Обзор рынка недвижимости в третьем квартале 2025 года

В третьем квартале 2025 года ряд ключевых проектов в области транспортной инфраструктуры вошел в фазу ускорения: от международного аэропорта Зябинь, моста Нгокхой, соединяющего Ханой с Хынгйеном, скоростной автомагистрали Север-Юг до аэропорта Лонгтхань... все это создает импульс для макроэкономического развития, напрямую расширяя возможности для продвижения рынка недвижимости в пригородах.

Макроэкономика создает основу для лидерства на рынке

Согласно отчёту Министерства финансов , в третьем квартале 2025 года экономика Вьетнама сохранила положительные темпы роста благодаря сочетанию многих факторов. ВВП увеличился на 8,23%, что является самым высоким показателем за аналогичный период с 2011 года (за исключением 2022 года, связанного с восстановлением после COVID-19). За первые три квартала года ВВП увеличился на 7,84% по сравнению с тем же периодом, почти достигнув целевого показателя в 8% за весь год. Государственные расходы за первые 9 месяцев года достигли 440 000 млрд, увеличившись на 37% по сравнению с аналогичным периодом, став главной движущей силой роста ВВП.

Ведущими сегментами местного рынка недвижимости по-прежнему остаются квартиры и земельные участки.

Помимо инфраструктуры, во Вьетнам продолжает активно поступать прямые иностранные инвестиции, в том числе недвижимость, которая остаётся одной из трёх наиболее привлекательных отраслей. Восстановление индекса деловой активности (PMI), рост производства после колебаний тарифов и стабильный рост внутреннего потребления способствовали укреплению фундамента для сектора недвижимости.

Согласно данным Batdongsan.com.vn (ведущей вьетнамской технологической платформы в сфере недвижимости), в третьем квартале 2025 года на рынке недвижимости наблюдалась четкая дифференциация между каналами купли-продажи и каналами аренды. После второго квартала, характеризовавшегося многочисленными макроэкономическими колебаниями, уровень интереса к недвижимости на продажу быстро восстановился, при этом лидирующую роль играли квартиры, в то время как таунхаусы и частные дома также начали демонстрировать признаки улучшения. Во многих районах был зафиксирован рост интереса на 11–22% по сравнению с началом года. Сегмент аренды недвижимости снизился в месяце Нгау, особенно сегмент аренды комнат и пансионатов, при этом уровень интереса в сентябре 2025 года зафиксировал снижение на 8–24% в зависимости от типа по сравнению с предыдущим месяцем.

Однако опрос брокеров, проведенный Batdongsan.com.vn в третьем квартале 2025 года, показывает, что поглощение нового предложения на рынке по-прежнему является положительным: почти 90% опрошенных инвесторов оценили его как «средний» и «хороший», из них 4% сказали, что он «очень хороший», а 25% — что «хороший», и только 12% сказали, что поглощение не внушает оптимизма.

Что касается перспектив рынка на четвертый квартал 2025 года, 60% брокеров считают, что рынок продолжит расти, из них 17% ожидают уверенного роста. Около трети полагают, что рынок останется стабильным, и лишь 6% выразили обеспокоенность возможным спадом. Примечательно, что сегмент апартаментов оценивается как наиболее перспективный с точки зрения потенциала роста в ближайшие 6 месяцев: 36% выбрали именно его, за ним следуют частные дома (29%) и земельные участки (24%). Другие типы недвижимости, такие как таунхаусы, курортная недвижимость и виллы, составляют лишь небольшую долю, что отражает концентрацию денежных потоков на продуктах, которые отвечают реальным потребностям в жилье и обладают высокой ликвидностью.

Тенденция переключения внимания на пригородные рынки

Данные рынка за третий квартал 2025 года от Batdongsan.com.vn рисуют ясную картину: вместо того, чтобы сосредоточиться на центральных городах, денежные потоки и спрос на недвижимость активно смещаются в пригороды, где еще есть большой потенциал для роста, а межрегиональная инфраструктура постоянно совершенствуется.

В частности, в третьем квартале интерес инвесторов к недвижимости в двух центральных городах страны, Ханое и Хошимине, продемонстрировал признаки замедления. В Ханое интерес снизился на 22% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, тогда как в Хошимине он практически не изменился (+0%) или незначительно снизился в новых районах (-1%).

Напротив, соседние провинции оказались «яркими точками». Пригороды Ханоя выросли на 11%, в то время как на юге, хотя в некоторых районах снижение достигало 12%, во многих районах всё же наблюдался явный рост. В третьем квартале на рынке недвижимости на севере наблюдалась чёткая тенденция к смещению спроса из Ханоя: такие населённые пункты, как Хайфон, Хынгйен, Хоабинь и Бакнинь, стали «центром», на долю которых пришлось 80% от общего объёма спроса во всём регионе.

По темпам роста по сравнению с началом года лидирует рынок недвижимости в Хоабинь (+65%), за ним следуют Бакзянг (+61%), Хайфон (+50%) и Бакнинь (+48%). В других районах, таких как Куангнинь, Хынгйен и Виньфук, также сохранился рост на 26–42%. Этот бум отражает тенденцию к перемещению капитала в города-спутники Ханоя, где цены конкурентоспособны, инфраструктура удобна и имеется долгосрочный потенциал для роста.

В то время как на Севере наблюдался подъем провинций-сателлитов Ханоя, на Юге рынок недвижимости кипит на рынках-сателлитах, таких как старый Биньзыонг, на который приходится 84% от общего уровня интереса, и в других населенных пунктах, таких как Донгнай (38%), Ба Риа - Вунгтау (34%), Лонган (28%). Этот подъем отражает сильный отток денежных средств из Хошимина в районы с более совершенной транспортной инфраструктурой, крупными земельными фондами и возможностями для роста цен, что является факторами, которые отвечают потребностям в недвижимости и долгосрочным инвестициям.

Между тем, центральный рынок сохранил устойчивый рост, увеличив интерес на 13% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Дананг и Кханьхоа по-прежнему играли роль «локомотива», на долю которых пришлось 84% от общего интереса во всем регионе. Провинции Ламдонг (18%), Куангнам (14%) и Тханьхоа (10%) также продемонстрировали признаки улучшения. По ценам продажи недвижимости лидировала Кханьхоа с ростом на 34%, Куангнам продолжил удивлять +44%, а Дананг увеличился на 25%...

По оценкам экспертов по недвижимости, рынок демонстрирует высокую устойчивость и способность адаптироваться к макроэкономическим колебаниям, при этом в ключевых городских районах наблюдаются положительные тенденции. Ханой, Хошимин, Хайфон и Дананг продолжают подтверждать свою исключительную привлекательность, демонстрируя впечатляющий рост цен в 2021–2025 годах.

В частности, квартиры и земельные участки по-прежнему остаются ведущими сегментами местного рынка недвижимости. Особенно в Хошимине, в сегменте квартир наблюдалась положительная динамика: средняя цена составила 72 млн донгов за м², увеличившись на 35% по сравнению с началом 2023 года; средняя цена земельных участков выросла примерно на 6%, достигнув 69 млн донгов за м².

Г-н Динь Минь Туан, региональный директор Batdongsan.com.vn в Южном регионе, отметил, что рынок недвижимости на юге страны после периода наблюдения восстанавливается более уверенно, предложение улучшается, ликвидность увеличивается благодаря инвестиционному денежному потоку и реальному спросу. В частности, на рынке Ханоя цены продаж продолжают расти, но спрос снизился, денежный поток по-прежнему сосредоточен в элитном сегменте, расположенном ближе к центру города, а квартиры продолжают лидировать на рынке.

Источник: https://baotintuc.vn/kinh-te/toan-canh-thi-truong-bat-dong-san-quy-iii2025-20251007174801685.htm