การพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมในนครโฮจิมินห์ - บทความสุดท้าย: การสร้างกลไกที่โปร่งใสเพื่อป้องกันการเก็งกำไร

เพื่อนำนโยบายที่อยู่อาศัยทางสังคมไปปฏิบัติจริง นครโฮจิมินห์จำเป็นต้องขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย เพิ่มความโปร่งใส และประสานผลประโยชน์ระหว่างธุรกิจและประชาชน

ต้องการนโยบายเพิ่มเติมสำหรับธุรกิจ

โครงการบ้านพักอาศัยสังคม Thu Thiem Green House ในเขต Cat Lai (นคร โฮจิมิน ห์) ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ 1,040 ยูนิต มีพื้นที่หลากหลาย ตั้งแต่ 1 ถึง 2 ห้องนอน ราคาขายประมาณ 25 ล้านดอง/ตร.ม. เริ่มใช้งานเมื่อปลายปี 2567

ดร.เหงียน กิม ดึ๊ก รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและให้คำปรึกษาเพื่อการพัฒนาภูมิภาค มหาวิทยาลัย เศรษฐศาสตร์ นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นทั้งองค์กรทางเศรษฐกิจและมีความรับผิดชอบต่อสังคม ดังนั้น นโยบายจึงต้องมีความน่าดึงดูดใจเพียงพอที่จะทำให้ธุรกิจเหล่านั้น "อยากทำ" และ "สามารถทำได้" แทนที่จะ "ได้รับการสนับสนุนให้ทำ" เท่านั้น

ดร. ดึ๊ก กล่าวว่า ด้วยลักษณะเฉพาะของราคาขายที่ควบคุมได้ นโยบายต่างๆ จำเป็นต้องมุ่งเน้นไปที่การลดต้นทุนปัจจัยการผลิตและต้นทุนค่าเสียโอกาสสำหรับธุรกิจ ในส่วนของต้นทุนปัจจัยการผลิต นครโฮจิมินห์สามารถจัดตั้งกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแบบรวมศูนย์ หรือหน่วยงานเฉพาะทางที่คล้ายกับแบบจำลองของ HDB (สิงคโปร์) ซึ่งรับผิดชอบการจัดเตรียมและบริหารจัดการกองทุนที่ดินสะอาด เพื่อให้ธุรกิจสามารถดำเนินการก่อสร้างได้เท่านั้น

นอกจากนั้นยังมีสิทธิประโยชน์ทางภาษี การยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน และนโยบายสินเชื่อที่ให้สิทธิพิเศษที่มั่นคงสำหรับทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อ ในส่วนของต้นทุนค่าเสียโอกาส จำเป็นต้องทบทวนขั้นตอนต่างๆ ระบุ "จุดติดขัด" ที่ถูกต้อง แทนที่จะลดขั้นตอนพิธีการลง ขณะเดียวกันก็ต้องกำหนดระยะเวลาดำเนินการที่ชัดเจนและกำหนดกลไกความรับผิดชอบที่เฉพาะเจาะจง

นอกจากนี้ นายเหงียน กิม ดึ๊ก ได้เสนอให้จัดตั้งคณะทำงานพิเศษประจำนครโฮจิมินห์ เพื่อแก้ไขปัญหาทางกฎหมายอย่างรวดเร็วและครบถ้วน เพื่อช่วยให้ธุรกิจต่างๆ รู้สึกมั่นใจในการลงทุน การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างยั่งยืนและตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของประชาชน จะต้องอาศัยการดำเนินธุรกิจในสภาพแวดล้อมที่มั่นคง โปร่งใส และมีประสิทธิภาพเท่านั้น

ด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นายเหงียน วัน ถัน ฮุย รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท Becamex IDC Corporation เสนอให้รัฐบาลให้ความสำคัญกับกองทุนที่ดินสะอาดและส่งมอบให้ธุรกิจต่างๆ ล่วงหน้าเพื่อลดความเสี่ยงในการอนุมัติพื้นที่ ขณะเดียวกันก็ลดระยะเวลาเตรียมการลงทุนลงด้วย

นอกจากนี้ นายฮุยยังเสนอให้จัดตั้ง “ช่องทางสีเขียว” สำหรับขั้นตอนการบริหารโครงการบ้านจัดสรรโดยเฉพาะ โดยมีระยะเวลาดำเนินการที่ชัดเจนในแต่ละขั้นตอน เพื่อหลีกเลี่ยงความซ้ำซ้อนระหว่างหน่วยงานและสาขา “ขณะเดียวกัน เรายังต้องการขยายการเข้าถึงแหล่งสินเชื่อระยะยาวที่ให้สิทธิพิเศษ เนื่องจากถึงแม้จะเป็นองค์กรขนาดใหญ่ แต่โครงการบ้านจัดสรรก็ยังคงต้องการเงินทุนดอกเบี้ยต่ำเพื่อให้มั่นใจว่าสามารถหมุนเวียนได้” นายฮุยกล่าว

สำหรับกลไกทางการเงิน นายฮุย กล่าวว่า “รัฐจำเป็นต้องสนับสนุนส่วนต่าง แบ่งส่วนต้นทุนจริงกับราคาสูงสุดตามกฎระเบียบ เพื่อช่วยให้ธุรกิจสามารถรักษาระดับกำไรขั้นต่ำไว้ได้ ควบคู่ไปกับกลไกการให้สิทธิพิเศษด้านภาษี ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมในระยะแรก และรูปแบบความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชนที่โปร่งใส เพื่อแบ่งปันความเสี่ยงและส่งเสริมให้ธุรกิจมีส่วนร่วมในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม”

สร้างกลไกที่โปร่งใสเพื่อป้องกันการเก็งกำไร

เพื่อจำกัดการเก็งกำไรและเพื่อให้แน่ใจว่านโยบายที่อยู่อาศัยสังคมเข้าถึงผู้ที่ต้องการอย่างแท้จริง ทนายความ Tran Anh Tuan จากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 192 ได้เสริมมาตรการควบคุมหลังการลงทุนให้เข้มงวดยิ่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยมุ่งหวังที่จะป้องกันการทุจริตในนโยบายและการเก็งกำไรในภาคส่วนที่อยู่อาศัยสังคม

นายตวน กล่าวว่า พระราชกฤษฎีกาดังกล่าวกำหนดให้ผู้ลงทุนต้องรับผิดชอบต่อคุณภาพและความคืบหน้าของโครงการ และกำหนดบทบาทการกำกับดูแลของกระทรวงกลาโหม กระทรวงความมั่นคงสาธารณะ และคณะกรรมการประชาชนจังหวัดไว้อย่างชัดเจน

“กลไกนี้บังคับให้ธุรกิจต้องดำเนินโครงการจริง ซึ่งเป็นการจำกัดสถานการณ์ของ ‘การถือครองที่ดิน’ ชะลอความคืบหน้า หรือรอการขึ้นราคาเพื่อให้ได้ประโยชน์ นักลงทุน ผู้สอบบัญชี และที่ปรึกษาประเมินราคาทุกคนต้องรับผิดชอบต่อความถูกต้องของเอกสารและราคาขายต่อหน้ากฎหมาย ซึ่งจะช่วยเพิ่มความโปร่งใสและยับยั้ง รวมถึงป้องกันการกระทำที่เกินราคา” นายตวน วิเคราะห์

นายตวนกล่าวเสริมว่า ประเด็นใหม่ที่น่าสนใจคือ การขยายระยะเวลาจำกัดการโอนกรรมสิทธิ์จาก 5 ปี เป็น 8-10 ปี นับจากวันที่ผู้ซื้อผ่อนบ้านเสร็จสิ้น ในช่วงเวลานี้ ราคาขายต่อจะถูกควบคุมอย่างเข้มงวด แม้กระทั่งจำกัดกำไรสูงสุดเพื่อขจัดแรงจูงใจในการเก็งกำไรและการซื้อขายเพื่อแสวงหากำไร

ทนายความตวน กล่าวว่า พระราชกฤษฎีกาและมติใหม่นี้ไม่เพียงแต่ช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสมากขึ้นเท่านั้น แต่ยังก่อให้เกิดประโยชน์โดยตรงต่อประชาชนอีกด้วย เมื่อได้รับการสนับสนุนอย่างเข้มแข็งมากขึ้น ภาคส่วนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจะมีโครงการที่หลากหลายมากขึ้นในทำเลและประเภท ซึ่งจะเปิดโอกาสให้ผู้คนที่มีกลุ่มรายได้แตกต่างกันเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมได้

เพื่อนำนโยบายไปปฏิบัติจริง คุณตวนเสนอแนะว่าท้องถิ่นต่างๆ จำเป็นต้องผสานกลไกควบคุมราคาเข้ากับมาตรการทางการบริหารและทางเทคนิคเฉพาะ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกระบวนการอนุมัติผู้รับผลประโยชน์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง รายชื่อผู้ลงทะเบียน บันทึก เกณฑ์การให้คะแนน และผลการอนุมัติ ควรเผยแพร่ต่อสาธารณะบนพอร์ทัลข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ ไม่ใช่แค่เผยแพร่ในพื้นที่ แนวทางนี้จะช่วยเพิ่มความโปร่งใสและจำกัดลำดับความสำคัญที่ไม่ถูกต้อง

ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องเชื่อมโยงฐานข้อมูลระดับชาติเกี่ยวกับประชากร ภาษี และประกันสังคม เพื่อตรวจสอบรายได้ สถานะที่อยู่อาศัย และระยะเวลาพำนักของแต่ละคนโดยอัตโนมัติ วิธีนี้จะช่วยขจัดการแจ้งเท็จ และช่วยให้มั่นใจได้ว่าบุคคลที่กำลังถูกตรวจสอบนั้นเป็นบุคคลที่ต้องการความช่วยเหลืออย่างแท้จริง

ที่น่าสังเกตคือ ในกรณีที่ใบสมัครที่ถูกต้องมีจำนวนเกินกว่าจำนวนห้องชุด คุณตวนยังเสนอให้มีการจัดทำแบบแปลนที่ดินโดยเปิดเผยต่อสาธารณะ ภายใต้การกำกับดูแลของหน่วยงานบริหารจัดการ นักลงทุน และตัวแทนประชาชน ขณะเดียวกัน ควรมีการบันทึกภาพและบันทึกผลเพื่อจัดเก็บและเผยแพร่ผลการประเมิน วิธีนี้ช่วยให้มั่นใจได้ถึงความยุติธรรม ความเป็นกลาง และขจัดการแทรกแซงจากบุคคลภายนอก

ในขณะเดียวกัน เหงียน ดุย ชวี เยน ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า เพื่อพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร จำเป็นต้องเปลี่ยนกระบวนการจดทะเบียนบ้านให้เป็นระบบดิจิทัลทั้งหมด เพื่อหลีกเลี่ยงการต้องรอคิวยื่นใบสมัครล่วงหน้าเหมือนในปัจจุบัน ในยุคดิจิทัล การลงทะเบียนออนไลน์เป็นไปได้อย่างสะดวกง่ายดาย เพียงแค่เข้าสู่ระบบ กรอกข้อมูล และติดตามผลการอนุมัติ หากจำนวนใบสมัครเกินความต้องการ ก็สามารถจัดการสุ่มจับสลากสาธารณะได้

“เมื่อเวียดนามพัฒนาระบบการระบุตัวตนอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับบัตรประจำตัวประชาชนเสร็จสมบูรณ์ หน่วยงานบริหารจัดการจะทราบว่าใครเป็นเจ้าของบ้านกี่หลัง ซึ่งจะช่วยควบคุมการซื้อขายและการเก็งกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยก่อน จากนั้นจึงค่อย ๆ ปรับปรุงคุณภาพ ในขณะเดียวกัน นโยบายการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมก็จำเป็นต้องได้รับการนำไปปฏิบัติอย่างมืออาชีพ โปร่งใส และมีแผนงานที่เป็นระบบ” คุณ Chuyen กล่าวเน้นย้ำ

ผู้นำนครโฮจิมินห์กล่าวว่า ตามโครงการของรัฐบาล นครโฮจิมินห์ได้รับมอบหมายให้พัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมากกว่า 220,000 ยูนิตภายในปี 2573 โดยแบ่งออกเป็นสองระยะ คือ ประมาณ 20,000 ยูนิตในช่วงปี 2564-2568 และประมาณ 200,000 ยูนิตในช่วงปี 2569-2573 เพื่อเตรียมความพร้อม นครโฮจิมินห์วางแผนที่จะจัดสรรที่ดินมากกว่า 1,000 เฮกตาร์ เพื่อให้บรรลุเป้าหมาย 200,000 ยูนิตหลังปี 2568

ปัจจุบันนครโฮจิมินห์มีโครงการก่อสร้างอยู่ประมาณ 120 โครงการ โดยมีอพาร์ตเมนต์อยู่ระหว่างการก่อสร้างเกือบ 60,000 ยูนิต โดย 24 โครงการเริ่มก่อสร้างในปี 2568 โครงการที่ได้รับการอนุมัติการลงทุนแล้ว 23 โครงการ และที่ดินเปล่าจำนวนมากสำหรับกองทัพที่บริหารจัดการโดยรัฐบาล

ในอนาคตอันใกล้นี้ นครโฮจิมินห์จะทบทวนแผนงาน กำหนดความต้องการ จัดสรรกองทุนที่ดิน ปฏิรูปการบริหาร และลดระยะเวลาดำเนินการลง 30% ขณะเดียวกัน นครโฮจิมินห์จะพัฒนามติเพื่อสนับสนุนนักลงทุน ปรับปรุงกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัย ประชาสัมพันธ์และปล่อยกู้ให้กับเจ้าหน้าที่ พนักงาน และลูกจ้างอย่างโปร่งใส นครโฮจิมินห์จะประกาศตัวอย่างแบบ ขจัดอุปสรรคในการคัดเลือกนักลงทุน การประมูล ราคาขาย และการให้เช่า ผลักดันความก้าวหน้าและให้คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและเชิงพาณิชย์ให้เป็นไปตามกฎระเบียบ

ที่มา: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-cuoi-tao-co-che-minh-bach-ngan-ngua-dau-co-20251012101520399.htm