วิธีการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ไม่สะดวก

โครงการกำลังเปลี่ยนกำไรให้เป็นขาดทุน

ผู้บริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชื่อดังในนครโฮจิมินห์กล่าวว่าปัญหาใหญ่ที่สุดของโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันคือการคำนวณค่าใช้ที่ดิน (LUR) รวมถึงค่าใช้ที่ดินเพิ่มเติม ก่อนหน้านี้ โครงการต่างๆ จำนวนมากได้รับแรงจูงใจจากทางเมืองให้คำนวณค่าใช้ที่ดินชั่วคราวเพื่อให้ธุรกิจต่างๆ สามารถดำเนินการก่อสร้างและขายได้ แต่ปัจจุบัน เมื่อโครงการส่งมอบบ้านและผู้คนอาศัยอยู่ในบ้านเหล่านั้นมาหลายปี ค่าใช้ที่ดินจึงถูกคำนวณในเวลาปัจจุบัน ไม่ใช่ตั้งแต่ส่งมอบที่ดิน สิ่งนี้ก่อให้เกิดความเสียหายและความหงุดหงิดมากมาย ไม่เพียงแต่กับธุรกิจเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผู้ซื้อบ้านด้วย

นครโฮจิมินห์ได้ขอให้โครงการเลควิวซิตี้จ่ายค่าใช้ที่ดินเพิ่มเติมกว่า 4,664 พันล้านดอง ทำให้บริษัทตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบากและประสบภาวะขาดทุน

“กฎหมายกำหนดให้ระยะเวลาในการประเมินมูลค่าที่ดินและคำนวณภาษีการใช้ที่ดิน คือ ช่วงเวลาที่มีการตัดสินใจจัดสรรที่ดิน เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หรือจัดสรรที่ดินในแปลงที่ดิน แต่ในความเป็นจริง เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงใดๆ ที่ทำให้การคำนวณภาษีการใช้ที่ดินยืดเยื้อออกไป หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่จะประเมินภาษีการใช้ที่ดินและภาษีการใช้ที่ดิน ณ เวลานั้นใหม่ ปัญหาอีกอย่างหนึ่งคือ ผู้ประกอบการไม่สามารถริเริ่มดำเนินการและจำนวนเงินที่ต้องชำระได้ ผู้ประกอบการไม่มีความชำนาญและไม่สามารถหารือเกี่ยวกับวิธีการคำนวณภาษีการใช้ที่ดินที่สมเหตุสมผลกับหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ได้

ดังนั้น บริษัทต่างๆ จึงต้องจ้างบริษัทประเมินราคาอีกแห่งหนึ่งเพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่สมดุล ปัจจุบัน บริษัทต่างๆ ยังคงต้องพึ่งพาการคำนวณของทางการและไม่สามารถคัดค้านได้ ในขณะเดียวกัน เพื่อความปลอดภัย เจ้าหน้าที่ของรัฐจะคำนวณสิทธิการใช้ที่ดินไว้สูงมาก โครงการต่างๆ ในอดีตจำนวนมากมีสิทธิการใช้ที่ดินที่คำนวณไว้ชั่วคราวเป็นจำนวนหนึ่ง และบริษัทต่างๆ ใช้ตัวเลขดังกล่าวเพื่อกำหนดโครงสร้างราคาขายสำหรับลูกค้า ปัจจุบัน หลังจากหลายปีผ่านไป เจ้าหน้าที่ได้คำนวณสิทธิการใช้ที่ดินใหม่ และตัวเลขดังกล่าวสูงกว่าตัวเลขชั่วคราวหลายเท่า ทำให้โครงการที่มีกำไรจำนวนมากประสบภาวะขาดทุนอย่างหนักกะทันหัน และบริษัทต่างๆ ไม่สามารถปิดการขายได้ด้วยซ้ำ" เขากล่าว

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ได้เสนอว่า เมื่อมีการตัดสินใจปรับผังรายละเอียด ภาษีการใช้ที่ดินควรคำนวณใหม่สำหรับโครงการทั้งหมด ณ เวลาที่ตัดสินใจปรับผัง ภาษีการใช้ที่ดินที่ บริษัท ชำระไว้ก่อนหน้านี้จะถูกคำนวณใหม่ ณ เวลาที่อนุมัติผังใหม่ และหักออกจากภาษีการใช้ที่ดินหลังจากคำนวณใหม่ โดยจำนวนเงินที่หักออกต้องไม่เกินภาษีการใช้ที่ดินที่ต้องชำระ

