Steg-för-steg-process för utfärdande av äganderättsbevis för fastigheter som köpts och sålts genom handskrivna avtal.

Người Đưa Tin•03/12/2023

[annons_1]

Komplexitet i fastighetsdokumentation

I början av december 2023 begärde Ho Chi Minh-stadens avdelning för naturresurser och miljö att folkkommittéerna i distrikten, Thu Duc City, Ho Chi Minh-stadens fastighetsregisterkontor och dess filialer skulle lösa fall av obehörig ändring av markanvändning, obehörig markuppdelning och ägaröverföring genom handskrivna dokument.

Enligt en rapport från Ho Chi Minh-stadens avdelning för naturresurser och miljö finns det fall i Ho Chi Minh-staden där hushåll och individer använder jordbruksmark för vilken de har beviljats markanvändningsrättigheter av folkkommittén på distriktsnivå. Under användningen har förändringar inträffat, såsom: hushåll som separerar för att leva självständigt; ärver, får som gåvor eller överför en del av markarealen...

För att möta detta praktiska behov har markanvändare tillgripit obehörig markuppdelning, överfört delägarskap via handskrivna dokument (utan att upprätta avtal för överföring av markanvändningsrättigheter och tillgångar knutna till marken enligt krav), och godtyckligt ändrat markanvändningens syfte (bygga hus och strukturer på jordbruksmark...).

På grund av bristen på aktuella och omfattande regleringar i marklagstiftningen under olika perioder har de som får äganderättsöverföringen i dessa fall inte beviljats intyg om markanvändningsrättigheter, äganderätt till hus och andra tillgångar knutna till mark (intyg).

Det ovannämnda problemet kvarstod tills bestämmelserna i klausul 2, artikel 82 i dekret nr 43/2014/ND-CP tillät lösning av ärenden som rörde mottagande av överföringar, arv och gåvor genom handskrivna dokument före den 1 juli 2014.

Eftersom marken dock delades upp och överfördes utan tillstånd, uppfyller en stor del av det överförda markområdet inte den provinsiella folkkommitténs bestämmelser.

Herr Nguyen Toan Thang, chef för avdelningen för naturresurser och miljö i Ho Chi Minh-staden, bedömde: "För närvarande finns det ingen specifik statistik eftersom deklarations- och registreringsprocessen ännu inte har organiserats. Enligt våra observationer är dessa fall dock huvudsakligen koncentrerade till förortsområden, särskilt i distrikt med snabb urbaniseringstakt som Binh Chanh-distriktet, Hoc Mon-distriktet och Binh Tan-distriktet,..."

För att få fram relativt exakta siffror behöver Ho Chi Minh-stadens avdelning för naturresurser och miljö genomföra en stadsomfattande undersökning och deklaration med nära samordning mellan distrikt, Thu Duc City, valdistrikt och kommuner, samt invånare som för närvarande "äger" fastigheter i den situationen.

Medborgarna måste tydligt förstå sina skyldigheter och rättigheter för att kunna samarbeta kring transparenta deklarationer, först då kan vi få fram specifika och korrekta siffror.

För att utfärda markägarintyg för fastigheter som köpts och sålts med hjälp av handskrivna avtal måste Ho Chi Minh-staden beakta frågor som tidpunkten för transaktionen, hanteringen av mark- och byggförseelser (böter, tvångsrivning eller tillstånd till registrering, tvångsåterföring av olagliga vinster etc.); och en granskning av planeringen för att säkerställa att bestämmelser om markindelningsgränser och infrastruktur följs... för att avgöra om varje specifikt fall uppfyller behörighetskriterierna.

Samtidigt, eftersom informella marktransaktioner saknar officiell bekräftelse från myndigheterna, är det svårt att verifiera transaktionsdatumets äkthet och lätt att utnyttja för att bryta mot regler. Om det inte tillämpas strikt kan det lätt leda till "kringgående av lagen" och uppdelning av tomter som överskrider de tillåtna gränserna.

"Därför kräver utfärdandet av markanvändningscertifikat i dessa fall i enlighet med lagstadgade bestämmelser att administrativa överträdelser inom markområdet beaktas och hanteras. Utfärdandet av certifikat för varje enskilt fall måste också baseras på markanvändningsplanering, villkor för markindelning och infrastruktur. Dessa är frågor som faller inom distriktets folkkommittés befogenheter", bekräftade Thang.

Juridiska frågor som behöver förtydligas.

Enligt advokaten Quách Thành Lực, chef för LSX Law Firm, är fastighetstransaktioner mellan individer med hjälp av handskrivna dokument, utan notariebekräftelse eller certifiering, relativt vanliga nuförtiden.

Anledningarna till att de två parterna ingick en sådan transaktion berodde på bristande förståelse för lagar och regler, avsaknaden av ett markanvändningscertifikat, ömsesidigt förtroende, en ovilja att offentliggöra transaktionen och ett försök att undvika att betala skatt.

Lagen föreskriver att överlåtelse av mark och hus måste dokumenteras i ett notariebekräftat avtal. Marklagar har genom olika perioder konsekvent föreskrivit att avtal för överlåtelse av markanvändningsrättigheter måste notariebekräftas av en notarius publicus eller certifieras av folkkommittén i den kommun, valkrets eller stad där marken är belägen.

Advokat Luc påpekade att fastighetstransaktioner som genomförs med handskrivna dokument inte följer reglerna gällande form, och att äganderätten inte kan överföras till den nya ägaren på officiella dokument om markanvändningsrättigheter, och därför erkänns de inte enligt lag.

Köparen är inte juridiskt identifierad som ägare eller laglig användare av marken och huset.

Om köparen inte erkänns som den lagliga ägaren till marken får de inte överföra, överlåta, ärva eller pantsätta fastigheten. Om staten återtar fastigheten kommer äganderätten till marken fortfarande att tillhöra säljaren.

Om det uppstår en tvist mellan de två parterna gällande ersättning för markröjning, kommer pengarna att sättas in på ett tillfälligt depåkonto hos banken tills en dom eller ett beslut har fattats för att lösa tvisten.

Tvister mellan säljare och köpare uppstår om en överenskommelse eller förlikning inte kan nås; i sådana fall måste en av parterna väcka talan vid domstolen där fastigheten är belägen för lösning.

För närvarande finns det fortfarande ett relativt stort antal fastigheter utan äganderättsbevis. Även om många vet att transaktioner som involverar fastigheter utan certifikat medför betydande risker, fortsätter de ändå eftersom ju större risken är, desto högre potentiell vinst.

"I det här fallet, för att säkerställa köparens rättigheter, bör ett handskrivet köpekontrakt upprättas med en depositionsklausul som anger: 'När marken beviljas ett nyttjanderättsintyg för mark är säljaren ansvarig för att genomföra de juridiska överföringsförfarandena till köparen; annars kommer de att straffas med dubbelt så mycket som den mottagna depositionen.' Denna klausul minimerar risken för tvister, eller om en tvist uppstår kommer köparens rättigheter att skyddas enligt lagen", sa advokat Luc.

[annons_2]
Källa