อสังหาฯจะฟื้นตัวเมื่อไหร่?

ดร.เหงียน วัน ดิ่ง รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม และประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า “ เราคาดการณ์ว่าไตรมาสที่ 4 ของปี 2566 จะเป็นช่วงเวลาที่จะเริ่มฟื้นตัว นับตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 เป็นต้นมา มีสัญญาณเชิงบวกมากมาย แน่นอนว่าเมื่อเทียบกับช่วงปี 2561-2562 ตัวเลขยังคงห่างไกล คือเพียงไม่กี่พันรายการเมื่อเทียบกับหลายหมื่นรายการในอดีต แต่ในช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ จำนวนเพียงไม่กี่พันรายการถือเป็นตัวเลขที่น่ายินดี สร้างแรงผลักดันให้กับไตรมาสที่ 4 ของปี 2566 และไตรมาสแรกของปี 2567 เราหวังว่าจะมีการปรับปรุงหลายอย่างเมื่อนโยบายเพื่อขจัดปัญหาต่างๆ ส่งผลดีต่อตลาด ” นายดิ่ง กล่าวเน้นย้ำ

คุณดิงห์ กล่าวว่า ณ เวลานี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้น จากการแทรกแซงของ รัฐบาล อย่างรุนแรง ในไตรมาสแรกของปี 2566 อุปทานลดลงอย่างรุนแรง แทบจะทรงตัว โดยมีการซื้อขายเพียงกว่า 1,000 รายการ แต่ในไตรมาสที่สองของปี 2566 มีการซื้อขายซ้ำอีกครั้ง โดยมีการซื้อขายสำเร็จประมาณ 3,700 รายการ

ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 ในช่วงสองเดือนแรกของไตรมาส มีธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จมากกว่า 5,000 รายการ และมีโครงการที่เปิดตัวเพื่อขายทั่วประเทศ 300 โครงการ

นอกจากนี้ หากไตรมาสแรกของปี 2566 ยังไม่พร้อมนำสินค้าออกจำหน่าย ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 เนื่องจากมีสัญญาณความเชื่อมั่นที่เพิ่มขึ้น ธุรกรรมและแหล่งที่มาของสินค้าจะเพิ่มขึ้น

ด้วยโมเมนตัมดังกล่าว ปรากฏการณ์อุปทานที่เพิ่มขึ้นในตลาดจึงปรากฏให้เห็นบ่อยขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการเก่า โครงการทั้งหมดมีสัญญาณของการปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์ และราคาที่ปรับแล้วค่อนข้างใกล้เคียงกับตลาด ทำให้ปริมาณการซื้อขายจริงเพิ่มขึ้น

ซึ่งธุรกรรม 70% มาจากประเภทอพาร์ทเม้นท์ ขณะที่กลุ่มที่ดินมีธุรกรรมน้อยกว่าเนื่องจากราคาไม่ได้มีการปรับตัวมากนัก

สิ่งเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าการบริหารงานของรัฐบาลกำลังเริ่มเห็นผล อย่างไรก็ตาม ในอนาคตอันใกล้นี้ จำเป็นต้องเร่งรัดการบังคับใช้กฎหมาย กลไก และนโยบายต่างๆ ให้แล้วเสร็จ

ผู้เชี่ยวชาญชี้ตลาดอสังหาฯ เริ่มฟื้นตัวในไตรมาสที่ 4 ปี 66 (ภาพประกอบ)

ดร. แคน แวน ลุค หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ ของ BIDV และสมาชิกสภาที่ปรึกษานโยบายการเงินและการเงินแห่งชาติ มีมุมมองเดียวกัน ให้ความเห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับช่วงเวลาทอง ตลาดกลับฟื้นตัวเพียง 20-30% เท่านั้น

ในอนาคตอันใกล้นี้ ตลาดอสังหาฯ จะพัฒนาไปตามสถานการณ์ที่ดีขึ้น โดยจะเริ่มมีการ “กระตุ้น” ครั้งใหญ่ตั้งแต่ต้นไตรมาสแรกของปี 2567 เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง การบังคับใช้นโยบายในช่วงดังกล่าวก็จะดีขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาจากระดับความโปร่งใสเมื่อ รัฐสภา จะผ่านกฎหมาย 4 ฉบับในเดือนตุลาคมที่จะถึงนี้

นอกจากนี้ คดีละเมิดกฎหมายในปีนี้จะได้รับการจัดการอย่างเป็นพื้นฐาน เมื่อถึงเวลานั้น สถานการณ์การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและมหภาคของเวียดนามและทั่วโลกก็จะชัดเจนยิ่งขึ้น

“ ดังนั้น ในความเห็นของฉัน ต้นปี 2567 จะเป็นช่วงเวลาที่ดีสำหรับนักลงทุนในการตัดสินใจลงทุน เพราะอัตราดอกเบี้ยลดลง และราคาอสังหาริมทรัพย์ได้รับการควบคุมอย่างเหมาะสม ” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

ในทำนองเดียวกัน ดร. เหงียน วัน คอย ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม และอดีตรองประธานคณะกรรมการประชาชนฮานอย กล่าวว่า ในช่วงไตรมาสที่สามของปี 2566 ถึงสองไตรมาสแรกของปี 2567 จะมีเหตุการณ์สำคัญๆ ที่เป็นบวกมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมจะมีสัญญาณเชิงบวกมากที่สุด

สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ โครงการที่มีอยู่ยังคงประสบปัญหาทางกฎหมาย 47 ประเด็น โดยประเด็นที่สำคัญที่สุดคือเรื่องที่ดินสำหรับอยู่อาศัยของโครงการที่ต้องได้รับการอนุมัติจากนักลงทุน หวังว่าการบังคับใช้กฎหมายที่กำลังจะเสร็จสิ้นในเร็วๆ นี้จะช่วยให้โครงการใหม่ๆ ดำเนินไปได้ง่ายขึ้น

แม้ว่าจะมีแนวโน้มในแง่ดี แต่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีปัญหาหลายประการที่ต้องได้รับการแก้ไข

ศาสตราจารย์ ดร. ดัง หุ่ง วอ กล่าวว่า การจะ “กอบกู้” ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้นั้น ระบบการเมืองทั้งหมดจำเป็นต้องมีส่วนร่วมอย่างเด็ดขาด เนื่องจากปัญหาคอขวดที่ใหญ่ที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่การวางแผนและกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เรายังไม่ได้กำหนดนิยามของการวางแผนในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์

การวางแผนในกลไกการอุดหนุนเป็นคำสั่ง แต่ในกลไกตลาดเป็นแนวทาง กฎหมายการก่อสร้างในปัจจุบันมีความซ้ำซ้อนและไม่เพียงพอ แนวทางการวางแผนการก่อสร้างยังไม่ชัดเจน ในขณะที่ทั่วโลกกำหนดไว้อย่างชัดเจนว่าการวางแผนการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเป็นการวางแผนเชิงกลยุทธ์ การวางแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นการวางแผนระดับภูมิภาค การวางแผนเมืองและชนบทเป็นการวางแผนโดยละเอียด

อันที่จริง โอกาสในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีอยู่มาก จากการคำนวณของธนาคารโลก ประชากรเวียดนาม 20% ไม่สามารถซื้อบ้านได้ อีก 60% ที่เหลือสามารถซื้อได้เพียงที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม และปัจจุบันที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในเวียดนามมีราคาสูงกว่าเมื่อ 10 ปีก่อนถึงสองเท่า

แม้ว่าราคาที่อยู่อาศัยจะสูง แต่เราใช้มาตรการสนับสนุนสินเชื่อเพียง 1.5-2% ที่ต่ำกว่าสินเชื่อเชิงพาณิชย์ และมีเพียง 20% เท่านั้นที่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยระดับกลางและระดับไฮเอนด์ได้ โดย 8% ในจำนวนนี้สามารถซื้อที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ได้

สำหรับช่วงเวลาการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณโว กล่าวว่า ขึ้นอยู่กับว่ากฎหมายจะดีขึ้นแค่ไหน หากการฟื้นตัวประสบความสำเร็จ แต่ปัญหาทางกฎหมายยังไม่ได้รับการแก้ไข วงจรใหม่นี้คงไม่ยาวนานนัก

“ และหากตลาดตกอีกครั้ง ความเฉื่อยของตลาดจะยังคงมีต่อไป และจะยากมากที่จะดึงมันขึ้นมา ” นายโวกล่าว

เฉา อันห์

แหล่งที่มา