สัญญาณบวก
ตั้งแต่เดือนกันยายน 2566 เป็นต้นมา ธนาคารแห่งรัฐได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยพื้นฐานลง 4 ครั้ง ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และอัตราดอกเบี้ยเงินฝากลดลง 2-4% เมื่อเทียบกับปีก่อน ทำให้ช่องทางการลงทุนอื่นๆ มีโอกาสได้รับเงินทุนจากธนาคารและสถาบันสินเชื่อ ล่าสุด ธนาคารพาณิชย์ที่ไม่ใช่ของรัฐบางแห่งได้ประกาศปล่อยสินเชื่อระยะสั้นเพื่อสนับสนุนสภาพคล่อง สินเชื่อเพื่อการบริโภค และสินเชื่อเพื่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ในอัตราประมาณ 4.5-5% ต่อปี
ผู้แทนธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม สาขา เหงะอาน กล่าวว่า ในส่วนของมาตรการสนับสนุนการลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรมูลค่า 120 ล้านล้านดองนั้น แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะคงที่อยู่ที่ 8.2% และ 8.7% ต่อปี สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหรือผู้ลงทุนโครงการบ้านจัดสรรตามลำดับ แต่คาดว่าทุกๆ 6 เดือน ธนาคารแห่งรัฐจะพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง
ภายในเดือนพฤศจิกายน 2566 ธนาคารพาณิชย์จะยังคงปล่อยกู้เพื่อการลงทุนด้านการก่อสร้างและซ่อมแซมที่อยู่อาศัยเช่นเดียวกับปีที่แล้ว โดยธนาคารจะคิดอัตราดอกเบี้ยตั้งแต่ 7.0% ถึง 8.5% ต่อปี ขึ้นอยู่กับการประเมินสภาพคล่องของผู้กู้ ยิ่งระยะเวลากู้สั้นลง อัตราดอกเบี้ยก็จะยิ่งต่ำลง และในทางกลับกัน
สำหรับสินเชื่อเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จนถึงขณะนี้ ธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้เฉพาะโครงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการรับรองความถูกต้องตามกฎหมายเท่านั้น สินเชื่อวงเงิน 120 ล้านล้านดอง มีเพียงธุรกิจที่กำลังศึกษาและยังไม่ได้ดำเนินการขอสินเชื่อ ดังนั้นจึงไม่มีหนี้ค้างชำระ
ธนาคารแห่งรัฐ สาขาเหงะอาน เปิดเผยว่า ณ วันที่ 30 ตุลาคม 2566 ยอดสินเชื่อคงค้างในภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อยู่ที่ 23,865 พันล้านดอง คิดเป็น 8.2% ของยอดสินเชื่อคงค้างทั้งหมด เพิ่มขึ้น 8.7% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2565
ก่อนหน้านี้ ตัวแทนธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม สาขาเหงะอาน ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวว่า แม้อัตราดอกเบี้ยจะลดลงอย่างรวดเร็ว แต่เนื่องมาจากสถานการณ์การผลิตและการดำเนินธุรกิจที่ยากลำบาก รวมถึงเงินโอนที่เพิ่มขึ้น ทำให้ปริมาณเงินที่ไม่ได้ใช้ที่ฝากไว้ในธนาคารเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
นักวิเคราะห์ เศรษฐกิจ ระบุว่า แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงและค่าเงินดองเวียดนาม (VND) จะอ่อนค่าลง แต่ในบริบทของช่องทางการลงทุนอื่นๆ เช่น ทองคำและหุ้น ที่ค่อนข้างมีความเสี่ยง การออมเงินจึงถือเป็นสินทรัพย์ปลอดภัยในปัจจุบัน ในอนาคตอันใกล้ หากตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะพื้นที่ประมูล มีราคาที่สมเหตุสมผลและต่ำกว่าเดิม นักลงทุนจะพิจารณา และมีความเป็นไปได้สูงที่กระแสเงินสดจะกลับตัวและเปลี่ยนไปสู่ช่องทางการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
ปลายปีนี้ ด้วยจำนวนเงินที่ลูกหลานส่งกลับจากต่างประเทศ หลายครอบครัวจึงเริ่มพิจารณาลงทุนในที่ดินเช่นกัน ขณะเข้าร่วมการประมูลที่ดินในตำบลเดียนไห่ (เดียนเชา) เราได้เห็นครอบครัว 2 ครอบครัวในหมู่บ้าน 1 พูดคุยกันเรื่องการประมูลที่ดินแปลงหนึ่ง คุณ NKK หมู่บ้าน 1 ตำบลเดียนไห่ เล่าว่าลูกชายของเขาทำงานต่างประเทศมานานกว่าหนึ่งปีแล้ว และแต่งงานแล้ว จึงปรึกษากับญาติฝ่ายภรรยาเพื่อขอซื้อเอกสารประมูล 2 ฉบับ สำหรับที่ดินที่วางแผนไว้ขนาด 180 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 614 ล้านดอง และคาดว่าจะเสนอราคาสูงถึงประมาณ 700 ล้านดอง อย่างไรก็ตาม มีเอกสารจากภายนอกหมู่บ้านจำนวนมากเข้าร่วมการประมูล ทำให้ทั้ง 2 ครอบครัวกังวลว่าราคาประมูลที่ชนะอาจสูงกว่า 700 ล้านดอง หรืออาจสูงกว่า 800 ล้านดอง...
นายเล ตวน ติญ ตัวแทนจากตลาดซื้อขายที่ดินที่เพิ่งเข้าร่วมการประมูลพื้นที่วางผังเมือง 33 แปลงในหมู่บ้านซวนฮวา ตำบลงิดึ๊ก (เมืองวินห์) วิเคราะห์ว่า หลังจากราคาที่ดินนิ่งมา 2 ปีและลดลง 20-30% เมื่อเทียบกับก่อนหน้า มีเพียงพื้นที่วางผังเมืองที่ดีและราคาเริ่มต้นที่เหมาะสมเท่านั้นที่มีการสมัครเข้าร่วมการประมูล
จากข้อมูลของกระทรวงแรงงาน ทหารผ่านศึก และกิจการสังคม พบว่าเหงะอานมีแรงงานรับจ้างมากกว่า 88,000 คน ได้รับเงินโอนจากต่างประเทศปีละ 650 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 15,000 พันล้านดอง หากรวมแรงงานกว่า 20,000 คนที่เดินทางไปต่างประเทศอย่างเสรีผ่านช่องทางอื่นๆ เงินโอนต่อปีจะอยู่ที่ประมาณ 1.4 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาณ 35,000 พันล้านดอง หากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ยังคงอยู่ในระดับต่ำ และมีการโอนเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพียง 30% ของจำนวนเงินข้างต้น การประมูลที่ดินจะมีโอกาส "ฟื้นตัว" ขึ้นเรื่อยๆ
พยากรณ์
ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวเมื่อใด? จากสถานการณ์และพัฒนาการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เราตระหนักดีว่าคำถามนี้ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะตอบ ในการประชุมที่จัดโดยหนังสือพิมพ์ Business Forum เมื่อเร็วๆ นี้ ผู้เชี่ยวชาญและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ต่างแสดงความเห็นอย่างระมัดระวัง ดังนั้น เราหวังว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงและความเชื่อมั่นของนักลงทุนจะกลับมาภายในสิ้นปี 2567
คุณเหงียน วัน บา รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เหงะอาน กล่าวว่า การประมูลเมื่อเร็วๆ นี้ที่มีผู้เข้าร่วมจำนวนมากและการประมูลที่ประสบความสำเร็จในเมืองวินห์และเขตเดียนเชาเป็นไปในเชิงบวกอย่างมาก ส่วนการประมูลที่ดินใน ฮานอย ในช่วงต้นเดือนธันวาคมในเขตชานเมืองที่กำลังจะกลายเป็นเขตเมือง ก็มีผู้ซื้อเพิ่มขึ้นเช่นกัน ซึ่งต่างจากปีที่แล้ว... อย่างไรก็ตาม ยังเร็วเกินไปที่จะยืนยันว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ "กำลังฟื้นตัว" แล้ว
ตัวแทนจากบริษัทเทคโก สาขาเหงะอาน เสริมว่า ปีนี้ กลุ่มบริษัทไม่มีสินค้าใหม่ในเหงะอาน แต่ตลาดคึกคักกว่า 3 เดือนที่ผ่านมา และมีเพียงลูกค้าที่มีความต้องการจริงเท่านั้นที่สั่งซื้อ ปัจจุบัน การซื้อขายอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยทั่วประเทศก็เงียบเหงา ไม่ใช่แค่ในเหงะอานเท่านั้น เรื่องนี้หลีกเลี่ยงไม่ได้ เพราะปีนี้เศรษฐกิจย่ำแย่ ธุรกิจขาดคำสั่งซื้อ คนงานขาดงาน...
คุณบั๊ก ฮุง เฮา รองผู้อำนวยการศูนย์บริการประมูลอสังหาริมทรัพย์ (กรมยุติธรรม) ได้ให้สัมภาษณ์กับเราว่า จำนวนผู้ที่มีความต้องการซื้อที่แท้จริงนั้นสูงขึ้น แต่สถานการณ์การประมูลที่ดินและนายหน้าที่เข้าร่วมประมูลและแสวงหากำไรยังคงมีอยู่ การประมูลที่ดินในเขตโดว์เลือง, งีหลก, เดียนเชา และเมืองวินห์มีผู้ซื้อจำนวนมากเนื่องจากพื้นที่วางผังเมืองที่สวยงาม ผลกำไรสูง และราคาเริ่มต้นที่เหมาะสม พื้นที่ประมูลเหล่านี้มักถูกซื้อโดยผู้ประมูลมากกว่าครึ่งหนึ่งของที่ดินทั้งหมด และหลังจากการประมูลเสร็จสิ้น จะมีการโอนเงินส่วนต่างระหว่าง 50 ถึง 100 ล้านดองต่อแปลง อย่างไรก็ตาม ยังมีพื้นที่วางผังเมืองอื่นๆ เช่น เดียนโลย, ตำบลเดียนดง (เดียนเชา) และตำบลหงีอาน (เมืองวินห์) ที่ยังไม่มีผู้ซื้อแม้จะมีการประกาศหลายครั้ง
สมาชิกทีมควบคุมการประมูลของเขตเดียนโจวเปิดเผยว่า โดยปกติแล้ว ยิ่งมีผู้เข้าร่วมการประมูลมากขึ้นและตั้งราคาประมูลสูงเท่าไหร่ก็ยิ่งดี แต่หากเพิ่มราคาสูงเกินไป รวมถึงมีผู้เข้าร่วมประมูลจำนวนมากในแต่ละชั้นเหมือนอย่างในปี 2564 ก็มีความเสี่ยงที่จะสูญเสียเงินมัดจำ
ขณะเดียวกัน คุณเหงียน ดิ อันห์ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในตำบลหงีฟู (เมืองวินห์) ซึ่งเดินทางไปดานังและโฮจิมินห์เป็นประจำเพื่อเชื่อมโยงธุรกรรม กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศอยู่ในภาวะตกต่ำ ส่วนใหญ่อยู่ในภาวะทรงตัว มีธุรกรรมไม่มากนัก จากการติดตามตลาด พบว่ามีเพียงตลาดประมูลในเหงะอานและฮานอยเท่านั้นที่มีการซื้อขายคึกคักกว่าเล็กน้อย ธุรกรรมมีปริมาณมากขึ้นเนื่องจากปริมาณเงินโอนกลับจากประชาชนและจำนวนพื้นที่ประมูลที่เข้าร่วมประมูล เมื่อเทียบกับเมืองใหญ่ ตลาดเหงะอานมีขนาดเล็ก ต้องรอจังหวะ “อุ่นเครื่อง” ของตลาดขนาดใหญ่ให้เร็วที่สุด การรักษาความตื่นเต้นและสร้างฐานสำหรับปีถัดไปยังขึ้นอยู่กับสถานการณ์การดึงดูดการลงทุน การดึงดูดแรงงานและผู้เชี่ยวชาญให้มาทำงานที่เหงะอาน จึงทำให้เกิดความต้องการที่จะเช่าหรือเป็นเจ้าของบ้าน... นอกจากนี้ เมื่ออัตราแลกเปลี่ยนของเงินยูโร (ยุโรป) เงินดอลลาร์สหรัฐ หรือเงินเยนของญี่ปุ่นมีเสถียรภาพ จำนวนเงินที่ส่งกลับมีมาก การประมูลที่ดินในชนบทก็จะมีแรงผลักดันให้เฟื่องฟูมากขึ้น
ผู้แทนศูนย์พัฒนากองทุนที่ดินจังหวัดเหงะอาน กล่าวถึงแนวโน้มตลาดว่า เมื่อเข้าสู่ปี 2567 หน่วยงานต่างๆ ในพื้นที่ต่างๆ จำเป็นต้องทบทวนและนำพื้นที่ที่วางแผนไว้ขึ้นประมูลในราคาที่สมเหตุสมผลมากขึ้น เพื่อดึงดูดนักลงทุน ซึ่งจะเป็นการสร้างแรงกระตุ้นทางจิตวิทยาเชิงบวกให้กับตลาด
ข้อมูลสำคัญอีกประการหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้าคือ กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และโดยเฉพาะอย่างยิ่งกฎหมายที่ดินฉบับใหม่ที่จะผ่าน หากรัฐสภาอนุมัติแผนภาษีสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลังที่สองขึ้นไป และรัฐบาลกำหนดให้ธุรกรรมการโอนที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ต้องชำระด้วยการโอนเงินผ่านธนาคาร และเพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบและยืนยันเพื่อป้องกันการหลีกเลี่ยงภาษี ตลาดจะได้รับผลกระทบไม่มากก็น้อย
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)