เหตุการณ์เด่นตลาดอสังหาฯเวียดนาม ปี 2567
จุดเปลี่ยนสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามคือการออกกฎหมายใหม่ 3 ฉบับเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ ตลาดยังเผชิญกับความผันผวนอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อนในส่วนของอพาร์ตเมนต์และที่ดินสำหรับการประมูล...
สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ผ่านกฎหมาย 3 ฉบับเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
การที่รัฐสภาอนุมัติกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นเหตุการณ์สำคัญที่สุดในวงการอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมา นับเป็นพื้นฐานสำคัญที่ช่วยให้ตลาดก้าวเข้าสู่ “ยุคแห่งการเติบโต”
 |
| กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ใหม่ 3 ฉบับจะเป็นรากฐานที่มั่นคงในการส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภาพ: รัฐสภา |
โดยมีข้อกำหนดทั้งหมด 420 ประการที่ต้องทบทวน หน่วยงานต่างๆ จะต้องทำงานเต็มกำลังเพื่อให้สามารถนำกฎหมายสำคัญเหล่านี้ไปบังคับใช้ได้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ซึ่งเร็วกว่าแผนเดิม 5 เดือน
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การมีอยู่ของกฎหมายที่ดินปี 2567 คาดว่าจะช่วยแก้ไขปัญหาคอขวดที่เกี่ยวข้องกับขั้นตอนการจัดสรรที่ดิน การประเมินมูลค่าที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ ฯลฯ กรอบกฎหมายที่มั่นคงจะเป็นจุดเริ่มต้นที่ช่วยให้โครงการต่างๆ เร่งการดำเนินการได้ จึงทำให้สามารถปลดล็อกอุปทานสำหรับตลาดได้
กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปรับปรุงใหม่นี้ จุดเด่นอยู่ที่กฎระเบียบที่ยืดหยุ่น ซึ่งสร้างเงื่อนไขในการส่งเสริมภาคส่วนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ซึ่งมีส่วนช่วยแก้ไขปัญหาด้านความมั่นคงทางสังคม ในส่วนของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎระเบียบใหม่นี้ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อการแบ่งแยกและการขายที่ดิน ช่วยจำกัดการเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อ และสร้างหลักประกันว่าตลาดจะเติบโตอย่างแข็งแกร่ง...
โดยทั่วไปแล้ว การมีกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ที่แก้ไขสามฉบับไม่เพียงแต่เป็นก้าวสำคัญในการทำให้ระบบกฎหมายสมบูรณ์แบบเท่านั้น แต่ยังเปิดโอกาสใหม่ๆ มากมายให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม ขณะเดียวกันก็ยังมีส่วนสนับสนุนการพัฒนา เศรษฐกิจ โดยรวมอีกด้วย
“เปิดราคาที่ดินใหม่” ราคาพุ่งขึ้นหลายสิบเท่า
ไตรมาสที่สี่ของปี 2567 เป็นช่วงเวลาที่หลายพื้นที่ปรับราคาที่ดินใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในนครโฮจิมินห์และ ฮานอย ซึ่งราคาที่ดินหลังปรับราคาแล้วเพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า
ตามประกาศราคาที่ดินฉบับใหม่ในนครโฮจิมินห์ ราคาสูงสุดที่บันทึกไว้คือ 687.2 ล้านดองต่อตารางเมตร บนถนนเหงียนเว้ ด่งคอย และเลโลย (เขต 1) ดังนั้น หากไม่คำนวณค่าสัมประสิทธิ์ K ราคานี้จะสูงกว่าประกาศราคาที่ดินฉบับเดิมถึง 4.2 เท่า
อย่างไรก็ตาม การขึ้นราคานี้ยังไม่สามารถเทียบเคียงได้กับราคาในเขตชานเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาสูงสุดของทางหลวงหมายเลข 22 ซ่งฮาญ (เขตโฮกมิ่น) อยู่ที่ 32 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 23 เท่า สำหรับถนนดังกงบิ่ญ (เขตโฮกมิ่น) ราคาใหม่อยู่ที่ 18.5 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นประมาณ 12 เท่า
 |
| ปัจจุบัน ถนนหางเต่าเป็นหนึ่งในสถานที่ที่ราคาที่ดินสูงที่สุดในฮานอย ภาพโดย: Thanh Vu |
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยปิดฉากปี 2567 ที่ผันผวนด้วยการ "ปรับปรุง" รายการราคาที่ดิน ในเขตด่งดา ถนนกัตลิงห์มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 3.45 เท่า อยู่ที่ 264.13 ล้านดอง/ตร.ม. ตามมาติดๆ ถนนชัวบ็อก ซึ่งเป็นถนนที่เกี่ยวข้องกับสถาบันการธนาคาร ก็มีราคาสูงถึง 240.12 ล้านดอง/ตร.ม. สูงกว่าราคาเดิมถึง 3.45 เท่า
ในเขตไห่บ่าจุง ถนนเหงียนเกวียนมีราคาที่ดินล่าสุดอยู่ที่ 206.31 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 8 เท่า เช่นเดียวกัน ถนนไจ่ฟอง ซึ่งเป็นถนนที่นำไปสู่มหาวิทยาลัยขนาดใหญ่หลายแห่ง ก็มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 7.8 เท่า อยู่ที่ 188.09 ล้านดอง/ตร.ม.
ตัวเลขข้างต้นแม้จะค่อนข้างสูง แต่ก็ยังไม่สามารถนำมาเปรียบเทียบกับราคาที่ดินในเขตฮว่านเกี๋ยมได้ บนถนนตรันฮุงเดา (จากตรันถันถงถึงเลดวน) ราคาที่ดินสูงสุดเดิมอยู่ที่ 114 ล้านดองต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ราคาปัจจุบันได้พุ่งขึ้นเป็น 695.3 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 6 เท่า เช่นเดียวกัน ถนนนาโถก็เพิ่มขึ้น 5.5 เท่า จาก 125.4 ล้านดองต่อตารางเมตร เป็น 695.3 ล้านดองต่อตารางเมตร
อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมยังคงมีเสน่ห์
ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในภูมิภาคเศรษฐกิจสำคัญทางภาคเหนือและภาคใต้ยังคงเป็นจุดดึงดูดการลงทุนที่สดใส ข้อมูลจากรายงานระบุว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 อัตราการเช่าพื้นที่ในเขตอุตสาหกรรมสูงถึง 77%
 |
| ท้องถิ่นต่างๆ เช่น นครโฮจิมินห์ ด่งนาย บิ่ญเซือง... กำลังเร่งสร้างนิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่ ภาพ: เล ตวน |
โดยราคาเช่าอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมในภาคเหนือเพิ่มขึ้น 5.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นค่าเฉลี่ย 130 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./รอบการเช่า ส่วนภาคใต้ ราคาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 176 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./รอบการเช่า เพิ่มขึ้น 5.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ที่น่าสังเกตคือ ในช่วงปี 2563 ถึงกันยายน 2567 อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมถือเป็นประเภทมูลค่าธุรกรรม M&A (การควบรวมและซื้อกิจการ) ชั้นนำในภาคอสังหาริมทรัพย์ คิดเป็น 40%
ผลประกอบการที่มั่นคงของภาคอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมได้รับแรงหนุนจากการเพิ่มขึ้นของเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) วิสาหกิจขนาดใหญ่หลายแห่ง โดยเฉพาะในภาคเทคโนโลยีขั้นสูง กำลังประเมินศักยภาพการพัฒนาของเวียดนามอีกครั้ง ภายใต้กลยุทธ์ "จีน + 1" ที่แพร่หลายมากขึ้นเรื่อยๆ
ไม่เพียงเท่านั้น กลุ่มนี้ยังได้รับประโยชน์จากการเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารได้อย่างง่ายดาย เนื่องจากค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงประเภทนี้ลดลงจาก 200% เหลือ 160% การปรับโครงสร้างข้างต้นโดยธนาคารแห่งรัฐจะส่งเสริมให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้เงินทุนอย่างแข็งขันเพื่อดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรม ซึ่งจะดึงดูด "ผู้กู้รายใหญ่" ให้เข้ามามีส่วนร่วมในตลาดมากขึ้น
ความก้าวหน้าในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมยังคงล่าช้า
ในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมมากกว่า 1 ล้านยูนิต ประเทศไทยมีเป้าหมายที่จะสร้างเสร็จให้ได้ 130,000 ยูนิตในปี 2567 อย่างไรก็ตาม รายงานจากกระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่า จังหวัดและเมืองต่างๆ ได้สร้างเสร็จไปเพียง 21,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งคิดเป็นมากกว่า 16% ของแผน
 |
| จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยสังคมในปัจจุบันยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนได้ ภาพโดย: Thanh Vu |
นครโฮจิมินห์และฮานอย ซึ่งเป็นสองเมืองหลักที่มีเป้าหมายการก่อสร้างสูงสุด ประสบความสำเร็จเพียง 21% และ 37% ของแผนตามลำดับ สถานการณ์นี้คล้ายคลึงกับพื้นที่อื่นๆ เช่น บิ่ญเซือง (37%) และด่งนาย (16%) บางพื้นที่ยังไม่มีโครงการที่แล้วเสร็จเลย เช่น ไทเหงียน นิญบิ่ญ นามดิ่ญ เถื่อเทียนเว้ หวิงลอง เบิ่นแจ บั๊กเลียว และก่าเมา
ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2564 จนถึงปัจจุบัน ประเทศไทยมีโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมที่ดำเนินการแล้ว 644 โครงการ มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยรวม 580,109 หน่วย ในจำนวนนี้ มีเพียง 96 โครงการที่เสร็จสมบูรณ์แล้ว มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยรวมกว่า 57,620 หน่วย มีโครงการที่เริ่มก่อสร้างแล้ว 133 โครงการ มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยรวมกว่า 110,200 หน่วย ส่วนที่เหลืออีก 415 โครงการได้รับการอนุมัติให้ดำเนินนโยบายการลงทุน ซึ่งหากโครงการแล้วเสร็จจะมีหน่วยที่อยู่อาศัยรวมกว่า 412,200 หน่วย
ความคืบหน้าการเบิกจ่ายสินเชื่อวงเงิน 120,000 พันล้านดองก็ไม่ได้เป็นไปในทางที่ดีนัก กระทรวงก่อสร้างระบุว่า ณ สิ้นเดือนตุลาคม 2567 อัตราการเบิกจ่ายอยู่ที่เพียง 1.5% หรือประมาณ 1,783 พันล้านดอง โดยในกลุ่มผู้ซื้อบ้าน สินเชื่อวงเงินนี้ให้กู้ยืมเพียงประมาณ 150,000 ล้านดองเท่านั้น
ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น "อย่างรวดเร็ว"
ในปี 2567 ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ดร. เหงียน วัน ดิ่งห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ระบุว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 64% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 ขณะที่ราคาในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นเพียงครึ่งเดียวของตัวเลขดังกล่าว
 |
| ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นพร้อมกันทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง ภาพ: Thanh Vu |
จากข้อมูลที่รวบรวมโดยบริษัทวิจัยตลาด ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ใหม่ในฮานอยปัจจุบันอยู่ที่ 70 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นประมาณ 28% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ความร้อนแรงของตลาดหลักยังส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์เก่าพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ปัจจุบันราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์รองอยู่ที่ประมาณ 50 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นกว่า 40% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว
สาเหตุที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในปีที่ผ่านมา เป็นผลมาจากอุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดระดับกลางและระดับล่างที่ขาดแคลน แม้ว่าจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวจะดีขึ้น แต่ 75% ของสินค้าใหม่อยู่ในกลุ่มไฮเอนด์ นอกจากนี้ ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นพร้อมกัน เช่น ที่ดิน วัสดุก่อสร้าง และค่าแรง ก็ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อราคาผลผลิตของสินค้าเช่นกัน
การรบกวนการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอย
นับตั้งแต่ต้นปี พ.ศ. 2567 นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องประเมินตลาดการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยใหม่ หน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่น เช่น ฟุกเท่อ ฮว่ายดึ๊ก เถื่องติน ก๊วกโอย ด่งอันห์ เมลินห์ ฯลฯ ต่าง "ชนะการประมูลครั้งใหญ่" อย่างต่อเนื่อง ด้วยจำนวนผู้เข้าร่วมประมูลหลายร้อยถึงหลายพันคน สร้างรายได้สูงถึงหลายแสนล้านดอง
 |
| ตลาดประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยถูก "ปลุกปั่น" โดยหลายกลุ่ม ภาพ: Thanh Vu |
ไม่เพียงเท่านั้น ที่ดินหลายแปลงยังมีราคาสูงอย่างไม่เคยมีมาก่อน ยกตัวอย่างเช่น ในเขตฮว่ายดึ๊ก ที่ดินหัวมุมหมายเลข LK03-12 ในย่านลองคุ้ก มีราคาสูงถึง 133.3 ล้านดอง/ตร.ม. ในเขตถั่นโอย ที่ดินหมายเลข LK03-10 ในย่านโงบา มีราคาสูงกว่า 100.5 ล้านดอง/ตร.ม. ในเขตห่าดง ที่ดินหมายเลข 1A-03 ซึ่งเป็น "นางงาม" มีราคาสูงถึง 262 ล้านดอง/ตร.ม....
กระทรวงก่อสร้างระบุว่า ตัวเลขที่สูงเป็นประวัติการณ์ดังกล่าวเป็นผลมาจากการบริหารจัดการและการดำเนินการประมูลที่ย่ำแย่ ในบางพื้นที่ นักลงทุนได้รวมกลุ่มกันและสมรู้ร่วมคิดกันจ่ายราคาที่สูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า หลังจากนั้นพวกเขาจึง “ทิ้งเงินมัดจำ” หลังจากชนะการประมูล โดยมุ่งหวังที่จะกำหนดระดับราคาเสมือนเพื่อทำกำไร
อย่างไรก็ตาม "กระแส" นี้อยู่ได้ไม่นาน นับตั้งแต่ไตรมาสที่สี่ของปี 2567 ราคาที่ดินที่ชนะการประมูลหลายแปลงลดลง 20-50% เมื่อเทียบกับต้นปี ไม่เพียงเท่านั้น ภาพลักษณ์ของที่ดินที่ถูกประมูลขายในเขตชานเมืองก็ได้รับความเสียหายอย่างหนักเช่นกัน เนื่องจากราคา "พุ่งสูง" ถึง 3 หมื่นล้านดองต่อตารางเมตรในตำบลกวางเตี๊ยน อำเภอซ็อกเซิน เพียง 4 วันหลังจากเหตุการณ์ สำนักงานตำรวจสอบสวนกลาง - กรมตำรวจกรุงฮานอย ได้สอบสวนผู้กระทำผิด 5 รายในข้อหาละเมิดกฎระเบียบเกี่ยวกับการประมูลทรัพย์สิน
การแสดงความคิดเห็น (0)