Ta bort markanvändningsavgifter för projektet

Ho Chi Minh-staden har cirka 100 kommersiella fastighetsprojekt som "väntar" på besked om ekonomiska förpliktelser.

Vid ett arbetsmöte med ordföranden för Ho Chi Minh-stadens folkkommitté, Nguyen Van Duoc, och berörda avdelningar förra helgen uttryckte Jun Sung Ho, generaldirektör för Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Korea) – investeraren i Thu Thiem Eco Smart City-projektet (An Khanh-distriktet), sin önskan att fortsätta genomföra projektet om Ho Chi Minh-staden undanröjer investeringshinder, särskilt undantaget från projektets ytterligare markanvändningsavgift på 5,4 %/år.

100 projekt med ekonomiska förpliktelser

Ordföranden för Ho Chi Minh-stadens folkkommitté, Nguyen Van Duoc, har uppmärksammat företagens rekommendationer och sagt att han kommer att rapportera till centralregeringen för övervägande av lämpliga lösningar. Stadens ledare välkomnar Lotte att fortsätta stödja, dela svårigheter och genomföra projektet enligt tidsplanen.

Faktum är att problemet som Lotte tar upp inte är ett isolerat fall. Tidigare skickade investeraren i Empire City-projektet – Empire City Joint Venture – också ett dokument till Ho Chi Minh-stadens folkkommitté med en begäran om att granska de ekonomiska förpliktelser som uppstått. Enligt denna enhet har företaget sedan 2017 fullgjort sina ekonomiska förpliktelser på nästan 3 600 miljarder VND och stadens beslut om marktilldelning angav också tydligt att företaget "inte behöver betala mer" när de övergår från engångsmarkarrende till marktilldelning med markanvändningsavgifter. På grundval av detta har projektet slutfört och överlämnat tre kluster av arbeten, motsvarande cirka 1 200 lägenheter till de boende. Att behöva betala ytterligare markanvändningsavgifter anses dock vara en "stor börda", vilket allvarligt påverkar kapitalflödet och affärsplanerna.

Ett hörn av Empire City-projektet har procedurmässiga svårigheter. Foto: HOANG TRIEU

På liknande sätt utfärdade skattemyndigheten i Ho Chi Minh City nyligen ett dokument där de begär att Hung Loc Phat Real Estate Investment Joint Stock Company ska betala ytterligare 400 miljarder VND för Green Star Sky Garden-projektet. Enligt Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) har staden för närvarande cirka 100 kommersiella fastighetsprojekt som "väntar" på att få sina ekonomiska förpliktelser meddelade, inklusive många storskaliga projekt från företag som Novaland , Hung Thinh Land och TTC Land.

Le Hoang Chau, ordförande för HoREA, sade att föreningen upprepade gånger har föreslagit att helt avskaffa regleringen av att ta ut ytterligare 5,4 % i fall där företag inte är vållande. Enligt honom "kommer förseningen i fastställandet av ekonomiska skyldigheter främst från administrativa förfaranden, inte investerarnas fel". Enligt Chau orsakar denna mekanism inte bara förluster för företag utan också förluster av budgetintäkter, eftersom markanvändningsavgiften "avbryts" och inte kan betalas i tid, samtidigt som en rad projekt tillfälligt måste avbryta byggandet, vilket orsakar slöseri med markmedel.

Han tror att om regeringen kan lösa detta problem, kommer de "avstängda" projekten snabbt att slutföra sina ekonomiska förpliktelser och därigenom frigöra kapitalflödet på tiotusentals miljarder dong till fastighetsmarknaden. "Markavgifter är nyckeln till att återställa bostadsutbudet och främja ekonomisk tillväxt. När detta problem är helt löst kommer det också att vara en viktig garanti för Vietnams investeringsmiljö", betonade han.

Den största knuten

Herr Dang Hong Anh, ordförande för Vietnam Young Entrepreneurs Association (VYEA) och ordförande för Saigon Thuong Tin Real Estate Joint Stock Company (TTC Land), sa att problem med markförpliktelser är den "största flaskhalsen" som hindrar utvecklingen av fastighetsmarknaden i Ho Chi Minh-staden. "Enligt bestämmelserna i marklagen från 2024 och dekret 103/2024/ND-CP fastställs markanvändningsavgifter enligt den tidpunkt då staten utfärdar beslutet om marktilldelning. Men i verkligheten genomförs många stora projekt i faser, varje gång marken tilldelas måste en ny värdering fastställas, vilket orsakar olägenheter", sa han.

Han nämnde många projekt där staden tillfälligt tilldelade mark i den första fasen för investerare att påbörja byggnation för, medan den återstående delen väntade på slutförd kompensation och tomtröskning. När beslutet att tilldela mark i den första fasen fattades betalade företaget markanvändningsavgifter för hela projektet baserat på den detaljerade planeringen. Men när den återstående marken tilldelades fastställde myndigheterna ytterligare ekonomiska skyldigheter enligt det nya markpriset, vilket tvingade företaget att betala hundratals miljarder dong mer, trots att det området hade inkluderats i den tidigare betalningen.

Enligt Hong Anh ökar denna situation inte bara investeringskostnaderna och förlänger implementeringsförloppet, utan påverkar även hela värdekedjan på bostadsmarknaden. ”Ett försenat projekt skadar inte bara företagen utan medför också en rad konsekvenser: husköpare väntar, banker måste omstrukturera lån, utbudet blockeras och marknaden förlorar likviditet”, sa han.

Enligt Dang Hong Anh har frågan om ekonomiska skyldigheter gällande markanvändningsavgifter för projekt som tillfälligt tilldelats mark reflekterats av näringslivet under en längre tid. Ho Chi Minh-stadens folkkommitté har också skickat många dokument till finansministeriet och jordbruks- och miljöministeriet för att föreslå lösningar, men hittills har det inte funnits någon specifik vägledning. Som ett resultat har många företag betalat markanvändningsavgifter för hela projektet för årtionden sedan, och nu måste de fortfarande fortsätta betala för det extra tilldelade området, med nuvarande markpriser som är många gånger högre. Detta är en enorm ekonomisk börda som orsakar skador för företag, allvarligt påverkar affärsplaner, får många projekt att stagnera och indirekt minskar bostadsutbudet i Ho Chi Minh-staden.

Herr Dang Hong Anh föreslog att det borde finnas en specifik mekanism för att hantera denna fråga på ett rättvist och rimligt sätt. ”Vi rekommenderar att finansministeriet och jordbruks- och miljöministeriet snart lägger fram en mekanism för regeringen som möjliggör avdrag och kvittning av ekonomiska skyldigheter som företag tidigare har fullgjort per område, för projekt som har betalat markanvändningsavgifter i sin helhet enligt detaljerad planering 1/500 men ännu inte har slutfört marktilldelningen. Detta kommer att säkerställa rättvisa och transparens, samtidigt som statens och företagens legitima rättigheter skyddas. Först då kan vi strikt hantera budgetintäkterna samtidigt som vi uppmuntrar företag att investera med tillförsikt, bidra till att främja socioekonomin och tillgodose bostadsbehoven hos invånarna i Ho Chi Minh-staden”, betonade han.

Förslag om att helt ta bort 5,4%-regleringen

Vid en nyligen genomförd socioekonomisk presskonferens sa en representant för jordbruks- och miljödepartementet i Ho Chi Minh-staden att stadens folkkommitté officiellt har föreslagit att ministeriet för naturresurser och miljö samt finansministeriet ska överväga att avskaffa förordningen om att ta ut ytterligare 5,4 % av markanvändningsavgifter och markhyra under den period då de ekonomiska förpliktelserna ännu inte har fastställts. Enligt stadens förklaring fastställdes denna förordning med målet att "dela det ekonomiska ansvaret mellan staten och folket", men i verkligheten kommer förseningen främst från förvaltningsorganet. Därför är det omöjligt att tvinga företag och individer att bära denna extra kostnad.

Staden betonade också att mot bakgrund av den socioekonomiska återhämtningen efter covid-19-pandemin kommer avskaffandet av ovanstående reglering att bidra till att minska kostnadstrycket, stimulera investeringar och främja tillväxt. För närvarande föreskriver lagen en ytterligare uppbördsgrad på 5,4 %, men i utkastet till ändring av dekret 103 om markanvändningsavgifter och markhyra föreslår finansministeriet två alternativ: att minska den till 3,6 % eller att ta bort den helt. Det fullständiga avskaffandet kan dock endast genomföras om det regleras direkt i marklagen, så finansministeriet har också föreslagit att jordbruks- och miljöministeriet ska studera och komplettera det i den kommande lagändringsprocessen.

Enligt många experter och företag beror förseningen i fastställandet av ekonomiska skyldigheter i verkligheten ofta på komplicerade administrativa förfaranden, medan företagen redan har fullgjort sina skyldigheter att betala markanvändningsavgifter. Den ytterligare uppbörden leder till att investeringskostnaderna ökar, vilket driver upp priset på fastighetsprodukter, vilket direkt påverkar bostadsköpare och minskar tillgängligheten för bostäder.

Vissa experter anser också att om ytterligare avgifter tillämpas, bör de endast tillämpas på projekt som har tagit mark i bruk och går med vinst, för att undvika situationen där företag "innehar mark och väntar på rätt tidpunkt". Men i de fall där det inte finns något fel från investerarens sida är det orättvist att fortsätta ta ut ytterligare avgifter. Den mest grundläggande lösningen, enligt experter, är att helt avskaffa 5,4%-regleringen och samtidigt införa en tydlig mekanism för tidpunkten för beräkning av markanvändningsavgifter för att skapa transparens och konsekvens, och därigenom lösa upp en rad avstannade projekt och återställa förtroendet för fastighetsmarknaden.

Behöver mer förtydligande

HoREA:s ordförande Le Hoang Chau betonade också att resolutionsutkastet, som föreskriver ett antal policymekanismer för att undanröja svårigheter och hinder i genomförandet av marklagen, behöver tydligare regler för hantering av ytterligare markanvändningsavgifter. ”Regeringen behöver specifikt reglera avdraget för belopp som företag har betalat för den tidsperiod då markanvändningsavgifter eller markhyra inte har beräknats, i de fall det inte är markanvändarnas fel. Detta är en nödvändig rättslig grund för att hantera projekt som Lottes Eco Smart City eller Empire City, och undvika situationer där företag förfars felaktigt”, analyserade Chau.

Källa: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm