รายการราคาที่ดินใหม่และสิ่งที่ต้องพิจารณา

รายงานล่าสุดเกี่ยวกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ส่งถึง สำนักงานรัฐบาล ผู้นำกระทรวงก่อสร้างกล่าวว่า เมื่อนำราคาที่ดินไปใช้ในปี 2567 ตามการคำนวณ พบว่าต้นทุนการใช้ที่ดินของโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้

ผลกระทบแบบลูกโซ่

ตามคำอธิบายของ กระทรวงก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายหลักที่กระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ค่าใช้จ่าย 7 ประการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ ต้นทุนการก่อสร้างโครงการ (ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์) ภาษี ค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง...

ดังนั้นการกำหนดราคาที่ดินใหม่ที่ใกล้เคียงกับราคาตลาด จะทำให้ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินเพิ่มขึ้น เช่น ค่าเคลียร์พื้นที่ ค่าชดเชยที่ดิน ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน... ในขณะที่ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินมักคิดเป็นสัดส่วนที่มากของต้นทุนรวมของโครงการที่อยู่อาศัย โดยอยู่ระหว่าง 7%-20% สำหรับโครงการอพาร์ทเมนต์สูง และ 25%-50% สำหรับโครงการวิลล่าและทาวน์เฮาส์

ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยในหลายพื้นที่ของ ฮานอย พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเร็วๆ นี้ แม้จะยังไม่มีการประกาศใช้รายการราคาที่ดินใหม่ ภาพ: LE THUY

ราคาของแต่ละโครงการจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยของโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ค่าใช้จ่ายในการชดเชยทรัพย์สินบนที่ดินมักคิดเป็นสัดส่วนเพียงเล็กน้อย ประมาณ 2% ของต้นทุนการลงทุนก่อสร้าง

ยกตัวอย่างเช่น ในเขตที่อยู่อาศัยของ GP Invest (ฮานอย) ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่คำนวณจากราคาขายอพาร์ตเมนต์ 1 ตารางเมตร หลังจากใช้รายการราคาที่ดินใหม่ จะเพิ่มขึ้นเป็น 22 ล้านดอง จาก 36 ล้านดอง (คิดเป็นประมาณ 60%) ปัจจุบันอัตราส่วนนี้อยู่ที่ประมาณ 42% เท่านั้น เทียบเท่า 15 ล้านดอง จาก 36 ล้านดอง เช่นเดียวกัน ในเขตเมืองดงตังลอง (เมืองทูดึ๊ก นครโฮจิมินห์) คาดว่าอัตราส่วนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินต่อราคาขายอพาร์ตเมนต์แต่ละตารางเมตรจะเพิ่มขึ้นจาก 27% (2.3 ล้านดอง จาก 8.8 ล้านดอง) เป็น 60%-65%

ที่โครงการ Chanh My Urban Area Villa (จังหวัดบิ่ญเซือง) จาก 16.3% เหลือประมาณ 50%... "การสำรวจเบื้องต้นโครงการหลายโครงการพบว่าการใช้รายการราคาที่ดินตามกฎข้อบังคับใหม่จะมีปฏิกิริยาลูกโซ่ ส่งผลให้ระดับราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 15%-20% เมื่อเทียบกับเดิม" - กระทรวงก่อสร้างคำนวณ

หน่วยงานนี้ระบุว่า นอกเหนือจากปัจจัยข้างต้นแล้ว ราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินที่สูงในบางช่วงเวลา บางโครงการ และบางพื้นที่ในอดีต ยังเป็นผลมาจากการที่นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ฉวยโอกาสจากสถานการณ์อุปทานที่มีจำกัดเพื่อเสนอขายในราคาสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่มีโครงการขายน้อยมาก หรือแม้แต่เพียงโครงการเดียว ขณะที่ความต้องการและจำนวนผู้ซื้อที่ลงทะเบียนมีสูง นักลงทุนสามารถเพิ่มราคาขาย (เนื่องจากไม่มีการแข่งขันและราคาอ้างอิง) เพื่อทำกำไรได้

กระทรวงก่อสร้างระบุว่า นักลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ใช้เงินเฉลี่ย 3% ของราคาขายเพื่อจ่ายให้กับตลาดซื้อขายและนายหน้าในการขายสินค้า อย่างไรก็ตาม ตลาดซื้อขายและนายหน้ามักอาศัยสภาวะตลาดเพื่อปรับราคาขายเมื่อต้องติดต่อกับลูกค้า

โครงการที่มีผลิตภัณฑ์ไม่มากนักและลูกค้าจำนวนมากสนใจ มักกำหนดให้ผู้ซื้อจ่ายเงินมากกว่าราคาในสัญญาที่ลงนามกับนักลงทุน ซึ่งเรียกว่า "ส่วนต่างราคา" "ส่วนต่างราคา" นี้ไม่คงที่ อาจอยู่ที่ 5% ของราคาขาย หรืออาจถึง 10% หรือ 20% ก็ได้

นอกจากนี้ยังมีสถานการณ์ที่กลุ่มนักเก็งกำไร นักลงทุน และบุคคลที่ประกอบกิจการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เข้าไปรบกวนข้อมูลตลาดเพื่อ "เพิ่มราคา" "สร้างราคาเสมือน" ... และใช้ประโยชน์จากความรู้ที่ขาดหายไปของผู้คนในการจัดการกับจิตวิทยา ดึงดูดการลงทุนตามหลักจิตวิทยาของมวลชนเพื่อแสวงหากำไร

การประเมินราคาที่ดินตามหลักการตลาด

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมางานก่อสร้างแห่งเวียดนามและประธานกรรมการบริษัทร่วมทุนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก (GP.Invest) เปิดเผยว่า กฎหมายที่ดินปี 2024 อนุญาตให้ท้องถิ่นต่างๆ ใช้รายการราคาที่ดินเดิมได้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2025 หลังจากนั้น รายการราคาที่ดินใหม่จะเริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2026 รายการราคาใหม่จะไม่ถูกควบคุมโดยกรอบราคาที่ดินและจะบังคับให้การก่อสร้างต้องเข้าใกล้ราคาตลาด

“ดังนั้น ในปัจจุบัน ท้องถิ่นต่างๆ จึงไม่จำเป็นต้องจัดทำบัญชีราคาที่ดินใหม่ โดยใช้หลักการราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาด แต่กลับมีแนวคิดที่จะดันราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ถูกดันสูงขึ้น” – นายเฮียป กล่าว

นายเอี๋ยปกล่าวว่า หากที่ดินถือเป็นสินทรัพย์และสินค้าสำคัญต่อการพัฒนาประเทศอย่างมั่นคง ควรบริหารจัดการเช่นเดียวกับน้ำมันเบนซินและไฟฟ้า หากราคาสูงเกินไป รัฐจะพิจารณาชดเชยราคา หากไม่มีนโยบายที่ชัดเจนในการควบคุมราคาที่ดิน การ “ลอยตัว” ตามตลาดและควบคุมได้ยาก อาจส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่ดินในเวียดนามสูงที่สุดในโลก ซึ่งอาจแพงกว่าโตเกียว (ญี่ปุ่น) หรือฮ่องกง (จีน) เสียอีก ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ไม่สมเหตุสมผล

ดังนั้น ประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างเวียดนามจึงเสนอแนะให้รัฐบาลพิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์การกำหนดราคาที่ดินใหม่ให้เหมาะสมกับสภาพการณ์ของเวียดนามและแนวโน้มของโลก ซึ่งจะช่วยส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจโดยรวม รวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ หลีกเลี่ยงสถานการณ์ “คอขวด” ข้างต้นที่ทำให้ตลาด “ชะงัก”

รองศาสตราจารย์ ดร. เหงียน กวาง เตวียน รองประธานสภาและหัวหน้าคณะนิติศาสตร์เศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยกฎหมายฮานอย กล่าวว่า เพื่อให้การประเมินราคาที่ดินเป็นไปตามหลักการตลาด ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 หน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องมีเอกสารแนวทางที่ชัดเจน ชัดเจน และสอดคล้องกันในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับท้องถิ่นที่จะนำไปปฏิบัติ ต้องมีทีมผู้ประเมินราคามืออาชีพ ซึ่งปัจจุบันยังขาดทั้งปริมาณและคุณภาพ และสุดท้ายต้องรวบรวมข้อมูลจากตลาดให้ครบถ้วนเพื่อให้เกิดการประชาสัมพันธ์และความโปร่งใส ปัจจุบันตลาดยังขาดปัจจัยต่างๆ ที่กล่าวมาข้างต้นหลายประการ ทำให้การประเมินราคาที่ดินทำได้ยากมาก

“เราต้องรู้ว่าตลาดนั้นคาดเดายาก และอสังหาริมทรัพย์ก็ขึ้นอยู่กับรสนิยมส่วนบุคคล คนหนึ่งอาจบอกว่าราคาที่ดินอยู่ในระดับที่ยอมรับได้ แต่อีกคนหนึ่งอาจบอกว่าแพง ดังนั้นเราจึงไม่สามารถนำราคาที่ดินนั้นไปใช้กับพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งได้” เขากล่าว

นอกจากนี้ เมื่อเร็วๆ นี้ยังเกิดสถานการณ์ราคาที่ดินที่สูงเกินจริงในการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอย ส่งผลให้เกิดความวุ่นวายในตลาด ทำให้ผู้คนในพื้นที่เข้าใจผิดว่าราคาที่ดินในตลาดสูงขนาดนั้น

นับแต่นั้นมา ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยก็เพิ่มสูงขึ้น ปัจจุบันในฮานอย อพาร์ตเมนต์บางแห่งขายได้ในราคาสูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร ขณะที่ไม่มีอพาร์ตเมนต์ราคา 30-40 ล้านดองต่อตารางเมตร ทำให้แรงงานซื้อบ้านได้ยาก นี่เป็นเหตุผลที่การประเมินราคาที่ดินตามหลักการตลาดเมื่อกำหนดให้กับท้องถิ่นต่างๆ กลายเป็นเรื่องยุ่งยากมากขึ้น

ดังนั้น รองศาสตราจารย์ ดร.เหงียน กวาง เตวียน จึงได้กล่าวว่า การประเมินราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จะต้องเป็นไปตามหลักการดังต่อไปนี้: แผนการประเมินราคาที่ดินต้องเป็นไปตามหลักการตลาด; ปฏิบัติตามวิธีการ ระเบียบ และขั้นตอนการประเมินราคาที่ดินอย่างเคร่งครัด; ความซื่อสัตย์ ความเป็นกลาง การเปิดเผยข้อมูล และความโปร่งใส; สร้างความเป็นอิสระระหว่างองค์กรที่ปรึกษาการประเมินราคาที่ดิน สภาประเมินราคาที่ดิน สภาประเมินราคาที่ดินเฉพาะ และหน่วยงานหรือบุคคลที่มีอำนาจในการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดิน; สุดท้ายนี้ จำเป็นต้องสร้างความกลมกลืนของผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ผู้ใช้ที่ดิน และนักลงทุน

คุณ TRAN KHANH QUANG กรรมการผู้จัดการบริษัท Viet An Hoa Real Estate Investment Company: ต้องการแผนงาน

กระทรวงก่อสร้างเชื่อว่าการใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่จะส่งผลต่อเนื่องเป็นลูกโซ่ ส่งผลให้ระดับราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 15-20% เมื่อเทียบกับก่อนหน้า ส่วนตัวมองว่าระดับนี้ยังน้อยอยู่ แต่อาจเพิ่มขึ้นได้ 30-50% เนื่องจากคุณสมบัติพื้นฐานของอสังหาริมทรัพย์คือราคาที่ดินและที่ดิน เริ่มจากที่ดินเป็นบ้าน ตามด้วยสินทรัพย์เพื่อกู้ยืมและดำเนินการทุกอย่าง ทรัพยากรจากที่ดินมีความสำคัญอย่างยิ่ง มีผลต่อเศรษฐกิจหลายด้าน ดังนั้น หากราคาที่ดินสูงขึ้น ทุกอย่างก็ต้องดำเนินไปตามนั้น เพื่อควบคุมการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินตามบัญชีราคาที่ดิน ไม่มีทางอื่นใดนอกจากต้องปฏิบัติตามแผนงาน ไม่ปล่อยให้ราคาที่ดินฉบับใหม่สูงขึ้นจนกระทบต่อตลาด

คุณตา ตรัง เคียน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ว้าวโฮม เรียลเอสเตท จำกัด: ปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม

ในยุคนี้เมื่อประกาศใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่ ผมคิดว่าธุรกรรมอสังหาฯ จะไม่คึกคักมากนัก เพราะผู้ซื้อยังคงคำนึงถึงกระแสเงินสด ผู้ขายไม่สามารถลดราคาหรือคงราคาไว้ได้เมื่อราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ภาษีก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน... เพื่อควบคุมราคาอสังหาฯ รัฐบาลต้องพิจารณาปรับบัญชีราคาที่ดินให้เหมาะสมด้วย

จำกัดผลกระทบเชิงลบ

กระทรวงก่อสร้างได้ขอให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ติดตามการออกบัญชีราคาที่ดินใหม่ของแต่ละท้องถิ่น และหาแนวทางแก้ไขเพื่อจำกัดผลกระทบด้านลบต่อราคาที่อยู่อาศัยและอุปสงค์และอุปทานในตลาด

กระทรวงฯ ได้ขอให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ลดราคาสินค้าด้วยการทบทวนและลดต้นทุน การนำเทคโนโลยีสมัยใหม่มาใช้ในการก่อสร้าง พร้อมกันนี้ส่งเสริมการลงทุนในโครงการบ้านจัดสรร ปรับปรุงห้องชุดเก่า...ให้เหมาะสมกับประชาชนส่วนใหญ่

ที่มา: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-moi-va-nhung-dieu-can-can-nhac-196240925203557106.htm