Omstrukturering av fastighetsmarknaden, möjligheter för vem?

Knappt utbud och stigande bostadspriser tvingar marknaden att omstrukturera och reglera utbud och efterfrågan. Detta sammanhang öppnar upp möjligheter för projekt med hög färdigställandegrad och goda förbindelser till stadskärnan.

Marknaden i en ny cykel

Fastighetsmarknaden är inne i sin femte cykel, 2021-2026.

I denna cykel har ekonomin nått botten och återhämtar sig gradvis från juni 2023. Tillväxttillgångar (aktier, obligationer, aktiefonder) förväntas ha positiva utsikter under de kommande åren. För fastighetstillgångar, som vanligtvis återhämtar sig efter aktiemarknaden med cirka 12–18 månader, förväntas de börja återhämta sig och växa under perioden 2025–2026.

För närvarande visar statistik att antalet projekt som godkänts för investeringar och lagstadgades för att få utbudet på marknaden under den senaste tiden är mycket begränsat. Även företag har svårt att hitta mark i Ho Chi Minh-staden för att utveckla projekt, så bristen på utbud kvarstår.

CBRE:s senaste marknadsrapport uppgav också att investerare på Ho Chi Minh City-marknaden är mer försiktiga med att lansera nya produktkorgar under denna period. Nytt utbud är knappt och transaktionsvolymen i Ho Chi Minh City kommer huvudsakligen från tidigare fasers lager. Omkring 2 000 osålda lägenheter såldes under tredje kvartalet, nästan dubbelt så mycket som under andra kvartalet i år. För närvarande överväger och utvärderar investerare fortfarande situationen för att välja rätt tidpunkt att lansera nya produktkorgar, eftersom fjärde kvartalet är den avgörande faktorn i nästa fas.

Samtidigt visar forskningsdata från Vietnam Association of Realtors (VARS) liknande resultat, där transaktionsvolymen och absorptionsgraden under tredje kvartalet minskade med 25 % respektive en procentenhet jämfört med föregående kvartal. Av dessa dominerade fortfarande volymen av lägenhetstransaktioner och stod för 71 % av de totala bostadstransaktionerna under tredje kvartalet, där nya lägenhetsprojekt uppvisade en genomsnittlig absorptionsgrad på 75 %.

Bostadspriserna fortsätter att vara höga på både primär- och sekundärmarknaden, särskilt i lägenhetssegmentet. Obalansen mellan utbud och efterfrågan blir allt allvarligare eftersom utbudet, även om det förbättrats, fortfarande är svårt att möta efterfrågan.

För Ho Chi Minh-staden låg den primära prisnivån stabilt på en hög nivå på grund av att utbudet huvudsakligen kom från pågående projekt. Samtidigt ökade den primära prisnivån i provinserna och städerna kring Ho Chi Minh-staden något och fluktuerade mellan 3 och 5 %, där nytt utbud hade högre försäljningspriser.

VARS lägenhetsprisindex förändrades också. Från och med tredje kvartalet 2024 låg det genomsnittliga försäljningspriset för projektklustret i Hanoi nära 60 miljoner VND/m2, en ökning med 64,0 % jämfört med andra kvartalet 2019. Samtidigt ökade det genomsnittliga försäljningspriset för projektklustret i Ho Chi Minh-staden under samma period från 49,2 miljoner VND/m2 till 64,2 miljoner VND/m2, vilket motsvarar en ökning med 30,6 % jämfört med basperioden.

Utbudet förväntas vara begränsat under de kommande åren, vilket leder till en ökning av fastighetspriserna eftersom de ändrade lagarna träder i kraft och skapar en transparent rättslig miljö för att skydda investerare. Detta är också en faktor som hjälper marknaden att välja investerare med verklig finansiell kapacitet för att genomföra och utveckla projekt.

Marknadsundersökning, möjlighet för vem?

Fastighetsmarknaden i Ho Chi Minh-staden har övervunnit den svåraste botten. Från den negativa tillväxttakten 2023 återhämtade sig fastighetsintäkterna gradvis under de första 9 månaderna 2024 med en ökning på cirka 7 % under samma period, uppskattat till 199 156 miljarder VND. Återhämtningen är en trend som inte kommer att vändas, men det är för tidigt att tala om utveckling.

Enligt en rapport från Ho Chi Minh-stadens byggdepartement hade staden under årets första åtta månader endast 9 kommersiella bostadsprojekt godkända för investeringar, men i liten skala. Endast 4 kommersiella bostadsprojekt var berättigade att mobilisera kapital, men 100 % av lägenheterna var i det övre segmentet och utanför de behövandes överkomliga priser.  

Angående denna fråga anser Ho Chi Minh Citys fastighetsförening (HoREA) att för att lösa problemet med att sänka bostadspriserna är det nödvändigt att först lösa problemet med utbud och efterfrågan. För att öka bostadsutbudet är det nödvändigt att undanröja flaskhalsen i utbudet av kommersiella bostäder, särskilt har staden för närvarande mer än 148 projekt med juridiska problem. Brist på utbud samtidigt som efterfrågan är hög har orsakat att bostadspriserna har ökat med 15–20 % på senare tid.

Möjligheter att attrahera efterfrågan kommer att öppnas för bostadsprojekt som håller på att färdigställas och har god transportinfrastruktur med anslutning till centrum.

I samband med att nya lagar träder i kraft och implementeras i praktiken kan det leda till att bostadspriserna i grundstaden stiger nästa år. Därför öppnas det just nu möjligheten att attrahera efterfrågan för bostadsprojekt som håller på att färdigställas och har god trafikinfrastruktur med anslutning till centrum. I synnerhet visar den östra delen av Ho Chi Minh-staden sin effektivitet när det gäller att lösa trafikproblem och tillhandahålla bostäder.

Inte bara tunnelbanelinjen är på väg att tas i bruk, utan även beltwayprojekten och utbyggnadsprojektet för National Highway 13 öppnar upp stora möjligheter för projekt längs denna axel. Som en central punkt för att sammankoppla regionala infrastrukturprojekt har investeraren Kusto Homes lägenhetsprojekt Urban Green enastående värden för att skapa en "attraktionskraft" för efterfrågesidan.

Faktum är att detta är ett sällsynt projekt som har nått färdigställandefasen, vilket hjälper köpare att enkelt visualisera projektets kvalitet och laglighet. Projektet, som ligger på den expanderande riksvägen 13, hjälper också kunderna att fullt ut dra nytta av den potentiella utvecklingen av efterfrågan och fastighetsvärde i den dynamiska och livliga Thu Duc City.

I ett begränsat utbud av lägenheter anses projekt med hög färdigställandegrad och flera anslutningspunkter vara viktiga faktorer för att attrahera efterfrågan och främja marknadens återhämtning. Dessutom är elnätet och stora naturliga grönområden lämpliga platser för flergenerationsfamiljer och de som har ett verkligt behov av en bostadsyta som prioriterar hälsa och bekväma transporter.

När villkoren för läge, bekvämligheter och färdigställandegrad är uppfyllda är en flexibel betalningspolicy också en viktig faktor för att stimulera efterfrågan. Urban Green kommer sannolikt att vara ett av få projekt som kommer att nå "fallpunkten" i återhämtningen för att skapa utbud för marknaden i slutet av året. Det är anledningen till att projektinvesteraren har implementerat en flexibel och förmånlig betalningspolicy. Mer specifikt betalar kunderna för närvarande endast 30 % fram till att de mottagit huset, med en 24-månaders amorteringsperiod för amortering och ränta, och en gåva i form av ett inredningspaket värt upp till 500 miljoner VND.

Med de senaste policyförändringarna kommer regeringen att fortsätta stärka marknadsövervakningen och regleringen, vilket säkerställer stabilitet och en god utveckling. Samtidigt framträder trenden med gröna fastigheter, vilket förväntas leda marknaden i den nya cykeln. Detta kan vara en möjlighet för projekt med hög färdigställandegrad att "komma ikapp" marknadens återhämtningscykel tidigt under den kommande tiden.

Källa: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html