ในกรณีที่บริษัทยังไม่ได้ชำระภาษีที่ดินก่อนทำการปรับปรุงผังโครงการ บริษัทจะต้องชำระภาษีที่ดินเมื่อทำการปรับปรุงผัง โดยจำนวนเงินภาษีที่ดินที่ชำระแล้ว (ถ้ามี) จะถูกคำนวณใหม่เมื่อทำการปรับปรุงผัง โดยคำนึงถึงปัจจัยเงินเฟ้อ และหักออกจากภาษีที่ดินหลังจากคำนวณใหม่ โดยจำนวนเงินที่หักออกจะต้องไม่เกินจำนวนเงินภาษีที่ดินที่ต้องชำระ พร้อมกันนี้ บริษัทจะต้องชำระภาษีที่ดินที่ชำระล่าช้าหากมีการแจ้งการชำระภาษีที่ดิน

นาย Chau กล่าวถึงโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในเขต 7 (HCMC) ที่สร้างบนพื้นที่ 5.2 เฮกตาร์ ซึ่งหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจออกคำสั่งจัดสรรที่ดินตั้งแต่เดือนมกราคม 2021 โดยมีค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน 3.05 เท่า ความหนาแน่นของการก่อสร้างสูงสุด 35% รวมถึงอาคารอพาร์ตเมนต์ที่มีความสูงสูงสุด 27 ชั้นพร้อมอพาร์ตเมนต์ 903 ยูนิต และพื้นที่ทาวน์เฮาส์ชั้นต่ำพร้อมทาวน์เฮาส์ 110 ยูนิต ในเดือนมีนาคม 2021 บริษัทได้จ่ายภาษีการใช้ที่ดิน 850,000 ล้านดองเวียดนาม หลังจากนั้นนักลงทุนได้ขอปรับรายละเอียดการวางแผนเพื่อเพิ่มค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินเป็น 4.57 เท่า ความหนาแน่นของการก่อสร้างสูงสุด 40% ทำให้จำนวนอพาร์ทเมนต์ทั้งหมดเป็น 1,355 ยูนิต ซึ่งได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจในเดือนมีนาคม 2024 ตามร่างพระราชกฤษฎีกา โครงการจะต้องจ่ายภาษีการใช้ที่ดินเพิ่มเติม 425 พันล้านดอง แต่ตามข้อเสนอของนาย Chau บริษัทจะต้องจ่ายภาษีการใช้ที่ดินเพิ่มเติมเพียง 325 พันล้านดองเท่านั้น

“หากบริษัทได้ขายและรับเงินไปแล้ว ตามวิธีการคำนวณของร่างพระราชกฤษฎีกา บริษัทจะต้องจ่ายเงินเอง ทำให้เกิดความเสี่ยงที่จะขาดทุน หากโครงการไม่ได้ถูกขาย สิทธิการใช้ที่ดินจะถูกเพิ่มเข้าไปในราคาขาย ซึ่งจะทำให้ราคาบ้านสูงขึ้น ซึ่งในจุดนี้ผู้ซื้อบ้านจะเป็นผู้แบกรับภาระสุดท้าย” นายโจวคำนวณ

กรณียกเว้นค่าเช่าที่ดินเหลืออยู่เพียงกรณีเดียว

ตามร่างพระราชกฤษฎีกา ปัจจุบันมีเพียงกรณีเดียวของการใช้ที่ดินเพื่อการผลิตและธุรกิจในภาคส่วนส่งเสริมการลงทุนในพื้นที่ส่งเสริมการลงทุนที่ได้รับการยกเว้นค่าเช่าที่ดิน ร่างพระราชกฤษฎีกาได้ลดกรณีการยกเว้นค่าเช่าที่ดินลงอย่างมากเมื่อเทียบกับกฎระเบียบปัจจุบัน หากกฎระเบียบนี้ผ่าน นักลงทุนจำนวนมาก รวมถึงนักลงทุนต่างชาติ จะไม่ได้รับสิทธิ์ยกเว้นค่าเช่าที่ดินอีกต่อไป เนื่องจากพื้นที่เหล่านี้ไม่ได้อยู่ในพื้นที่ส่งเสริมการลงทุน

ไม่เพียงเท่านั้น ตามคำกล่าวของนายเล ฮวง โจว ร่างพระราชกฤษฎีกาไม่ได้กำหนดนโยบายยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในช่วงระยะเวลาโครงการก่อสร้างพื้นฐาน หรือหลังจากช่วงยกเว้นค่าเช่าที่ดินและค่าเช่าผิวน้ำในช่วงระยะเวลาก่อสร้างพื้นฐานอีกต่อไป ดังนั้น จึงไม่ได้สืบทอดนโยบายจูงใจการลงทุนปัจจุบันที่ระบุไว้ในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 46 กฎหมายใหม่ได้ทำให้นโยบายจูงใจการลงทุนพิเศษที่กำหนดไว้ในกฎหมายการลงทุนปี 2020 และคำสั่งที่ 29 ของ นายกรัฐมนตรี ที่ควบคุมแรงจูงใจการลงทุนพิเศษเป็นโมฆะ ซึ่งอาจส่งผลกระทบเชิงลบต่อนโยบายดึงดูดการลงทุน และลดความน่าดึงดูดใจของสภาพแวดล้อมการลงทุนในเวียดนามในสายตาของนักลงทุนต่างชาติ

“นี่เป็นประเด็นใหญ่ ดังนั้น รัฐบาล และหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่จึงจำเป็นต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษในการพิจารณาก่อนออกพระราชกฤษฎีกาเพื่อสร้างกรอบนโยบายการลงทุนที่ให้สิทธิพิเศษที่เหนือกว่าและมีการแข่งขันสูง โดยรับรองผลประโยชน์ทั้งในระดับประเทศและกลุ่มชาติพันธุ์ในระยะสั้น ระยะกลาง และระยะยาว ในขณะเดียวกันก็รับรองผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของนักลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของการแข่งขันที่รุนแรงระหว่างประเทศเพื่อดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสาขาการเงิน เทคโนโลยีขั้นสูง ชิป และเทคโนโลยีเซมิคอนดักเตอร์ โดยทั่วไปแล้ว แม้แต่สหรัฐอเมริกาก็เพิ่งออกกฎหมายเกี่ยวกับชิปและเทคโนโลยีเซมิคอนดักเตอร์” นาย Chau เสนอแนะ

ทนายความ Tran Minh Cuong (สมาคมทนายความนครโฮจิมินห์) วิเคราะห์ว่า ในขณะที่กฎหมายที่ดินกำหนดให้ใช้ค่าเช่าที่ดินรายปีอย่างคงที่เป็นระยะเวลา 5 ปี นับจากเวลาที่รัฐตัดสินใจเช่าที่ดิน แต่กฎหมายดังกล่าวอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนผ่านเป็นรูปแบบการเช่าที่ดินของรัฐโดยชำระค่าเช่าที่ดินรายปี อัตราการปรับราคาจะกำหนดโดยรัฐบาลในแต่ละช่วงเวลา แต่การปรับราคาค่าเช่าที่ดินอาจเท่ากับหรือต่ำกว่าอัตราเงินเฟ้อ อย่างไรก็ตาม ร่างพระราชกฤษฎีกากำหนดให้อัตราการปรับราคาค่าเช่าที่ดินเท่ากับอัตราเงินเฟ้อ ดังนั้น พระราชกฤษฎีกาจึงจำเป็นต้องพิจารณาจำกัดการปรับราคาค่าเช่าที่ดินในแต่ละรอบ 5 ปี ไม่ให้เกินการเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาผู้บริโภค แต่ไม่เกิน 15% วิธีนี้ช่วยให้ธุรกิจลดความเสี่ยงทางการเงิน พร้อมที่จะลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ และฟื้นคืนทุนได้ในระยะยาว

หลังจากปรึกษาหารือกับผู้ประกอบการแล้ว หอการค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) ยังกล่าวอีกว่าเมื่อเทียบกับนโยบายปัจจุบันในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 46 นโยบายยกเว้นและลดหย่อนในร่างกฎหมายนั้นไม่น่าสนใจเท่าไหร่นัก เนื่องจากตามข้อบังคับปัจจุบัน มีบางกรณีที่ผู้ประกอบการได้รับการยกเว้นทั้งหมด ไม่ใช่แค่ลดค่าเช่าที่ดินเป็นจำนวนปีเท่านั้น บางกรณีที่ได้รับการยกเว้นค่าเช่าที่ดิน 100% ตลอดระยะเวลาเช่าทั้งหมดตามข้อบังคับปัจจุบัน ได้แก่ โครงการลงทุนในสาขาที่มีแรงจูงใจด้านการลงทุนพิเศษที่ลงทุนในพื้นที่ที่มีปัญหาทางเศรษฐกิจและสังคมเป็นพิเศษ โครงการที่ใช้ที่ดินสร้างหอพักนักศึกษาด้วยเงินงบประมาณแผ่นดิน หน่วยงานที่ได้รับมอบหมายให้จัดการและใช้สำหรับนักศึกษาไม่ได้รับอนุญาตให้รวมค่าเช่าที่ดินไว้ในค่าเช่า ที่ดินเกษตรสำหรับชนกลุ่มน้อย ที่ดินสำหรับดำเนินโครงการปลูกป่าป้องกัน โครงการปลูกป่าทดแทน เป็นต้น ดังนั้น พระราชกฤษฎีกาจึงจำเป็นต้องพิจารณาข้อบังคับในทิศทางของการขยายกรณีการยกเว้นค่าเช่าที่ดินแทนที่จะลดค่าเช่าเพียงอย่างเดียว หากทำได้ ก็จะดึงดูดเงินทุนการลงทุนเข้าสู่พื้นที่ที่มีความยากลำบากหรือพื้นที่ที่มีสิทธิพิเศษเป็นพิเศษ

ที่มา: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm