Investerare "tvekar" med lägenheter, vänder sig till "kungsegmentet"; marknadsbedömning 2024-2025

Investerare är inte längre intresserade av lägenheter och satsar pengar på att köpa upp mark i förorterna; återta mer än 1 400 hektar mark; de senaste förfarandena för markallokering och uthyrning för investeringsprojekt för havsinträngning... är de senaste fastighetsnyheterna.

Fastighetsmarknaden har nyligen visat mer positiva tecken vad gäller tillgången till kapital från både företag och kunder. (Foto: HA)

De "stora killarna" kommenterar marknaden

Vid det årliga aktieägarmötet gav ledarna för stora företag prognoser och kommentarer om årets fastighetsmarknad med möjligheter blandat med utmaningar.

Vid en bedömning av fastighetsmarknaden i år sa Pham Thieu Hoa, styrelseordförande för Vinhomes, att ljuspunkten är de tre lagar relaterade till fastigheter som antagits av nationalförsamlingen, vilka kommer att bidra till att marknaden blir mer transparent och tydlig. För att dessa lagar ska ha en positiv inverkan på marknaden sa han dock att det är nödvändigt att vänta på att dekreten som styr deras genomförande träder i kraft.

Fru Nguyen Thu Hang, generaldirektör för Vinhomes, bedömde att marknaden kommer att återhämta sig men inte så snabbt som förväntat.

Enligt Ms. Hang har marknaden nyligen visat mer positiva tecken när det gäller tillgången till kapital från både företag och kunder. Husköpare får nu bättre räntestöd än tidigare, med en fast ränta på 6–6,5 % per år under de första två åren. Detta skapar förutsättningar och förtroende för husköpare att återvända till marknaden.

När det gäller Nam Long Investment Joint Stock Company pekade styrelseordförande Nguyen Xuan Quang på både möjligheter och utmaningar.

Herr Quang analyserade att den första utmaningen är relaterad till marknaden och produkterna. Marknaden har en obalans mellan utbud och efterfrågan inom olika fastighetssegment, och förtroendekrisen leder till minskad likviditet och ökat lager.

Den andra är den ekonomiska utmaningen när skulderna fortfarande kvarstår, obligationslånen, även om de förlängs, kommer att dröja kvar under 2024 och 2025. Den tredje är den juridiska utmaningen med projektet då vissa lagar för närvarande fortfarande överlappar varandra.

Men enligt honom öppnar marknaden också upp många olika möjligheter, såsom hög real efterfrågan, prisvärda bostadssegment och utveckling av sociala bostäder. Lånesatserna har sjunkit, till och med lägre än före Covid-19, och är konkurrenskraftiga med många andra länder, så den är mycket attraktiv.

Särskilt nya lagar gällande fastigheter har nyligen utfärdats. Regeringen har gjort stora ansträngningar för att skapa, undanröja och främja marknadshinder för att gå mot hållbar utveckling.

För Dat Xanh Group, ett företag med många projekt i Ho Chi Minh-staden och Dong Nai, sa Luong Tri Thin - styrelseordförande - att efter Covid-19:s slut kommer ekonomin att försämras och påverka fastighetsmarknaden.

Efter den senaste Tet-helgen började marknaden visa positiva tecken på återhämtning. Lägenhetsprodukter har handlats igen under första kvartalet, dock inte lika mycket som tidigare år, men jämfört med de två senaste kvartalen 2023 och första kvartalet 2023 har antalet transaktioner fördubblats, särskilt i Hanoi, det är tre gånger högre.

Med en sådan allmän situation ser Mr. Thin att marknaden fortfarande har positiva punkter, såsom begränsat genomsnittligt utbud; efterfrågan på bostäder är fortfarande mycket stor; det nuvarande billiga kassaflödet är mycket bra, många kunder lånar med en löptid på 20 år, den fasta räntan på 3 år är bara 5-6%/år.

På det övergripande planet kommer den allmänna marknaden att förbättras i år och 2025 kommer att innebära positiva förändringar.

Lägenhetspriserna sjunker, investerare satsar pengar på att köpa mark i förorterna

Lägenhetspriserna har ökat kontinuerligt i många år och har ökat dramatiskt under de första månaderna i år. Enligt färsk marknadsinformation sa Hoang Hai - chef för avdelningen för bostäder och fastighetsmarknadsförvaltning (byggnadsministeriet) - att det genomsnittliga försäljningspriset för vissa projekt i Hanoi och Ho Chi Minh-staden fluktuerar runt 50-70 miljoner VND/m2.

