Облигации не улучшились, недвижимость по-прежнему жаждет кредитного капитала...

С апреля 2025 года эмиссия облигаций под залог недвижимости демонстрирует признаки восстановления, но в основном только со стороны одного предприятия. Большинство предприятий сферы недвижимости по-прежнему в основном зависят от банковских кредитов.

Облигации в сфере недвижимости снова процветают у некоторых «крупных парней»

По данным статистики Ассоциации рынка облигаций Вьетнама, в первой половине мая 2025 года (по состоянию на 16 мая) на рынке было зафиксировано 10 выпусков корпоративных облигаций общей стоимостью 10 450 млрд донгов.

Лидирующую роль по-прежнему играет банковский сектор, на долю которого приходится 6/10 выпусков, однако стоит отметить возвращение облигаций недвижимости после длительного периода стагнации.

В частности, было осуществлено 3 выпуска облигаций предприятиями сферы недвижимости, включая Vingroup Corporation и Van Phu Real Estate Joint Stock Company, на общую сумму до 4 150 млрд донгов, что составило почти 40% от общего объема корпоративных облигаций, выпущенных в первой половине месяца. Из них только Vingroup выпустила около 4000 млрд донгов.

Ранее, в первом квартале 2025 года, рынок облигаций недвижимости практически полностью замер. Однако в апреле этот канал мобилизации капитала снова начал активизироваться с 4 выпусками, из которых 3 пришлось на Vingroup общей стоимостью 9 000 млрд донгов, что эквивалентно 80% объема эмиссии всей отрасли недвижимости. Эта реальность показывает, что рынок облигаций еще не полностью восстановился, но по-прежнему в основном ориентирован на ряд крупных предприятий.

В условиях ограниченных источников новой эмиссии компании сферы недвижимости сталкиваются с огромным давлением, связанным с необходимостью пролонгации задолженности и погашения облигаций. По данным рейтингового агентства VIS, до 73% от общей суммы в 13 200 млрд донгов нефинансовых облигаций, выпущенных за первые четыре месяца года, были использованы для реструктуризации задолженности — в основном это облигации, выпускаемые под недвижимость.

С начала года предприятия этого сектора выкупили до срока погашения облигации на сумму около 27 416 млрд донгов. Однако с настоящего момента и до конца 2025 года им придется погасить задолженность на сумму около 82 000 млрд донгов.

В связи с ростом финансового давления ситуация с несвоевременной выплатой основного долга и процентов по облигациям в секторе недвижимости продолжает распространяться. По словам г-на Нгуена Ба Кхыонга, аналитика акционерной компании VNDirect Securities, большинство из более чем 90 предприятий, которые в настоящее время не спешат выплачивать облигации на рынке, относятся к сектору недвижимости.

Большинство предприятий сферы недвижимости по-прежнему в основном зависят от банковских кредитов. Иллюстрация

Кредит лидирует, облигации обещают прорыв

По последним данным Государственного банка, по состоянию на конец марта 2025 года объем непогашенных кредитов в секторе недвижимости превысил 1,560 трлн донгов, что примерно на 20% больше, чем на конец 2024 года.

Этот показатель в 5–6 раз превышает средний темп роста кредитования по всей системе, что свидетельствует о высокой зависимости сектора недвижимости от банковских кредитов.

Финансовые отчеты 12 котирующихся банков за первый квартал 2025 года показывают, что тенденция кредитования недвижимости продолжает активно расти. Например, в Техкомбанке непогашенные кредиты на недвижимость составляют почти 34% от общего объема непогашенных кредитов и увеличились почти на 15% по сравнению с концом прошлого года. В PGBank рост составил 34,4%, в то время как в VIB зафиксирован рост на 25%, в KienlongBank — на 20,5%, а в HDBank рост составил 17%...

Хотя банки утверждают, что кредитование ориентировано на сегменты с «реальным спросом» и юридически прозрачными проектами, реальность показывает, что деньги в основном идут в высококлассные проекты. На рынке практически отсутствует предложение доступного жилья — сегмента с высоким спросом.

Г-н Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, прокомментировал: «Тот факт, что кредитные потоки продолжают концентрироваться на элитном сегменте, приводит к тому, что баланс спроса и предложения становится все более несбалансированным, одновременно увеличивая риски для банковской системы». В этом контексте диверсификация каналов мобилизации капитала, особенно выпуска облигаций, крайне необходима для снижения давления на кредитную систему.

Примечательным предупреждением является то, что соотношение долга и капитала в сфере недвижимости находится на самом высоком уровне с 2018 года. Эксперты S&I Ratings отметили, что финансовое давление продолжит оказывать давление на бизнес в ближайшее время, тем самым прогнозируя взрывной рост активности по выпуску корпоративных облигаций в оставшиеся три квартала года.

VIS Rating также придерживается этой точки зрения, отмечая, что в 2025 году на рынке нефинансовых облигаций лидируют выпуски застройщиков жилой недвижимости. В условиях постепенного улучшения деловой среды предприятия сферы недвижимости продолжают получать выгоду от доступа к банковскому кредитованию, но по-прежнему склонны увеличивать выпуск облигаций для диверсификации источников капитала и оптимизации финансовых стратегий.

Ужесточение условий выпуска индивидуальных корпоративных облигаций

В законопроекте «О предприятиях» (с изменениями), представленном на рассмотрение Национальной ассамблеи , предлагается дополнительное положение: для непубличных компаний условием выпуска индивидуальных облигаций является то, что общая сумма задолженности по выплате (включая стоимость облигаций, которые, как ожидается, будут выпущены) не должна превышать пятикратный размер собственного капитала предприятия-эмитента.

По данным Министерства финансов, данное положение в принципе не препятствует предприятиям привлекать капитал для производства, бизнеса или достижения целей экономического роста. В частности, предприятия с высоким уровнем задолженности по-прежнему могут получить доступ к капиталу посредством выпуска публичных облигаций или банковских кредитов, в дополнение к выпуску индивидуальных облигаций.

Данные Ханойской фондовой биржи показывают, что в 2024 году только 13 предприятий (исключая коммерческие банки) выпустили корпоративные облигации с коэффициентом задолженности, превышающим в 5 раз собственный капитал на момент размещения. Это показывает, что новое регулирование не окажет слишком большого влияния на количество предприятий или рынок корпоративных облигаций в целом.

Источник: https://baodaknong.vn/trai-phieu-chua-khoi-sac-bat-dong-san-van-khat-von-tin-dung-253760.html