För att göra markvärderingsprocessen mer komplett

Att fastställa markvärdet är ett viktigt steg i utvecklingsprocessen för fastighetsprojekt. Enligt en nyligen genomförd undersökning från byggministeriet står mer än 50 % av fastighetsprojekten inför svårigheter, hinder eller långsamt genomförande på grund av svårigheter att fastställa markpriser med hjälp av marknadsprismetoden. År 2022 har förmågan att fastställa priser och marknaden också bidragit till en kraftig minskning av fastighetsutbudet jämfört med 2021.

Markvärdering är ett viktigt steg.

För närvarande samlar ministeriet för naturresurser och miljö in yttranden från berörda ministerier, grenar och myndigheter om ändringen av utkastet till dekret 44 och cirkulär 36. Bland de föreslagna ändringarna finns många olika åsikter kring de nuvarande metoderna för markvärdering, särskilt avskaffandet av "överskottsmetoden", vilket är en kontroversiell fråga. Skillnaden mellan överskottsmetoden och denna fråga sa Do Thi Thu Giang, chef för konsulttjänster på Savills Ho Chi Minh City, en expert med många års erfarenhet av värdering, att det för närvarande finns många olika värderingsmetoder och att det, beroende på fastighetens egenskaper och tillgången på data, kommer att finnas lämpliga tillvägagångssätt och värderingsmetoder.

Till exempel, analyserade Ms. Giang, är jämförelsemetoden lämplig för fastigheter med liten yta, och antalet liknande transaktioner är vanligt. Denna metod har dock begränsningar vad gäller data: den insamlade transaktionsinformationen skiljer sig åt mellan det faktiska transaktionsvärdet och transaktionsvärdet i kontraktet; transaktionsdetaljerna redovisas inte helt. När det gäller fastigheter med stor yta eller utvecklingsprojekt är antalet liknande jämförbara fastigheter mycket begränsat, vilket leder till behovet av att göra stora justeringar, vilket påverkar noggrannheten i värderingsresultaten. Med metoden med markprisjusteringskoefficient tillämpas justeringskoefficienten fast under en period och återspeglar inte marknadsfluktuationer under en kort tid. Dessutom baseras justeringskoefficienten också på analysresultaten av begränsad och felaktig data om marktransaktioner.

Samtidigt är överskottsmetoden mer lämplig för att värdera stora tomter som är under utveckling. Denna metod tar de uppskattade intäkterna minus den uppskattade investeringskostnaden för att få det återstående markvärdet. ”Antag att en tomt har en potentiell kommersiell och servicemässig användning; med jämförelsemetoden eller justeringskoefficienten kommer markvärdet att uppskattas till ett specifikt värde. Med överskottsmetoden kan man dock antas att marken är utvecklad med olika typer av kommersiell och servicemässig användning, såsom kontor, köpcentra eller hotell, och därigenom hitta det högsta värdet på marken, vilket säkerställer principen om den bästa och mest effektiva värderingen av fastigheten”, citerade experten. I ett annat exempel är den mark som ska värderas en blandad tomt, med bostadsmark och kommersiell och servicemark. Användning av jämförelsemetoden eller justeringskoefficienten kommer således inte att kunna återspegla det blandade värdet fullt ut och korrekt på grund av begränsningen i antalet jämförbara tillgångar med liknande komponentförhållanden i blandningen eller avsaknaden av en lämplig koefficient.

Faktum är att även denna metod har begränsningar på grund av många antaganden och subjektiva prognoser. För att minimera dessa begränsningar kan det under värderingsprocessen krävas att ytterligare metoder för jämförelse och kontrast används för att få fram korrekta värderingsresultat.

Överskottsmetodens roll

Utifrån ovanstående analys anser Do Thi Thu Giang att överskottsmetoden bör behållas eftersom denna metod är lämplig för att uppskatta mark med potential för utveckling eller ombyggnad.

I en vidare utvärdering av överskottsmetodens roll sa Troy Griffiths, vice VD för Savills Vietnam, att i de flesta fall kommer att eliminering av överskottsvärderingsmetoden att leda till mer konservativa värderingar. ”Markfonder som planeras för projektutveckling kommer att värderas mer exakt genom överskottsmetoden. Denna metod visar projektets totala lönsamhet samt finansiella indikatorer som visar om projektet är ekonomiskt hållbart eller inte”, sa Troy Griffiths.

”I Vietnam, när regeringen diskuterar viktiga uppdateringar av markvärderingsprocessen, är det förståeligt att residualmetoden övervägs för eliminering eftersom den är beroende av många subjektiva variabler. Vid implementering av en ny metod bör en metod med högre integritet och mindre subjektiva faktorer övervägas. Residualmetoden bör dock tillämpas på lämpligt sätt som en accepterad och tillämpad värderingsmetod”, tillade Savills biträdande verkställande direktör.

Om residualmetoden elimineras finns det fortfarande ett antal andra värderingsmetoder; men han noterar att den mest grundläggande frågan helt enkelt är direkt jämförelse. Syftet med värdering är att simulera marknadsbeteende för att fastställa marknadsvärdet. De flesta köpare förlitar sig ofta enbart på värdet av liknande fastigheter i närheten för att fastställa värdet på sin fastighet.

Experter säger att residualmetoden eller den hypotetiska metoden tillämpas ganska effektivt i många länder. Banker, domstolar och skiljedomstolar accepterar och diskuterar ofta de variabler som används. Detta är helt enkelt DCF-metoden (Discounted Cash Flow) med fler subjektiva variabler, så den är mindre populär än andra metoder.

Källänk: https://dangcongsan.vn/kinh-te/de-qua-trinh-dinh-gia-dat-toan-ven-hon-644016.html