Anledningen till att väldigt få företag kan förhandla om 100 % av markytan

Att ta bort hinder och problem

Den 21 juni, enligt arbetsprogrammet för den femte sessionen, tillbringade nationalförsamlingen hela dagen med att diskutera utkastet till marklag (ändrad).

I ett samtal med Nguoi Dua Tin vid sidan av nationalförsamlingen gav nationalförsamlingsdelegaten Quan Minh Cuong - chef för nationalförsamlingsdelegationen i Dong Nai-provinsen - sin åsikt om vissa innehållsförteckningar gällande markanvändning för att genomföra socioekonomiska utvecklingsprojekt.

Angående reglerna för markanvändning för att genomföra socioekonomiska utvecklingsprojekt genom avtal om att erhålla markanvändningsrättigheter eller ha markanvändningsrättigheter, sa Cuong att för närvarande, för att genomföra marktilldelning och markarrende för projekt som använder mark, prioriteras enligt utkastets innehåll i följande ordning: Markarrende genom auktion av markanvändningsrättigheter, budgivning för att välja investerare för projekt som använder mark; och markanvändning genom avtal är det slutgiltiga valet.

Nationalförsamlingsdelegaten Quan Minh Cuong - Chef för nationalförsamlingsdelegationen i Dong Nai- provinsen.

I verkligheten har avtalet om markanvändningsrättigheter för att genomföra socioekonomiska utvecklingsprojekt bidragit till att projektet snabbt genomförts, markanvändningen främjats effektivare och klagomål relaterade till röjning, ersättning, stöd och vidarebosättning undvikits, baserat på frivilliga avtal, så att det har folkets enighet... Samtidigt har staten också budgetintäkter genom att ta ut avgifter för omvandling av markanvändning.

Enligt bestämmelserna i punkt b, klausul 1, artikel 27 är det dock tillåtet att "Vid användning av mark för att genomföra ett kommersiellt bostadsprojekt avtala om att erhålla rätt att använda bostadsmark eller bostadsmark och annan mark än bostadsmark."

Om projektgränsen inte har "minst 1 m2" bostadsmark är inget avtal tillåtet och det kommer att leda till många olika konsekvenser.

"Därför anser jag att det borde finnas separata bestämmelser för fall där mark inte är bostadsmark, så länge den överensstämmer med planeringstyperna, uppfyller villkoren för att ändra markanvändningen och andra villkor för att genomföra projektet, då tillåter bestämmelserna genomförandet av avtalet. Därmed kommer svårigheterna och bristerna att lösas", sa Cuong.

Dessutom föreslog Cuong att man skulle studera och tillåta genomförandet av avtal om jordbruksmark för att genomföra kommersiella bostadsprojekt.

Begränsa klagomål om ersättning och stödvärde

Samtidigt rekommenderas att man studerar tillämpningen av en "neutral" metod för att röja mark för att genomföra socioekonomiska utvecklingsprojekt.

Enligt Cuong kommer frivilliga avtal om markanvändningsrättigheter mellan företag och markanvändare att bidra till att projektgenomförandet går snabbt, främja effektiv markanvändning och undvika klagomål, så det har uppenbara fördelar.

I verkligheten är det dock väldigt få företag som kan förhandla om 100 % av markytan, eftersom det ofta uppstår fall där en minoritet av markanvändarna inte samarbetar med projektinvesteraren, särskilt i fall där markanvändarna vet att marktomtens läge inte kan separeras från projektgränsen, och kommer att kräva orimligt höga priser, till och med många gånger högre än marknadspriset.

Vid den tidpunkten måste investerare antingen acceptera orimligt höga priser för att kunna genomföra projektet, vilket leder till konsekvenser som stigande markpriser, svårigheter med ersättning, vidarebosättningsstöd eller förhandlingar om markanvändningsrättigheter för andra projekt i området.

Om investeraren inte accepterar att priset är för högt kommer det att orsaka trängsel i projektutvecklingen och slösa bort markresurser för större delen av det område som har avtalats om markanvändningsrättigheter.

Därför vill de flesta investerare att staten ska återkräva mark för att genomföra projekt, men markåterställning orsakar ofta klagomål, särskilt klagomål om ersättningsvärdet.

"Därför anser jag att det är nödvändigt att studera och implementera en 'neutral' metod som främjar fördelarna och minskar nackdelarna med de två ovanstående metoderna, genom att uppmuntra avtal om markanvändningsrättigheter för att genomföra socioekonomiska utvecklingsprojekt."

"Om investeraren har kommit överens om 80 % av området och har svårt att förhandla eftersom den återstående minoriteten av markanvändarna kräver orimliga priser, kommer staten att stödja markåterställningen av de återstående 20 % av området", analyserade Cuong.

Markförvärv orsakar ofta klagomål, särskilt klagomål om ersättningsvärdet.

Chefen för Dong Nai-delegationen sa att utkastet också föreskriver metoden för att fastställa markpriser enligt marknadsprinciper och beräkningen av specifika markpriser i de fall där staten återkräver mark, så det är möjligt att hänvisa till de enhetspriser som investerare har kommit överens om för andra områden för att tillämpas i fall av markåtervinning. Därifrån begränsas även klagomål om ersättnings- och stödvärden, vilket säkerställer rättigheterna för de människor vars mark återkrävs.

Således kommer det att lösa problemen för socioekonomiska utvecklingsprojekt som genomförs genom avtal om markanvändningsrättigheter, där en minoritet av markanvändarna kräver ett för högt avtalsvärde, vilket orsakar trängsel i projektutvecklingen.

Angående markvärderingsmetoder sade Cuong att utkastet endast föreskriver fyra markvärderingsmetoder och tar bort överskottsmetoden. Men i praktiken används överskottsmetoden i stor utsträckning för att fastställa markpriser för stora markområden, blandade bygginvesteringsprojekt, sammanvävda med olika ändamål såsom bostäder, handel, tjänster, kontor, hotell etc.

"Så frågan är om de återstående markvärderingsmetoderna kan spela överskottsmetodens roll?", undrade han.

Han uppgav att beroende på vilken typ av fastighet det gäller kommer olika värderingsmetoder att tillämpas. Till exempel, för stora tomter med många olika användningsområden är det mycket svårt och inte genomförbart att tillämpa jämförelsemetoden eftersom det inte finns information om jämförbara fastigheter med liknande skala, markanvändningsändamål och planeringskriterier.

För inkomstmetoden tillämpas den på projekt som har tagits i drift, drivits och genererat årligt affärskassaflöde. Vid tillämpning av metoden med markprisjusteringskoefficienten är problemet kvaliteten på de markprisdata som samlas in årligen (för att bygga den årliga prislistan) och behovet av att kvantifiera de utestående faktorerna när det gäller planering och markanvändningsstruktur för den tomt som ska värderas.

"Istället för att överge överskottsmetoden på grund av hypotetiska faktorer är det nödvändigt att utveckla en standard och mer specifika regler för de parametrar som används i beräkningen för att synkronisera och förena arbetet med att fastställa markpriser, för att främja fördelarna med att tillämpa denna metod i vissa fall där specifika markpriser behöver fastställas", föreslog Cuong .

Källa: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-rat-it-doanh-nghiep-co-the-thoa-thuan-duoc-100-dien-tich-dat-a613523.html