ราคาที่ดินใหม่ในโฮจิมินห์: ราคาที่ดินและที่ดินพร้อมใบขับขี่จะพุ่งสูงขึ้นอย่างแน่นอน

ร่างบัญชีราคาที่ดินใหม่ : ราคาที่ดินต่ำกว่าราคาตลาด

ผู้สื่อข่าวของ Dan Tri รายงานว่า ณ สำนักงานที่ดินเมือง Thu Duc นครโฮจิมินห์ ช่วงนี้ผู้คนจะเข้าทำพิธีกันอย่างหนาแน่น เช้าวันที่ 17 ตุลาคม สำนักงานเกือบเต็มแล้ว คุณ D.T. Phong ได้นำเอกสารขออนุญาตทำหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินมาที่สำนักงานเวลา 10.00 น. โดยแสดงความกังวลว่าแม้จะผ่านเวลาทำงานช่วงเช้าไปแล้ว ก็ยังไม่สามารถเข้าคิวได้ เนื่องจากเกรงว่าจะแออัดและมาสายเกินไป

เมื่อถูกถามถึงร่างรายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์ นายผ่องกล่าวว่าเขาสนใจ โดยกล่าวว่ารายการราคาที่ดินใหม่นี้ใกล้เคียงกับราคาตลาด ส่งผลกระทบต่อประชาชนจำนวนมากที่ถือครองที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม และมีความจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม เขากล่าวว่ากฎระเบียบดังกล่าวได้รับการอนุมัติให้เป็นกฎหมายและต้องปฏิบัติตาม

นายนทฺญ ซึ่งถือเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ธุรกรรมต่างๆ เสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว นับตั้งแต่ทางเทศบาลออกเอกสารยกเลิกวิธีการคำนวณภาษี ปัจจุบัน นายติ๋ญ ได้ยื่นเอกสารตามปกติ และคาดว่าจะดำเนินการภายใน 10 วันทำการ สำหรับรายการราคาที่ดินใหม่นั้น เขากล่าวว่ายังคงติดตามสถานการณ์อยู่ เนื่องจากยังไม่มีข้อมูลอย่างเป็นทางการ

ตามร่างบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ที่กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN&MT) ยื่นต่อคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เมื่อวันที่ 16 ตุลาคม พบว่าราคาที่ดินสูงสุดที่เคยบันทึกไว้คือ 687 ล้านดองต่อตารางเมตร ในพื้นที่ถนนด่งคอย ถนนเลเลย และถนนเหงียนเว้ (เขต 1) ซึ่งราคาดังกล่าวสูงกว่าราคาประเมินที่ดินฉบับปัจจุบันถึง 4 เท่า แต่ราคาลดลงเมื่อเทียบกับร่างบัญชีราคาที่ดินฉบับก่อนหน้า (810 ล้านดอง)

เส้นทางอื่นๆ ในเขต 1 และเขต 3 ก็มีราคาถูกกว่าเส้นทางเดิมเช่นกัน ในเขตชานเมือง ราคาที่ดินใหม่ก็ลดลงอย่างมากเช่นกัน

ตัวอย่างเช่น ราคาสูงสุดที่เสนอสำหรับทางหลวงหมายเลข 22 คือ 32 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งลดลงอย่างมากจากราคาที่เสนอไว้ก่อนหน้านี้ที่ 71 ล้านดอง/ตร.ม. นอกจากนี้ ราคาใหม่ยังสูงกว่าราคาปัจจุบันถึง 20 เท่า แทนที่จะสูงกว่าถึง 50 เท่า

หัวหน้ากรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ ระบุว่า ร่างราคาที่ดินฉบับใหม่ได้รับการปรับเทียบกับฉบับเดิม เพื่อพิจารณาปรับสมดุลราคาที่ดินในพื้นที่ใกล้เคียง นอกจากนี้ ราคาที่ดินที่ปรับแล้วจะเท่ากับประมาณ 50% ของราคาตลาด

ผลสำรวจของผู้สื่อข่าว แดนตรี ยังแสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินในร่างฉบับใหม่นั้นต่ำกว่าราคาซื้อขายในตลาดมาก บนถนนด่งคอยและถนนเหงียนเว้ (เขต 1) ราคาซื้อขายจริงอยู่ที่ 1.2 พันล้านดองต่อตารางเมตร แต่ในร่างราคากลับอยู่ที่ 687 ล้านดองต่อตารางเมตร

หรือราคาบ้านบนถนนน้ำกีคอยเงีย เขต 3 ตามร่างราคาสูงกว่า 300 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ในความเป็นจริงราคาขายรวมสูงกว่า 400 ล้านดองต่อตารางเมตร ถนนตรันเนา (เมืองทูดึ๊ก) ก็มีการซื้อขายจริงสูงกว่า 200 ล้านดองต่อตารางเมตร ขณะที่ราคาที่ดินในร่างราคาอยู่ที่ 149 ล้านดองต่อตารางเมตร

ประชาชนจำนวนมากไปดำเนินการเรื่องที่ดินที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสตูลดึ๊ก (ภาพ: คงเจียม)

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าราคาที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินติดป้ายแดงจะมีราคาเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก

นายหวอ ฮอง ทัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ดีเคอาร์เอ เวียดนาม กล่าวว่า เขาได้ตรวจสอบร่างรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วฉบับล่าสุดของนครโฮจิมินห์แล้ว โดยประเมินว่าผู้ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงมากที่สุดคือผู้ที่อาศัยอยู่ในเขตชานเมือง ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและต้องการแปลงที่ดินดังกล่าวเป็นที่อยู่อาศัย หรือแปลงที่ดินแยกประเภท เช่น คูจี ฮ็อกม่อน บิ่ญจัน และเกิ่นเสี้ยว เนื่องจากราคาที่ดินใหม่เพิ่มขึ้นหลายสิบเท่าเมื่อเทียบกับราคาปัจจุบัน พวกเขาจึงอยู่ในกลุ่ม "ผู้ซื้อที่ดินใหม่"

นายทังยังกล่าวอีกว่า หลังจากที่ตลาดเริ่มมีรายการราคาที่ดินใหม่ ระดับราคาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยและที่ดินที่มีทะเบียนบ้าน (Red Book) ก็ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน ในอนาคต ตลาดที่ดินประเภทนี้จะขาดแคลน โดยเฉพาะที่ดินที่มีทะเบียนบ้านและที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยในเขตเมืองที่มีผู้อยู่อาศัยเดิม ซึ่งอัตราการบริโภคเพิ่มขึ้นมากกว่า 30%

จากการประเมินผลกระทบของรายการราคาที่ดินต่อโครงการต่างๆ เขากล่าวว่าในระยะสั้น โครงการที่มีที่ดินอยู่แล้วและเรียกเก็บเฉพาะค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว นักลงทุนที่ซื้อกองทุนรวมที่ดินใหม่จะต้องชำระหนี้และชดเชย ส่งผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้น ซึ่งรวมอยู่ในราคาขาย และทำให้ราคาสินค้าในตลาดสูงขึ้นด้วย

อย่างไรก็ตาม ในภาพรวม คุณทังประเมินว่ารายการราคาที่ดินฉบับใหม่จะนำมาซึ่งข้อดีหลายประการ เช่น ช่วยให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาด เร่งรัดการชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ ซึ่งจะช่วยลดระยะเวลาการดำเนินโครงการและประหยัดต้นทุนทางการเงิน อย่างไรก็ตาม ความสมดุลระหว่างต้นทุนทางการเงินที่ประหยัดได้และราคาที่ดินที่สูงขึ้นยังคงไม่ทราบแน่ชัด ซึ่งขึ้นอยู่กับกระบวนการทางกฎหมายของโครงการ

หากนครโฮจิมินห์ออกประกาศราคาที่ดินอย่างรวดเร็วและแก้ไขปัญหาทางกฎหมายได้อย่างรวดเร็ว การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะสามารถควบคุมได้ ดังนั้น ผู้เชี่ยวชาญจึงเชื่อว่าการดำเนินการทั้งหมดต้องดำเนินการพร้อมกันเพื่อให้บรรลุประสิทธิภาพสูงสุด และบทบาทการกำกับดูแลของหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง

นายเหงียน ก๊วก เบา ประธานชมรมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HREC) เห็นด้วยว่าการออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่เป็นสิ่งที่ดี ราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาด ช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใส ชัดเจน และเอื้อต่องบประมาณแผ่นดินมากขึ้น บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่นี้จะช่วยปรับโครงสร้างตลาดและเข้าสู่วัฏจักรใหม่

คุณเป่ามั่นใจว่าราคาขายของโครงการจะสูงขึ้นในอนาคตเนื่องจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น ธุรกิจต่างๆ จะมีกำไรน้อยลง แต่หากต้องการกำไรที่ดีขึ้น จำเป็นต้องปรับปรุงคุณภาพเพื่อขายได้ราคาที่ดีขึ้น

ตรัน คานห์ กวาง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่าร่างราคาที่ดินฉบับใหม่ทำให้ราคาที่ดินลดลงประมาณ 20% เมื่อเทียบกับร่างฉบับก่อนหน้า แต่ยังคงสูงกว่าราคาปัจจุบัน 5-10 เท่า อย่างไรก็ตาม การปรับราคาใหม่เป็นสิ่งจำเป็นเพื่อให้สอดคล้องกับกฎหมายที่ดินฉบับใหม่

เขาสังเกตว่าร่างกฎหมายฉบับใหม่นี้ ราคาที่ดินกำลังเข้าใกล้ 50-70% ของราคาตลาด หากร่างกฎหมายฉบับนี้ออกมา ตลาดจะมีความผันผวนอย่างมาก โดยเฉพาะในเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์ เช่น กู๋จี ฮ็อกม่อน เขต 12 บิ่ญเติน บิ่ญจัน... เนื่องจากในพื้นที่นี้กองทุนที่ดินเพื่อการเกษตรยังคงมีขนาดใหญ่ ทำให้ประชาชนมีความจำเป็นต้องเปลี่ยนที่ดินให้เป็นที่อยู่อาศัย

จากนั้น ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าจะเกิด 2 กรณี ประการแรก กองทุนที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันจะมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว 20-30% ภายใน 6 เดือนข้างหน้า ประการที่สอง นักลงทุนยังคงหันไปลงทุนในที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อธุรกิจ ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้น 30-50% ภายใน 6-12 เดือนข้างหน้า

สิ่งเดียวที่นายกวางกังวลคือ ในร่างรายการราคาที่ดินฉบับใหม่ ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยจะคำนวณตามถนนแต่ละเส้น แต่ราคาที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจะคำนวณตามพื้นที่ ซึ่งมีความเท่าเทียมกันมากกว่า ราคายังคงต่ำและไม่สะท้อนถึงตลาด ดังนั้น เขาจึงเสนอให้คำนวณที่ดินเพื่อเกษตรกรรมตามถนนแต่ละเส้น เช่นเดียวกับที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-gia-dat-nen-dat-co-so-chac-chan-tang-manh-20241018091313053.htm