Fastighetsmarknaden kommer att vara hållbar när markpriserna närmar sig verkligt värde.

Dr. Tran Van Khai, vice ordförande i nationalförsamlingens utskott för vetenskap , teknologi och miljö, nationalförsamlingsdelegat från Ninh Binh, sade i en intervju med en reporter från tidningen Industri och handel om innehållet i nationalförsamlingens resolutionsutkast som anger ett antal mekanismer och policyer för att undanröja svårigheter och hinder i organiseringen av genomförandet av marklagen, vilket nyligen presenterades och diskuterades vid den 15:e nationalförsamlingens 10:e session.

Markprislistan är byggd nära verkligheten

- Efter mer än ett års implementering av 2024 års marklag har många svårigheter och problem uppstått; i synnerhet anses markvärdering vara en stor "flaskhals" som måste lösas snabbt. Nationalförsamlingens utfärdande av en resolution med nya mekanismer och policyer för markvärdering är mycket nödvändig och uppfyller praktiska krav. Vad tycker du om detta?

Dr. Tran Van Khai: Jag anser att detta är i linje med partiets riktning och i enlighet med lagen. Partiets policy i resolution 18-NQ/TW anger tydligt att det är nödvändigt att "avskaffa ramverket för markpriser" och bygga en mekanism för att fastställa markpriser enligt marknadsprinciper, vilket säkerställer att statliga markpriser ligger nära marknadspriserna. Detta resolutionsutkast konkretiserar den riktningen genom att avskaffa ramverket för fasta markpriser och ge orter möjlighet att bygga flexibla markprislistor som ligger nära marknadsverkligheten.

*Dr. Tran Van Khai, vice ordförande i kommittén för vetenskap, teknologi och miljö*

I utkastet till resolution anges principerna för markvärdering för att säkerställa objektivitet och transparens. Mer specifikt föreskrivs i klausul 1, artikel 6 i utkastet: Markvärdering måste följa marknadsprinciper, i enlighet med korrekta metoder och rättsliga förfaranden; säkerställa ärlighet och transparens; särskilt betona kravet på att harmonisera intressena mellan staten, markanvändare och investerare (punkt d, klausul 1, artikel 6). Dessa principer skapar grunden för att markvärderingen både ska följa det faktiska värdet och vara förenlig med statens förvaltning.

För att kunna bygga upp en detaljerad och realistisk markprislista föreslår regeringen en markprislista för varje marktyp, område och plats. För platser där digitala fastighetskartor och markprisdata finns tillgängliga kan en markprislista byggas upp för varje tomt. Detta är ett viktigt steg framåt för att bidra till att markpriserna kommer närmare verkligheten och övervinna den tidigare allmänna "genomsnittliga" prissituationen.

Det provinsiella folkrådet har i uppdrag att besluta om den lokala markprislistan, tillkännage den och tillämpa den från och med den 1 januari 2026, och kan ändra och komplettera den omedelbart vid behov istället för att vara stel i långa cykler. Denna decentralisering är i linje med andan i resolution 18-NQ/TW och hjälper orter att proaktivt uppdatera markpriserna i enlighet med lokala förhållanden.

Dessutom tillåter utkastet användning av flexibla justeringskoefficienter för markpriser. Ordföranden för den provinsiella folkkommittén kommer att besluta om justeringskoefficienten som gäller från och med den 1 januari varje år och kan justera den under året för varje område och plats vid behov. Denna mekanism hjälper den lokala markprislistan att alltid närma sig marknaden och undvika att bli föråldrad.

Det provinsiella markvärderingsrådet inrättades för att bedöma prislistan och justeringskoefficienten, med deltagande av specialiserade organ, vilket säkerställde oberoende mellan priskonsultenheten, värderingsrådet och prisbeslutsmyndigheten. Denna reglering förväntas komma till rätta med situationen där man "både spelar fotboll och blåser i visselpipan" vid markvärdering, vilket hindrar lokala intressen.

Förkorta tiden för röjning av platsen

– Ett av de viktiga genombrotten i resolutionsutkastet är att avskaffa förfarandet att fastställa ”specifika markpriser” för varje projekt vid kompensation för markförvärv. Kan du berätta mer om den frågan?

Dr. Tran Van Khai: Klausul 6, artikel 3 i utkastet till resolution föreskriver att markpriser för beräkning av ersättning när staten återkräver mark och priser för återflyttningsmark ska beräknas enligt den markprislista och markprisjusteringskoefficient som utfärdats av provinsen. Detta förenklar processen och förkortar avsevärt tiden för sanering av mark jämfört med tidigare.

I praktiken har många projekt i Ninh Binh legat efter i schemat på grund av förseningar i fastställandet av markpriser för att utveckla kompensationsplaner. Med den nya mekanismen kan orter omedelbart tillämpa den aktuella markprislistan (plus koefficienter) för att beräkna kompensation, vilket bidrar till att påskynda framstegen och minska risken för trängsel på grund av att man väntar på prisbedömningar för varje enskilt fall.

*Fastighetsmarknaden. Illustrationsfoto*

Företag i Ninh Binh rapporterade att det fortfarande är svårt att få kompensation för röjning av mark eftersom statens markpris är för lågt jämfört med det överenskomna priset. De måste betala mer än den officiella kompensationsplanen för att få folk att acceptera, vilket ökar investeringskapitalet och minskar projektets effektivitet.

Om regeringen tillämpar priset kommer missgynnade människor att klaga och projektet kommer att stanna av. Även provinsregeringen står inför svårigheter: Den vill attrahera investeringar men är rädd att samhället inte ska gå med på om den ger billig mark till företag, eller så är den orolig för att förlora budgeten om den sätter priset lågt.

Det är uppenbart att orealistisk markvärdering har blivit en vanlig flaskhals som hämmar både ekonomisk utveckling och social trygghet i området.

Genombrott inom markförvaltning

– Herr ledamot, med tanke på de positiva effekter som markprissättningsmekanismen i resolutionsutkastet förväntas få, hur litar ni på de kommande förändringarna? Vilka förslag har ni samtidigt för att omsätta denna policy i praktiken effektivt och synkront?

Dr. Tran Van Khai: Markprislistor som ligger närmare marknaden bidrar till att öka budgetintäkterna (tack vare att markanvändningsavgifter tas ut till deras verkliga värde), samtidigt som människor kompenseras mer lämpligt, vilket stabiliserar sina liv efter markförvärv. Företag drar också nytta av en snabb och transparent markprisberäkningsprocess, som tydligt kan uppskatta markkostnaderna och undvika risker vid genomförandet av projekt. Fastighetsmarknaden kommer på lång sikt att vara mer transparent och rättvis när markpriserna närmar sig sitt verkliga värde, vilket gradvis eliminerar "fråga-ge"-mekanismen och spekulation i skillnader i markhyra.

Jag uppskattar regeringens ansträngningar att lägga fram en resolution för att undanröja hinder för markvärdering. De nya reglerna är både korrekta i sin policy och härrör från den svåra verkligheten i området och lovar att skapa ett genombrott inom markförvaltning och -användning.

För att omsätta policyn i praktiken rekommenderar jag att regeringen stöder och att kommunerna avsätter resurser för att påskynda byggandet av digitala fastighetskartor och lokala databaser över markpriser. Detta är grunden för att implementera detaljerade markprislistor för varje tomt enligt vad som tillåts i utkastet, vilket säkerställer att markpriserna uppdateras korrekt beroende på plats och i realtid.

Publicera och inhämta synpunkter samtidigt som du tar fram prislistan. Processen för att ta fram markprislistan måste vara transparent, med deltagande av människor och företag innan den offentliggörs. Detta bidrar till att prislistan blir verklighetsnära och skapar hög enighet från början, vilket undviker klagomål senare.

Samtidigt, uppdatera regelbundet och låt inte prislistan "hänga kvar". Därför rekommenderas det att folkrådet och provinsens folkkommitté proaktivt tillämpar de bestämmelser som tillåter justering av markprislistan vid behov. I verkligheten fluktuerar markpriserna kontinuerligt, så provinsen bör inte vänta på en 5-årscykel för att uppdatera utan flexibelt justera årligen (eller plötsligt) med koefficienter. Detta hjälper statens markpris att alltid ligga nära marknaden, vilket begränsar stora skillnader som orsakar chocker för människor och företag.

Vid implementering av mekanismen att använda prislista + koefficient för att beräkna ersättning är det nödvändigt att ägna särskild uppmärksamhet åt principen om harmonisering av intressen (som anges i utkastet i punkt d, klausul 1, artikel 6). Specifikt för projekt där investerare har kommit överens om höga priser för större delen av området, medan det återstående området tillämpas enligt prislistan (vanligtvis lägre än det överenskomna priset), bör provinsen överväga att ge ytterligare stöd till befolkningen eller begära att investeraren kompenserar för skillnaden. Denna flexibla lösning syftar till att undvika klagomål och stämningar på grund av skillnaden i ersättningspriser, och säkerställa att både människor, staten och företag accepterar den.

Dessutom är det nödvändigt att förbättra kapaciteten och tillsynen av markvärdering. Mer specifikt är det nödvändigt att stärka utbildningen av tjänstemän och anlita oberoende konsulter med expertis för att stödja provinsen i markvärdering. Samtidigt är det nödvändigt att främja Folkrådets, Fosterlandsfrontens och massorganisationernas tillsynsroll för att säkerställa att markvärderingsprocessen sker i enlighet med förfarandena och för att förhindra negativitet. Provinsen bör också inrätta en feedbackkanal så att människor och företag kan ge rekommendationer om de finner att de föreskrivna markpriserna är olämpliga, och därigenom snabbt justera dem.

Kommentar (0)