Stoppa investerare från att pantsätta kunders hus

Öka transparensen, öka sanktionerna

Enligt fastighetsexperten Phan Cong Chanh måste banken och investeraren lösa frågan sinsemellan när ett hus är belånat och banken går med på att låta investeraren sälja det utan att kräva en pantsättningsfriskrivning. Om några risker uppstår kommer banken och investeraren att hållas ansvariga, medan människorna har sina legitima rättigheter skyddade enligt lag.

Många investerare belånar banker hus de har sålt till kunder.

Men för att stoppa situationen där investerare pantsätter kunders hus föreslog Phan Cong Chanh att myndigheterna behöver riktlinjer och regler för att lösa sådana fall på ett sätt som gynnar folket. Särskilt när människor har följt lagen, följt procedurerna och betalat hela beloppet måste staten skydda dem, utfärda rosa böcker till dem och inte låta människor lida förluster på grund av tvister eller genomförandet av investerarnas skyldigheter.

"Även om lagen har många regleringar men det fortfarande finns kryphål, är det nödvändigt att myndigheterna ingriper och hanterar dem snabbt. Vid behov kan man stämma i domstol. Domstolen behöver också ha mycket tydliga domar, nästan typiska situationer, som prejudikat, så att andra investerare, banker och privatpersoner tydligt kan se problemet och känna sig trygga. Samtidigt, för att minimera de risker som kunderna måste bära, är det nödvändigt att vara transparent och offentliggöra information om belånade projekt. Upplysningarna måste vara tydliga, detaljerade och uppdateras regelbundet så att folk kan förstå, inte bara allmänna upplysningar, utan endast ange projektnamnet", föreslog Chanh.

Ur ett annat perspektiv hänvisade Dr. Phan Phuong Nam (Ho Chi Minh City University of Law) till dekret nr 16 som analyserade att handlingar som att inte avslöja, inte fullständigt avslöja eller inte korrekt avslöja innehållet i fastighetsprojekt och investeringsprojekt i bostadsbyggande kan leda till böter på 100 till 120 miljoner VND. Böterna för fastighetsföretag som inte fullt ut säkerställer villkoren enligt reglerna är 600 miljoner VND. Jämfört med fördelarna med att utnyttja juridiska kryphål i ett storskaligt fastighetsprojekt värt hundratals miljarder VND är dock denna böter för låg. Därför bryter många investerare medvetet mot lagen och går med på att betala böter, vilket i hög grad påverkar andra enheters rättigheter.

För närvarande har 2024 års lag om fastighetsverksamhet gjort vissa positiva justeringar av skyldigheten att lämna ut information för fastighetsverksamheter. Underlåtenheten att höja strafframen för att säkerställa korrekt hantering av överträdelser är dock också en begränsning i lagen.

Dessutom föreskriver lagen att efter att byggdepartementet utfärdat ett skriftligt meddelande om att bostaden är berättigad till försäljning eller uthyrning/köp, kommer investeraren att belåna projektet och måste även frigöra bolånet innan det säljs till kunder. Samtidigt måste procedurer slutföras för att byggdepartementet ska kunna utfärda ett meddelande om att bostaden är berättigad. Chanh kommenterade dock: Förordningen är mycket svår att genomföra när det inte finns någon mekanism för att säkerställa att investeraren följer föreskrifterna. Omedelbart efter byggdepartementets meddelande om att investeraren belånar kommer de att förlita sig på detta meddelande för att mobilisera kapital från kunderna så snart som möjligt.

Måste betala av bolånet innan försäljning till kunder

För att kontrollera att investerare belånar kunders hus till banker, sa Ngo Gia Hoang (Ho Chi Minh City University of Law) att istället för att kräva att transaktioner genomförs via fastighetshandelsgolv, är det nödvändigt att stärka och utöka notarieorganisationers omfattning genom att kräva att fastighetstransaktioner där en part eller parter som deltar i transaktionen är fastighetsföretag också ska notariseras... Eftersom notariebekräftelsens oberoende karaktär kommer att bidra till att kontrollera och övervaka implementeringen och efterlevnaden av lagen av investerare, fastighetsmäklare och konsulter för att skydda utsatta.

Samtidigt, för att upprätthålla stabilitet och ordning för ekonomisk utveckling, är det nödvändigt att bygga en mekanism för att kontrollera framtida bostadstransaktioner för fastighetsföretag.

"För att garantera bostadsköparnas säkerhet behöver lagen komplettera reglerna om att stärka bankernas ansvar för att förvalta intecknade tillgångar. För när investerare säljer framtida bostäder lånar de både pengar från banker och mobiliserar kapital från kunder. Om det mobiliserade kapitalet inte övervakas noggrant kan investerare missbruka det och investera pengar i många projekt samtidigt, vilket leder till risken att investerarna förlorar sin betalningsförmåga, inte kan slutföra projektet och överlämna huset till kunderna. I detta läge påverkas inte bara bostadsköparna utan även den intecknade bankens rättigheter. Därför måste banken, när den accepterar ett inteckningslån på ett bostadsprojekt, vara ansvarig för att förvalta och övervaka de intecknade tillgångarna", föreslog Hoang.

Enligt honom är det nödvändigt med tydligare regler för att säkerställa bostadsköpares rättigheter vid hantering av pantsatta tillgångar i form av projektöverlåtelse. Eftersom parterna kan hantera tillgångarna genom att överföra det pantsatta fastighetsprojektet för att driva in skulden.

För att säkerställa bostadsköparnas säkerhet behöver lagen komplettera reglerna om att stärka bankernas ansvar för hanteringen av pantsatta tillgångar. Investerare lånar nämligen både pengar från banker och mobiliserar kapital från kunder när de säljer framtida bostäder.

Mr. Ngo Gia Hoang (Ho Chi Minh Citys juridiska universitet)

Lägenhetsinvesterare i Phu Thanh förbinder sig att betala av skulder

Den 25 juni utfärdade Company 585, investeraren i hyreshuset Phu Thanh (Tan Phu-distriktet, Ho Chi Minh-staden), ett pressmeddelande där de bekräftade att de kommer att betala av skulden för att "lösa in" huset åt kunden.

För närvarande är det totala antalet lägenheter i projektet 833. Av dessa har företaget pantsatt 219 lägenheter i form av framtida tillgångar enligt hypotekskontrakt nr 104 daterat 4 augusti 2010. Under fastighetsbranschen på 2010-talet hamnade fastigheterna i ett fryst tillstånd, bankräntan var uppe i 22–23 %/år, vilket ledde till att företaget fick svårigheter i sin affärsverksamhet och fick skulder i banken.

Inför företagets svårigheter gick Viet A Bank - Ho Chi Minh City-filialen den 3 november 2022 med på att låta investeraren betala skulden enligt varje lägenhetskod och att banken skulle frigöra bolånet för varje lägenhet. Hittills har företag 585 behandlat friskrivningen av bolån för 6 lägenheter (varav 1 lägenhet frigavs i början av juni 2024). Investeraren föreslog att Viet A Bank - Ho Chi Minh City-filialen skulle fortsätta stödja företaget under de kommande 3 åren så att företaget har mer tid att förbereda motsvarande tillgångar för att behandla friskrivningen av bolån för de återstående 213 lägenheterna (från och med nu till 2027). Av de 213 lägenheter som för närvarande är belånade hos Viet A Bank måste företag 585 fortfarande driva in 5 % av lägenhetsvärdet från de boende, motsvarande mer än 41 miljarder VND. Företag 585 bekräftade att de boende inte är ansvariga gentemot banken utan är företagets ansvar.

Källa: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm