Början på en återhämtning på den kinesiska fastighetsmarknaden.

Kinas ministerium för bostäder och stads- och landsbygdsbyggande sade att lokala myndigheter kan komma att föreslå att statligt ägda företag hjälper till att köpa osålda bostäder från fastighetsutvecklare.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — Byggnader i Shanghai, Kina.

Den kinesiska regeringen har presenterat sin hittills mest ambitiösa plan för att rädda fastighetsmarknaden.

Detta är en utveckling som investerare har väntat sig i månader. Men huruvida dessa åtgärder kommer att vara effektiva är fortfarande en stor fråga.

En ambitiös plan

Avtalet kretsar kring att Kina antar en policy som redan testats i en storstad – att kräva att lokala myndigheter köper osålda bostäder från fastighetsutvecklare och omvandlar dem till prisvärda sociala bostäder.

Planen inkluderar också sänkta bolåneräntor och kontantinsatser, och, ännu viktigare, 300 miljarder yuan (41,5 miljarder dollar) i lågräntelikvida medel från centralbanken för att finansiera köp av osålda statligt ägda fastigheter.

Zhaopeng Xing, seniorstrateg på ANZ Research, sa: ”Beslutsfattare är medvetna om hur brådskande det är att förhindra en fullskalig fastighetskris. Den nya räddningsplanen visar de kinesiska beslutsfattarnas beslutsamhet att vända situationen.”

Även om brådskan är välkommen, menar experter att det nuvarande hjälppaketet kan vara för litet för att vara effektivt och kan få finansieringsproblem.

Enligt Goldman Sachs är det totala värdet av osålda bostäder, oavslutade projekt och oanvänd mark i Kina cirka 30 biljoner yuan (4,1 biljoner USD).

Goldman-analytiker sa i en färsk forskningsrapport att en minskning av bostadsutbudet till nivåer som senast sågs 2018, fastighetsmarknadens boomår, skulle kunna kräva mer än 7 biljoner yuan (967 miljarder dollar) för alla städer. Den siffran är mer än 20 gånger den finansieringsmängd som People's Bank of China (PBoC, centralbanken) aviserat.

Även om den kinesiska ekonomin växte snabbare än väntat tidigare i år, hämmas denna tillväxt av den viktiga fastighetssektorn, som en gång stod för upp till 30 % av den ekonomiska aktiviteten.

Begränsad skala

Trots ett flertal tillkännagivanden tidigare denna månad är det fortfarande oklart hur den kinesiska regeringens bostadsköpsprogram kommer att genomföras och hur mycket pengar som kommer att behövas för att finansiera det. Viktigast av allt är det oklart var de lokala myndigheterna med brist på finansiering kommer att hitta pengarna för att betala för detta bostadsköpsprogram.

Tao Ling, vice chef för People's Bank of China (PBoC), sade att det senaste refinansieringsprogrammet skulle kunna ge banklån till ett värde av 500 miljarder yuan (69 miljarder dollar) för att stödja lokala husförsäljningar.

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — Ett hyreshus i Shanghai, Kina.

Men även den siffran är långt mindre än vad som behövs. Vissa analytiker uppskattar att hundratals miljarder dollar behövs för att rensa Kinas fastighetsbestånd, vilket inkluderar miljontals lediga eller ofärdiga hus över hela landet.

Ting Lu, chefsekonom för Kina på Nomura Financial Group, som kallade Kinas fastighetssektor för en "knipig fråga", sa att det skulle krävas minst 3,2 biljoner yuan (442 miljarder dollar) för att slutföra byggandet av redan sålda bostäder. Han uppskattade att det för närvarande finns cirka 20 miljoner försålda bostäder som fortfarande är obyggda.

Varifrån kom pengarna?

Enligt PBoC:s vice chef Tao Ling är dock lokala statsobligationsutgivare (LGFV) för närvarande belastade med en enorm mängd "dold" skuld, som de inte får köpa. Detta ger lokala myndigheter färre alternativ för att skaffa kontanter.

Kinas provinser och kommuner har ackumulerat en skuld på cirka 15 biljoner dollar, varav mycket är "dold" och har ökat de senaste åren för att täcka kostnaderna för infrastrukturprojekt och pandemirelaterade utgifter.

Nedgången på fastighetsmarknaden har förvärrat de lokala myndigheternas ekonomiska svårigheter, eftersom intäkterna från mark- och bostadsförsäljning vanligtvis står för mer än 40 % av de totala intäkterna. Skuldkrisen har tvingat många kinesiska städer att drastiskt minska utgifterna.

Kinas fastighetssektor började försvagas 2019 och nådde botten för ungefär tre år sedan, efter att regeringen utfärdat order om att strama åt utlåningen till fastighetsutvecklare.

Ansträngningarna att rädda denna viktiga sektor började redan 2022, då nedgången orsakade en kris för vissa fastighetsutvecklare och utlöste ilska bland tiotusentals husköpare då projekt försenades eller var försenade. Men dessa åtgärder var till stor del ineffektiva, vilket ledde till en minskning av kassaflödet för fastighetsutvecklare.

Detta är bara början.

Experter säger att det bara är det första steget i att återuppliva Kinas fastighetssektor att ta itu med överutbudet av osålda bostäder. Med andra ord, enligt Goldman Sachs-analytiker, behöver Kina ta itu med tre viktiga problem.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — Ett byggprojekt i Kina.

Det andra och tredje steget innebär att öka efterfrågan på bostäder och mildra nedgången i byggsektorn. Detta kräver mer detaljerade åtgärder för att återställa konsumenternas förtroende och driva upp huspriserna.

Det är värt att notera att den externa miljön blir alltmer utmanande. Den amerikanska regeringen har beslutat att höja tullarna på en rad kinesiska importvaror från och med den 1 augusti, och Europeiska unionen (EU) kan komma att vidta liknande åtgärder. USA:s tidigare president Donald Trump hotade till och med att införa en tull på 60 % på kinesisk import om han blir omvald.

Analytiker uppskattar att Trumps föreslagna tullar kan bromsa Kinas tillväxttakt med så mycket som 0,9 procentenheter.

Ur ett långsiktigt perspektiv tror experter att denna plan skulle kunna minska risken för att Kina hamnar i en "deflationsspiral" likt Japan. En viktig lärdom från Japan är att beslutsfattare bör undvika att agera för sent. De tillade: "Detta kan vara början på slutet för fastighetskrisen i Kina."

Kommentar (0)