Steg för steg utfärdande av röd bok för fastigheter som köps och säljs med hjälp av handskrivna papper

[annons_1]

Komplicerad status för fastighetsärenden

I början av december 2023 begärde departementet för naturresurser och miljö i Ho Chi Minh-staden att folkkommittéerna i distrikten, Thu Duc City, Ho Chi Minh-stadens fastighetsregister och dess anslutna filialer skulle hantera register över godtyckliga förändringar av markanvändningsändamål, godtycklig tomtseparation och handskriven överföring av rättigheter.

Enligt rapporten från departementet för naturresurser och miljö i Ho Chi Minh-staden finns det i Ho Chi Minh-staden fall där hushåll och individer använder jordbruksmark , som har beviljats ett intyg om markanvändningsrättigheter av distriktets folkkommitté, och under användningsprocessen har det skett förändringar såsom: hushåll separerar för att bo separat; ärver, får, överför en del av markområdet...

För att lösa detta praktiska behov har markanvändare godtyckligt delat upp tomter, överlåtit en del av marktomten manuellt (utan att ingå ett avtal om att överföra markanvändningsrättigheter och tillgångar knutna till marken enligt föreskrift), godtyckligt ändrat markanvändningens syfte (byggt hus, arbeten på jordbruksmark...).

Eftersom marklagstiftningen under många perioder inte har haft aktuella och fullständiga regleringar, har förvärvaren i dessa fall inte beviljats något intyg om nyttjanderätt till mark, äganderätt till hus och andra tillgångar knutna till mark (intyg).

Ovanstående problem kvarstod tills förordningen i klausul 2, artikel 82 i dekret nr 43/2014/ND-CP tillät reglering av ärenden om överföring, arv och gåva genom handskrivna dokument före den 1 juli 2014.

Men eftersom marken godtyckligt delades upp för att överföra rättigheter, var merparten av den överförda markytan inte i enlighet med den provinsiella folkkommitténs bestämmelser.

Herr Nguyen Toan Thang, chef för avdelningen för naturresurser och miljö i Ho Chi Minh-staden, bedömde: "För närvarande finns det ingen specifik statistik eftersom deklarationen och registreringen inte har organiserats. Enligt våra register är dessa fall dock huvudsakligen koncentrerade till förortsområden, särskilt i distrikt med snabb urbanisering som Binh Chanh, Hoc Mon, Binh Tan, etc."

För att få en relativt korrekt siffra behöver Ho Chi Minh-stadens avdelning för naturresurser och miljö genomföra en stadsomfattande deklaration och undersökning med nära samordning mellan distrikt, Thu Duc City, valdistrikt, kommuner samt personer som "äger" fastigheter i den situationen.

Människor måste tydligt se sina skyldigheter och rättigheter att samarbeta i en transparent deklaration för att få specifika och korrekta siffror.

För att utfärda certifikat för fastigheter som köpts och sålts manuellt måste Ho Chi Minh-staden beakta frågor som tidpunkten för köp och försäljning; hantering av mark- och byggförseelser (böter, tvångsrivning eller registrering, tvångsåterföring av olagliga vinster etc.); granska planering, säkerställa efterlevnad av bestämmelser om markdelningsgränser och infrastruktur etc. för att avgöra varje specifikt fall som kvalificerar.

Samtidigt, eftersom köp och försäljning av handskrivna dokument inte bekräftas av behörig myndighet, är verifieringen av äktheten av tidpunkten för köp och försäljning grundlös och kan lätt utnyttjas för att bryta mot regler. Om det inte tillämpas strikt kan det lätt leda till att "lagen kringgås" och att tomter delas upp utan att gränsen säkerställs.

”Därför måste utfärdandet av certifikat för dessa fall i enlighet med lagstadgade bestämmelser beaktas och administrativa överträdelser inom marksektorn måste hanteras. Utfärdandet av certifikat för varje enskilt fall måste också baseras på planering, markanvändningsplaner, markfördelningsförhållanden och infrastruktur för att avgöras. Dessa är frågor som faller under distriktets folkkommittés befogenhet”, bekräftade Thang.

Rättsliga frågor behöver klargöras

Advokat Quach Thanh Luc, chef för LSX Law Firm LLC, sa att fastighetstransaktioner mellan individer med hjälp av handskrivna dokument utan notariebekräftelse eller certifiering för närvarande är relativt vanliga.

Anledningen till att de två parterna genomförde en sådan transaktion var att de inte förstod de juridiska bestämmelserna ordentligt, att fastigheten inte hade något nyttjanderättscertifikat för mark, att de litade på varandra, att de inte ville offentliggöra transaktionen, för att undvika att betala skatt...

Lagen föreskriver att överlåtelse av fastigheter måste ha ett notariebekräftat och certifierat avtal. Marklagar har genom tiderna haft enhetliga regler om att avtal för överföring av markanvändningsrättigheter måste notariebekräftas av en notarius publicus eller certifieras av folkkommittén i den kommun, valkrets eller stad där marken är belägen.

Advokat Luc påpekade att fastighetstransaktioner med handskrivna dokument inte följer formella bestämmelser och inte kan överföra användarens namn på dokument som styrker nyttjanderätten, så de erkänns inte enligt lag.

Köparen identifieras inte enligt lag som den lagliga ägaren eller användaren av fastigheten.

Om köparen inte erkänns som den lagliga markanvändaren får han/hon inte omvandla, överföra, ärva eller pantsätta marken. Om staten återtar marken ligger ansvaret för att fastställa markanvändaren fortfarande hos säljaren.

Om det uppstår en tvist mellan de två parterna om ersättningsbeloppet eller röjningen av platsen, kommer detta belopp att sättas in på ett tillfälligt bankkonto tills det finns en dom eller ett beslut som löser tvisten mellan de två parterna.

Tvister mellan säljare och köpare uppstår om ingen överenskommelse eller förlikning nås, då måste en av de två väcka talan vid domstolen där fastigheten är belägen för att lösa frågan.

För närvarande är situationen med fastigheter utan certifikat fortfarande relativt vanlig. Även om fastighetstransaktioner utan certifikat medför stora risker, gör många det fortfarande eftersom ju större risken är, desto högre vinstpotential.

"I det här fallet, för att säkerställa köparens rättigheter, är det lämpligt att upprätta ett handskrivet köpekontrakt med en depositionsklausul som anger: När marken och huset beviljas ett nyttjanderättsintyg för mark är säljaren ansvarig för att genomföra de juridiska överföringsförfarandena till köparen, annars kommer de att bötfällas med dubbla det mottagna beloppet. Med denna klausul säkerställs att risken för tvister minimeras, eller om tvister uppstår garanteras även köparens rättigheter enligt lagen", säger advokat Luc.

[annons_2]
Källa