Текущее состояние проектов городской территории в Тханьхоа - Несоответствия от возможностей инвесторов до государственного управления (часть 2): проекты-"клоны" MBQH 2125, фаза 1

Уголок жилого района MBQH 8018, район Куанг Тханг, город Тханьхоа. Фото: ПВ

Когда красная книга становится «далекой мечтой»

Фаза 1 проекта MBQH 2125, в рамках которой сотни домохозяйств еще не получили красные книги, — это не единичный случай в городе Тханьхоа . В настоящее время в городе Тханьхоа ряд других городских проектов также делают мечту о красной книге далекой для людей, даже несмотря на то, что они потратили деньги на покупку земли, строительство домов и проживание там в течение многих лет. Модель «быстрой и грязной» застройки, применяемая многими инвесторами, в сочетании со слабым управлением со стороны властей создали тревожную ситуацию, связанную с правовыми, плановыми и управленческими недостатками.

В районе MBQH 934 Донгхай акционерная компания Thanh Hoa Metallurgy Joint Stock Company (ныне Viet Thanh VNC Joint Stock Corporation) выиграла аукцион по продаже 345 земельных участков и получила сертификат на общее право пользования землей на все 345 участков. Согласно контракту, подписанному 5 июня 2008 года, корпорация Viet Thanh VNC должна завершить инвестирование в строительство 345 сырых домов по утвержденному проекту, прежде чем продать их населению. Однако данное подразделение не выполнило свои обязательства, воспользовавшись вместо этого необходимостью покупки земли для мобилизации капитала через форму «Инвестиционного взноса», а затем преобразовав его в «Договор передачи права пользования землей» с условием, что после того, как домохозяйство завершит строительство сырого дома (согласно проектной документации, предоставленной компанией), компания завершит процедуры по выдаче красной книги.

К 2021 году 26 участков были построены самими домохозяйствами, однако многие квартиры были построены не в соответствии с утвержденными градостроительными проектами, что привело к трудностям в процессе оценки и подачи заявок на включение в красные книги.

Г-н TCQ, один из владельцев домохозяйств в MB934, сказал: «В процессе строительства домохозяйствами собственных домов инвестор не осуществлял проверку, надзор, управление и предоставление дополнительных рекомендаций относительно государственных норм плотности застройки, поэтому возникла ситуация, когда некоторые домохозяйства из-за неполного понимания или несвоевременного обновления новых государственных норм построили дома, которые не соответствовали проектным чертежам и разрешенной плотности застройки».

Фаза 1 проекта MBQH 2125, в рамках которой сотни домохозяйств еще не получили красные книги, — это не единичный случай в городе Тханьхоа. В настоящее время в городе Тханьхоа ряд других городских проектов также делают мечту о красной книге далекой для людей, даже несмотря на то, что они потратили деньги на покупку земли, строительство домов и проживание там в течение многих лет. Модель «быстрой и грязной» застройки, применяемая многими инвесторами, в сочетании со слабым управлением со стороны властей создали тревожную ситуацию, связанную с правовыми, плановыми и управленческими недостатками.

С 2022 года, под давлением властей, инвестор проекта MBQH начнет строительство. По состоянию на март 2025 года компания завершила черновое строительство только на 240 участках, а 105 участков еще не завершены. Что касается хода выдачи актов на право пользования землей, то компания завершила выдачу актов на право пользования землей только на 84/345 земельных участков и подала заявления на выдачу актов на право пользования землей на 86 земельных участков. Более половины оставшихся участков еще не получили сертификаты на право землепользования, включая 26 участков, на которых домохозяйства построили дома по проекту до 2021 года.

В проекте городской зоны Нуйлонг, совмещенном с зоной переселения, обслуживающей расчистку территории проекта кольцевой автодороги Восток-Запад, после 9 лет реализации с 2016 года проект еще не завершен на 100% (достигнуто лишь около 92,8% от общего объема инвестиций). В рамках данного проекта инвестору был выдан сертификат на право землепользования и передан земельный участок с жилой площадью ^{87 604,8 м2} (737 участков) из общей площади жилых земель, выделенных провинциальным народным комитетом, в размере 155 772,1 м2 ( ¹¹²⁸ участков). Однако выдача сертификатов на право пользования землей покупателям земли в этом проекте по-прежнему остается проблематичной, поскольку некоторые участки земли и люди строят не в соответствии с утвержденным планом и проектом.

Аналогичная ситуация произошла и в MBQH 8018, район Куанг Тханг, где инвестиции осуществляла компания Minh Huong Investment, Construction and Trading Joint Stock Company. Житель улицы Нго Туен поделился: «Хотя они построили дом и живут здесь много лет, им до сих пор не выдали красную книгу, и счета за электроэнергию здесь по-прежнему высоки. Проживание в течение многих лет без получения красной книги также заставило многих людей постоянно жить в состоянии неуверенности в отношении своего имущества».

«Уловки» для обхода закона и их последствия

Текущая реальность показывает, что инвесторы в вышеперечисленных областях зачастую применяют модель развития проекта по 5-шаговой «быстрой и простой» схеме: Победа на аукционе с высокой ценой; привлечение капитала от покупателей посредством «договоров о внесении капитала» и «договоров займа»; минимальные инвестиции в инфраструктуру, пошаговое снижение затрат; позволить людям строить свои собственные дома без строгого надзора; продлевая сроки выдачи красных книг... при этом денежный поток от этого проекта можно направить на инвестирование в другие проекты.

Проект жилой зоны в городской зоне Нуи Лонг, совмещенный с зоной переселения, предназначенный для расчистки территории под проект кольцевой автодороги «Восток-Запад» в городе Тханьхоа. Фото: ПВ

По словам г-на Нгуена Чонга Х. из города Тханьхоа, ветерана в сфере недвижимости, суть проблемы кроется в неустойчивой бизнес-модели, когда инвесторы применяют «формулу» сосредоточения на краткосрочной прибыли, игнорируя долгосрочные обязательства и полностью полагаясь на капитал, мобилизованный у покупателей, что создает нестабильную спираль. Некоторые проекты застопорились и не могут обеспечить прогресс из-за отсутствия у инвесторов финансовых возможностей, возможностей управления проектами...

Чтобы привлечь капитал как можно быстрее, инвесторы прибегают к многочисленным изощренным методам заключения контрактов, позволяющим «обойти закон», как правило, это кредитные договоры в проектах MBQH 2125, фаза 1 и фаза 2; Проект жилого района на юго-востоке города Донг Пхат (также известный как MB 584), район Куанг Тхань...; а также формы договоров о внесении капитала или долгосрочных депозитов. Хотя эти формы едва ли обеспечивают какую-либо правовую защиту для покупателей, они по-прежнему широко распространены из-за сочетания привлекательных цен, выгодного местоположения в сочетании с отсутствием у людей юридических знаний и, в особенности, менталитета «толпы» и «совместной покупки», что породило волну бездумных инвестиций.

Юрист Ле Тхи Фыонг, директор юридической фирмы Le Phuong Hoang, проанализировала два невыгодных для клиентов случая при участии в кредитном договоре: во-первых, если в договоре не указана связь между суммой кредита и конкретным земельным участком, то при росте цены на недвижимость инвестор может погасить только основной долг и проценты без передачи недвижимости. Во-вторых, если в кредитном договоре содержится информация, связанная с конкретным участком земли, то он может быть расценен как фиктивная сделка, скрывающая продажу будущей недвижимости, когда проект еще не готов к продаже. В случае возникновения спора обе сделки могут быть признаны судом недействительными, покупатель получит обратно только деньги, но не недвижимость. «Преимущество кредитного договора в том, что он помогает инвесторам получить деньги раньше срока, не нарушая условий ведения бизнеса в сфере недвижимости. Однако покупатели практически не защищены в своих правах на землепользование, поскольку по сути это всего лишь кредит», - подчеркнула юрист Ле Тхи Фыонг.

Это не только невыгодно для покупателей из-за кредитных договоров, взносов в основной капитал и депозитов, но и ситуация стихийного строительства домов, не соответствующего плану, привела к появлению хаотичных и несинхронизированных архитектурных стилей, разрушающих городскую эстетику и вызывающих долгосрочные последствия для городской среды проживания.

Текущая реальность показывает, что инвесторы в вышеперечисленных областях зачастую применяют модель развития проекта по 5-шаговой «быстрой и простой» схеме: Победа на аукционе с высокой ценой; привлечение капитала от покупателей посредством «договоров о внесении капитала» и «договоров займа»; минимальные инвестиции в инфраструктуру, пошаговое снижение затрат; позволить людям строить свои собственные дома без строгого надзора; продлевая сроки выдачи красных книг... при этом денежный поток от этого проекта можно направить на инвестирование в другие проекты.

Заместитель директора Провинциального института планирования и архитектуры Нго Нгок Тхук проанализировал: «Что касается городской территории, предыдущие проекты применяли только грубое строительство на главных дорогах и ландшафтных осях, остальные области часто реализовывались в форме продажи инвесторами земли, а люди строили дома самостоятельно. Это общепринятая форма, поскольку в предыдущие годы спрос и покупательная способность жилья на рынке в городе Тханьхоа были невысокими».

Что касается сферы планирования и строительства, г-н Нго Нгок Тхык отметил: стандарты Министерства строительства содержат конкретные положения по коэффициентам землепользования и отступам при строительстве. Однако в действительности, после покупки земли во многих новых планируемых районах города Тханьхоа, люди часто строят больше, чем запланировано, застраивая 100% площади земли, что намного превышает установленные нормы (разрешено застраивать только 90% для участков площадью менее ^{100 м2} , 70% для участков площадью ^{200 м2} ...). Последствия этой ситуации не только сужают городское пространство, но и напрямую влияют на качество среды проживания жителей. Из-за чрезмерно плотной застройки в жилых районах не хватает зеленых насаждений и открытого пространства, что делает городские районы душными, ухудшает циркуляцию воздуха и повышает температуру окружающей среды, что в долгосрочной перспективе негативно сказывается на здоровье и качестве жизни людей.

В ходе нашего исследования мы узнали, что, учитывая тот факт, что инвесторы не завершили выдачу сертификатов на право пользования землей жителям некоторых новых городских районов, Народный комитет города Тханьхоа предпринял решительные действия. 27 марта 2025 года Народный комитет города Тханьхоа провел конференцию по данному вопросу с участием руководителей города, профильных ведомств и представителей предприятий, отстающих от графика выпуска красных книг на 9 объектах планирования. На конференции был рассмотрен ход выдачи сертификатов на право пользования землей в Народных комитетах города, в первую очередь в Народных комитетах № 2349/UBND-QLDT, 1279/UBND-QLDT района Куангхынг; 08/UB-CN отделение Нам Нган; 934/UBND-QLDT, 2107/UBND-QLDT, 4074/UBND-QLDT район Донг Хай; 6804/UBND-QD отделение Фу Сон...

Примечательно, что эти MBQH существуют уже много лет, некоторые проекты реализуются более десяти лет, но во многих MBQH низкие показатели выдачи сертификатов на право пользования землей, многие участки земли не были застроены домами из сырцового кирпича в соответствии с нормативными актами или не были построены в соответствии с утвержденными градостроительными проектами. В процессе разрешения трудностей в этих 9 MBQH были предприятия, которые активно сотрудничали и завершили процедуры выдачи сертификатов на право пользования землей покупателям земли, но были и предприятия, которые были медлительны, намеренно не выполняли свои обязательства и отказывались от своих обязательств перед клиентами, купившими землю.

На этой конференции Народный комитет города Тханьхоа установил крайний срок для завершения выдачи населению сертификатов на право пользования землей — 1 июля 2025 года — время, когда административная модель на районном уровне будет изменена в соответствии с указаниями центрального правительства и провинции. Лидер Народного комитета города Тханьхоа предупредил: «После этого времени, если компании не выполнят требования, город не будет нести ответственности за выдачу отдельных сертификатов на право пользования землей домохозяйствам». Это сильный шаг, заставляющий инвесторов быстро преодолеть отставание, которое длилось много лет.

Народный комитет города Тханьхоа также требует от компаний публично объявить об этом в СМИ, разместить информацию в Народном комитете округа и внедрить конкретные решения до 30 апреля 2025 года. Однако, учитывая большой объем невыполненной работы и все более приближающиеся сроки, по-прежнему существуют опасения относительно способности предприятий соблюдать сроки, особенно когда основная причина этих проблем кроется в неустойчивой модели развития «наезд и бегство», которая укоренилась в методах работы многих предприятий сферы недвижимости.

То Дунг - Вьет Хыонг

Урок 3: Решение сложных «проблем» и направления устойчивого развития городов

Источник: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-2-nhung-du-an-nhan-ban-cua-mbqh-2125-giai-doan-1-247276.htm