Kreditkontroll inom fastighetsbranschen: Strikt men inte extrem.

Med en fastighetskredit som ökar till nästan fyra gånger så stor som de offentliga investeringarna uppstår frågan: Vad kan göras för att kontrollera detta pengaflöde?

Skuggan av 4,1 biljoner VND och frågor om kapitaleffektivitet.

Enligt uppgifter från Vietnams statsbank hade den totala utestående fastighetskrediten i slutet av augusti 2025 nått 4,1 biljoner VND, varav lån enbart till fastighetsverksamhet stod för nästan 1,823 biljoner VND. Denna skala motsvarar nästan fyra gånger det offentliga investeringskapitalet år 2025, men denna sektor bidrar endast direkt med cirka 3,5 % till BNP.

Data från byggnadsministeriet visar att stadsutveckling och bostadsprojekt fortsätter att leda när det gäller kredittilldelning, med 614 737 miljarder VND. Detta följs av industriparker och exportbearbetningszoner med 114 274 miljarder VND. Kapital allokeras också till sektorer som kontorsuthyrning (61 946 miljarder VND); turism och resorter (62 487 miljarder VND); restauranger och hotell (64 560 miljarder VND); och lån för markanvändningsrättigheter (190 113 miljarder VND).

Enligt analytiker visar denna kreditallokeringsbild en stark expansion av lånekapital till sektorer som är känsliga för konjunkturcykler . Ännu viktigare är att dessa siffror visar att kapital dras starkt till högavkastande områden där spridningseffekterna på ekonomin är begränsade.

I slutet av augusti 2025 hade den totala utestående fastighetskrediten nått 4,1 biljoner VND. Foto: Duy Minh.

Enligt de finansiella rapporterna för tredje kvartalet 2025 från börsnoterade banker ökade faktiskt fastighetslånen i de flesta banker. Bland affärsbankerna ledde Techcombank systemet med 237 838 miljarder VND, vilket motsvarar 32,81 % av de totala utestående lånen; VPBank rankades som nummer två med 205 955 miljarder VND;SHB rankades som nummer tre med 184 044 miljarder VND, men hade den näst högsta andelen i systemet, över 30 % av de totala utestående lånen. Dessa siffror återspeglar det starka kapitalflödet till fastigheter, ett fenomen som inte är nytt men som börjar nå en skala som kräver noggrann övervakning.

Samtidigt förblir medelstora och små banker defensiva. MBBank, HDBank, TPBank, MSB och LPBank har alla ensiffriga andelar av fastighetslån, vilket visar försiktighet inför marknadsfluktuationer. Men även i denna grupp fortsätter tillväxten av utestående lån, vilket bevisar att fastighetsmarknadens attraktivitet inte har minskat.

Experter varnar för att kreditflödet till fastigheter för närvarande står för nästan en fjärdedel av ekonomins totala kapital, medan dess potential för jobbskapande, mervärde och spridningseffekter är betydligt lägre jämfört med tillverknings-, handels- och tjänstesektorerna. Detta felriktade penningflöde kan sätta ekonomin i obalans och öka systemrisken om marknaden vänder.

Den fina gränsen mellan återhämtning och en bubbla.

Enligt Dr. Pham Thi Hoang Anh, biträdande direktör för Banking Academy, kommer säkerheter i kreditsystemet huvudsakligen från fastighetsmarknaden. Om marknaden hamnar i en recession kommer banksystemet att möta enorm press från osäkra fordringar. Detta visar att fastighetskreditrisken inte bara ligger i omfattningen av utestående lån, utan också i säkerheternas kvalitet och äkthet.

Den nuvarande fastighetsmarknaden är i ett tillstånd av "köp dyrt, sälj dyrt". Foto: Quoc Anh.

Med ett försiktigt perspektiv anser ekonomen Dr. Dinh The Hien att den nuvarande marknaden befinner sig i ett "köp dyrt, sälj dyrt"-tillstånd, ett tidigt varningstecken på en prisbubbla. Han förklarar att när köp- och säljaktiviteter enbart baseras på kortsiktig spekulation, inte kopplad till verkligt kassaflöde eller exploateringsvärde, drivs fastighetsvärdena upp för högt, medan likviditeten blir allt sämre.

”Mentalitetsprincipen ’köp dyrt, sälj dyrt’ kan gynna en grupp investerare på kort sikt, men den skapar en snabb, volatil cykel som lätt kan leda till kollaps”, varnade Hien.

Det är anmärkningsvärt att även om krediten till fastighetssektorn har ökat kraftigt, har den inte skapat någon "våg". Kredittillväxten under årets första nio månader nådde cirka 13 %, medan kapitalinflödet till fastigheter var nästan 20 % högre, men likviditeten är fortfarande trög. "Pengar har injicerats, men det har inte sanerat marknaden", kommenterade Hien. Detta tyder på att kapitalflödet inte längre skapar en positiv dominoeffekt, utan istället sätter dubbel press på både banker och marknaden.

Enligt säkerhetsprinciper bör banker endast låna ut högst 70 % av fastighetsvärdet, medan köpare eller investerare bidrar med resterande 30 %. I verkligheten har dock bankerna lånat ut till och med depositionsbeloppet, vilket innebär att krediter har blivit djupt involverade i spekulativa cykler. När priserna stiger för snabbt får kortsiktiga investerare svårigheter, krediten ackumuleras och osäkra fordringar ökar... detta är ett scenario som många experter har bevittnat i tidigare cykler.

Det kan dock inte förnekas att kredit fortfarande är "livlinan" för återhämtningen av fastighetsmarknaden, särskilt eftersom många projekt som tidigare stannat av på grund av juridiska problem nu håller på att lösas. Ökningen av krediten återspeglar delvis förväntningarna om återhämtning, men den måste styras selektivt och undvika flöden till spekulativa områden.

Att kontrollera fastighetskrediter innebär därför inte en extrem åtstramning, utan snarare en justering av takten, med målet att uppnå en balans mellan återhämtning och systemsäkerhet. En tydlig åtskillnad måste göras mellan kapital för verkliga bostadsbehov, kapital för bostadsbyggande, industriparker, turism och kapital för spekulativ verksamhet.

Faktum är att om fastighetskrediter fortsätter att svälla upp utan att skapa verkligt värde, kan en bubbla återvända, och priset att betala skulle inte bara vara dåliga skulder eller minskande tillväxt, utan också instabilitet i hela det finansiella systemet.

Enligt Dr. Le Xuan Nghia, medlem av premiärministerns rådgivande råd för politiska frågor, uppgår de utestående lånen för närvarande till cirka 4 biljoner VND, vilket motsvarar cirka 24 % av de totala utestående lånen i hela systemet. Detta anses inte vara högt jämfört med många utvecklade länder, som ofta når 40 %. Den grundläggande lösningen är att rationellt omdirigera kreditflöden till sociala bostäder och prisvärda bostäder, istället för att koncentrera dem på spekulation eller exklusiva projekt.

Källa: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html