Att ta bort flaskhalsar och öppna upp flödet av markresurser

Bildtext — Illustrationsfoto: Tuan Anh/VNA

Många innovationer har införlivats i nationalförsamlingens resolutionsutkast som anger ett antal mekanismer och strategier för att undanröja svårigheter och hinder i genomförandet av marklagen, såsom att avskaffa ramverket för markpriser, öka transparensen, främja decentralisering till orter och säkerställa intresseharmoni mellan staten, människorna och företagen.

En av de första fem flaskhalsarna som experterna nämnt är bristen på kompatibilitet mellan markplaneringssystemet och den tvånivåiga lokala förvaltningsmodellen (provinsiell - gräsrotsnivå) när denna modell börjar gälla från och med den 1 juli 2025. Medan marklagen från 2024 fortfarande bibehåller bestämmelserna om "markanvändningsplanering och planering på distriktsnivå", har den nuvarande modellen för statlig organisation i centralt styrda städer eller särskilda administrativa- ekonomiska enheter fungerat enligt den tvånivåiga stadsförvaltningen.

Detta leder till brister i befogenheter och konsekvens i planeringsgodkännande, vilket kan leda till att genomförandeprocessen avbryts eller förlängs. Enligt Dr. Nguyen Dinh Tho - biträdande direktör för Institutet för strategi och policy för jordbruk och miljö ( Jordbruks- och miljöministeriet ), behöver lagen justeras så att markanvändningsplanering kan integreras i den övergripande stadsutvecklingsplaneringen och resursanvändningsplaneringen på gräsrotsnivå. Annars kommer orterna att bli förvirrade i genomförandet och tillsynen.

Förseningen med att anpassa planeringsreglerna för att passa den tvådelade regeringsmodellen påverkar inte bara lagens genomförbarhet, utan får också många orter att "vänta på instruktioner", vilket blockerar investeringsflödet. Därför är det nödvändigt med en enhetlig vägledande resolution snart för att undvika att planering blir den första "institutionella flaskhalsen" i implementeringskedjan av den nya marklagen.

Den andra flaskhalsen som identifierats är att mekanismen för markauktion och budgivning fortfarande har många brister, vilka inte är gynnsamma för investerare. Syftet med marktilldelning och uthyrning genom auktion och budgivning är ett viktigt verktyg för att säkerställa publicitet, transparens och förhindra gruppintressen. Den nuvarande implementeringsprocessen avslöjar dock många begränsningar.

Det finns ingen tydlig vägledning om formen av markarrende med årlig betalning för markfonder som förvaltas av staten. Vissa orter återspeglar situationen att "inte veta vilken lösning som ska tillämpas" när man måste säkra budgetintäkter och stödja företag som investerar i socialiserade fält.

Samtidigt orsakar kravet på en detaljerad 1/500-plan innan mark auktioneras ut svårigheter vid genomförandet, särskilt för blandad mark eller offentlig mark varvat med bostadsområden. Samtidigt gör formen av markarrende med årlig betalning det svårt för investerare att beräkna kostnader, belåna och mobilisera medel- och långsiktigt kapital.

Dr. Can Van Luc - medlem av den nationella rådgivande kommittén för finansiell och penningpolitik, kommenterade att auktionsmekanismen för mark behöver vara mer flexibel, särskilt i den inledande fasen av sociala infrastrukturprojekt. Om den är stel kommer den oavsiktligt att eliminera den privata sektorns motivation - det ämne som marklagen från 2024 syftar till att mobilisera starkast. Bristen på synkronisering mellan auktions- och budgivningsregler och markarrendemekanismer minskar inte bara investeringarnas attraktivitet utan utgör också en risk för budgetförluster.

Därför är regeringens utfärdande av resolution 339/NQ-CP om utkastet till resolution från nationalförsamlingen, som fastställer ett antal mekanismer och policyer för att undanröja svårigheter och hinder i organiseringen av genomförandet av marklagen, vilket möjliggör ärvande av forskningsresultat i jordbruks- och miljöministeriets inlaga nr 136/TTr-BNNMT om lagförslaget som ändrar och kompletterar ett antal artiklar i marklagen, ett steg i rätt riktning, men det är nödvändigt att snabbt konkretisera det till ett dekret som vägleder genomförandet så att företagen har en tydlig rättslig grund, kommenterade Luc.

Dessutom är bestämmelserna om markåterställning, som inte täcker utvecklingsmetoder och saknar flexibilitet, den tredje flaskhalsen som experter nämner. Även om artikel 79 i marklagen från 2024 anses ha utökat omfattningen av markåterställning jämfört med marklagen från 2013, täcker den fortfarande inte alla projekt av strategisk och brådskande betydelse.

Mer specifikt har lagen inte tydligt angett mekanismen för markåterställning för att skapa en markfond för att betala för BT-projekt (bygg-överföring) eller för att omdisponera mark för företag som måste flytta på grund av miljöföroreningar... Dessutom orsakar regleringen att markåterställning endast kan ske efter att kompensations-, stöd- och omlokaliseringsplanen har godkänts förseningar och saknar flexibilitet för brådskande projekt.

Angående denna flaskhals sa docent Dr. Nguyen Quang Tuyen, vice ordförande för rådet vid Hanois juridiska universitet, att lagen behöver ha en specifik mekanism för viktiga projekt, eftersom om vi väntar på tillräckligt många administrativa förfaranden kommer utvecklingen av nationell strategisk infrastruktur såsom motorvägar, flygplatser och stora industriparker att försenas, vilket orsakar mycket större skada än de rättsliga risker som förvaltningsmyndigheterna oroar sig för.

Denna flaskhals visar också att bristen på flexibilitet i utformningen av regler för markförvärv hindrar infrastrukturutveckling – ett område som Vietnam strävar efter att accelerera. Enligt experter är den omedelbara lösningen att studera en särskild auktoriseringsmekanism för nyckelprojekt, liknande mekanismen i lagen om offentliga investeringar eller lagen om anbudsgivning, för att undvika "flaskhalsar" i ersättning och frigöring av mark.

Den fjärde flaskhalsen som behöver elimineras är den otillräckliga och instabila markprissättningsmekanismen som orsakar oro bland implementatörerna. Marklagen från 2024 har avskaffat "markprisramverket" och övergått till en markpristabellmekanism som uppdateras årligen och som bättre återspeglar marknadspriset. Detta är ett anmärkningsvärt steg framåt, men den nuvarande prissättningsmekanismen har fortfarande många flaskhalsar i den praktiska tillämpningen.

För det första är fastställandet av specifika markpriser alltför beroende av konsultorganisationer och marknadsdata, medan informationssystemet och den nationella databasen för markpriser ännu inte är kompletta, vilket leder till inkonsekventa värderingsresultat mellan orter. Överskottsmetoden – det viktigaste verktyget för att fastställa priser på projektmark – har inte standardiserats, vilket leder till att investeringskostnaderna ökar, vilket negativt påverkar företagens konkurrenskraft.

Dr. Tran Kim Chung, tidigare biträdande direktör för Central Institute for Economic Management, sa att om en transparent värderingsdatabas inte byggs upp, kommer de som genomför det alltid att vara rädda för att göra misstag. Som ett resultat "undviker" många platser att skriva på, vilket saktar ner både offentliga investeringsframsteg och utveckling av stads- och industriparker. Denna flaskhals är inte bara en teknisk fråga utan också ett psykologiskt ansvar i utförandet av offentliga uppgifter. När markpriser är kopplade till ekonomiska förpliktelser kan varje avvikelse leda till inspektion, granskning eller straffrättsligt ansvar.

Därför behöver regeringen snart införa en mekanism för att skydda dem som genomför processen korrekt, samtidigt som man främjar digitaliseringen av markprisdata och skapar en säker rättslig korridor för att lokalsamhällen ska våga agera och ta ansvar, föreslog Chung.

Dessutom är bristen på synkronisering mellan marklagen och relaterade lagar under övergångsperioden den femte flaskhalsen som behöver lösas. Detta är också en systemisk flaskhals. När marklagen 2024 utfärdas kommer en rad andra lagar också att ändras eller kompletteras eller träda i kraft samtidigt, såsom bostadslagen 2024, lagen om fastighetsverksamhet, lagen om budgivning, investeringslagen etc.

Kompatibiliteten mellan dessa lagar är dock fortfarande inte synkroniserad, vilket orsakar förvirring på många platser under övergångsperioden. Till exempel har regleringen om överföring av markanvändningsrättigheter för att genomföra kommersiella bostadsprojekt justerats i nationalförsamlingens resolution och regeringens dekret, men har inte "införts" i tid i marklagens vägledande dokument. Vissa platser, såsom Hanoi, Ho Chi Minh-staden..., har återspeglat situationen med projekt som "väntar" på dekretet, vilket orsakar slöseri med resurser.

Ur ett juridiskt perspektiv kommenterade advokat Truong Thanh Duc: ”Vi har gjort stora framsteg med att ändra marklagen, men om relaterade lagar inte ändras samtidigt kommer det fortfarande att finnas ’lagar som väntar på lagar’, vilket gör det svårt för företag att veta vad de ska basera sina investeringsförfaranden på.”

För att övervinna denna flaskhals har regeringen proaktivt utfärdat resolution 339/NQ-CP, där den lämnat in en separat resolution till nationalförsamlingen för offentliggörande om mekanismer och policyer för att undanröja svårigheter med att organisera genomförandet av marklagen. För att denna resolution verkligen ska träda i kraft behövs det dock fortfarande detaljerad vägledning om övergången mellan gamla och nya bestämmelser, så att man undviker att skapa ett "rättsligt gap" i genomförandet av investeringsprojekt, föreslog jurister.

Med tanke på de fem största flaskhalsarna i genomförandet av 2024 års marklag vid den tionde sessionen förväntas den 15:e nationalförsamlingen behandla och snart utfärda en specialiserad resolution om mekanismer och policyer för att undanröja svårigheter med att organisera genomförandet av marklagen baserat på förslag från regeringen och jordbruks- och miljöministeriet.

Dessutom föreslog experter att granska och samtidigt anpassa relaterade lagar (investeringsrätt, bostadsrätt, anbudsrätt, byggrätt) för att enhetliga förståelse- och implementeringsförfaranden. Det är särskilt nödvändigt att stärka digitaliseringen av markdata, offentliggöra årliga markprislistor, skapa en transparent grund och minska de juridiska riskerna för förvaltningsmyndigheter. Förutom att utbilda och skydda dem som följer reglerna, uppmuntra till att våga agera och ta ansvar, är det nödvändigt att främja specifika mekanismer för viktiga projekt, vilket säkerställer framstegen inom infrastruktur, industrialisering och urbanisering.

Marklagen från 2024 kommer att spela sin roll fullt ut om ovanstående flaskhalsar identifieras och åtgärdas snabbt och samtidigt. Först då kommer mark verkligen att bli en drivkraft för hållbar utveckling, inte en "flaskhals" i den nuvarande integrations- och industrialiseringsprocessen.

Källa: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm