Налог на прибыль от недвижимости и акций: верно, но не шокирует

Налогообложение инвестиционного дохода — распространенная практика, но Вьетнаму следует учитывать политику других стран, например, США, где разрешено переносить убытки на следующий год для уменьшения подлежащих уплате налогов, или Сингапур, где взимаются очень низкие налоги или вообще нет налогов на проценты по ценным бумагам для стимулирования инвестиций...

Министерство финансов предлагает применять НДФЛ к передаче недвижимости физическими лицами путем умножения налогооблагаемого дохода на ставку налога 20% для каждой передачи - Фото: NGOC HIEN

Министерство финансов Вьетнама запрашивает комментарии по проекту пересмотренного Закона о подоходном налоге с физических лиц, который предлагает ввести 20% налог на прибыль от передачи недвижимости и ценных бумаг физическими лицами.

Целью данной политики является замена действующего метода сбора налога (2% от цены продажи недвижимости, 0,1% от цены продажи ценных бумаг за сделку).

Это позволило бы продавцам, несущим убытки, избежать уплаты налогов, в то время как те, у кого большая прибыль, платили бы больше налогов. Однако это предложение также вызывает опасения относительно его влияния на рынок и осуществимости.

Точка зрения инвестора и международная практика

С начала 2025 года Вьетнам проводит экспансионистскую денежно-кредитную политику для поддержки роста, предлагая низкие процентные ставки и обильный кредит. Хотя вливание денег способствовало стимулированию экономики , история показывает, что ни одна экономика не может устойчиво расти только за счёт дешёвых денег и пузырей активов.

Фактически, когда деньги вливаются в землю и акции в чрезмерных объемах, цены на активы растут быстрее, чем реальная экономика, что создает потенциальные риски макроэкономической нестабильности.

Поэтому многие страны используют налоговые инструменты для увеличения издержек и снижения привлекательности спекуляций активами. Предложение Вьетнама ввести 20% налог на недвижимость и прибыль от акций можно рассматривать как меру по восстановлению баланса денежных потоков: перенаправляя капитал из краткосрочных спекулятивных каналов в их истинную ценность.

Однако ставка налога в размере 20% считается слишком высокой по сравнению с текущим уровнем и может вызвать шок, если будет применена внезапно.

Особенно если не будет различий между периодами удержания и не будет резерва на убытки между годами, последствия будут колоссальными.

Краткосрочные инвесторы могут сократить объемы торговли, перевести капитал в другие каналы или быть вынужденными держать акции дольше вместо того, чтобы гибко покупать и продавать.

Кроме того, в проекте не разъясняются расходы, подлежащие вычету при расчете процентов; многие фактические расходы могут не учитываться, что подвергает инвесторов риску уплаты налога на номинальную прибыль, которая превышает фактическую.

Международная практика показывает, что налогообложение инвестиционного дохода распространено, но ставки и методы налогообложения существенно различаются. Многие страны предлагают налоговые льготы для долгосрочных инвестиций: например, Япония взимает фиксированную ставку налога на прирост стоимости акций в размере около 20%; США позволяют инвесторам переносить убытки на будущие периоды для снижения налоговых обязательств. В некоторых странах взимаются очень низкие налоги с каждой сделки или вообще не взимается налог с прироста стоимости акций, чтобы стимулировать индивидуальных инвесторов (например, Сингапур).

Ожидается, что новый налог изменит поведение инвесторов на рынке. В краткосрочной перспективе многие могут быть «шокированы» резким повышением налогов, особенно на недвижимость, находящуюся во владении менее двух лет, которая будет облагаться налогом в размере до 10% от цены продажи (если стоимость не может быть подтверждена).

В условиях замедления рынка недвижимости необходима разумная дорожная карта, чтобы избежать шока ликвидности. В долгосрочной перспективе 20% налог на прибыль поможет отфильтровать инвесторов: краткосрочные спекулянты сократятся, а долгосрочные инвесторы станут более внимательны.

