แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวก แต่ผู้เชี่ยวชาญบางส่วนยังคงกังวลเกี่ยวกับความเสี่ยงที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะชำระเงินพันธบัตรล่าช้าในปีหน้า
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวก แต่ผู้เชี่ยวชาญบางส่วนยังคงกังวลเกี่ยวกับความเสี่ยงที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะชำระเงินพันธบัตรล่าช้าในปีหน้า
ดร. แคน แวน ลุค หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ ของ BIDV ระบุว่า ในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญความยากลำบากที่สุด (ตั้งแต่เดือนมิถุนายนถึงสิงหาคม 2566) รัฐบาลได้ออกพระราชกฤษฎีกา 08/2023/ND-CP ซึ่งอนุญาตให้ธุรกิจและนักลงทุนสามารถเจรจาและเลื่อนการชำระหนี้พันธบัตรออกไปได้ ด้วย "เส้นชัย" นี้ ธุรกิจ 60% ได้รับการขยายเวลาออกไปอีก 2 ปี ส่งผลให้วันชำระหนี้เป็นเดือนมิถุนายน 2568
สถิติจากสถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือแสดงให้เห็นว่ามูลค่าพันธบัตรภาคเอกชน (ทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย) ที่จะครบกำหนดชำระในปี 2568 คาดว่าจะอยู่ที่ 334,000 พันล้านดอง เฉพาะในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ คาดว่ามูลค่าพันธบัตรภาคเอกชนจะอยู่ที่ประมาณ 135,000 พันล้านดอง
ผู้เชี่ยวชาญจาก BIDV กล่าวถึงตัวเลขข้างต้นว่า แรงกดดันต่อพันธบัตรในปี 2568 ไม่น่ากังวลนัก โอกาสผิดนัดชำระหนี้มีน้อยลง เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ธุรกิจหลายแห่งเพียงแค่กำหนดส่วนลดสินค้าประมาณ 10% ก็ขายสินค้าได้แล้ว แทนที่จะเป็น 40-50% เหมือนในช่วงก่อนหน้า
ไม่เพียงเท่านั้น คุณลุคยังกล่าวด้วยความมั่นใจอีกด้วยว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังได้รับผลประโยชน์จากปัจจัยมหภาค ส่งผลให้อัตราเงินเฟ้อปรับตัวสูงขึ้นภายใต้การควบคุม อัตราดอกเบี้ยในเวียดนามยังคงอยู่ในระดับต่ำ อัตราแลกเปลี่ยนค่อยๆ อ่อนตัวลง การขาดดุลงบประมาณ หนี้สาธารณะ หนี้ต่างประเทศ และภาระผูกพันการชำระหนี้ของรัฐบาล... อยู่ในเกณฑ์ที่ รัฐสภา อนุญาต นอกจากนี้ สถาบันและระบบกฎหมายต่างๆ ก็ค่อยๆ ได้รับการพัฒนาขึ้นอย่างต่อเนื่อง อันเนื่องมาจากกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ 3 ฉบับ
รายงานประจำไตรมาส 3/2567 ของ กระทรวงก่อสร้าง สะท้อนถึงการฟื้นตัวของตลาดอย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำนวนธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จทั้งหมดสำหรับกลุ่มอพาร์ตเมนต์และที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลมีจำนวน 38,398 ธุรกรรม เพิ่มขึ้น 48.3% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/2567 และเพิ่มขึ้น 29% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 เมื่อภาวะตลาดปรับตัวดีขึ้น สมมติฐานสำหรับการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มชัดเจนขึ้น
คุณเหงียน กวาง ถวน ผู้อำนวยการทั่วไปของ FiinRatings มีมุมมองเดียวกันว่า แหล่งเงินทุนที่ใหญ่ที่สุดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มาจากเงินกู้หรือพันธบัตรธนาคาร แต่มาจากการชำระเงินของลูกค้า ตราบใดที่รัฐบาลแก้ไขปัญหาทางกฎหมายในโครงการและสร้างเงื่อนไขให้นักลงทุนสามารถเปิดตัวผลิตภัณฑ์ได้ในเร็วๆ นี้ การจัดการหนี้พันธบัตรก็จะไม่ใช่ "ปัญหา" ที่ยากอีกต่อไป
อันที่จริง ความคืบหน้าในการไกล่เกลี่ยข้อพิพาททางกฎหมายกำลังเร่งตัวขึ้น นับตั้งแต่ไตรมาสที่สามของปี 2567 เป็นต้นมา หลายโครงการที่เคยถูก "ระงับ" มานานหลายปีได้กลับมาเปิดขายอีกครั้ง ในฮานอย ได้แก่ โครงการ Hanoi Melody Residences (เขตหว่างมาย) และ QMS Top Tower (เขตน้ำตูเลียม) ส่วนในนครโฮจิมินห์ โครงการที่ "ฟื้นคืนชีพ" ได้แก่ Dat Xanh Homes Riverside (เมือง Thu Duc), Metro Star (เมือง Thu Duc), D-Homme (เขต 6), Lavida Plus (เขต 7)...
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของ ดร. หวู ดิง อันห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ จำนวนพันธบัตรที่จะครบกำหนดชำระในปี 2568 ยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญสำหรับธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พันธบัตรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงที่จะเกิดหนี้ค้างชำระและหนี้เสียสูงกว่าระดับเฉลี่ยของตลาด
ข้อสรุปของผู้เชี่ยวชาญมีมูลความจริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเปรียบเทียบกับรายงานล่าสุด ดังนั้น ในช่วง 10 เดือนที่ผ่านมา กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยมีสัดส่วนการถือครองพันธบัตรที่ค้างชำระสูงถึง 60% ของมูลค่าพันธบัตรทั้งหมด แม้แต่ผู้ออกสินเชื่อที่อ่อนแอถึง 56% ก็ยังอยู่ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและก่อสร้าง
“ในอีก 12 เดือนข้างหน้า จะมีพันธบัตรมูลค่าประมาณ 109 ล้านล้านดองในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ซึ่งคิดเป็นเกือบครึ่งหนึ่งของมูลค่าพันธบัตรที่ครบกำหนดทั้งหมด ในจำนวนนี้ เราประเมินว่าพันธบัตรประมาณ 30 ล้านล้านดองมีความเสี่ยงที่จะชำระคืนเงินต้นล่าช้า” รายงานระบุ
นาย Duong Duc Hieu ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์และจัดอันดับสินเชื่อ ภาคธุรกิจที่ไม่ใช่สถาบันการเงินของ VIS Rating เปิดเผยว่า ความสามารถในการชำระหนี้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงอ่อนแอ และระดับความแตกต่างในความสามารถในการชำระหนี้ก็กว้างขึ้นเรื่อยๆ
ผู้เชี่ยวชาญจาก VIS Rating ประเมินว่า สำหรับธุรกิจที่มีโครงการที่เน้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดยกระจุกตัวอยู่ในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์ กิจกรรมการขายมีแนวโน้มค่อนข้างดี และจะฟื้นตัวในปี 2567 ธุรกิจเหล่านี้จะมีทรัพยากรที่ดีขึ้น และมีศักยภาพในการชำระหนี้สูง
ในทางกลับกัน ธุรกิจบางแห่งจะยังคงตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก เนื่องจากก่อนหน้านี้มุ่งเน้นไปที่โครงการที่มีการเก็งกำไรสูง ความต้องการในกลุ่มธุรกิจนี้ยังคงอยู่ในระดับต่ำ ส่งผลให้ความสามารถในการชำระหนี้ของพวกเขาอ่อนแอ” คุณ Hieu กล่าว
VIS Rating ย้ำว่านักลงทุนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์สูงสุด 2 ใน 3 มีกระแสเงินสดเพียงพอต่อการชำระหนี้ตั้งแต่ระดับอ่อนแอไปจนถึงระดับอ่อนแอมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งกระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่ต่ำกว่า 5% ของหนี้สินรวม เรื่องนี้ถือเป็นเรื่องร้ายแรงอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาทางกฎหมายของโครงการ
จากสถานการณ์ดังกล่าว คาดการณ์ว่าพันธบัตรที่ครบกำหนดชำระปลายปี 2567 และต่อเนื่องถึงปี 2568 กว่า 50% อาจมีความเสี่ยงในการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยล่าช้า ซึ่งส่วนใหญ่เป็นธุรกิจที่ชำระเงินล่าช้าเป็นประจำ
ที่มา: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html
การแสดงความคิดเห็น (0)