รายการอพาร์ทเมนท์หลักในฮานอยขายหมดหลังจากการขายแต่ละครั้ง 4 วิธีในการประเมินราคาที่ดิน

ฮานอย เพิกถอนและยกเลิก 153 โครงการ ราคาอพาร์ตเมนต์ ฮานอย พุ่งสูง การค้นหาจำนวนมาก วิธีการประเมินราคาที่ดิน 4 วิธี... ข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

อสังหาฯ ล่าสุด: อุปทานที่ขาดแคลนและราคาที่พุ่งสูงขึ้นทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยลดลงจนเกือบเท่ากับราคาอพาร์ตเมนต์ใน โฮจิมินห์ ซิตี้ แม้ว่าเมื่อไม่ถึงสองปีก่อน ช่องว่างดังกล่าวจะค่อนข้างกว้าง (ภาพ: Hoang Ha)

ฮานอยเพิกถอนและยกเลิกโครงการ 153 โครงการ

คณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยเพิ่งรายงานผลการดำเนินการตามมติหมายเลข 04/2022 ของสภาประชาชนกรุงฮานอยเกี่ยวกับมาตรการเร่งรัดความคืบหน้าด้านการลงทุน โดยเน้นที่การจัดการโครงการลงทุนนอกงบประมาณที่ดำเนินการล่าช้าโดยใช้ที่ดินในฮานอย

ทั้งนี้ ผลการดำเนินการสะสมจนถึงวันที่ 15 มิถุนายน 2567 (ผลการดำเนินการที่คาดว่าจะดำเนินการถึงสิ้นเดือนมิถุนายน 2567) มีโครงการทั้งสิ้น 705/712 โครงการ (คิดเป็น 99%) พื้นที่รวมกว่า 11,300 ไร่ พร้อมการตรวจสอบ การตรวจสอบ การสรุปผลหลังการตรวจสอบ และคำสั่งในการดำเนินการ พร้อมทั้งมอบหมายหน่วยงานติดตามความคืบหน้า เร่งรัดความคืบหน้าการลงทุน และนำที่ดินไปใช้ประโยชน์

โครงการ 7/712 โครงการ (คิดเป็น 1%) มีพื้นที่รวม 88.5 เฮกตาร์ ได้มีการพิจารณานโยบายแล้ว แต่ยังไม่ได้รับการจัดสรรหรือเช่าที่ดินจากรัฐ กรมการวางแผนและการลงทุนกำลังดำเนินการทบทวนเพื่อพิจารณาแผนการจัดการ ผลการดำเนินงานในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 ลดลง 25 โครงการ เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2566 (32 โครงการ)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการ 410/712 โครงการ มีพื้นที่รวมกว่า 9,000 เฮกตาร์ ได้ถูกถอดออกจากรายชื่อโครงการที่ดำเนินการล่าช้าและยังคงได้รับการตรวจสอบอย่างต่อเนื่อง ผลการดำเนินงาน 6 เดือนแรกของปี 2567 เพิ่มขึ้น 80 โครงการ เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2566 (330 โครงการ)

ในจำนวนนี้ มีโครงการ 12 โครงการที่ถูกเสนอให้ลบออกจากรายการเนื่องจากซ้ำซ้อน และผู้ลงทุนเสนอให้ศึกษาโครงการเหล่านี้โดยไม่ได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการประชาชนเมือง

หลังจากการตรวจสอบและตรวจสอบแล้ว นักลงทุนโครงการ 155 โครงการได้ดำเนินการแก้ไขข้อบกพร่องอย่างจริงจัง และได้รับการเสนอให้ลบออกจากรายชื่อโครงการที่ดำเนินการล่าช้า

9 โครงการ หลังจากที่รัฐสภาได้มีมติขจัดอุปสรรคโครงการบ้านจัดสรรพาณิชย์ (ปัญหาการดำเนินการตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 30/2564/กพ.-กพ. ลงวันที่ 26 มีนาคม 2564) คณะกรรมการประชาชนจังหวัดนครศรีธรรมราชได้ส่งหนังสือรายงานสถานการณ์ปัจจุบันและแนวทางแก้ไขโครงการบ้านจัดสรรพาณิชย์ผ่านข้อตกลงการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินในที่ดินอื่นไปยังกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

ที่น่าสังเกตคือ มีโครงการ 153 โครงการที่มีการเรียกคืนที่ดิน การจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดินถูกยกเลิก กิจกรรมโครงการถูกยุติ การหยุดดำเนินการ หรือมอบหมายให้นักลงทุนศึกษาและพัฒนาการวางแผนถูกยุติ

สำหรับโครงการ 295 โครงการ มีพื้นที่รวมกว่า 2,200 เฮกตาร์ ได้มีคำสั่งให้ติดตาม เร่งรัด และจัดระบบการตรวจสอบหลังการดำเนินการอย่างต่อเนื่อง หลังจากระยะเวลาขยายเวลา 24 เดือน ซึ่งเป็นระยะเวลาขยายเวลา 24 เดือนอันเนื่องมาจากเหตุสุดวิสัยจากการระบาดของโควิด-19 ผลการดำเนินงานในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 ลดลง 55 โครงการ เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2566 (350 โครงการ)

โดยมี 110 โครงการ มีพื้นที่รวมกว่า 330 เฮกตาร์ ที่ล่าช้าและไม่สามารถดำเนินการได้ คณะกรรมการประชาชนนครหลวงได้มีมติขยายระยะเวลาการใช้ที่ดินออกไปอีก 24 เดือน และนักลงทุนจะต้องจ่ายเงินเพิ่มเติมให้แก่รัฐเป็นจำนวนเงินเท่ากับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับระยะเวลาการขยายเวลา 24 เดือน (มี 42 โครงการที่ระยะเวลาการขยายเวลาขยายออกไปอีก 24 เดือนเนื่องจากเหตุสุดวิสัยจากการระบาดของโควิด-19)

สำหรับโครงการ 185 โครงการ มีพื้นที่รวมกว่า 1,900 เฮกตาร์ ได้ข้อสรุปจากการตรวจสอบ การตรวจสอบ และการตรวจสอบภายหลัง คณะกรรมการประชาชนเมืองได้มอบหมายให้หน่วยงานต่างๆ ของเมืองและคณะกรรมการประชาชนของเขต ตำบล และเทศบาลเมือง คอยติดตามและผลักดันการดำเนินงานของแต่ละโครงการอย่างต่อเนื่อง

อพาร์ทเมนต์คือคำค้นหาที่ฮอตที่สุด

ข้อมูลที่รวบรวมโดย Batdongsan.com.vn ระบุว่า อพาร์ตเมนต์ในฮานอยเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีการค้นหาเพิ่มขึ้นสูงสุดในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 46% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะเดียวกัน บ้านส่วนตัว ทาวน์เฮาส์ และวิลล่าสำหรับขาย มีการค้นหาเพิ่มขึ้น 33%, 27% และ 9% ตามลำดับ

การขาดแคลนอุปทานและราคาที่พุ่งสูงขึ้นทำให้ราคาของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยใกล้เคียงกับราคาของอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้ แม้ว่าเมื่อไม่ถึงสองปีก่อน ช่องว่างดังกล่าวจะค่อนข้างกว้างก็ตาม

แม้ว่าจำนวนการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ในนครโฮจิมินห์จะไม่ผันผวนมากเท่ากับกรุงฮานอย แต่ก็ยังคงเพิ่มขึ้นค่อนข้างสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำนวนการค้นหาที่ดินเพื่อขายเพิ่มขึ้น 45% จำนวนการค้นหาบ้านส่วนตัวเพิ่มขึ้น 34% และจำนวนการค้นหาอพาร์ตเมนต์ วิลล่า และทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้น 33%, 25% และ 22% ตามลำดับ

ในด้านราคาขาย ตลาดฮานอยก็มีอัตราเร่งของราคาสูงกว่าตลาดโฮจิมินห์ซิตี้เช่นกัน ดังนั้น ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567 ในโฮจิมินห์ซิตี้ ยกเว้นประเภทอพาร์ตเมนต์ซึ่งมีราคาขายเพิ่มขึ้น 6% ในช่วงเวลาเดียวกัน ประเภทอื่นๆ ไม่มีความผันผวนอย่างมีนัยสำคัญ

ในขณะเดียวกัน ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยพุ่งสูงขึ้นถึง 31% อันที่จริง ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ตลาดหลักในฮานอยขายหมดเกลี้ยงหลังจากการขายแต่ละครั้ง แม้ว่าราคาจะพุ่งสูงขึ้นอย่างมากก็ตาม โดยหลักฐานที่ชัดเจนที่สุดคือ Lumi Hanoi และโครงการย่อยบางส่วนในย่าน Vinhomes Smart City Urban Area เช่น The Capony, Lumi Evergreen, Solar Park และอื่นๆ

นอกจากอพาร์ตเมนต์แล้ว ราคาบ้านส่วนตัวก็เพิ่มขึ้น 32% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งแรกของปี 2566 สาเหตุมาจากราคาอพาร์ตเมนต์ที่สูงและอุปทานที่ไม่เพียงพอ ทำให้หลายคนหันไปหาบ้านส่วนตัวในช่วงราคาเดียวกันที่ 2-4 พันล้านดอง ทำให้ราคาขายบ้านในย่านนี้พุ่งสูงขึ้นอย่างมาก เช่นเดียวกัน ราคาที่ดิน ราคาวิลล่า และทาวน์เฮาส์ในฮานอยก็เพิ่มขึ้น 19%, 18% และ 10% ตามลำดับ

ในตลาดฮานอย ปัญหาอุปทานขาดแคลนและราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยใกล้เคียงกับราคาอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้ แม้ว่าเมื่อไม่ถึงสองปีก่อน ช่องว่างดังกล่าวค่อนข้างกว้างก็ตาม ที่น่าสังเกตคือ การเพิ่มขึ้นของราคาในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ในฮานอยไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะในพื้นที่ แต่เกิดขึ้นในทุกกลุ่ม ทุกภูมิภาค และทุกโครงการ ปัจจุบัน กลุ่มอพาร์ตเมนต์มีภาวะชะลอตัวลง แต่ยังคงรักษาสภาพคล่องได้ดีที่สุดเมื่อเทียบกับตลาดอื่นๆ

ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ลัมดงเพิ่มขึ้น

สำนักงานยุติธรรมจังหวัดลัมดงเพิ่งเปิดเผยข้อมูลและข้อมูลเกี่ยวกับปริมาณธุรกรรมและราคาของประเภทอสังหาริมทรัพย์ผ่านการรับรองทางกฎหมายในจังหวัดในไตรมาสที่สองของปี 2567

อสังหาฯ ลำดง ไตรมาส 2 ปี 67 เพิ่มขึ้นกว่า 1,500 รายการ

โดยเฉพาะในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 จังหวัดลัมดงมีธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์รวม 5,722 รายการ มูลค่ารวมกว่า 7,031 พันล้านดอง

โดยประเภทที่ดินมีธุรกรรม 5,383 รายการ มูลค่ารวม 5,874 พันล้านดอง แหล่งที่มีธุรกรรมที่ดินมากที่สุดคืออำเภอลัมฮา โดยมีธุรกรรม 1,064 รายการ

เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ที่ดินในเขตเลิมด่งในไตรมาสที่สองของปี 2567 เพิ่มขึ้น 1,572 รายการ โดยพื้นที่ที่มีปริมาณธุรกรรมสูง ได้แก่ เขตเลิมด่ง เขตดึ๊กจ่อง และเมืองดาลัต

สำหรับบ้านเดี่ยว ในไตรมาสที่สองของปี 2567 จังหวัดเลิมด่งมีการซื้อขาย 312 รายการ มูลค่ารวม 1,119 พันล้านดอง โดยเฉลี่ยแล้วบ้านแต่ละหลังมีราคาขายมากกว่า 3.5 พันล้านดอง การซื้อขายบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเมืองดาลัด เมืองบ๋าวโหลก และเขตดึ๊กจ่อง

เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2567 จำนวนธุรกรรมที่อยู่อาศัยรายบุคคลในอำเภอลัมดงไม่ได้ผันผวนมากนัก อย่างไรก็ตาม มีสัญญาณบ่งชี้ว่าผู้คนกำลัง "มองหา" ที่อยู่อาศัยประเภทนี้ในเขตดึ๊กจ่อง

ยกตัวอย่างเช่น ในช่วง 3 เดือนแรกของปีนี้ อำเภอดึ๊กจ่องไม่มีการซื้อขายที่อยู่อาศัยเลย แต่ในไตรมาสที่สองของปี 2567 พบว่ามีการซื้อขายที่อยู่อาศัยถึง 145 รายการ มากที่สุดในจังหวัด

สำหรับประเภทอพาร์ตเมนต์ ธุรกรรมส่วนใหญ่ยังคงกระจุกตัวอยู่ในเมืองดาลัต ในช่วงสามเดือนที่ผ่านมา มีธุรกรรม 27 รายการ มูลค่ารวม 38.3 พันล้านดอง โดยเฉลี่ยแล้วอพาร์ตเมนต์แต่ละแห่งมีราคาขายมากกว่า 1.4 พันล้านดอง เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ในย่านลัมดงในไตรมาสที่สองของปี 2567 เพิ่มขึ้น 6 รายการ

4 วิธีประเมินราคาที่ดินตามพระราชกฤษฎีกา ๗๑/๒๕๖๗/กน.-กป.

รัฐบาลเพิ่งออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2024/ND-CP เพื่อควบคุมราคาที่ดิน โดยให้คำแนะนำเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดิน 4 วิธี มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่กฎหมายที่ดินฉบับที่ 31/2024/QH15 มีผลบังคับใช้

มาตรา 158 วรรค 5 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ ดังนี้

ประการที่หนึ่ง: วิธีการเปรียบเทียบ ดำเนินการโดยการปรับราคาแปลงที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเดียวกัน ความคล้ายคลึงกันบางประการของปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินที่โอนในตลาด การชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่ผู้ชนะการประมูลได้ชำระหนี้ทางการเงินตามการตัดสินใจชนะการประมูล โดยวิเคราะห์และเปรียบเทียบปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินหลังจากหักมูลค่าทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน (ถ้ามี) ออกเพื่อกำหนดราคาแปลงที่ดินที่จะประเมิน

สอง: วิธีการรับรู้รายได้จะดำเนินการโดยนำรายได้สุทธิรายปีเฉลี่ยจากพื้นที่ดินหารด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์เฉลี่ย 12 เดือนเป็นเงินดองเวียดนามในธนาคารพาณิชย์ที่รัฐบาลถือหุ้นมากกว่าร้อยละ 50 ของทุนจดทะเบียนหรือจำนวนหุ้นที่มีสิทธิออกเสียงทั้งหมดในพื้นที่จังหวัดเป็นเวลา 3 ปีติดต่อกันจนถึงสิ้นไตรมาสล่าสุดโดยมีข้อมูลก่อนเวลาประเมินมูลค่าที่ดิน

ประการที่สาม: วิธีการส่วนเกินจะดำเนินการโดยนำรายได้รวมที่ประมาณการไว้ในการพัฒนาลบด้วยต้นทุนรวมที่ประมาณการไว้ในการพัฒนาของแปลงที่ดินหรือพื้นที่ดินตามการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุด (ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง จำนวนชั้นสูงสุดของอาคาร) ตามผังการใช้ที่ดินและแผนการก่อสร้างโดยละเอียดที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่

สี่: วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินทำได้โดยการคูณราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับค่าที่ดิน ค่าสัมประสิทธิ์การปรับค่าที่ดินคำนวณโดยการเปรียบเทียบราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินกับราคาที่ดินในตลาด

นอกจากนี้ พระราชกฤษฎีกา 71/2024/ND-CP ยังกำหนดขั้นตอนและเนื้อหาในการกำหนดราคาที่ดินโดยวิธีต่างๆ สี่วิธี ได้แก่ การเปรียบเทียบ รายได้ ส่วนเกิน และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน นอกจากนี้ พระราชกฤษฎีกายังกำหนดปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินทั้งทางการเกษตรและนอกภาคเกษตรกรรมไว้โดยเฉพาะ

พระราชกฤษฎีกาได้ระบุไว้ชัดเจนว่า หน่วยงานที่ดำเนินการประเมินราคาที่ดินที่เสนอให้เป็นไปตามสถานการณ์จริงในพื้นที่ ให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเป็นประธานและประสานงานกับกรมและสาขาที่เกี่ยวข้องเพื่อให้คำแนะนำและส่งให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดิน ความแตกต่างสูงสุดของแต่ละปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดิน เพื่อกำหนดระดับความคล้ายคลึงกัน และวิธีการปรับความแตกต่างของแต่ละปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดิน

ในกรณีที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดยังไม่ได้กำหนดหรือกำหนดปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินไว้อย่างเพียงพอ ความแตกต่างสูงสุดของแต่ละปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดิน และวิธีการปรับความแตกต่างของแต่ละปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินให้เหมาะสม หน่วยงานที่ดำเนินการประเมินราคาที่ดินต้องเสนอรายละเอียดเฉพาะเจาะจงในรายงานชี้แจงการพัฒนาแผนราคาที่ดินเพื่อให้สภาประเมินราคาที่ดินพิจารณาและตัดสินใจ

นอกจากนี้ พระราชกฤษฎีกายังกำหนดความรับผิดชอบของหน่วยงานและหน่วยงานในการให้ข้อมูลไว้อย่างชัดเจน ดังนั้น หน่วยงาน องค์กร และหน่วยงานที่ได้รับมอบหมายให้จัดการ ใช้ประโยชน์ และใช้แหล่งข้อมูลตามที่กำหนดไว้ในข้อ ข ข้อ 2 ข้อ 4 และข้อ ข ข้อ 1 ข้อ 5 แห่งพระราชกฤษฎีกานี้ มีหน้าที่รับผิดชอบในการให้ข้อมูลเพื่อประกอบการประเมินราคาที่ดินเป็นลายลักษณ์อักษรหรือทางอิเล็กทรอนิกส์ ภายใน 5 วันทำการนับจากวันที่ได้รับเอกสารคำขอของหน่วยงานที่ดำเนินการประเมินราคาที่ดิน

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-bang-hang-chung-cu-so-cap-tai-ha-noi-het-sach-sau-moi-lan-mo-ban-4-phuong-phap-dinh-gia-dat-276748.html