Som en professionell social organisation och en forskningsenhet inom fastighetsområdet bekräftar Vietnam Institute for Research and Evaluation of Real Estate Market (VARS IRE) att markprislistan är ett viktigt verktyg för staten inom markförvaltning, budgetuppbörd, beräkning av ekonomiska förpliktelser och är den rättsliga grunden för att fastställa ersättningspriser, vidarebosättningsstöd,...
Därför måste upprättandet av markprislistor göras noggrant, vetenskapligt och med en rimlig färdplan, för att korrekt återspegla marknadens faktiska värde, samtidigt som man undviker störningar och ekonomisk press för människor och företag.
Enligt VARS IRE är utfärdandet av den nya markprislistan från och med den 1 januari 2026 ett oundvikligt steg i statlig förvaltning, vilket bidrar till marknadstransparens och minskar skillnaden mellan statliga markpriser och marknadspriser. Det finns dock fortfarande många åsikter om att den "chockerande" ökningen på många områden skapar betydande risker för företag, individer och bankers kreditverksamhet.
VARS IRE:s analys visar att en av dessa effekter påverkar individer och hushåll. Följaktligen kommer den grupp människor som genomför markförfaranden som att ändra markanvändningsändamål, bevilja markanvändningsrättigheter eller få ersättning och tomtröjning att påverkas mest, eftersom ekonomiska skyldigheter beräknas direkt enligt den nya prislistan. Samtidigt kan kostnaden för att ändra markanvändningsändamål, bevilja röda böcker och köpa riktiga hus öka kraftigt, vilket påverkar gruppen människor med medel- och låginkomster. Det finns till och med en risk för klagomål och tvister i områden som genomgår ersättning och tomtröjning om markprisjusteringen vida överstiger det godkända priset.
Dessutom påverkas även fastighetsföretag. Eftersom ökningen av markpriserna orsakar att kompensationskostnader, markanvändningsavgifter – de kostnader som står för den högsta andelen i strukturen av projektutvecklingskostnader och totala projektinvesteringar – ökar kraftigt. För projekt som genomförs kommer företag att hamna i en svår och förvirrande situation när de måste överväga om de ska fortsätta eller avbryta genomförandet, eftersom den kraftiga ökningen av markanvändningsavgifter kan göra att den totala investeringen överstiger den ekonomiska kapaciteten.
Tvärtom, för projekt som inte har genomförts kan företag vara mer proaktiva i att planera budgetar och ersättningar samt planer för sanering av mark. Huruvida marknaden kommer att acceptera den påtvingade höjningen av försäljningspriserna är dock fortfarande okänt. Ännu allvarligare är att vissa projekt kan medföra förluster eller försena utfärdandet av certifikat till kunder, vilket leder till risk för tvister - VARS IRE.
Enligt VARS IRE kommer dessutom 2026 års markprislista med den föreslagna höjningen att påverka bankverksamheten och bostadskrediter. Till exempel måste värderingen av säkrade tillgångar anpassas till värderamverket, och banker kan strama åt utlåningsräntorna för att kontrollera riskerna för kundförluster. Stigande huspriser och bostadsägarkostnader kan minska köpkraften, särskilt för förstagångsköpare. Om markprislistan ökar snabbare än det verkliga värdet kommer risken för en obalans mellan värdering och marknaden att påverka kreditkvaliteten.
En annan påverkan som nämns av VARS IRE är marknaden. På utbudssidan, på grund av den kraftiga ökningen av markanvändningskostnader, markhyror, ersättningar och kostnader för tomtröskning, kommer priserna att öka och projekten kommer att bli uppblåsta. Utbudsstrukturen fortsätter att vara obalanserad, främst koncentrerad till de övre och högvärdiga segmenten eftersom företag med stark finansiell potential kan förkorta utvecklingstiden och lansera produkter på marknaden snabbare. Samtidigt har små och medelstora företag svårigheter att genomföra nya projekt, vilket gör att utbudet av kommersiella bostäder, särskilt i förorterna till stora stadsområden, riskerar att stagnera.
På efterfrågesidan förväntas försäljningspriserna öka i linje med insatskostnaderna, vilket leder till att den reala köpkraften minskar, särskilt bland kunder med verkliga bostadsbehov. Därför kommer det att finnas en försiktig mentalitet och avvaktan på stödåtgärder som kan få marknaden att tillfälligt stagnera.
Det är värt att notera att försäljningspriserna med säkerhet kommer att fluktuera uppåt. VARS IRE förutspår att investerare sannolikt kommer att justera försäljningspriserna på högre nivåer, samtidigt som de utvecklar exklusiva produkter för att bibehålla vinstmarginalerna i ett läge med knappa markmedel. Samtidigt kommer den allmänna prisnivån på marknaden att fortsätta öka, vilket sätter press på människors tillgång till bostäder.
I de fall där investeraren kan spara kostnader genom att vara mer proaktiv i budgetplaneringen och förkorta tiden för ersättning och sanering av mark, om kostnadsbesparingarna från administrativa förfaranden, tids- och juridiska risker delvis kan kompensera för ökningen av ekonomiska förpliktelser relaterade till mark, kommer den totala effekten inte att vara alltför negativ.
För lokala myndigheter kommer justeringen av markpristabellerna att bidra till att öka de lokala budgetintäkterna genom skatter, avgifter och markanvändningsavgifter. Dessa extra intäkter kan återinvesteras i infrastrukturprojekt, stadsförsköning och regional transportutbyggnad, vilket bidrar till att öka markvärdet och främja lokal socioekonomisk utveckling.
Mängden dokument som kräver uppdateringar av markpriser kommer dock att öka kraftigt, vilket lätt kan leda till administrativa överbelastningar, särskilt i samband med att den lokala överföringsmodellen på två nivåer inte fungerar smidigt och saknar mänskliga resurser. En annan faktor som varnas är minskad attraktivitet på grund av ökade investeringskostnader, särskilt i potentiella områden men där det ännu inte investerats i infrastruktur.
Utifrån dessa analyser rekommenderar VARS IRE att alla prisregleringar, inklusive markprislistor, endast är relativa. Eftersom fastighetspriserna på lång sikt bestäms av utbud och efterfrågan. I verkligheten är det svårt att förvänta sig att en markprislista ska tillfredsställa alla grupper av subjekt, när användningsändamålen, fördelarna och förväntningarna för varje grupp är olika.
Enligt VARS IRE är markprislistan därför endast meningsfull när den används för ett specifikt ändamål, såsom ersättning och markröjning. Om den används för andra ändamål, såsom att beräkna markanvändningsavgifter, auktioner eller skatter, kommer prislistan att förlora sin praktiska betydelse och behöver flexibelt justeras för att säkerställa intresseharmoni mellan staten, människor och företag.
Därför föreslår VARS IRE att det är nödvändigt att korrekt definiera markprislistans roll. Prislistan är ett verktyg för statlig förvaltning och skatteuppbörd, inte ett verktyg för att reglera marknadens utbud och efterfrågan. En stabiliserande markprispolitik bör syfta till det långsiktiga målet om transparens, rättvisa och hållbarhet.
Samtidigt är det nödvändigt att tydligt definiera ansvarsområdena mellan central och lokal nivå. Staten bör endast utfärda ett enhetligt tekniskt ramverk och en prissättningsmetod, medan det är lokalt som ska verka och justeras i praktiken. Samtidigt bör flexibiliteten i markprishanteringen ökas genom att tillåta lokaliteter att utfärda flexibla justeringskoefficienter beroende på varje område, tidpunkt, typ av markanvändning och socioekonomiska utvecklingsmål; tillämpa olika nivåer av markanvändningsavgifter, markhyror, skatter, avgifter och kostnader beroende på användningsändamålet (bostadsmark, kommersiell och servicemark, produktionsmark, jordbruksmark etc.) och i enlighet med infrastrukturnivån och stadsutvecklingen i varje region.
Experter menar särskilt att det är nödvändigt att säkerställa stabilitet och en rimlig färdplan. Följaktligen är det nödvändigt att bygga en lämplig anpassningsfärdplan för att undvika att orsaka "chock" på marknaden och plötsliga effekter på företag och människor, särskilt i det sammanhanget att många orter fortfarande håller på att finslipa den tvånivåiga stadsstyrningsmodellen.
Dessutom behöver kommunikation och implementeringsvägledning stärkas. Spridning och förklaring av policyer kommer att hjälpa människor, företag och mäklare att förstå markprislistornas natur och roll, och undvika att de utnyttjas för att "blåsa upp priser" eller skapa falska förväntningar om marknadstrender.
Källa: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-dat-tang-manh-tu-2026-co-hoi-va-thach-thuc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20251109172330997.htm
Kommentar (0)