ร่างบัญชีราคาที่ดินใหม่ : ราคาที่ดินต่ำกว่าราคาตลาด
ที่สำนักงานที่ดินเมืองทูดึ๊ก นครโฮจิมินห์ ผู้สื่อข่าวแดนตรี รายงานว่า ทุกวันนี้ผู้คนเข้าทำพิธีกันอย่างแออัด เมื่อเช้าวันที่ 17 ตุลาคม สำนักงานก็เกือบเต็มแล้ว นายดี.ที.พงศ์ นำเอกสารอนุญาตทำหนังสือแสดงสิทธิการใช้ที่ดินมาที่สำนักงานตอน 10.00 น. โดยแสดงความกังวลว่าแม้จะผ่านเวลาทำงานตอนเช้าไปแล้ว เขาก็คงไม่มาเพราะกลัวจะแออัดและมาสายเกินไป
เมื่อถูกถามถึงร่างราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์ นายฟองกล่าวว่าเขาสนใจ เขากล่าวว่ารายการราคาที่ดินใหม่นี้ใกล้เคียงกับตลาด ส่งผลกระทบต่อผู้ที่ถือครองที่ดิน เพื่อการเกษตร และมีความจำเป็นต้องแปลงที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยจำนวนมาก อย่างไรก็ตาม เขากล่าวว่ากฎระเบียบดังกล่าวได้รับการรับรองให้เป็นกฎหมายแล้วและต้องปฏิบัติตาม
นาย NTTịnh ซึ่งถือเอกสารการโอนอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ธุรกรรมต่างๆ เสร็จสิ้นแล้ว เนื่องจากทางเทศบาลได้ออกเอกสารยกเลิกวิธีการคำนวณภาษี ปัจจุบัน นาย Tinh ยื่นเอกสารตามปกติ และกำหนดจะดำเนินการภายใน 10 วันทำการ ส่วนรายการราคาที่ดินใหม่นั้น เขากล่าวว่า ยังคงติดตามอยู่ เนื่องจากยังไม่มีข้อมูลอย่างเป็นทางการ
ตามร่างบัญชีราคาที่ดินใหม่ที่กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN&MT) ยื่นต่อคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เมื่อวันที่ 16 ตุลาคม พบว่าราคาที่ดินสูงสุดที่เคยบันทึกไว้คือ 687 ล้านดองต่อตารางเมตร ในพื้นที่ถนนด่งคอย เลเลย เหงียนเว้ (เขต 1) ซึ่งราคาดังกล่าวสูงกว่าบัญชีราคาปัจจุบันถึง 4 เท่า แต่ลดลงเมื่อเทียบกับร่างบัญชีราคาที่ดินฉบับก่อน (810 ล้านดอง)
เส้นทางอื่นๆ ในเขต 1 และเขต 3 ก็มีราคาที่ดินต่ำกว่าแผนเดิมเช่นกัน ในเขตชานเมือง ราคาที่ดินใหม่ก็ลดลงอย่างมากเช่นกัน
ตัวอย่างเช่น ราคาสูงสุดที่เสนอสำหรับทางหลวงหมายเลข 22 คือ 32 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งลดลงอย่างมากจากราคาที่เสนอไว้ก่อนหน้านี้ที่ 71 ล้านดองต่อตารางเมตร นอกจากนี้ ราคาใหม่ยังสูงกว่าราคาปัจจุบันถึง 20 เท่า แทนที่จะสูงกว่าถึง 50 เท่า
หัวหน้ากรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ เปิดเผยว่า ร่างราคาที่ดินฉบับใหม่มีการปรับราคาเทียบกับฉบับเดิม เพื่อพิจารณาปรับราคาที่ดินในพื้นที่ใกล้เคียงให้สมดุล นอกจากนี้ รายการราคาที่ดินที่ปรับแล้วจะเท่ากับประมาณ 50% ของราคาตลาด
การสำรวจโดยนักข่าว Dan Tri ยังแสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินในร่างใหม่นั้นต่ำกว่าราคาซื้อขายในตลาดมาก บนถนน Dong Khoi และ Nguyen Hue (เขต 1) ราคาซื้อขายจริงอยู่ที่ 1.2 พันล้านดองต่อตารางเมตร แต่ในร่างราคาขายนั้นอยู่ที่ 687 ล้านดองต่อตารางเมตร
หรือราคาบ้านบนถนน Nam Ky Khoi Nghia เขต 3 ตามร่างราคาอยู่ที่มากกว่า 300 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ในความเป็นจริงราคากลางอยู่ที่มากกว่า 400 ล้านดองต่อตารางเมตร ถนน Tran Nao (เมือง Thu Duc) ก็มีการซื้อขายจริงอยู่ที่มากกว่า 200 ล้านดองต่อตารางเมตร ในขณะที่ในร่างราคาที่ดินอยู่ที่ 149 ล้านดองต่อตารางเมตร
ประชาชนจำนวนมากไปดำเนินการเรื่องที่ดินที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสตูล (ภาพ : Khong Chiem)
ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าราคาที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินที่มีหนังสือปกแดงจะมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างมาก
นายโว ฮ่อง ทัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท ดีเคอาร์เอ เวียดนาม กล่าวว่า เขาได้ตรวจสอบร่างราคาที่ดินที่ปรับแล้วฉบับล่าสุดของนครโฮจิมินห์แล้ว โดยประเมินว่าผู้ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงมากที่สุดคือผู้ที่อยู่ชานเมือง ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการเกษตรและต้องการแปลงที่ดินดังกล่าวให้เป็นที่อยู่อาศัย หรือแปลงที่ดินแยก เช่น คูจี ฮอกมอน บิ่ญจัน และกานโจ เนื่องจากราคาที่ดินใหม่เพิ่มขึ้นหลายสิบเท่าเมื่อเทียบกับราคาปัจจุบัน พวกเขาเป็นกลุ่มคนที่ “ชอบซื้อใหม่”
นายทังยังกล่าวอีกว่า หลังจากตลาดเริ่มมีรายการราคาที่ดินใหม่ ระดับราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินที่มีทะเบียนแดงก็เพิ่มขึ้นอย่างกะทันหันเช่นกัน ในอนาคต ที่ดินกลุ่มนี้จะหายาก โดยเฉพาะที่ดินที่มีทะเบียนแดงและที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในเขตเมืองที่มีผู้อยู่อาศัยเดิม ซึ่งอัตราการบริโภคเพิ่มขึ้นมากกว่า 30%
เมื่อประเมินผลกระทบจากรายการราคาที่ดินต่อโครงการ พบว่าในระยะสั้น โครงการที่มีที่ดินอยู่แล้วและเรียกเก็บเฉพาะค่าใช้ที่ดินจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก แต่ในระยะยาว ผู้ลงทุนที่ซื้อกองทุนรวมที่ดินใหม่จะต้องเคลียร์และชดเชย ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น ซึ่งรวมอยู่ในราคาขาย และทำให้ราคาสินค้าในตลาดสูงขึ้นด้วย
อย่างไรก็ตาม จากมุมมองโดยรวม นายทังประเมินว่ารายการราคาที่ดินใหม่จะมีข้อดีหลายประการ เช่น ช่วยให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาด เร่งการชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ จึงช่วยลดระยะเวลาการดำเนินโครงการและประหยัดต้นทุนทางการเงิน อย่างไรก็ตาม ยังไม่ทราบว่าสมดุลระหว่างต้นทุนทางการเงินที่ประหยัดได้กับราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นจะเป็นอย่างไร ขึ้นอยู่กับกระบวนการชำระหนี้ตามกฎหมายของโครงการ
หากนครโฮจิมินห์ออกรายการราคาที่ดินอย่างรวดเร็วและแก้ไขปัญหาทางกฎหมายได้อย่างรวดเร็ว การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะควบคุมได้ ดังนั้นผู้เชี่ยวชาญจึงเชื่อว่าจะต้องดำเนินการทั้งหมดพร้อมกันเพื่อให้บรรลุประสิทธิภาพสูงสุด และบทบาทการกำกับดูแลของหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐก็มีความสำคัญมาก
นายเหงียน ก๊วก เป่า ประธานชมรมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HREC) เห็นด้วยว่าการออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่เป็นสิ่งที่ดี ราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาด ช่วยให้ตลาดโปร่งใส ชัดเจน และดีขึ้นสำหรับงบประมาณแผ่นดิน บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่จะช่วยปรับโครงสร้างตลาดและเข้าสู่วัฏจักรใหม่
คุณเป่ามั่นใจว่าราคาขายของโครงการในอนาคตจะสูงขึ้นเนื่องจากต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้น ธุรกิจต่างๆ จะมีกำไรน้อยลง แต่ถ้าต้องการกำไรที่ดีขึ้น ก็ต้องปรับปรุงคุณภาพเพื่อขายได้ราคาที่ดีขึ้น
ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Tran Khanh Quang ประเมินว่าร่างราคาที่ดินฉบับใหม่ทำให้ราคาที่ดินลดลงประมาณ 20% เมื่อเทียบกับร่างราคาฉบับก่อน แต่ยังคงสูงกว่าราคาปัจจุบัน 5-10 เท่า อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องปรับราคาใหม่ให้สอดคล้องกับกฎหมายที่ดินฉบับใหม่
เขาสังเกตว่าเมื่อร่างใหม่ออกมา ราคาจะเข้าใกล้ 50-70% ของราคาตลาดแล้ว หากร่างใหม่ออกมา ตลาดจะผันผวนมาก โดยเฉพาะในเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์ เช่น กู๋จี ฮอกมอน เขต 12 บิ่ญเติน บิ่ญชาน... เพราะในพื้นที่นี้กองทุนที่ดินเพื่อการเกษตรยังมีอยู่มาก ทำให้ประชาชนมีความจำเป็นต้องแปลงที่ดินเป็นที่อยู่อาศัย
จากนั้นผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าจะมี 2 กรณี ประการแรก กองทุนที่ดินที่อยู่อาศัยในปัจจุบันจะมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว 20-30% ในอีก 6 เดือนข้างหน้า ประการที่สอง นักลงทุนยังคงเปลี่ยนมาลงทุนที่ดินที่อยู่อาศัยเพื่อทำธุรกิจ ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้น 30-50% ในอีก 6-12 เดือนข้างหน้า
สิ่งเดียวที่นายกวางกังวลคือในร่างรายการราคาที่ดินใหม่นั้น ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยจะคำนวณตามถนนแต่ละสาย แต่ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรจะอิงตามพื้นที่ ซึ่งมีความเท่าเทียมกันมากกว่า ราคายังคงต่ำและไม่สะท้อนถึงตลาด ดังนั้น เขาจึงเสนอว่าที่ดินเพื่อการเกษตรควรคำนวณตามถนนแต่ละสายโดยเฉพาะ เช่น ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย
ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-gia-dat-nen-dat-co-so-chac-chan-tang-manh-20241018091313053.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)