Enligt herr Hai har priserna på lägenheter till salu i Hanoi ökat kontinuerligt, både på primär- och sekundärmarknaden. Det är värt att notera att det finns lägenhetsprojekt som har varit i bruk i 5–10 år, och även gamla höghus i flerbostadshus pressas upp i pris ganska mycket.

Chefen för byggnadsministeriet kommenterade dock att vissa hyreshus med plötsliga prisökningar hade mycket få transaktioner och nästan inga transaktioner alls.

Faktum är att det höga priset på lägenheter har fått många investerare och riktiga köpare att tveka. Många har beslutat att sluta köpa och sälja lägenheter just nu.

Höga priser och bristen på lägenheter i Hanoi just nu gör många investerare ovilliga att investera i detta segment. Erfarna personer kommer att utnyttja denna tid för att köpa mark i förorterna.

Många investerare riktar sig mot mark och privata hus. Anledningen är att förortsmark fortfarande har "låga priser", vilket gör det mer lämpligt att investera i lägenheter just nu. Det är dock nödvändigt att välja att investera i produkter med tydlig juridisk status, planering och potential för prisökningar tack vare god infrastruktur.

Markmarknaden har haft en het trend den senaste tiden. Fastighetsmarknadsrapporten för första kvartalet och prognosen för andra kvartalet från Vietnam Association of Realtors (VARS) visar att många förortsområden i Hanois områden upplever en plötslig ökning av markpriserna, särskilt för uppdelade tomter.

Jämfört med fjärde kvartalet 2023 ökade markpriserna med cirka 5 %, medan marknaden i utkanten av Hanoi och intill industriparker ökade med 10–20 %.

"Markpriserna har slutat minska på många platser. Markprodukter till priser under 2 miljarder VND i förorter, provinser och städer, med garanterad juridisk status, tillgänglig infrastruktur och allmännyttiga tjänster, har noterat en prisökning på upp till 40 % jämfört med marknadens svåraste tid", citeras från VARS-rapporten.

Denna enhet varnade också för att investerare måste vara mycket försiktiga innan de spenderar pengar på att köpa mark i detta läge, och bör noggrant undersöka segmentets prisnivåer för att undvika att bilda "virtuella febrar", vilket orsakar osäkra risker, när marknaden fortfarande är i återhämtningsprocessen.

I en kommentar om fastighetsmarknaden i år anser många experter att "mark fortfarande är kungen" för långsiktiga investeringar. Investerare som har "kapital" eller använder låg finansiell skuldsättning kan överväga att investera.

Även om detta anses vara rätt tidpunkt att överväga investeringar, rekommenderar experter också att investerare noggrant överväger för att undvika att falla i "fällan" med prissänkningar.

Återvinning av mer än 1 400 hektar mark i Yen Dung-distriktet, Bac Giang

Enligt markanvändningsplanen för Yen Dung-distriktet för 2024, som just godkänts av folkkommittén i Bac Giang-provinsen, kommer denna plats att återställa 1 411,45 hektar mark i år.

Mer specifikt kommer Yen Dung-distriktet att återvinna 1 360,23 hektar jordbruksmark, varav den rismark som behöver återvinnas är 1 111,93 hektar, mark för andra ettåriga grödor är 20,47 hektar, mark för fleråriga grödor är 208,62 hektar, mark för vattenbruk är 19,21 hektar, icke-jordbruksmark är 51,23 hektar. Kommunerna med stora arealer som behöver återvinnas är Tien Phong (32 hektar), Yen Lu (221,2 hektar), Tan An stad (124,66 hektar), Nham Bien stad (109,53 hektar)...

Ett hörn av staden Nham Bien, distriktet Yen Dung, provinsen Bac Giang. (Källa: XD Newspaper)

Folkkommittén i Bac Giang-provinsen begär att folkkommittén i Yen Dung-distriktet ska vara ansvarig inför lagen för riktigheten av informationen, data, dokument, kartsystem och databaser i den godkända markanvändningsplanen för 2024; för att informationen och data i ovanstående plan är förenliga med anpassningen av markanvändningsplaneringen till 2030 och lagens bestämmelser vid förslag till en lista över arbeten och projekt i området.

