ราคาอสังหาฯ พุ่งสูง ผู้เชี่ยวชาญเสนอแผนงานจัดเก็บภาษีอสังหาฯ 3 ประเภท

VTV.vn - ตามที่ดร. Can Van Luc ระบุ ในปัจจุบันข้าราชการในเวียดนามต้องใช้เวลาถึง 26 ปีในการซื้ออพาร์ทเมนท์ที่มีราคาเฉลี่ย ในขณะที่ค่าเฉลี่ยในโลกอยู่ที่ 15 ปี

ราคาที่อยู่อาศัยไม่สามารถคงอยู่เท่าเดิมได้

ดร. คาน วัน ลุค หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ ของ BIDV กล่าวในการประชุมระดับสูงประจำปีของสภาที่ปรึกษาทางการเงินเวียดนาม (VWAS) 2025 ว่า "สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์กำลังเพิ่มขึ้นอย่างมาก" โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จนถึงปัจจุบัน สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 20-21% ซึ่งสูงกว่าอัตราการเติบโตโดยรวมของสินเชื่อทั้งระบบถึงสองเท่า

จากผลสำรวจของหัวหน้า นักเศรษฐศาสตร์ ของ BIDV พบว่าปัจจุบันข้าราชการพลเรือนในเวียดนามต้องใช้เวลาถึง 26 ปีในการซื้ออพาร์ตเมนต์ราคาเฉลี่ย ในขณะที่ค่าเฉลี่ยทั่วโลกอยู่ที่ 15 ปี หากไม่มีทางออกที่เด็ดขาดและสอดคล้องกันในอนาคตอันใกล้นี้ จำนวนปีดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ และความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านสำหรับคนรุ่นใหม่ก็จะเลือนหายไป

“เราไม่สามารถปล่อยให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นตลอดไปแบบนี้ได้” ดร. คาน วัน ลุค เน้นย้ำ

ตามที่ดร. Can Van Luc ระบุ ในปัจจุบันข้าราชการในเวียดนามต้องใช้เวลาถึง 26 ปีในการซื้ออพาร์ตเมนต์ที่มีราคาเฉลี่ย ในขณะที่ตัวเลขเฉลี่ยใน โลก อยู่ที่ 15 ปี

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกระทรวงการก่อสร้างในไตรมาสที่สองของปี 2568 ระบุว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและนครโฮจิมินห์บันทึกราคาสูงสุดในรอบเกือบ 10 ปี

โดยเฉพาะในฮานอย ราคาขายเฉลี่ยในตลาดในไตรมาสที่ 2 อยู่ที่ 80 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 5.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (เพิ่มขึ้น 33% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน) ในขณะที่ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 89 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นประมาณ 36% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

เฉพาะในกรุงฮานอย มีโครงการอพาร์ตเมนต์บางโครงการที่มีราคาสูงถึง 130-160 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งเทียบเท่ากับอพาร์ตเมนต์ขนาดประมาณ 70 ตารางเมตรที่ราคาอยู่ระหว่าง 9,000-11,000 ล้านดอง

ในนครโฮจิมินห์ กระทรวงก่อสร้างประเมินว่าราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูบางกลุ่มมีราคาเพิ่มขึ้นในพื้นที่ และมีการกำหนดระดับราคาใหม่เนื่องมาจากข้อได้เปรียบด้านโครงสร้างพื้นฐานที่โดดเด่น เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดิน ถนนวงแหวน อุโมงค์กัตไหล และการขยายเส้นทางสำคัญหลายเส้นทาง เช่น ทูเทียม เทาเดียน อันฟู และทันหมีลอย... โครงการบางโครงการมีราคา 160-200 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งเทียบเท่ากับอพาร์ตเมนต์ขนาด 70 ตารางเมตรที่มีราคาสูงถึง 11,000-14,000 ล้านดองต่อยูนิต

นายแคน วัน ลุค ได้ชี้แจงถึงเหตุผล 6 ประการ เนื่องมาจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมถึงข้อบกพร่องของตลาด

ประการแรก ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากประสบปัญหาทางกฎหมาย ประกอบกับความกังวลว่าจะทำผิดพลาดและถูกดำเนินคดี ซึ่งเป็นอุปสรรคต่ออุปทานอสังหาริมทรัพย์ สถานการณ์ดังกล่าวได้รับการแก้ไขอย่างค่อยเป็นค่อยไป

ประการที่สอง เนื่องจากอุปทานและใบอนุญาตมีจำกัด นักลงทุนจึงลงทุนในโครงการระดับไฮเอนด์เป็นหลัก เนื่องจากโครงการระดับไฮเอนด์มีกำไรสูงกว่าโครงการระดับล่าง

ประการที่สาม เมื่ออุปทานและอุปสงค์ไม่สมดุล โดยมีกลุ่มผู้ซื้อระดับไฮเอนด์ครองตลาด ในขณะที่ความต้องการที่แท้จริงในกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางและราคาไม่แพง รวมถึงบ้านพักสังคมราคาประหยัด ได้ผลักดันให้ราคาสูงขึ้น

ประการที่สี่ คือ สถานการณ์การเก็งกำไร ภาวะเงินเฟ้อ และการจัดการราคา คุณลุคกล่าวว่า การจัดการราคาดังกล่าวเกิดจากตัวนักลงทุนเอง โบรกเกอร์บางรายก็เข้าร่วมในการจัดการราคาเช่นกัน ทำให้ราคาพุ่งสูงขึ้น

ประการที่ห้า คือการเก็งกำไร คุณลุค อ้างอิงผลสำรวจของ batdongsan.com ที่ทำการสำรวจนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวน 600 ราย โดย 86% ระบุว่ามีแผนจะขายภายใน 1 ปี แทนที่จะอยู่อาศัยในบ้านจริง

สุดท้ายนี้ ยังไม่มีการเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากปัจจุบันมีเพียง 2% ของธุรกรรมที่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ดร. เกิ่น วัน ลุค ระบุว่า รายได้จากภาษีอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามคิดเป็นประมาณ 1.6% ของรายได้งบประมาณทั้งหมด ขณะที่รายได้ของประเทศอื่นๆ อยู่ที่ประมาณ 4-5%

ตามที่ดร. Can Van Luc กล่าวไว้ รายได้ภาษีอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามคิดเป็นประมาณ 1.6% ของรายได้งบประมาณทั้งหมด ในขณะที่รายได้ของประเทศอื่นๆ อยู่ที่ประมาณ 4-5%

จัดทำแผนงานการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ 3 ประเภท

สำหรับแนวทางแก้ไขปัญหา ดร. คาน วัน ลุค เน้นย้ำถึงแนวทางในการเพิ่มอุปทานจากการแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย รัฐบาลกำลังวางแผนที่จะจัดตั้งกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ซึ่งจะช่วยเพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ซึ่งส่วนใหญ่ให้เช่า

นอกจากนี้ ยังจำเป็นต้องแก้ไขโครงการที่หยุดชะงัก ปัจจุบันมีโครงการเกือบ 3,000 โครงการ โดยมีเงินลงทุนรวมประมาณ 6 ล้านล้านดอง

“แค่ลดโครงการลง 10-15% จากเกือบ 3,000 โครงการ ก็จะมีเงินทุนจำนวนมากไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ ซึ่งไม่เพียงแต่จะช่วยเพิ่มอุปทานเท่านั้น แต่ยังเป็นแรงขับเคลื่อนการเติบโตของเศรษฐกิจอีกด้วย” นายลุคกล่าว

ต่อมา นายลุค ยืนยันว่า จำเป็นต้องจัดการกับภาวะเงินเฟ้อและการจัดการราคาอย่างเคร่งครัด รวมถึงการประมูลที่ดินด้วย

สุดท้ายนี้ ผู้เชี่ยวชาญจาก BIDV ระบุว่า เราต้องพิจารณาเรื่องภาษีอสังหาริมทรัพย์ คุณลุคกล่าวว่า หลายคนคิดว่าภาษีอสังหาริมทรัพย์จะทำให้ตลาด "พังทลาย" แต่ความจริงแล้วไม่ใช่เช่นนั้น เพราะการจัดเก็บภาษีจะดำเนินการตามแผนงานที่กำหนดไว้ ไม่ใช่ดำเนินการทันที

ภาษีอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้ข้อมูล ซึ่งต้องใช้เวลา 1-2 ปีจึงจะได้ข้อมูล รัฐบาลมีความมุ่งมั่นอย่างยิ่งในการรวบรวมข้อมูลที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีแผนงานสำหรับการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ 3 ประเภท ซึ่งนานาชาติได้ดำเนินการมาเป็นเวลานานแล้ว

ภาษีแรกคือภาษีธุรกรรม (จากรายได้หรือกำไร) ภาษีที่สองคือภาษีบ้านหลังที่สองและหลังถัดไป ภาษีสุดท้ายคือภาษีมรดก" ดร. แคน แวน ลุค แสดงความคิดเห็น

คุณ Duong Thuy Dung – ซีอีโอของ CBRE เวียดนาม

คุณเดือง ถวี ซุง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร CBRE เวียดนาม ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ไม่ช้าก็เร็ว เราต้องพิจารณาเรื่องภาษีอสังหาริมทรัพย์ การเก็บภาษีเป็นสิ่งจำเป็น แต่คุณเดืองกล่าวว่า สิ่งสำคัญกว่าคือวิธีการเก็บภาษี อัตราภาษีเป็นอย่างไร และวิธีการคำนวณภาษี... ยกตัวอย่างเช่น ภาษีที่ต้องเสียเมื่อเป็นเจ้าของบ้านหลังที่สอง วิธีการคำนวณภาษีเมื่อซื้อบ้านและขายต่อหลังจาก 1 ปี...

“การเก็บภาษีก็เหมือนกับเราป่วยแล้วต้องกินยา แต่เราก็จำเป็นต้องกินยาเพื่อให้หายดี ดังนั้นต้องคำนวณปริมาณยา” คุณดุงกล่าว

ที่มา: https://vtv.vn/gia-nha-dat-tren-troi-chuyen-gia-de-xuat-xay-lo-trinh-danh-3-loai-thue-bat-dong-san-100250925212853137.htm