Vad behöver Ho Chi Minh-staden för att nå ett genombrott?

Herr Le Hoang Chau föreslog flera specifika mekanismer för att hjälpa Ho Chi Minh-staden att ta fart.

- Vilka mekanismer tror du att det är?

*För det första bör BOT-avtalet (Build-Operate-Transfer) inte tillämpas på investeringsprojekt för att uppgradera, utöka och modernisera befintlig väginfrastruktur i Ho Chi Minh-staden. Detta undviker intressekonflikter mellan projektinvesteraren och de personer som använder BOT-vägarna och som måste betala vägtullar, vilket potentiellt kan leda till social oro. Istället bör investeringsprojekt för att uppgradera, utöka och modernisera befintlig väginfrastruktur genomföras under ett BT-avtal (Build-Transfer), där stadens budget används för att betala investeraren.

Vidare är det nödvändigt att överväga att tillåta Ho Chi Minh-staden att återuppta bygginvesteringsprojekt enligt BT-kontraktsmodellen med hjälp av statliga budgetmedel för att betala investerare, absolut inte med markmedel för att investerare ska kunna genomföra andra projekt. Samtidigt bör staten skapa budgetmedel genom investeringar i markutveckling, markutvecklingsfonder, markutvecklingsorganisationer och auktioner av markanvändningsrättigheter i enlighet med utkastet till ändrad marklag för att mobilisera resurser från den privata sektorn för investeringar i utveckling av stadsinfrastruktur, transportprojekt etc.

-Angående de nuvarande flaskhalsarna på fastighetsmarknaden, vilka förslag har du för att lösa dem och skapa genombrott för Ho Chi Minh-stadens utveckling?

För närvarande är det största hindret juridiska frågor, särskilt beräkningen av markanvändningsavgifter. Majoriteten av projekten kan inte genomföras eftersom de inte kan betala markanvändningsavgifter med nuvarande beräkningsmetoder. Därför föreslår vi att kommersiella bostadsprojekt får tillämpa markprisjusteringskoefficienten (K-koefficienten) och lämna in den till Ho Chi Minh-stadens folkråd för godkännande av att tillämpa den på beräkningen av markanvändningsavgifter och markarrendeavgifter för alla tomter (oavsett deras värde enligt markpristabellen).

För närvarande används överskottsmetoden i stor utsträckning för markvärdering, där specifika markpriser fastställs för att beräkna markanvändningsavgifter och markarrendeavgifter för fastighetsprojekt, kommersiella bostäder och stadsområden. Denna metod ger dock inte verkligt tillförlitliga resultat för markvärdering. Enligt experter kommer två olika resultat att produceras om bara ett värderingsföretag tillämpar två olika markvärderingsmetoder för samma fastighetsprojekt, med en skillnad på cirka 17 %. Om samma fastighetsprojekt värderas av två olika värderingsföretag med samma markvärderingsmetod kommer det också att producera två olika resultat med en skillnad på cirka 17 %. Därför är det viktigt att tillämpa metoden med markprisjusteringskoefficient för att beräkna markanvändningsavgifter och markarrendeavgifter för fastighets- och kommersiella bostadsprojekt.

-Vilka är fördelarna med att tillämpa K-koefficienten, sir?

*Så vitt jag vet utfärdade Ho Chi Minh-stadens folkkommitté en gång ett dokument som föreslog att K-koefficientmetoden skulle tillämpas för att beräkna markanvändningsavgifter och markarrendeavgifter för alla fastighets- och kommersiella bostadsprojekt, oavsett om markanvändningsavgiftens värde är över eller under 30 miljarder VND, istället för att anlita ett konsultföretag för att värdera markvärdet som är fallet för närvarande. Om K-koefficienten tillämpas för att fastställa markanvändningsavgifter skulle processen kunna ta högst 6 månader. Detta skulle säkerställa tillräcklig, korrekt och snabb insamling av intäkter till statsbudgeten, samtidigt som projektets investerares rättigheter skyddas.

Många projekt kan inte genomföras eftersom markanvändningsavgifter inte kan betalas.

Samtidigt, om det genomförs enligt förslaget från Ho Chi Minh-stadens folkkommitté, kommer det att standardisera beräkningen av markanvändningsavgifter och markarrendeavgifter för fastighetsprojekt, kommersiella bostäder och stadsområden, vilket säkerställer transparens och gör det möjligt för både staten och företag att förutse hur mycket markanvändningsavgifter och markarrendeavgifter som ska betalas in i statsbudgeten.

Att ta itu med den nuvarande situationen där markanvändningsavgifter och markarrendeavgifter är obestämda kommer både att undvika rättsliga risker för statliga tjänstemän och anställda i utförandet av sina arbetsuppgifter och för de inblandade; och säkerställa att statliga myndigheter har full befogenhet att fastställa beloppet för markanvändningsavgifter och markarrendeavgifter som ska betalas in i statsbudgeten (genom rätten att fastställa markprisjusteringskoefficienten (K4-koefficienten) årligen eller när marknaden fluktuerar och i enlighet med varje typ av fastighetsprojekt, kommersiella bostäder, stadsområde, och därmed uppfylla statens roll i att leda marknaden snarare än att följa den). Samtidigt kommer det att säkerställa tillräcklig, korrekt och snabb insamling till statsbudgeten samtidigt som projektinvesterarnas rättigheter skyddas.

– En flaskhals för företag är förfarandet för att godkänna investeringspolicyer och investerare. Dessa är de två första stegen i att genomföra ett projekt. Vilka förslag har du på att åtgärda detta?

*Vi har observerat att förfarandet för att godkänna investeringspolicyer samtidigt som investerare godkänns bara är det första steget i "kedjan" av investerings- och byggförfaranden för fastighets- och kommersiella bostadsprojekt. Därför har "flaskhalsen" i denna procedur lett till "flaskhalsar" i sociala bostadsprojekt och kommersiella bostadsprojekt på senare tid. Följaktligen måste detta hinder lösas inte bara för Ho Chi Minh-staden utan för hela landet.

Dessutom är ett nuvarande hinder att justera skalplaneringen i 1/2000 för sociala bostadsprojekt. Många projekt kan inte genomföras eftersom majoriteten av sociala bostadsprojekt ligger på mark som tidigare avsatts för kommersiella bostäder men som har omvandlats. Om sociala bostäder byggs på denna mark kommer markanvändningskoefficienten att öka med 1,5 gånger. Det innebär att den gamla skalplaneringen i 1/2000 måste justeras i enlighet därmed.

Att justera detaljplanen i skala 1/2000 är statliga myndigheters ansvar och befogenhet och justeras "periodiskt" enligt lagarna om stadsplanering och byggande. Det finns dock ingen bestämmelse som anger att "zonplaner och detaljplaner måste godkännas eller justeras enligt lagen innan förstudierapporten för investeringar och byggande utarbetas och nästa steg i projektet genomförs." Därför måste investerare i sociala bostadsprojekt vänta, utan att veta hur länge de kommer att behöva vänta, trots att sociala bostadsprojekt inte ökar befolkningsstorleken i provinsen. Detta beror på att köpare av sociala bostäder måste ha permanent eller tillfällig bostad i minst 6 månader och ha socialförsäkring, och projektet ökar bara den lokala befolkningsstorleken i det område där projektet är beläget.

Källänk: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm