Bostadspriserna överstiger vida inkomsterna: Förslag på lösningar för att reglera marknaden

Inför situationen där bostadspriserna i storstäderna fortsätter att stiga, långt över människors betalningsförmåga, utarbetar och förbereder regeringen snarast en resolution om ett antal åtgärder för att kontrollera och begränsa fastighetspriserna. Detta anses vara en snabb lösning för att anpassa marknaden mot en stabil och sund utveckling, i linje med målen om social trygghet och makroekonomisk stabilitet.

Illustrationsfoto: Tuan Anh/VNA

Huspriserna överstiger vida människors inkomster

Enligt en undersökning som genomfördes av Vietnam Real Estate Research Institute (VIRES) i september 2025 har genomsnittspriset för lägenheter i Hanoi nått i genomsnitt 92,9 miljoner VND/m2. I Ho Chi Minh-staden är siffran ännu högre, upp till 135,3 miljoner VND/m2. Detta pris skiljer sig mycket från den genomsnittliga inkomsten för vietnamesiska arbetare idag, som bara varierar mellan 8 och 10 miljoner VND/månad.

Den stora skillnaden mellan bostadspriser och inkomster gör drömmen om att äga ett hem alltmer avlägsen för majoriteten av människor, särskilt låg- och medelinkomstgrupperna. I denna situation anses regeringens utkast till resolution om en mekanism för kontroll av bostadspriser vara ett viktigt politiskt steg, vilket visar beslutsamheten att omorientera marknaden och skydda människors rätt till tillgång till bostad.

Analys från Byggministeriet visar att fastighetspriserna i storstäder under de senaste åren har tenderat att öka onormalt, vilket inte helt återspeglar den faktiska lagen om utbud och efterfrågan. En del av orsaken kommer från spekulation, prisinflation och bristande transparens i planeringsinformation, vilket orsakar "virtuell feber" på många platser. Denna situation snedvrider inte bara marknaden utan påverkar också socialpsykologin negativt.

Strukturen för fastighetsprodukter är också allvarligt obalanserad, med merparten av utbudet koncentrerat till mellan- och övre segmenten. Samtidigt råder det fortfarande allvarlig brist på segmenten sociala bostäder, prisvärda bostäder och hyresbostäder. Detta gör att den verkliga bostadsefterfrågan – som står för en stor andel i samhället – inte tillgodoses ordentligt.

För närvarande är marknadsregleringsverktyg som skatter, krediter, planering eller markprissättning inte synkroniserade och ineffektiva. Bristen på standardindikatorer och tillförlitliga datasystem gör det svårt för förvaltningsmyndigheter att ingripa i tid, samtidigt som människor, särskilt den unga generationen och stadsarbetare, har allt svårare att få tillgång till lämpliga bostäder.

Enligt Bui Van Doanh, chef för Vietnams fastighetsforskningsinstitut, är det brådskande att regeringen tidigt inför mekanismer och strategier för att kontrollera bostadspriserna och måste genomföras samtidigt och drastiskt. Detta är en fråga om social trygghet. Den vietnamesiska konstitutionen bekräftar att bostäder är ett grundläggande behov för folket. Men med den nuvarande prisnivån har även medelinkomsttagare svårt att få tillgång till bostäder. Detta påverkar livskvaliteten, arbetsproduktiviteten och samhällets utvecklingstakt negativt.

”Många unga människor idag vågar inte gifta sig eller skaffa barn eftersom de inte har en stabil plats att bo på. Om den här trenden fortsätter kommer det att påverka befolkningsstrukturen och de mänskliga resurserna i landet”, varnade Doanh.

Ur ett marknadsperspektiv drivs bostadspriserna i vissa områden till orimligt höga nivåer, långt över deras verkliga värde. Detta leder till att marknaden blir snedvriden, saknar förtroende och blir illikvid. När fastigheter är illikvida stagnerar kassaflödet, företag kan inte betala tillbaka sina skulder, vilket leder till risker för banksystemet och ekonomin i allmänhet. Vid den tidpunkten kommer makroekonomin oundvikligen att påverkas negativt om marknaden hamnar i ett "fruset" tillstånd.

I världen har de flesta finanskriser sitt ursprung i fastighetsbubblor. Därför måste Vietnam agera snabbt, proaktivt kyla ner marknaden och få tillbaka bostadspriserna till deras verkliga värde, betonade Doanh.

Tre pelare för marknadskontroll

Docent Dr. Ngo Tri Long, ekonomisk expert, kommenterade att regeringens resolutionsutkast föreslår tre huvudpelare för att kontrollera bostadspriserna och omforma marknaden. Den första är att inrätta ett centrum för fastighetstransaktioner, som integrerar data om planering, juridisk status, ekonomiska förpliktelser och transaktionshistorik för varje fastighet.

Centret kommer att fungera som ett "officiellt nav" för fastighetstransaktioner, vilket bidrar till att minska prisinflationen och skapa en transparent grund för marknaden. Om det drivs korrekt kommer centret att föra prisförväntningarna närmare verkliga värden, samtidigt som riskerna för både köpare och företag minskas.

Den andra pelaren är kreditgränsen för köpare av flera bostäder, för att begränsa spekulativ surfing. Följaktligen kommer ägare av två eller fler bostäder att få sina lånekvoter skärpt och kostnaden för att använda finansiell skuldsättning ökad. För att undvika att påverka gruppen av leverantörer av långsiktiga hyresbostäder – vilket är en viktig komponent i storstäder – måste kreditpolicyer tydligt klassificeras efter användningssyfte. Istället för att "utjämna" måste policyer "fastställa beteenderisker" som att stödja förmånliga lån för riktiga husköpare, strama åt kortsiktig spekulation och skapa förutsättningar för investerare att hyra transparent – ​​rekommenderade Long.

Utöver detta är den tredje pelaren utvecklingen av prisvärda kommersiella bostäder, med en tydlig definition av "överkomligt pris" kopplat till medianinkomsten för varje ort och en rimlig betalningstakt (30–35 % av inkomsten). Förutom att arrangera separata markfonder och prioritera valet av kompetenta investerare, måste denna produkt ha en bindande överlåtelsetid för att begränsa surfandet, samtidigt som den åtföljs av en mekanism för att stödja köpare i svårigheter genom Bostadsutvecklingsfonden.

Ur ett expertperspektiv bekräftade biträdande direktör för Vietnams ekonomiska institut, Dr. Le Xuan Sang, att för att lösa problemet med bostadspriserna är det nödvändigt att "öppna ventilen" för utbudet, särskilt för billiga bostäder. Experten påpekade också att en av orsakerna till den kraftiga ökningen av bostadspriserna i Hanoi på senare tid är beslut 61/2024/QD-UBND om markdelning. Följaktligen kommer förordningen om minsta markdelningsyta att öka från och med oktober 2024 från 30 m2 till 50 m2, tillsammans med kravet på bredd och fasad på 4 m eller mer.

”Denna politik har drastiskt minskat utbudet av småhus – som är lämpliga för majoriteten av stadsborna. I kombination med regleringar om infrastruktur och urbana standarder finns det nästan ingen bostadsfond för små områden med rimliga priser kvar”, analyserade Sang.

Dessutom skapar borttagandet av ramverket för markpriser och kravet på prissättning enligt "marknadsprinciper" enligt marklagen från 2024 förutsättningar för att markpriserna kan drivas upp snabbt, särskilt i områden med potential för infrastrukturutveckling. All administrativ politik är bara tillfällig. Roten till att kyla ner marknaden är fortfarande att öka det reella utbudet, särskilt inom bostadssegmentet som är lämpligt för människors betalningsförmåga.

Regeringens utkast till resolution om kontroll av fastighetspriserna är ett nödvändigt politiskt steg som visar statens reglerande roll i att få marknaden tillbaka på rätt spår. Bostadsfrågan är inte bara en marknadsfråga, utan också en fråga om social trygghet, hållbar utveckling och stabilitet.

Därför förväntas utfärdandet och det effektiva genomförandet av denna resolution bidra till att främja utvecklingen av lämpliga produktlinjer, begränsa spekulation, öka transparensen och skydda folkets legitima rättigheter.

Källa: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm