Текущее состояние проектов городской застройки в Тханьхоа — недостатки, связанные с инвестиционной компетенцией и государственным управлением (часть 1): 7 лет ожидания красных книг

(Baothanhhoa.vn) – За последние годы тысячи домохозяйств в новых городских районах города Тханьхоа потратили миллиарды донгов на покупку земли и строительство просторных домов, но до сих пор не получили сертификаты на право землепользования (GCNQSDD или «красные книги»). От первой фазы проекта MBQH 2125 до серии проектов, «помеченных» красными книгами, картина городского управления демонстрирует множество недостатков. Настало время для действенных, прорывных решений, которые положат конец этой ситуации и откроют путь к более устойчивому, цивилизованному и гуманному развитию городов.

Báo Thanh Hóa•29/04/2025

Уголок жилого района MBQH 2125, фаза 1, район Донг Ве, город Тханьхоа. Фото: PV

Истории из приложений

В марте 2025 года в газету Thanh Hoa поступила петиция от домохозяйств, проживающих в жилом комплексе MBQH 2125, фаза 1 (входящем в проект жилищного строительства и озеленения в южной части города Тхань Хоа, округ Донг Ве, город Тхань Хоа ).

Одна из петиций начинается словами: «Мы уже в четвертый раз направляем петицию в соответствующие органы в отношении Инвестора проекта MBQH 2125 Фазы 1 за невыдачу красных книг; ответ Инвестора проекта MBQH 2125 Фазы 1 и соответствующих органов неудовлетворителен и демонстрирует признаки промедления и игнорирования законных пожеланий домохозяйств».

Известно, что проект MBQH 2125, фаза 1, является одним из крупных проектов городского развития в городе Тханьхоа, его площадь составляет ^{82 188,8 м2} , включая 633 земельных участка (85 участков под виллы, 548 прилегающих земельных участков). Акционерное общество недвижимости «Ханой Хоангзя» является победителем аукциона на право землепользования для проекта (в соответствии с решением № 2939/QD-UBND от 2 августа 2018 года Народного комитета провинции Тханьхоа). Компания выполнила свои финансовые обязательства по оплате платы за землепользование и получила сертификат на право землепользования. Департамент природных ресурсов и окружающей среды (ныне Департамент сельского хозяйства и природных ресурсов) координировал работу с соответствующими подразделениями для организации передачи земли на местах Акционерному обществу недвижимости «Ханой Хоангзя».

Несмотря на то, что государство выдало инвестору проекта сертификаты на право землепользования, домохозяйства, купившие землю на этом участке, до сих пор не получили красную книгу. Это вызывает беспокойство и тревогу у многих домохозяйств, поскольку затрагиваются и многие другие смежные права.

Г-жа НХА, жительница дома MBQH 2125, фаза 1, сказала: «Мы много раз встречались и просили инвестора начать процедуру выдачи «красных книг» домохозяйствам, купившим землю, но они не отреагировали. Проживание в центре оживлённого городского района и отсутствие «красной книги» серьёзно повлияло на жизнь и деятельность людей, например, из-за невозможности зарегистрировать рождение, брак или учиться в округе».

Семья г-жи ЛТГ – одна из семей, купивших землю в первой фазе проекта MBQH 2125 по «договору займа» и построивших дом в 2022–2023 годах. Её дом – одна из многих квартир, построенных не по проекту. В передней части дома нет четырёх этажей и одной мансарды, а сзади нет свободного пространства. Г-жа Г. поделилась: «В этом районе большинство домов, построенных до 2024 года, спроектированы не по утверждённому образцу, поскольку в то время землю просто покупали и строили, без каких-либо указаний, контроля или напоминаний со стороны инвестора. Многие семьи теперь обеспокоены неправильным проектом и плотностью застройки домов. Есть ли способ решить эту проблему в будущем, чтобы подать заявку на получение статуса «Красной книги»? Из-за отсутствия «Красной книги» многие права землепользователей также ограничены: они не могут взять ипотеку в банке, а если хотят переехать в более удобное для работы место, им приходится откладывать переезд!»

Правовые вопросы и вопросы ответственности

Возвращаясь к юридической стороне проекта MBQH 2125 (Фаза 1), возможно, суть проблемы кроется в том, как инвестор реализует проект. Согласно правилам, инвестор должен завершить все строительные работы по сырцовому дому в соответствии с проектом, утверждённым компетентным органом, прежде чем он сможет продать его покупателям. Однако в реальности всё обстоит иначе.

Город Тханьхоа, вид сверху. Фото: PV

«Сразу после победы на аукционе по продаже прав на землю, поскольку не было средств на строительство сырцового дома, компания Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company совместно с Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company не стала строить сырцовый дом, но, учитывая потребность клиентов в покупке земли под строительство домов, проконсультировала их о продаже земли по форме «Договора займа». Этот договор займа требует конфиденциальности информации», — рассказала семья, купившая землю на этом участке.

Некоторые домовладельцы добавили: «Согласно договору с заказчиком, номер лота в «кредитном договоре» — это номер лота и номер долга по земельному участку в проекте. Заказчикам, оплатившим полную сумму в соответствии с договором, инвестор передаст документы, включая: кредитный договор, протокол передачи земельного участка, обязательство построить дом по проектным чертежам с приложенной документацией, чтобы заказчик мог построить дом самостоятельно. После завершения строительства чернового дома заказчиком, инвестор примет его и приступит к оформлению договора купли-продажи, а также выдаст заказчику красную книгу».

Это довольно распространённая форма «обхода закона»: вместо того, чтобы построить сырой дом и продать готовый, инвестор продаёт землю людям по «договору займа», а затем позволяет им строить свой собственный дом. Эта ситуация приводит к двум серьёзным и очевидным последствиям: у людей нет полного пакета документов о продаже земли инвестору, у них нет права собственности на оплаченную землю; из-за неэффективного управления многие домохозяйства не соблюдают требования к строительству домов в соответствии с утверждёнными градостроительными проектами, что впоследствии приводит к многочисленным последствиям.

«Сразу после победы на аукционе по продаже прав на землю, ввиду отсутствия финансирования на строительство сырцового дома, компания Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company совместно с Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company не стала строить сырцовый дом, но, исходя из потребностей клиентов в покупке земли под жильё, проконсультировала их о продаже земли по форме «Договора займа». Данный договор займа требует конфиденциальности информации».

Это довольно распространённая форма «обхода закона». Вместо того, чтобы построить сырой дом и продать готовый, инвестор продаёт землю людям по «договору займа», а затем позволяет им построить свой собственный дом...

Г-жа ЛТ Т, жительница первой очереди MBQH 2125, рассказала: «Вначале, когда заказчики начинали строить дома, инвестор не осуществлял надзор и контроль, поэтому многие домохозяйства самовольно строили дома по собственным проектам, не следуя общим чертежам. В последние годы надзор стал строже, заказчики строят по утверждённому проекту. Более того, каждое домохозяйство при начале строительства должно внести депозит в размере 100 миллионов донгов, чтобы взять на себя обязательство строительства по проекту, и 30 миллионов донгов за управление проектом и надзор».

Плотность населения на участке MBQH 2125, фаза 1, до сих пор довольно высокая. Наблюдения репортёра за некоторыми рядами домов на участке показывают, что некоторые домохозяйства строят дома по проекту, а некоторые — по неправильному. Многие домохозяйства обеспокоены тем, построен ли дом по правильному проекту или нет, и когда домохозяйства, покупающие землю на этом участке, получат «красные книги»? «Мы обеспокоены, потому что слышали, что инвестор не проводит процедуры выдачи «красных книг» покупателям, поскольку он больше не управляет всеми «красными книгами». Возможно ли, что активы домохозяйств будут нарушены?» — задается вопросом жительница г-жа НТТ.

Под давлением петиции народа и по указанию Провинциального народного комитета в феврале 2025 года Акционерная компания «Ханойская королевская недвижимость» дала письменный ответ. В официальных сообщениях № 03/CV-HNHG от 10 февраля 2025 года и 04/CV-HNHG от 14 февраля 2025 года компания заявила: «К настоящему времени компания завершила строительство 570 из 633 земельных участков, выигравших аукцион, и продолжает инвестировать в строительство оставшихся 63 земельных участков». Что касается привлечения капитала посредством «кредитных договоров», компания считает, что это законная деятельность, основанная на пункте 3 статьи 7 Закона о предприятиях 2020 года. Компания объяснила задержку «множеством факторов, как субъективных, так и объективных, особенно в условиях затянувшейся пандемии COVID-19, что оказывает значительное влияние на экономику Вьетнама в целом и на компанию в частности». Стоит отметить, что компания взяла на себя обязательство: «Ожидается, что выдача сертификатов на право пользования землей домохозяйствам, имеющим на это право, будет завершена во втором квартале 2025 года».

Проект MBQH 2125, фаза 1, является типичным примером недостатков в управлении городскими проектами в Тханьхоа. Тот факт, что инвестор не строил дома по утверждённому проекту, а использовал форму «продажи земли» через кредитные договоры, позволяющие домохозяйствам строить собственные дома, без должного контроля и управления процессом строительства, привёл к многочисленным последствиям. Спустя 7 лет с момента начала проекта люди купили землю и обосновались, но до сих пор, несмотря на многочисленные предложения и петиции, им так и не предоставили красную книгу, что вызвало общественное возмущение.

Последнее обязательство инвестора завершить выпуск красных книг во втором квартале 2025 года является позитивным сигналом, но необходим тщательный контроль со стороны властей, чтобы гарантировать реализацию в соответствии с установленной дорожной картой, способствуя решению проблем на этапе 1 MBQH 2125. В этой ситуации государственным органам управления необходимо принять более радикальные решения в управлении заказами на строительство и другими вопросами в новых проектах городских территорий, чтобы избежать подобных ситуаций в будущем.

То Дунг - Вьет Хыонг

Урок 2: Проекты-«клоны» фазы 1 проекта MBQH 2125

Источник: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm