Kreditkontroll för fastigheter: Strikt men inte extrem

När fastighetskrediten sväller till nästan fyra gånger storleken på det offentliga investeringskapitalet uppstår frågan: Vad ska man göra för att kontrollera detta kassaflöde?

Skuggan av 4,1 biljoner VND och frågan om kapitaleffektivitet

Enligt statsbanken hade den totala utestående fastighetskrediten i slutet av augusti 2025 nått 4,1 miljoner miljarder VND, varav den utestående skulden som enbart hänför sig till fastighetsverksamheten stod för nästan 1,823 miljoner miljarder VND. Denna skala motsvarar nästan fyra gånger det offentliga investeringskapitalet år 2025, men denna sektor bidrar endast direkt med cirka 3,5 % av BNP.

Data från byggnadsministeriet visar att stads- och bostadsutvecklingsprojekt fortsätter att leda vad gäller kreditskala, med 614 737 miljarder VND. Därefter kommer projekt för industriparker och exportbearbetningszoner med 114 274 miljarder VND. Kapitalflöden allokeras också till områden som uthyrning av kontor (61 946 miljarder VND); turism och semesteranläggningar (62 487 miljarder VND); restauranger och hotell (64 560 miljarder VND) och lån för köp av markrättigheter (190 113 miljarder VND).

Enligt analytiker visar bilden av kredittilldelningen en stark expansion av lån till områden som är känsliga för konjunkturcykler . Mer specifikt säger dessa siffror mycket om att kapital starkt attraheras till högvinstområden men att spridningseffekten på ekonomin fortfarande är begränsad.

I slutet av augusti 2025 hade den totala utestående fastighetskrediten nått 4,1 miljoner miljarder VND. Foto: Duy Minh.

Enligt de finansiella rapporterna för tredje kvartalet 2025 från börsnoterade banker ökade fastighetsskulden i de flesta banker. Inom den kommersiella banksektorn leder Techcombank systemet med 237 838 miljarder VND, vilket motsvarar 32,81 % av den totala skulden; VPBank rankades tvåa med 205 955 miljarder VND;SHB rankades trea med 184 044 miljarder VND, men har den näst högsta andelen i systemet, mer än 30 % av den totala skulden. Dessa siffror återspeglar trenden med starkt kapitalflöde till fastigheter, ett fenomen som inte är nytt men som når en skala som kräver noggrann övervakning.

Samtidigt är medelstora och små banker fortfarande på defensiven. MBBank, HDBank, TPBank, MSB och LPBank bibehåller alla sin fastighetsutlåningskvot på ensiffrigt, vilket visar försiktighet inför marknadsfluktuationerna. Men även i denna grupp fortsätter tillväxten av utestående lån, vilket bevisar att fastighetskakans attraktivitet inte har avtagit.

Experter varnar för att kreditkapital som flödar in i fastigheter för närvarande står för nästan en fjärdedel av ekonomins totala kapital, medan förmågan att skapa jobb, mervärde och spridningseffekter är mycket lägre än inom tillverknings-, handels- och tjänstesektorerna. Det "felriktade" kassaflödet kan orsaka ekonomisk obalans och öka systemriskerna om marknaden vänder.

Den fina linjen mellan återhämtning och bubbla

Enligt Dr. Pham Thi Hoang Anh - biträdande direktör för Banking Academy, kommer säkerheter i kreditsystemet huvudsakligen från fastighetsmarknaden. Om marknaden hamnar i recession kommer banksystemet att vara under stort tryck från osäkra fordringar. Det visar att kreditrisker inom fastighetsbranschen inte bara ligger i omfattningen av utestående skulder, utan också i säkerheternas kvalitet och äkthet.

Fastighetsmarknaden är för närvarande i ett tillstånd av "köp dyrt, sälj dyrt". Foto: Quoc Anh.

Med ett försiktigt perspektiv sa ekonomen Dr. Dinh The Hien att den nuvarande marknaden befinner sig i ett tillstånd av "köp dyrt, sälj dyrt", en tidig varningssignal för en prisbubbla. Han förklarade att när köp- och säljaktiviteter endast baseras på kortsiktig spekulativ psykologi, inte kopplad till verkligt kassaflöde eller exploateringsvärde, drivs fastighetsvärdena upp för högt, medan likviditeten blir alltmer dålig.

”Mentalitetsprincipen ’köp dyrt, sälj dyrt’ kan hjälpa en grupp investerare att gynnas på kort sikt, men den skapar en överhettningscykel som lätt kan leda till kollaps”, varnade Hien.

Det är värt att notera att kreditgivningen till fastigheter har ökat kraftigt men inte skapat någon "våg". Kredittillväxten under årets första nio månader nådde cirka 13 %, medan kapitalflödet till fastigheter var nästan 20 % högre, men likviditeten är fortfarande trög. "Pengar har ökat men har inte gjort marknaden sund", kommenterade Hien. Det visar att kapitalflödet inte längre medför positiva spridningseffekter, utan skapar dubbel press på banker och marknaden.

Enligt säkerhetsprincipen bör banker endast låna ut upp till 70 % av fastighetsvärdet, medan köparen eller investeraren måste bidra med 30 % av motkapitalet. I verkligheten har det dock funnits en situation där banker lånar ut även depositionen, vilket innebär att krediten har gått djupt in i den spekulativa cykeln. När priserna stiger för snabbt stöter "surfande" investerare på svårigheter, krediten ackumuleras, skulden ökar, ... det är det scenario som många experter har bevittnat i tidigare cykler.

Det kan dock inte förnekas att kreditkapital fortfarande är "blodkärlet" för återhämtningen av fastighetsmarknaden, särskilt när många projekt som "frysts" i laglighet nu hävs. Ökningen av krediten återspeglar delvis förväntningarna på återhämtning, men den måste styras selektivt för att undvika att den flödar in i den spekulativa sektorn.

Att kontrollera fastighetskrediter innebär därför inte extrem åtstramning, utan att justera takten, med sikte på en balans mellan återhämtning och systemsäkerhet. Det är nödvändigt att tydligt skilja mellan kapital för reella bostadsbehov, kapital för bostadsbyggande, industriområden, turism och kapital för spekulativ verksamhet.

Faktum är att om fastighetskrediten fortsätter att expandera utan att skapa verkligt värde, kan bubblan återvända och då blir priset att betala inte bara dåliga skulder eller minskad tillväxt, utan också instabilitet i hela det finansiella systemet.

Enligt Dr. Le Xuan Nghia – medlem av premiärministerns rådgivande råd för politiska frågor – är den nuvarande utestående skulden cirka 4 miljoner miljarder VND, vilket motsvarar cirka 24 % av den totala utestående skulden i hela systemet. Det är inte på en hög nivå jämfört med många utvecklade länder, upp till 40 %. Den grundläggande lösningen är att styra kreditflödet på ett rimligt sätt, med fokus på segmentet för sociala bostäder och lågprisbostäder, istället för att ösa in det i spekulation eller exklusiva projekt.

Källa: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html