Slutför publiceringen av alla godkända markanvändningsplandokument för 2024 på Yen Dung-distriktets folkkommittés portal/webbplats, och samtidigt organisera tillkännagivandet och publiceringen av ovanstående planinnehåll i enlighet med lagens bestämmelser.

Folkkommittén i Bac Giang-provinsen bad också Yen Dung-distriktet att utföra markförvaltning, markåterställning, omvandling av markanvändning, markallokering och markarrendering i enlighet med den godkända markanvändningsplanen; genomföra arbeten och projekt i enlighet med lagens bestämmelser. Organisera regelbunden inspektion och övervakning av genomförandet av markanvändningsplanen för 2024 för folkkommittéerna på kommunnivå.

Förfaranden för marktilldelning och arrende för investeringsprojekt för havsinträngning

Regeringen har just utfärdat dekret 42/2024/ND-CP om havsåterställningsverksamhet. Följaktligen måste det havsområde som identifierats för havsåterställning ha en specifik plats, ett specifikt område, en gräns och koordinater som fastställs i enlighet med bestämmelserna i lagen om lantmäteri och kartläggning. Fastställandet av havsområden för havsåterställning som ska inkluderas i markanvändningsplanering och planer måste säkerställa principerna i 2024 års marklag.

Dekretet anger tydligt att för investeringsprojekt för havsåterställning eller investeringsprojekt med havsåterställningsobjekt som använder offentligt investeringskapital, ska ordningen och förfarandena för marktilldelning och markarrende genomföras i enlighet med bestämmelserna i klausul 3, artikel 68 i dekret 43/2014/ND-CP. När det gäller investeringsprojekt för havsåterställning eller investeringsprojekt med havsåterställningsobjekt för att utveckla markfonder, måste investeraren i havsåterställningsprojektet, efter att havsåterställningen har slutförts och godkänts enligt föreskrifter, överlämna hela området för marksåterställning och byggnadsarbeten (om sådana finns) till behörig statlig myndighet för att utföra marktilldelning och markarrende för organisationer och individer att använda i enlighet med bestämmelserna i marktlagen.

För investeringsprojekt gällande havsintrång eller investeringsprojekt med havsintrångsposter som använder utländskt kapital för offentliga investeringar och projekt som använder andra kapitalkällor, är ordningen och förfarandena för marktilldelning och markarrende följande: Vid marktilldelning och markarrende genom auktion av markanvändningsrätter ska den ordning och de förfaranden som föreskrivs i klausul 5, artikel 68 i dekret 43/2014/ND-CP och klausul 21, artikel 1 i dekret 148/2020/ND-CP tillämpas.

Vid marktilldelning eller markarrende, vid val av investerare genom budgivning i enlighet med bestämmelserna i lagen om budgivning eller vid investerargodkännande i enlighet med bestämmelserna i klausul 3, artikel 29 i investeringslagen 2020, ska ordningen och förfarandena för marktilldelning och markarrende i enlighet med klausul 3, artikel 68 i dekret 43/2014/ND-CP tillämpas.

Vid marktilldelning eller markarrende som inte sker genom auktion av markanvändningsrättigheter, ska det genomföras i enlighet med den ordning och de förfaranden som föreskrivs i klausul 3, artikel 68 i dekret 43/2014/ND-CP.

Investerare i investeringsprojekt för havsintrång eller investeringsprojekt med havsintrångsposter vid inlämning av ansökningar om markanvisning, markarrende, havsområdesanvisning med investeringsprojekt för havsintrång eller havsintrångsposter i investeringsprojekt som godkänts av behöriga statliga myndigheter.

Den provinsiella folkkommittén beslutar att tilldela och arrendera mark samtidigt som havsområden tilldelas för havsåterställning. Investerare i investeringsprojekt för havsåterställning eller investeringsprojekt med havsåterställningsobjekt behöver inte betala avgifter för att använda havsområden för att utföra havsåterställningsverksamhet.

Tiden för att fastställa att markanvändaren ska ta marken i bruk räknas från dagen för anmälan om godkännande av resultaten av hela eller en del av det färdigställda havsintrångsområdet i enlighet med hur investeringsprojektet för havsintrång eller havsintrångsposterna i investeringsprojektet framskrider.

Källa: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html