Att fastställa markpriser: Även revision är svårt

Den 18 oktober ägde forumet "Främja ekonomisk återhämtning och utveckling: Viktiga punkter och statsrevisionens roll" rum i Hanoi. Ett av forumets viktiga teman var "Markförvaltning och markprissättning - Brister i praxis och statlig revisionsverksamhet" under ledning av biträdande statsrevisor Ha Thi My Dung och biträdande minister för naturresurser och miljö Le Minh Ngan.

På forumet "klagade" inte bara representanter för fastighetsinvesterare över svårigheter, utan även vissa stora provinser och städer delade de svårigheter som dessa myndigheter stötte på.

Därför förväntas Workshopen "identifiera" svårigheter och problem med att fastställa markpriser, och därifrån föreslå lösningar tillsammans med Statsrevisionen.

”Markförvaltning och markvärdering - Brister i praxis och genom statlig revision” under ledning av biträdande statsrevisor Ha Thi My Dung och biträdande minister för naturresurser och miljö Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu

Även provinser och städer har svårt att fastställa markpriser.

Vid workshopen sa Hanois folkkommitté att denna myndighet på senare tid har genomfört decentralisering och auktorisering för att öka initiativförmågan från folkkommittéerna på distriktsnivå inom markförvärv; tomtröjning; fastställande av specifika markpriser som grund för kompensation och vidarebosättning; och snabb lösning av problem relaterade till markförvärv, kompensation, stöd, vidarebosättning och genomförande av offentliga investeringsprojekt i staden (Ringväg 3 och Ringväg 4-projekt; järnvägsprojekt etc.).

Genom praxis bedömer Hanois stads folkkommitté att tillämpningen av bostadsmarkpriser för att fastställa markhyror för offentliga serviceenheter som har övergått till ekonomiskt oberoende i enlighet med bestämmelserna i punkt d, klausul 3 i regeringsdekret 44/ND-CP daterat 15 maj 2014 är olämpligt.

Samtidigt har Khanh Hoas provinsiella folkkommitté också problem med att "rätta till misstag" vid fastställandet av markpriser för många tidigare projekt.

Khanh Hoas provinsiella folkkommitté kommenterade att markvärdering är en uppskattning av markvärdet i monetär form för ett definierat användningsändamål, vid en specifik tidpunkt. Markvärdering spelar en viktig roll i ekonomin såväl som i statens markförvaltningsverksamhet.

Utöver uppgiften att fastställa specifika markpriser för att tjäna indrivning av markanvändningsavgifter, markhyror, ersättning och vidarebosättningsstöd i området, måste Khanh Hoa-provinsen också utföra uppgiften att fastställa markpriser för att åtgärda projekt med överträdelser i enlighet med slutsatserna från den centrala inspektionskommittén och regeringens inspektion. Detta är en ny, speciell och mycket svår uppgift för uppgiften att fastställa specifika markpriser i provinsen.

Denna myndighet delade arbetet med att fastställa specifika markpriser för att övervinna projekt som kränker reglerna och projekt för att samla in markanvändningsavgifter. Den ständiga kommittén för den provinsiella partikommittén och den provinsiella folkkommittén har noggrant styrt arbetet, men det går fortfarande långsamt och har inte uppfyllt kraven för de tilldelade uppgifterna på grund av problem: Projekt på grund av planjusteringar, förändringar i struktur och form av markanvändning måste ombestämma markpriserna; Problem med juridiska dokument om investeringar, mark, byggplanering, detaljer, marktyper; Det finns inga uppgifter om marknadspriser på mark,...

Avdelningen för planering och markresursutveckling, ministeriet för naturresurser och miljö, bedömde att markprisramverket och markpristabellen var utformade i enlighet med föreskrifter, med hänsyn till vanliga markpriser på marknaden.

Genom de sammanfattande resultaten av resolution nr 19-NQ/TW, som sammanfattar genomförandet av 2013 års marklag, visas dock att ett antal rättsliga bestämmelser om markpriser hittills inte längre har varit effektiva i praktiken. Detta avslöjar ett antal begränsningar, såsom ett antal metoder för att fastställa markpriser som inte är lämpliga för de faktiska informationsförhållandena på marknaden för markanvändningsrättigheter, och inte är lämpliga för statlig förvaltning av markpriser i samband med en ofullständig databas över markpriser.

Investerare "klagar" på svårigheter

Vid workshopen gav Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening (HoREA), en bedömning av den nuvarande statusen för "fastställande av markpriser" för att "fastställa specifika markpriser" i enlighet med bestämmelserna i 2013 års marklag.

Deltagare i workshopen ”Markförvaltning och markprissättning – Brister i praxis och statlig revision” under forumet ”Främja ekonomisk återhämtning och utveckling: Flaskhalsar och statlig revisions roll”. Foto: Hoang Tu.

Enligt Le Hoang Chau har marklagen från 2013 och dekret 44/2014/ND-CP föreskrivit "5 markvärderingsmetoder" och "tillämpning av markvärderingsmetoder", men de är inte fullständiga, inte specifika och inte nära den praktiska situationen. Vissa bestämmelser är inte riktigt "standardiserade", såsom att föreskriva "subtraktionsmetoden", medan detta endast är en beräkningsteknik för "jämförelsemetoden". Eller så har de inte föreskrivit "massvärderingsmetoden för mark", medan staten i verkligheten har tillämpat "massvärderingsmetoden för mark" för att bygga markpriser enligt "markprisramen" eller "markpristabellen". Eller så har de endast tillämpat "markprisjusteringskoefficientmetoden" på projekt där marktomterna och tomterna har ett värde på mindre än 30, 20 och 10 miljarder VND enligt "markpristabellen", men inte tillämpat på projekt där marktomterna och tomterna har ett högre värde.

Tillämpningen av "markvärderingsmetoder" ger inte tillförlitliga resultat. Till exempel tillämpar samma projekt av samma markvärderingskonsultenhet två olika "markvärderingsmetoder" för att "fastställa markpris", vilket ofta ger två olika resultat med en skillnad på cirka 20 %; eller ett projekt av två markvärderingskonsultenheter och tillämpning av samma "markvärderingsmetod" för att "fastställa markpris" ger också två mycket olika resultat.

Herr Chau gav ett exempel på ett stadsområdesprojekt i Binh Thuan-provinsen där den första statliga myndigheten värderade marken till 900 miljarder VND, den andra statliga myndigheten inspekterade och värderade marken till upp till 1 800 miljarder VND, och den tredje statliga myndigheten återinspekterade och värderade marken till mer än 3 000 miljarder VND.

Eftersom det är svårt för många investerare att fastställa markpriser, bedömde Le Hoang Chau den mycket viktiga roll som statsrevisionen spelar i utförandet av uppgiften att granska arbetet med att "fastställa markpriser, värdera markpriser, besluta om markpriser" för att "fastställa specifika markpriser för att beräkna markanvändningsavgifter, markhyror för projekt som använder mark, för att "utvärdera och bekräfta riktigheten och ärligheten i offentlig finansiell information, offentliga tillgångar eller finansiella rapporter relaterade till förvaltning och användning av offentliga medel, offentliga tillgångar, efterlevnad av lagen och effektivitet i förvaltningen och användningen av offentliga medel och offentliga tillgångar".

Även revision är problematisk.

Statlig revisionsregion Jag sa att vi för närvarande, enligt föreskrifter, har 5 metoder för markvärdering. Genom revisionspraxis visar det att: främst orter använder jämförelsemetoden för att beräkna specifika markpriser vid markersättning; överskottsmetoden för markvärdering i planeringsområden; inkomstmetoden vid värdering av jordbruksmark och metoden med markprisjusteringskoefficient för små tomter med lågt värde.

På många orter är det fördröjning i fastställandet av specifika markpriser. Tidpunkten för att godkänna markpriser för att ta ut markanvändningsavgifter är ofta mycket senare än tidpunkten för marktilldelning. Det finns projekt som har varat i 2 till 3 år utan att markpriserna har godkänts.

I många fall justeras inte markpriserna i tid när det sker en planjustering som påverkar markpriserna eller när den 5-åriga stabiliseringscykeln för hyrespriserna på mark löper ut. Förseningen i markvärderingen leder till att markanvändningsavgifter inte mobiliseras i tid till statsbudgeten.

Genom granskningar konstaterades att markpriserna i många projekt inte värderades korrekt – mycket lägre än auktionspriset eller marknadsreferenspriset vid värderingstillfället. I många fall minskade valet av olika jämförbara tillgångar, i kombination med felaktig kvantifiering och justering av olika faktorer, värdet på den mark som värderades.

Det finns projekt som väljer jämförbara tillgångar vid en tidpunkt långt från värderingstidpunkten, men som inte inkluderar faktorn att justera jämförelsepriset till nivån vid värderingstidpunkten. Många projekt använder prisinformationen för jämförbara tillgångar enligt försäljningskontraktet hos notariekontoret, vilket inte garanterar tillförlitligheten och noggrannheten i prisinformationen i kontraktet jämfört med det faktiska transaktionspriset.

Dessutom saknar många faktorer som ingår i värderingen en tydlig grund, eller fastställs inte i enlighet med verkligheten, såsom: investeringsgrad, uthyrningsgrad, investerarens standardvinstmarginal, försäljningskostnadsgrad, kassaflödesdiskonteringskoefficient...

Statsrevisionen i Region I utvärderade praxisen och visade på svårigheterna och bristerna i att fastställa utvecklingsinvesteringskostnaderna med överskottsmetoden vid värdering av mark. Revisionen visade att det inte fanns någon enhetlighet mellan orterna: vissa orter fastställdes enligt investeringstakten, vissa orter fastställdes enligt den detaljerade uppskattningen; vissa orter gjorde preliminära beräkningar och krävde detaljerad avräkning.

Statsrevisionens roll

Dr. Vu Dinh Anh bedömde att markvärdering i allmänhet och markvärderingsmetoder i synnerhet är ett av de viktigaste revisionsfrågorna inom statsrevisionen på senare tid.

Revisionen av detta innehåll måste noggrant följa kraven i den centrala resolutionen om avskaffande av markprisramverket (markprisramverket som anges i dekret 96/2019/ND-CP är grunden för att kommuner ska utfärda markprislistor för perioden 2020–2024), ha mekanismer och metoder för att fastställa markpriser enligt marknadsprinciper och ange funktioner, uppgifter och ansvar för den myndighet som ansvarar för att fastställa markpriser.

Följaktligen utvecklar centralregeringen kriterier och förfaranden för att inspektera och övervaka orter vid upprättandet av markpristabeller. Provinsiella folkråd beslutar, inspekterar och övervakar genomförandet av markpriser.

”Statsrevisionen genomför en granskning av markvärdering, markvärderingsrådets oberoende, kapaciteten hos konsultorganisationer för markvärdering, värderares kapacitet och etik, samt efterlevnad av regler för att säkerställa offentlighet och transparens, såsom: Offentliga markpriser, obligatoriska transaktioner via handelsplatser, betalning via banker, inga kontanter;…” - Dr. Vu Dinh Anh gav sin åsikt om statsrevisionens roll i att fastställa markpriser.

Källa: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html