Данные Ассоциации риелторов Вьетнама показывают, что за последние 10 лет цены на недвижимость выросли в десятки раз. Только в 2021 году средняя стоимость жилья выросла на двузначные числа, а в несколько раз превысив показатели за аналогичный период. В настоящее время, несмотря на замедление рынка, сегмент квартир сохраняет динамику роста.
Аналогичным образом, компания Savills Vietnam отметила, что в третьем квартале 2023 года средняя первичная цена квартир достигла 54 млн донгов/м2, увеличившись в течение 19 кварталов подряд и увеличившись более чем на 77% по сравнению с первым кварталом 2019 года.
По мнению экспертов, несмотря на рост цен на жильё, их невозможно снизить в краткосрочной перспективе. Причина в том, что высокие цены формируются за счёт множества расходов, таких как стоимость земли, строительных материалов, проценты по кредитам...
Г-н Джанг Ань Туан, директор компании Tuan Anh Real Estate, проанализировал, что цены на недвижимость зависят от многих факторов, таких как цены на землю, затраты на строительство, законность и т. д. Если эти факторы будут влиять одновременно, предприятиям будет сложно снизить цены на недвижимость.
Рост издержек затрудняет для предприятий снижение цен на жилье. (Иллюстрация: Конг Хьеу).
В частности, для проекта в сфере недвижимости стоимость земли является одним из важных затрат на входе, влияющих на конечную цену. В среднем, в городских районах плата за землю составляет около 10% от стоимости квартиры, 20–30% от стоимости малоэтажного таунхауса и около 50% от стоимости виллы.
За последние годы цены на землю выросли на 15–30%, что привело к росту цен на жилье на 2–8%.
В последние годы резко выросли цены не только на землю, но и на строительные материалы, такие как железо, сталь, песок и т. д. Например, цены на железо и сталь выросли примерно на 15–20%, в то время как стоимость сырья составляет 65–70% от сметной стоимости строительных проектов.
Кроме того, стоимость реализации проекта увеличивается из-за множества юридических вопросов, которые затягивают сроки строительства. Г-н Туан отметил, что существуют проекты, на прохождение юридических процедур по которым уходит до 4-5 лет. Прохождение юридических процедур по проекту — это не просто обращение предприятия в ведомство и получение официального уведомления, но и ожидание заключения соответствующих ведомств, филиалов и секторов. Сроки ожидания процедур должны соответствовать нормативным актам, но зачастую затягиваются.
« Время на юридические процедуры очень велико и существенно влияет на расходы бизнеса », — сказал г-н Туан.
Г-н Туан также привёл пример: если компания покупает земельный участок стоимостью 500 миллиардов донгов, она ежегодно теряет 10% процентов по кредиту, что составляет 50 миллиардов донгов. Компания вынуждена добавлять эту стоимость к цене.
« Многие предприятия сейчас оказались в затруднительном положении, потому что, если они снизят цены, то понесут большие убытки, а если не снизят, то не смогут продать свою продукцию. Поэтому, учитывая множество незавершённых проектов, многие инвесторы не хотят строить, а ищут партнёров для передачи », — поделился г-н Туан.
Г-н Тран Кхань Куанг, генеральный директор компании Viet An Hoa Real Estate, также заявил, что основным препятствием, затрудняющим снижение цен на недвижимость, являются слишком высокие инвестиционные затраты.
« В текущей структуре стоимости проекта затраты на строительство выросли почти вдвое по сравнению с 4-5 годами ранее: с 7-7,5 млн донгов/м3 до более чем 12 млн донгов/м2 », — сказал г-н Куанг.
Кроме того, по словам г-на Куанга, снизить цены на недвижимость очень сложно, поскольку на рынке присутствуют не только отечественные предприятия, но и много иностранных инвесторов.
Соответственно, иностранные корпорации, инвестирующие в проекты, часто выбирают высокие сегменты, выгодное местоположение, полную юридическую документацию и более высокое качество продукции, чем проекты отечественных инвесторов, поэтому цена не может быть низкой. Продавая продукцию на рынок, они всегда рассчитывают объём производства на 2-3 года позже, поэтому цена часто оказывается очень высокой. Иностранные предприятия имеют преимущества в источниках капитала и капитальных затратах, поэтому им не приходится снижать отпускные цены.
По словам доктора Нгуен Зуй Фыонга, директора по инвестициям DGCapital, существует множество причин, по которым инвесторы проектов в сфере недвижимости не решаются снижать цены на жилье.
В частности, можно увидеть, что при реализации проекта инвестор заложил как землю, так и будущие активы, чтобы получить заёмный капитал в банке. Снижение цены продажи повлияет на стоимость залога в банке, при этом у инвестора нет других активов, которые могли бы пополнить кредит.
Кроме того, многие проекты годами зависают из-за юридических проблем, прежде чем их можно будет выставить на продажу. В течение этого времени инвесторам приходится нести растущие расходы на выплату процентов и аренду земли.
Чау Ань
Источник
Комментарий (0)