Налог в размере 20% может сократить объем краткосрочной торговли, но он стимулирует более длительное владение акциями и перевод части капитала в долгосрочные инвестиционные каналы. Фото: QUANG DINH

Многие опасаются, что продавцы добавят налоги к стоимости дома, что приведёт к росту цен, и в конечном итоге налог будет платить покупатель. Но на самом деле рынок корректируется в зависимости от спроса и предложения и не позволяет продавцам произвольно повышать цены.

Для акций налог в размере 20% может сократить краткосрочную торговлю, но он стимулирует более длительное владение акциями и перенаправление части капитала на долгосрочные инвестиции.

Однако следует рассмотреть возможность добавления стимулов для долгосрочных инвестиций (например, освобождение от налога или снижение его ставки для акций, удерживаемых более 1 года); новая политика будет способствовать стабилизации рынка в долгосрочной перспективе.

Налоговым органам нужна полная база данных транзакций

Действующий метод взимания 2% от цены продажи недвижимости имеет множество недостатков. Поскольку он не учитывает прибыли и убытки, этот метод расчета по принципу «плоской ставки» создает для продавцов стимул указывать в договоре более низкую цену, чтобы уклониться от уплаты налогов.

Налогообложение, основанное на прибыли, стимулирует людей декларировать правильную цену покупки и сохранять чеки о расходах для получения налоговых вычетов. Когда цены на недвижимость резко растут, правительство также может собирать больше налогов.

Для правильного и полного сбора налогов с использованием нового метода необходимы управленческие ресурсы и соответствующая инфраструктура данных. Налоговым органам необходима полная база данных транзакций для точного определения стоимости и расходов по каждой транзакции, что позволит эффективно собирать налоги.

В настоящее время все изменения в документах о передаче недвижимости внесены в налоговую инспекцию, что является первоначальным преимуществом, но информационную систему всё ещё необходимо обновить синхронно, прежде чем применять налог на проценты. Эту политику следует внедрять осторожно и постепенно.

Бизнесмен Динь Хонг Ки в настоящее время является председателем акционерной компании Secoin, председателем Ассоциации строительства и стройматериалов города Хошимин (SACA), председателем Ассоциации зеленого бизнеса города Хошимин (HGBA) и заместителем председателя Ассоциации предпринимателей города Хошимин (HUBA).

Продумай маршрут , избегай шока.

Предложение о введении 20%-ного налога на прибыль от операций с недвижимостью и ценными бумагами демонстрирует решимость управляющего агентства ориентировать рынок на прозрачность и соответствие международным практикам. Для эффективной реализации необходимо тщательное, гибкое и синхронное проектирование.

Во-первых, необходимо разработать чёткую дорожную карту внедрения. Немедленное введение высоких налоговых ставок на слабом рынке может стать шоком, поэтому можно рассмотреть переходный период или пилотное внедрение в Ханое и Хошимине, постепенно ужесточая санкции по мере готовности системы.

Во-вторых, властям следует в ближайшее время завершить создание базы данных по земельным участкам, связать её с налоговой информацией, информацией о банках, нотариусах... чтобы создать основу для определения первоначальной цены покупки, расходов и мониторинга сделок. Это не только способствует точному сбору налогов, но и способствует более прозрачной и эффективной работе рынка.

В-третьих , налоговая политика должна быть гибкой и гуманной. Законодательные органы могут добавлять льготы в законных случаях, например, налоговые льготы или скидки при непредвиденных сделках (например, продажа дома в связи со сложными обстоятельствами) или низкой прибыли для поддержки граждан.

В-четвертых , это довольно сложный налог, требующий от налогоплательщиков ведения документации и предоставления подробных деклараций. Налоговые органы должны иметь конкретные инструкции о разумных вычитаемых расходах, о том, как рассчитывать прибыли и убытки, и как декларировать их наиболее удобным способом...

Вернуться к теме

ДИН ХОНГ КИ

Источник: https://tuoitre.vn/thue-loi-nhuan-bat-dong-san-chung-khoan-dung-nhung-dung-gay-soc-20250727175217981.htm