Snedvrider den nuvarande metoden för att beräkna befolkningstätheten i lägenheter utbud och efterfrågan på marknaden?

Efter mer än två månader av implementering av föreskrifter om fastställande av befolkningstätheten i flerbostadshus i Ho Chi Minh-staden anser fastighetsmäklarföreningen i Ho Chi Minh-staden att den nuvarande beräkningsmetoden skapar brister och kan få lägenhetsstrukturen att avvika från den faktiska marknadsefterfrågan.

Enligt fastighetsmäklarföreningen i Ho Chi Minh City (HoREA) har beslut 32/2025/QD-UBND, som reglerar metoden för att fastställa befolkningen i flerbostadshus och blandbyggnader, efter ungefär två månaders implementering avslöjat vissa inkonsekvenser. - Foto: CONG TRIEU

Risk för en ökning av stora lägenheter och en minskning av prisvärda lägenheter.

I slutet av 2025 utfärdade Ho Chi Minh-stadens folkkommitté beslut 32/2025/QD-UBND som reglerar metoden för att fastställa befolkningen i flerbostadshus och flerbostadshus med blandad användning.

Denna förordning fungerar som grund för myndigheterna att fastställa befolkningsstorlek, antal och struktur för lägenheter i projekt. Baserat på detta beslutar de om investeringspolicyer, utarbetar detaljerad planering i skala 1:500, bedömer förstudier och utfärdar bygglov.

Enligt föreskrifterna bestäms befolkningsstorleken i ett lägenhetsprojekt baserat på antalet rum och lägenhetens yta. Mer specifikt räknas en etta med en yta på 25 m² till 32 m² som 1 person; en etta med en yta på över 32 m² till 56 m² räknas som 2 personer.

För en lägenhet med två sovrum, om arean är mellan 56 m² och 64 m², räknas den som för två personer, medan en lägenhet med en yta mellan 64 m² och 96 m² räknas som för tre personer.

En lägenhet med 3 sovrum och en yta på 96 m² till 128 m² räknas som 4 personer; om ytan är mellan 128 m² och 160 m² räknas den som 5 personer. Lägenheter med 4 sovrum eller fler, eller med en yta som överstiger 160 m², räknas som 6 personer.

Enligt fastighetsmäklarföreningen i Ho Chi Minh-staden (HoREA) har dock denna förordning efter ungefär två månaders implementering avslöjat vissa brister.

Mer specifikt får det en märkbar konsekvens att fastställa projektpopulationen baserat på rumsstruktur och lägenhetsstorlek: kommersiella lägenhetsprojekt tenderar att öka antalet stora lägenheter samtidigt som antalet medelstora och små lägenheter minskar.

Enligt HoREA kommer antalet lägenheter med 3–4 sovrum och en yta på 85 m² eller mer, eller till och med över 160 m², att öka om den nuvarande beräkningsmetoden tillämpas. Omvänt kommer antalet lägenheter med 2 sovrum och en yta på 45–70 m² och små lägenheter under 45 m² att minska. Detta anses strida mot den faktiska marknadsefterfrågan.

Enligt föreningens undersökning är 60–70 % av husköparna i lägenhetsprojekt medelinkomsttagare, främst söker tvårumslägenheter prissatta runt 5–7 miljarder VND. Cirka 20–25 % av kunderna är låginkomsttagare som söker mindre ettrumslägenheter prissatta runt 3 miljarder VND.

Samtidigt står gruppen kunder som behöver stora lägenheter med 3 sovrum eller fler endast för cirka 5–10 % av marknaden.

Om lägenhetsstrukturen tvingas övergå mot större storlekar kan marknaden hamna i en situation där utbudet inte matchar efterfrågan.

Ordföranden för HoREA anser att inte bara kommersiella bostadsprojekt utan även sociala bostadsprojekt påverkas av denna metod för att beräkna befolkningen. (Foto: Ett socialt bostadskomplex i Vinh Loc-kommunen, Ho Chi Minh-staden - Foto: CONG TRIEU)

Även sociala bostäder har drabbats.

I ett uttalande till Tuoi Tre Online sa Le Hoang Chau, ordförande för HoREA, att inte bara kommersiella bostadsprojekt utan även sociala bostadsprojekt påverkas av denna metod för att beräkna befolkning.

Nuvarande regler tenderar att öka antalet tvårumslägenheter med en yta på cirka 56-70 m², vilket är den maximala storleken för sociala bostadslägenheter. Samtidigt minskar antalet små ettor under 45 m².

Som ett resultat kan det totala antalet lägenheter i sociala bostadsprojekt minska, vilket innebär att möjligheterna för låginkomsttagare att få tillgång till bostäder också kommer att minska. Detta sker mot bakgrund av en fortfarande mycket hög efterfrågan på prisvärda bostäder i Ho Chi Minh-staden, särskilt för unga familjer eller ensamstående i stadsområdet.

Enligt folkräkningen från 2019 är den genomsnittliga hushållsstorleken i Ho Chi Minh-staden cirka 3,51 personer, varav hushåll med 1–3 personer står för nästan 54 % av totalen. Trenden med mindre hushållsstorlekar blir allt vanligare i stora stadsområden. Detta indikerar att efterfrågan på små och medelstora lägenheter kommer att fortsätta vara betydande i framtiden.

När regleringar kan snedvrida marknaden.

En punkt som HoREA betonar är att nuvarande regler kan skapa inkonsekvenser mellan olika faser i ett projekt.

Följaktligen fastställde den behöriga myndigheten projektets befolkningsstorlek i beslutsfasen om investeringspolicyn. I förstudiens granskning och utfärdandet av bygglov beräknas dock befolkningen på nytt baserat på rumsstruktur och lägenhetsarea. Eftersom denna metod ofta resulterar i en lägre befolkningsstorlek tvingas investeraren att öka lägenhetsarean för att "fylla" projektets totala golvyta.

Som ett resultat har företag svårt att flexibelt utforma produkter för att möta marknadens behov.

Enligt HoREA kan detta leda till ett överutbud av stora lägenheter samtidigt som det råder brist på prisvärda lägenheter, vilket orsakar svårigheter för både företag och husköpare.

Baserat på ovannämnda brister föreslår HoREA att bestämmelserna i beslut 32 ändras för att föreskriva att ett projekts befolkningsstorlek ska bestämmas utifrån investeringspolicyn och planeringsstadierna. Efter att befolkningsstorleken har godkänts bör investeraren ha flexibilitet att utforma lägenhetsstrukturen så att den passar marknadens efterfrågan. Lägenhetsdesignen måste fortfarande uppfylla gällande standarder, inklusive föreskriften att lägenheter under 45 m² inte ska överstiga 25 % av det totala antalet lägenheter i projektet.

Enligt föreningen säkerställer denna mekanism både hanteringen av stadsbefolkningsplaneringen och hjälper marknaden att utvecklas mer flexibelt, vilket undviker situationen med "mekaniskt påtvingande" lägenhetsstrukturer.

Mot bakgrund av Ho Chi Minh-stadens mål att utveckla bostäder på ett mångsidigt och prisvärt sätt anses justeringar av regleringar relaterade till lägenhetsstrukturen vara en avgörande faktor för en mer effektiv fastighetsmarknad.

Tillbaka till ämnet

MILJONER

Källa: https://tuoitre.vn/cach-tinh-dan-so-chung-cu-dang-lam-lech-pha-cung-cau-tren-thi-truong-20260316164846155.htm