Början på återhämtningen av Kinas fastighetsmarknad

Kinas ministerium för bostäder och stads- och landsbygdsbyggande sade att lokala myndigheter kan komma att be statligt ägda företag att hjälpa till att köpa osålda bostäder från fastighetsutvecklare.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — Byggnader i Shanghai, Kina.

Den kinesiska regeringen har lanserat sin hittills mest ambitiösa plan för att rädda fastighetsmarknaden.

Detta är en utveckling som investerare har väntat på i månader. Men huruvida dessa åtgärder kommer att vara effektiva är fortfarande ett stort frågetecken.

Ambitiös plan

Paketavtalet kretsar kring att Kina antar en politik som redan prövats i en storstad – att kräva att lokala myndigheter köper osålda bostäder från fastighetsutvecklare och omvandlar dem till prisvärda sociala bostäder.

Planen inkluderar även sänkningar av bolåneräntor och krav på kontantinsatser, och ännu viktigare, 300 miljarder yuan (41,5 miljarder dollar) i lågräntelikvida medel från centralbanken för att finansiera statliga köp av osålda fastigheter.

”Beslutsfattare är medvetna om hur brådskande det är att förhindra en fullskalig fastighetskris”, säger Zhaopeng Xing, seniorstrateg på ANZ Research. ”Den nya räddningsplanen visar de kinesiska beslutsfattarnas beslutsamhet att vända utvecklingen.”

Även om brådskan är välkommen, säger experter att det nuvarande hjälppaketet kan vara för litet i omfattning för att vara effektivt och kan stöta på finansieringsproblem.

Enligt Goldman Sachs är det totala värdet av osålda bostäder, oavslutade projekt och oanvänd mark i Kina cirka 30 biljoner yuan (4,1 biljoner dollar).

Goldman-analytiker sa i en färsk analys att det skulle krävas mer än 7 biljoner yuan (967 miljarder dollar) i alla städer för att minska bostadsutbudet till nivåer som senast sågs 2018, ett boomår för fastighetsmarknaden. Det är mer än 20 gånger den finansieringsmängd som People's Bank of China (PBoC, centralbanken) aviserat.

Även om Kinas ekonomi växte snabbare än väntat tidigare i år, tyngs momentumet ner av den dominerande fastighetssektorn, som en gång stod för 30 % av den ekonomiska aktiviteten.

Begränsad skala

Trots en mängd tillkännagivanden tidigare denna månad är det fortfarande oklart hur den kinesiska regeringen kommer att genomföra bostadsköpsprogrammet och hur mycket pengar som kommer att behövas för att finansiera det. Viktigast av allt är det oklart var de kassakrampade lokala myndigheterna kommer att få pengarna att betala för det.

Det senaste refinansieringsprogrammet skulle kunna ge banklån till ett värde av 500 miljarder yuan (69 miljarder dollar) för att stödja lokala bostadsköp, sade Tao Ling, vice guvernör för PBoC.

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — Hyreshus i Shanghai, Kina.

Men även den siffran är långt ifrån vad som behövs. Vissa analytiker uppskattar att hundratals miljarder dollar skulle behövas för att rensa Kinas fastighetsbestånd, vilket inkluderar miljontals tomma eller halvfärdiga hus över hela landet.

Ting Lu, chefsekonom för Kina på Nomura, som kallar Kinas fastighetssektor för ett "dilemma", sa att det skulle krävas minst 3,2 biljoner yuan (442 miljarder dollar) för att slutföra byggandet av bostäder som redan har sålts. Han uppskattade att det för närvarande finns cirka 20 miljoner bostäder som har sålts i förväg men ännu inte har byggts.

Var är pengarna?

Enligt viceguvernör Tao Ling i PBoC är dock lokala statsobligationsutgivare för närvarande belastade med en enorm mängd "dold" skuld som inte är tillåten att köpas. Det lämnar lokala myndigheter med få alternativ att skaffa pengar.

Kinas provinser och städer har samlat på sig skulder på cirka 15 biljoner dollar, varav mycket har dolts och ackumulerats under senare år för att täcka kostnaderna för infrastrukturprojekt och pandemirelaterade utgifter.

Fastighetsmarknadens nedgång har förvärrat lokala myndigheters ekonomiska problem, eftersom mark- och bostadsförsäljning vanligtvis står för mer än 40 procent av de totala intäkterna. Skuldkrisen har tvingat många kinesiska städer att kraftigt minska utgifterna.

Kinas fastighetsbransch började försvagas 2019 och hamnade i ett "svart hål" för ungefär tre år sedan, efter att regeringen utfärdat en order om att strama åt fastighetsutvecklares utlåningsverksamhet.

Ansträngningarna att rädda den viktiga sektorn började redan 2022, då nedgången utlöste en kris för vissa byggherrar och skapade missnöje bland tiotusentals husköpare då projekt försenades eller missade deadlines. Men åtgärderna har till stor del varit ineffektiva, vilket har lett till en minskning av byggherrarnas kassaflöden.

Bara början

Experter säger att en lösning på överutbudet av osålda bostäder bara är det första steget i att återuppliva Kinas fastighetssektor. Med andra ord, enligt analytiker på Goldman Sachs, behöver Kina ta itu med tre nyckelfrågor.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — Ett byggprojekt i Kina.

Det andra och tredje steget innebär att öka efterfrågan på bostäder och mildra avmattningen i byggbranschen. Det kräver mer detaljerade åtgärder för att stärka konsumentförtroendet och höja huspriserna.

Det är värt att notera att den externa miljön blir allt svårare. Den amerikanska regeringen har beslutat att höja tullarna på en rad importerade varor från Kina från och med den 1 augusti, och Europeiska unionen (EU) kan komma att vidta liknande åtgärder. USA:s tidigare president Donald Trump hotade till och med att införa en tull på 60 % på import från Kina om han blev omvald.

Analytiker uppskattar att Trumps föreslagna tullar kan minska Kinas tillväxttakt med så mycket som 0,9 procentenheter.

På lång sikt säger experter att planen skulle kunna minska risken för att Kina hamnar i en "deflationsspiral" likt Japan. Den viktigaste lärdomen från Japan är att beslutsfattare bör undvika att agera för sent. "Detta kan vara början på slutet för Kinas fastighetskris", tillade de.

Enligt Vietnamplus

Källa