เหตุการณ์เด่นตลาดอสังหาฯเวียดนาม ปี 2567
จุดเปลี่ยนสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามคือการออกกฎหมายใหม่ 3 ฉบับเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ ตลาดยังเผชิญกับความผันผวนอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อนในส่วนของอพาร์ตเมนต์และที่ดินสำหรับการประมูล...
สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ผ่านกฎหมาย 3 ฉบับเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
การที่รัฐสภาอนุมัติกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นเหตุการณ์สำคัญที่สุดในวงการอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมา นับเป็นพื้นฐานสำคัญที่ช่วยให้ตลาดก้าวเข้าสู่ “ยุคแห่งการเติบโต”
 |
| กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ใหม่ 3 ฉบับจะเป็นรากฐานที่มั่นคงในการส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภาพ: รัฐสภา |
โดยมีข้อกำหนดทั้งหมด 420 ประการที่ต้องทบทวน หน่วยงานต่างๆ จะต้องทำงานเต็มกำลังเพื่อให้สามารถนำกฎหมายสำคัญเหล่านี้ไปบังคับใช้ได้เร็วที่สุดในวันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 ซึ่งเร็วกว่าแผนเดิม 5 เดือน
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การมีอยู่ของกฎหมายที่ดินปี 2567 คาดว่าจะช่วยแก้ไขปัญหาคอขวดที่เกี่ยวข้องกับขั้นตอนการจัดสรรที่ดิน การประเมินมูลค่าที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ ฯลฯ กรอบกฎหมายที่มั่นคงจะเป็นจุดเริ่มต้นที่ช่วยให้โครงการต่างๆ เร่งการดำเนินการได้ จึงทำให้มีอุปทานเพียงพอสำหรับตลาด
กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปรับปรุงใหม่นี้ จุดเด่นอยู่ที่กฎระเบียบที่เปิดกว้าง ซึ่งสร้างเงื่อนไขในการส่งเสริมภาคส่วนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ซึ่งมีส่วนช่วยแก้ไขปัญหาด้านความมั่นคงทางสังคม ในส่วนของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎระเบียบใหม่นี้ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อการแบ่งแยกและการขายที่ดิน ช่วยจำกัดการเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อ และสร้างหลักประกันว่าตลาดจะเติบโตอย่างแข็งแกร่ง...
โดยทั่วไปแล้ว การมีกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ที่แก้ไขสามฉบับไม่เพียงแต่เป็นก้าวสำคัญในการทำให้ระบบกฎหมายสมบูรณ์แบบเท่านั้น แต่ยังเปิดโอกาสใหม่ๆ มากมายให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม ขณะเดียวกันก็ยังมีส่วนสนับสนุนการพัฒนา เศรษฐกิจ โดยรวมอีกด้วย
“เปิดราคาที่ดินใหม่” ราคาพุ่งขึ้นหลายสิบเท่า
ไตรมาสที่สี่ของปี 2567 เป็นช่วงเวลาที่หลายพื้นที่ปรับราคาที่ดินใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในนครโฮจิมินห์และ ฮานอย ซึ่งราคาที่ดินหลังจากปรับราคาแล้วกลับเพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า
ตามประกาศราคาที่ดินฉบับใหม่ในนครโฮจิมินห์ ราคาสูงสุดที่บันทึกไว้คือ 687.2 ล้านดองต่อตารางเมตร บนถนนเหงียนเว้ ด่งคอย และเลโลย (เขต 1) ดังนั้น หากไม่รวมค่าสัมประสิทธิ์ K ราคานี้จะสูงกว่าประกาศราคาที่ดินฉบับเดิมถึง 4.2 เท่า
อย่างไรก็ตาม การขึ้นราคานี้ยังไม่สามารถเทียบเคียงได้กับราคาในเขตชานเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาสูงสุดของทางหลวงหมายเลข 22 ซ่งฮาญ (เขตโฮกมิ่น) อยู่ที่ 32 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 23 เท่า สำหรับถนนดังกงบิ่ญ (เขตโฮกมิ่น) ราคาใหม่อยู่ที่ 18.5 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นประมาณ 12 เท่า
 |
| ปัจจุบัน ถนนหางเต่าเป็นหนึ่งในสถานที่ที่ราคาที่ดินสูงที่สุดในฮานอย ภาพโดย: Thanh Vu |
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยปิดฉากปี 2567 ที่ผันผวนด้วยการ "ปรับปรุง" รายการราคาที่ดิน ในเขตด่งดา ถนนกัตลิงห์มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 3.45 เท่า เป็น 264.13 ล้านดอง/ตร.ม. ตามมาติดๆ คือถนนชัวบ็อก ซึ่งเป็นถนนที่เกี่ยวข้องกับสถาบันการธนาคาร มีราคาสูงถึง 240.12 ล้านดอง/ตร.ม. สูงกว่าราคาเดิมถึง 3.45 เท่า
ในเขตไห่บ่าจุง ถนนเหงียนเกวียนมีราคาที่ดินล่าสุดอยู่ที่ 206.31 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 8 เท่า เช่นเดียวกับถนนไจ่ฟอง ซึ่งเป็นถนนที่นำไปสู่มหาวิทยาลัยขนาดใหญ่หลายแห่ง ก็มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 7.8 เท่า อยู่ที่ 188.09 ล้านดอง/ตร.ม.
ตัวเลขข้างต้นแม้จะค่อนข้างสูง แต่ก็ยังไม่สามารถนำไปเปรียบเทียบกับราคาที่ดินในเขตฮว่านเกี๋ยมได้ บนถนนตรันหุ่งเดา (จากตรันถันถงถึงเลดวน) ราคาที่ดินสูงสุดอยู่ที่ 114 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น อย่างไรก็ตาม ขณะนี้ราคาได้พุ่งขึ้นเป็น 695.3 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 6 เท่า เช่นเดียวกัน ถนนนาโถก็เพิ่มขึ้น 5.5 เท่า จาก 125.4 ล้านดองต่อตารางเมตร เป็น 695.3 ล้านดองต่อตารางเมตร
อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมยังคงมีเสน่ห์
ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในภูมิภาคเศรษฐกิจสำคัญทางภาคเหนือและภาคใต้ยังคงเป็นจุดดึงดูดการลงทุนที่สดใส ข้อมูลจากรายงานระบุว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 อัตราการเช่าพื้นที่ในเขตอุตสาหกรรมสูงถึง 77%
 |
| ท้องถิ่นต่างๆ เช่น นครโฮจิมินห์ ด่งนาย บิ่ญเซือง... กำลังเร่งสร้างนิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่ ภาพ: เล ตวน |
โดยราคาเช่าอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมในภาคเหนือเพิ่มขึ้น 5.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน คิดเป็นค่าเฉลี่ย 130 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./รอบการเช่า ส่วนภาคใต้ ราคาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 176 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./รอบการเช่า เพิ่มขึ้น 5.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ที่น่าสังเกตคือ ในช่วงปี 2563 ถึงกันยายน 2567 อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมถือเป็นประเภทชั้นนำในด้านมูลค่ารวมของธุรกรรม M&A (การควบรวมและซื้อกิจการ) ในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยมีสัดส่วนสูงถึง 40%
ผลประกอบการที่มั่นคงของภาคอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมได้รับแรงหนุนจากการเพิ่มขึ้นของเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) วิสาหกิจขนาดใหญ่หลายแห่ง โดยเฉพาะในภาคเทคโนโลยีขั้นสูง กำลังประเมินศักยภาพการพัฒนาของเวียดนามอีกครั้ง ภายใต้กลยุทธ์ “จีน + 1” ที่แพร่หลายมากขึ้นเรื่อยๆ
ไม่เพียงเท่านั้น กลุ่มนี้ยังได้รับประโยชน์จากการเข้าถึงแหล่งสินเชื่อจากธนาคารได้อย่างง่ายดาย เมื่อค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงประเภทนี้ลดลงจาก 200% เหลือ 160% การปรับโครงสร้างข้างต้นโดยธนาคารแห่งรัฐจะส่งเสริมให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้อย่างแข็งขันเพื่อดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรม ซึ่งจะดึงดูด "ผู้กู้รายใหญ่" ให้เข้ามามีส่วนร่วมในตลาดมากขึ้น
ความก้าวหน้าในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสังคมยังคงล่าช้า
ในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมมากกว่า 1 ล้านยูนิต ประเทศไทยมีเป้าหมายที่จะสร้างเสร็จให้ได้ 130,000 ยูนิตในปี 2567 อย่างไรก็ตาม รายงานจากกระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่า จังหวัดและเมืองต่างๆ ได้สร้างเสร็จไปเพียง 21,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งคิดเป็นมากกว่า 16% ของแผน
 |
| จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยสังคมในปัจจุบันยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนได้ ภาพโดย: Thanh Vu |
นครโฮจิมินห์และฮานอย ซึ่งเป็นสองเมืองหลักที่มีเป้าหมายการก่อสร้างสูงสุด ประสบความสำเร็จเพียง 21% และ 37% ของแผนตามลำดับ สถานการณ์นี้คล้ายคลึงกับพื้นที่อื่นๆ เช่น บิ่ญเซือง (37%) และด่งนาย (16%) บางพื้นที่ยังไม่มีโครงการที่แล้วเสร็จเลย เช่น ไทเหงียน นิญบิ่ญ นามดิ่ญ เถื่อเทียนเว้ หวิงลอง เบิ่นแจ บั๊กเลียว และก่าเมา
ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2564 จนถึงปัจจุบัน ทั่วประเทศมีโครงการบ้านจัดสรรที่ดำเนินการแล้ว 644 โครงการ มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยรวม 580,109 หน่วย โดยในจำนวนนี้ มีเพียง 96 โครงการที่เสร็จสมบูรณ์แล้ว มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยรวมกว่า 57,620 หน่วย มีโครงการที่เริ่มก่อสร้างแล้ว 133 โครงการ มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยรวมกว่า 110,200 หน่วย ส่วนที่เหลืออีก 415 โครงการได้รับการอนุมัติการลงทุน ซึ่งหากโครงการเสร็จสมบูรณ์แล้ว จะทำให้มีหน่วยที่อยู่อาศัยรวมกว่า 412,200 หน่วย
ความคืบหน้าการเบิกจ่ายสินเชื่อวงเงิน 120,000 พันล้านดองก็ไม่ได้เป็นไปในทางที่ดีนัก กระทรวงก่อสร้างระบุว่า ณ สิ้นเดือนตุลาคม 2567 อัตราการเบิกจ่ายอยู่ที่เพียง 1.5% หรือประมาณ 1,783 พันล้านดอง โดยในกลุ่มผู้ซื้อบ้าน สินเชื่อวงเงินนี้ให้กู้ยืมเพียงประมาณ 150,000 ล้านดองเท่านั้น
ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น "อย่างรวดเร็ว"
ในปี 2567 ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ดร. เหงียน วัน ดิ่งห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ระบุว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้น 64% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 ขณะที่ราคาในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นเพียงครึ่งเดียวของตัวเลขดังกล่าว
 |
| ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นพร้อมกันทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง ภาพ: Thanh Vu |
จากข้อมูลที่รวบรวมโดยบริษัทวิจัยตลาด ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ใหม่ในฮานอยปัจจุบันอยู่ที่ 70 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นประมาณ 28% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ความร้อนแรงของตลาดหลักยังส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์เก่าพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ปัจจุบันราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์รองอยู่ที่ประมาณ 50 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นกว่า 40% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว
สาเหตุที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในปีที่ผ่านมา เป็นผลมาจากอุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดระดับกลางและระดับล่างที่ขาดแคลน แม้ว่าจำนวนโครงการใหม่ที่เปิดขายจะปรับตัวดีขึ้น แต่ 75% ของสินค้าใหม่อยู่ในกลุ่มตลาดระดับไฮเอนด์ นอกจากนี้ ราคาที่ดิน วัสดุก่อสร้าง และค่าแรงก็ปรับตัวสูงขึ้นเช่นกัน ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อราคาผลผลิต
การรบกวนการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอย
นับตั้งแต่ต้นปี พ.ศ. 2567 นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องประเมินตลาดการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยใหม่ หน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่น เช่น ฟุกเท่อ ฮว่ายดึ๊ก เถื่องติน ก๊วกโอย ด่งอันห์ เมลินห์ ฯลฯ ต่าง "ชนะการประมูล" อย่างต่อเนื่อง ด้วยจำนวนผู้เข้าร่วมประมูลหลายร้อยถึงหลายพันคน สร้างรายได้สูงถึงหลายแสนล้านดอง
 |
| ตลาดประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยถูก "ปลุกปั่น" โดยหลายกลุ่ม ภาพ: Thanh Vu |
ไม่เพียงเท่านั้น ที่ดินหลายแปลงยังมีราคาสูงอย่างไม่เคยมีมาก่อนอีกด้วย ยกตัวอย่างเช่น ในเขตฮว่ายดึ๊ก ที่ดินแปลงหัวมุม LK03-12 ในย่านลองคุ้ก มีราคาสูงถึง 133.3 ล้านดอง/ตร.ม. ในเขตถั่นโอย ที่ดินแปลง LK03-10 ในย่านโงบา มีราคาสูงกว่า 100.5 ล้านดอง/ตร.ม. ในเขตห่าดง ที่ดินแปลง 1A-03 ของ "นางงาม" มีราคาสูงถึง 262 ล้านดอง/ตร.ม....
กระทรวงก่อสร้างระบุว่า ตัวเลขที่ทำลายสถิติดังกล่าวมาจากการบริหารจัดการและการดำเนินการประมูลที่ย่ำแย่ ในบางพื้นที่ นักลงทุนได้รวมกลุ่มกันและสมรู้ร่วมคิดกันจ่ายราคาที่สูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า จากนั้นพวกเขาจึง "ละทิ้งเงินมัดจำ" หลังจากชนะการประมูล โดยมีเป้าหมายเพื่อกำหนดระดับราคาเสมือนเพื่อทำกำไร
อย่างไรก็ตาม "กระแส" นี้อยู่ได้ไม่นาน นับตั้งแต่ไตรมาสที่สี่ของปี 2567 ราคาที่ดินที่ชนะการประมูลหลายแปลงลดลง 20-50% เมื่อเทียบกับต้นปี ไม่เพียงเท่านั้น ภาพลักษณ์ของที่ดินที่ถูกประมูลขายในเขตชานเมืองก็ได้รับผลกระทบอย่างหนักเช่นกัน เนื่องจากราคา "พุ่งสูง" ถึง 3 หมื่นล้านดองต่อตารางเมตรในตำบลกวางเตี๊ยน อำเภอซ็อกเซิน เพียง 4 วันหลังจากเหตุการณ์ สำนักงานตำรวจสอบสวนกลาง - กรมตำรวจกรุงฮานอย ได้สอบสวนผู้กระทำผิด 5 รายในข้อหาละเมิดกฎระเบียบเกี่ยวกับการประมูลทรัพย์สิน
การแสดงความคิดเห็น (0)