Genombrott i tillväxten av hyresbostäder

Drygt en halv månad efter direktivet från generalsekreterare och president To Lam slutförde regeringen uppgiften att tilldela orter att påbörja hyresbostadsprojekt för att genomföra den strategiska pelaren bostadsutveckling för folket.

Projekten kommer att starta snabbt i juni.

Den 1 juni ledde premiärminister Le Minh Hung ett arbetsmöte med ledarna för staden Hai Phong och provinserna Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh och Hung Yen om utvecklingen av hyresbostäder enligt generalsekreterare och president To Lams anvisningar och betonade han: "Den norra nyckelekonomiska regionen är ett centralt område för industriell utveckling och upplever för närvarande en mycket hög urbaniseringstakt och en stor koncentration av arbetskraft. Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh och Hung Yen har alla några av de högsta ekonomiska tillväxttakterna i landet, med hundratusentals arbetare anställda i industriområden. Trycket på hyresbostäder för arbetare är mycket brådskande, och utvecklingen av hyresbostäder i denna region fungerar också som ett prejudikat för att testa och kopiera denna strategi på andra platser över hela landet."

Regeringen genomför snabbt hyresbostadsprojekt.

Foto: Dinh Son

På ett beslutsamt och brådskande och handlingsinriktat sätt utfärdade regeringschefen ett exempellöst ultimatum: Senast i juni måste var och en av de fyra ovannämnda provinserna och städerna sträva efter att påbörja minst ett hyresbostadsprojekt; och samtidigt slutföra förfarandena för att genomföra storskaliga hyresbostadsprojekt under tredje och fjärde kvartalet i år. Det är viktigt att notera att detta direktiv, som inte längre bara är en riktlinje med fraser som "sträva" eller "göra en ansträngning", betonar att detta är ett brådskande krav, och avvisar pappersrapporter och kräver konkreta resultat. I de fall där orter stöter på svårigheter eller hinder måste centrala ministerier och myndigheter proaktivt ge omedelbart stöd och lösningar.

Att skapa mekanismer för att attrahera privat kapital att delta i utvecklingen av hyresbostäder är ett bra sätt att genomföra statens och folkets gemensamma politik.

FOTO: DINH SON

Premiärministerns direktiv är ett snabbt och konkret steg i att förverkliga partiets strategiska vision, drygt en halv månad efter att generalsekreterare och president To Lam utfärdade det betydelsefulla direktivet: Hyresbostäder måste vara en strategisk pelare. Detta är en exempellöst snabb takt, eftersom det normalt tar i genomsnitt 18–24 månader för ett socialt bostadsprojekt att gå från bygglov, godkännande av investeringspolicy, markanvisning till att erhålla bygglov och påbörja byggnation.

Med över 40 års forskning inom hyresbostadssegmentet uttryckte Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sin enorma glädje och känsla över de snabba och beslutsamma direktiven från regeringen efter generalsekreterarens och presidentens historiska strategiska tankeskifte gällande hyresbostadssegmentet. Han betonade att detta inte bara är goda nyheter för fastighetsmarknaden utan också direkt påverkar livet för majoriteten av medel- och låginkomsttagare i stadsområden. Samtidigt öppnar det upp en ny strategisk vision som syftar till att säkerställa medborgarnas rättigheter enligt konstitutionen.

För närvarande leder unga människor, särskilt generation Z, trenden att inte längre prioritera att äga ett permanent hem. Med utvecklingen av den fjärde industriella revolutionen, artificiell intelligens (AI) och delningsekonomin kan de arbeta på distans var som helst, från Hanoi och Ho Chi Minh-staden till Phu Quoc eller Sa Pa. De tycker om att utforska och byta jobb ofta för att få erfarenhet. För unga människor är flexibla hyresbostäder som passar deras livsstil och arbete en högsta prioritet. Om man tittar på världen, i utvecklade länder som Japan och väst, är andelen människor som hyr i stadsområden cirka 60 %. I Singapore når denna siffra cirka 80 %.

"Partiets 14:e nationella kongress har satt målet att Ho Chi Minh-staden, liksom hela landet, ska bli en utvecklad industrination år 2045, med en större omvandling av den ekonomiska och sociala strukturen. Därför kommer efterfrågan på hyresbostäder att öka och är en oundviklig trend", bekräftade Le Hoang Chau.

Ett uppsving för fastighetsmarknaden.

Premiärminister Le Minh Hung uppmanade de lokala myndigheterna och noterade också att utvecklingen av prisvärda hyresbostäder är en brådskande fråga som måste åtgärdas. Staten måste ta ledningen och betrakta statliga resurser som en hävstång för att stödja och attrahera privata resurser; effektivt utnyttja den nationella bostadsfonden och lokala bostadsfonder för att vägleda och skapa momentum för marknaden; och mobilisera olika resurser, inte bara förlita sig på budgeten, utan fokusera på att frigöra privat kapital och långsiktigt kapital.

Att utveckla hyresbostäder bidrar till att lösa bostadsproblemet för människor.

Foto: Dinh Son

Som svar på uppmaningen från partiet och regeringen har många företag också meddelat att de är beredda att delta. Förra helgen delade ledarna för Hoang Quan Real Estate Company med sig av att företaget i Golden City-projektet för sociala bostäder (Tay Ninh) avsätter hälften av sina enheter för uthyrning och kommer att tillämpa denna andel på alla kommande projekt. Mer specifikt har Hoang Quan i den inledande fasen av Golden City-projektet utvecklat fyra lägenhetsbyggnader med cirka 1 000 lägenheter. Företaget har delat upp dem i två byggnader för försäljning och två byggnader för uthyrning. Inom en snar framtid kommer Hoang Quan i alla projekt att avsätta minst 50 % för uthyrning. Företaget har också fått erbjudanden från två banker som vill samarbeta för att bygga hyresbostäder som svar på regeringens uppmaning…

Herr Le Hoang Chau kommenterade att detta är en rimlig och logisk utvecklingsriktning, eftersom offentliga investeringar i utvecklingsinriktningen inte kan hantera allt utan bara fungerar som en hävstång. Men om vi enbart förlitar oss på den privata sektorn som den främsta kraften, kommer vägen framåt fortfarande att vara belägrad av otaliga hinder, från mekanismer till praktiska operationer.

Mer specifikt är det största hindret för företag som investerar i sociala bostäder och hyresbostäder utmaningen att förvärva mark och bördan av markröjningskostnader. Lärdomar från andra länder visar att staten behöver spela en ledande roll genom att djärvt använda offentlig mark som planerats för bostäder eller kommersiella tjänster inom industriområden för att organisera offentlig anbudsgivning och välja välrenommerade investerare för att bygga hyresbostäder för arbetare och invandrare. I detta fall skulle företag vara undantagna från markanvändningsavgifter och markarrendeavgifter. I de fall där företag självständigt förhandlar om att förvärva nyttjanderätter till jordbruksmark från invånare för projekt, måste mekanismen för avdrag för ersättningskostnader för markröjning ändras för att återspegla det faktiska värde som betalas av företagen, istället för att tillämpa den nuvarande, alltför låga prislistan för jordbruksmark, vilket leder till att investerare ådrar sig förluster.

Förutom frågan om marktillgång är att frigöra långfristiga krediter nästa flaskhals som kräver statliga ingripanden. Med tanke på den långa återbetalningsperioden, som kan sträcka sig över flera decennier, kommer privata företag utan förmånliga kreditpolicyer som erbjuder låga räntor och likvärdiga lånevillkor inte att kunna bära skuldtrycket, vilket tvingar dem att höja hyrespriserna och oavsiktligt undergräver den humana aspekten av denna typ av bostäder.

”Statens riktlinjer just nu behöver konkretiseras genom att befintliga juridiska motsägelser omedelbart lösas. Bostadslagen tillåter till exempel investerare i sociala bostadsprojekt för hyra att få tillgång till förmånlig kredit, men regeringsdekret 100 föreskriver att Social Policy Bank inte får låna ut till denna grupp. Denna inkonsekvens, detta 'lagvisande dokument', måste snarast ändras för att harmonisera rättssystemet”, nämnde Chau som ett exempel.

Samtidigt, för att verkligen stimulera den privata sektorn att delta, enligt Le Hoang Chau, måste staten synkronisera politiken kring beskattning och urban infrastruktur. Även om bostadslagen från 2014 föreskrev att skattesatsen för sociala bostadsprojekt för uthyrning skulle vara lägre än för försäljning, har denna reglering legat kvar på papper i många år eftersom skattelagen ännu inte har möjliggjort motsvarande ändringar. Dessutom måste staten spela en pionjärroll genom att proaktivt investera budget för att ansluta transport- och teknisk infrastruktur till gränserna för sociala bostadsprojekt. Denna synkroniserade koppling hjälper inte bara låginkomsttagare – den mest utsatta gruppen i samhället – att ha möjlighet att få tillgång till och bosätta sig i bekväma urbana modeller, utan fungerar också som det mest praktiska hävstångseffekten för att omvandla det strategiska tänkandet i den politiska visionen till konkreta bostadslösningar.

Lokala myndigheter tar initiativet, lokala myndigheter gör jobbet.

Professor Dang Hung Vo, tidigare biträdande minister för naturresurser och miljö, betonade att detta är en helt korrekt politik och konstaterade att denna fråga hade tagits upp i bostadslagen från 2005 – Vietnams första bostadslag. Utvecklingen av hyresbostadssegmentet har dock inte varit framgångsrik eftersom investeringar i denna sektor kräver en lång kapitalomsättningsperiod på 40–50 år. Dessutom är vinstmarginalen inte särskilt hög eftersom hyrespriserna måste vara låga och överkomliga för många människor. Om kommersiella bostäder däremot utvecklas kan investerare återfå hela sin investering inom 5–7 år när projektet säljs, plus en ganska hög vinst. Därför är det oundvikligt att privata företag inte är entusiastiska. Att enbart förlita sig på statsbudgeten för investeringar i detta segment är också svårt eftersom budgeten är begränsad och måste investeras i viktiga ekonomiska sektorer som infrastruktur…

Professor Dang Hung Vo föreslog därför att många initiativ behövs för att genomföra denna policy. För det första måste företag och även statliga förvaltningsmyndigheter förändra byggtekniken och byggmaterialtekniken och utnyttja utrymmet i flerbostadshus fullt ut... för att bidra till att minska kostnaderna för att bygga hyresbostäder. Därefter behöver staten policyer och mekanismer för att bana väg för privat kapital att delta. Specifikt bör man överväga att tillämpa BOT- eller PPP-modellen för ett företagspartnerskap. I denna modell ansvarar staten för marken och företagen investerar i att bygga bostäderna. Under hyresperioden kommer företagen att få tillbaka det kapital som investerats i byggandet plus vinst, i likhet med andra exploateringsmodeller. Statligt stöd för mark är också enklare och billigare än att låta privata företag hantera allt själva. Detta ses också som en hävstång från staten för att uppmuntra och attrahera privat kapital att delta i att utveckla hyresmarknaden i snabbast möjliga takt och uppnå de uppsatta målen. Som ett resultat kommer företagen att vara mer säkra på att delta i fler projekt och skapa prisvärda hyresbostäder för majoriteten av befolkningen.

Professor Dang Hung Vo betonade särskilt att för att främja utvecklingen av hyresbostäder i synnerhet, eller bostäder i allmänhet, för människorna, måste kommunerna själva vara proaktiva och beslutsamma, medan centralregeringen endast bygger en generell rättslig ram. Kommunerna måste proaktivt föreslå lösningar som är lämpliga för deras egen verklighet. Om några regleringar under implementeringen visar sig vara olämpliga, bör de föreslå ändringar till centralregeringen.

”Politiken att utveckla hyresbostäder är korrekt och en brådskande riktning som måste accelereras för att bidra till att lösa bostadsproblemet för människor. Att enbart förlita sig på statligt ekonomiskt stöd kommer dock att vara svårt på grund av begränsade statliga budgetresurser. Endast genom att skapa mekanismer för att uppmuntra företag att delta kommer resultaten att uppnås snabbt. Detta innebär också att skapa en stark enighet i samhället. Detta återspeglar också andan att när staten och folket arbetar tillsammans kommer all politik att lyckas”, betonade professor Dang Hung Vo.

Utbudet av hyresbostäder är otillräckligt för att möta efterfrågan.

Vid ett arbetsmöte den 1 juni uppgav premiärminister Le Minh Hung att efterfrågan på hyresbostäder är mycket hög medan utbudet av hyresbostäder är mycket otillräckligt, särskilt för långtidsuthyrning till rimliga priser, vilket är den första flaskhalsen. Majoriteten av arbetarna och arbetarna i de fem provinserna Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh och Hung Yen hyr för närvarande informellt byggda hus av hushåll – vilket utgör betydande risker för säkerheten, särskilt brandsäkerhet, miljöhygien, levnadsförhållanden och behov av social infrastruktur.

Tidigare meddelade byggnadsministeriet, baserat på rapporter från 18 orter, att den totala efterfrågan på hyresbostäder under perioden 2026-2030 är 71 187 enheter. Det är värt att notera att antalet befintliga sociala bostäder som finns att hyra i hela landet är cirka 42 275 enheter. Av dessa leder Da Nang med över 12 400 enheter, följt av Bac Ninh med nästan 9 850 enheter och Ho Chi Minh-staden med cirka 5 700 enheter. Det är också dessa orter som har utvecklat och implementerat bostadsmodeller för arbetare att hyra, vilket skapar många möjligheter för arbetare att äga bostäder och etablera sig.

Att utveckla hyresbostäder bidrar till att säkerställa social trygghet.

Vi håller på att ändra marklagen, bostadslagen och fastighetsaffärslagen. Jag förväntar mig att dessa lagar kommer att antas och träda i kraft snart, möjligen från och med den 1 januari 2027, för att skapa en solid rättslig ram. Vi behöver utfärda nya regler och standarder för hyresbostäder. Om man ser tillbaka på Ho Chi Minh-stadens historia hade vi en gång företag som Hui Bon Hoa (farbror Hoa) eller Mydeen som tillhandahöll hyresbostäder på ett hållbart sätt i hundratals år, över många generationer. Jag tror att med rätt ledning från generalsekreterare och president To Lam, tillsammans med regeringens snabba och beslutsamma åtgärder, kommer vi att kunna bilda stora, professionella privata företag inom hyresbostadssektorn och bidra till att säkerställa en hållbar social trygghet i den nya eran.

Herr Le Hoang Chau, ordförande för fastighetsmäklarföreningen i Ho Chi Minh-staden

Källa: https://thanhnien.vn/dot-pha-toc-do-nha-o-cho-thue-18526060222145342.htm