วิธีการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ไม่สะดวก

โครงการนี้กำลังเปลี่ยนกำไรให้เป็นขาดทุน

ผู้บริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชื่อดังในนครโฮจิมินห์กล่าวว่า ปัญหาใหญ่ที่สุดของโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันคือการคำนวณค่าใช้ที่ดิน (LUR) รวมถึงค่าใช้ที่ดินเพิ่มเติม ก่อนหน้านี้ หลายโครงการได้รับแรงจูงใจจากทางเมืองให้คำนวณค่าใช้ที่ดินชั่วคราวเพื่อให้ธุรกิจต่างๆ สามารถดำเนินการก่อสร้างและขายได้ แต่ปัจจุบัน เมื่อโครงการส่งมอบบ้านและมีคนอาศัยอยู่มานานหลายปี ค่าใช้ที่ดินจึงถูกคำนวณ ณ เวลาปัจจุบัน ไม่ใช่คำนวณจากเวลาส่งมอบที่ดิน ซึ่งสร้างความเสียหายและความคับข้องใจอย่างมาก ไม่เพียงแต่กับธุรกิจเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผู้ซื้อบ้านด้วย

นครโฮจิมินห์ได้ขอให้โครงการเลควิวซิตี้จ่ายค่าใช้ที่ดินเพิ่มเติมกว่า 4,664 พันล้านดอง ทำให้บริษัทตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบากและประสบภาวะขาดทุน

กฎหมายกำหนดให้ระยะเวลาในการประเมินราคาที่ดินและการคำนวณภาษีที่ดิน คือ ช่วงเวลาที่มีการตัดสินใจจัดสรรที่ดิน เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หรือจัดสรรที่ดินในแปลงที่ดิน แต่ในความเป็นจริง หากมีการเปลี่ยนแปลงใดๆ ที่ทำให้การคำนวณภาษีที่ดินยืดเยื้อออกไป หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะประเมินภาษีที่ดินและภาษีที่ดิน ณ เวลานั้นใหม่ ปัญหาอีกประการหนึ่งคือ ผู้ประกอบการไม่สามารถริเริ่มดำเนินการและกำหนดจำนวนเงินที่ต้องชำระได้ ผู้ประกอบการไม่มีความเชี่ยวชาญ และไม่ได้รับอนุญาตให้หารือเกี่ยวกับวิธีการคำนวณภาษีที่ดินที่สมเหตุสมผลกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงต้องจ้างบริษัทประเมินราคารายอื่นเพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่สอดคล้อง ปัจจุบัน ผู้ประกอบการยังคงต้องพึ่งพาการคำนวณของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและไม่สามารถคัดค้านได้ ในขณะเดียวกัน เพื่อความปลอดภัย เจ้าหน้าที่ของรัฐได้คำนวณค่าสิทธิการใช้ที่ดินไว้สูงมาก ในอดีตหลายโครงการมีการคำนวณค่าสิทธิการใช้ที่ดินไว้ล่วงหน้าเป็นจำนวนหนึ่ง และผู้ประกอบการก็ใช้ตัวเลขดังกล่าวเพื่อกำหนดราคาขายให้กับลูกค้า แต่ปัจจุบัน ผ่านไปหลายปี หน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้คำนวณค่าสิทธิการใช้ที่ดินใหม่ และพบว่าตัวเลขสูงกว่าตัวเลขชั่วคราวหลายเท่า ส่งผลให้โครงการที่ทำกำไรได้หลายโครงการต้องประสบภาวะขาดทุนอย่างหนัก และผู้ประกอบการก็ไม่สามารถปิดการขายได้" เขากล่าว

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ได้เสนอให้นายกรัฐมนตรีและ กระทรวงการคลัง พิจารณาร่างกฎหมายดังกล่าว โดยเสนอว่า เมื่อมีการตัดสินใจปรับเปลี่ยนผังเมืองโดยละเอียด ควรนำภาษีที่ดินมาคำนวณใหม่สำหรับโครงการทั้งหมด ณ เวลาที่ตัดสินใจปรับเปลี่ยนผังเมือง ภาษีที่ดินที่บริษัทได้ชำระไว้ก่อนหน้านี้จะถูกคำนวณใหม่ ณ เวลาที่ได้รับการอนุมัติผังเมืองใหม่ และจะถูกหักออกจากภาษีที่ดินหลังจากคำนวณใหม่แล้ว โดยจำนวนเงินที่หักต้องไม่เกินภาษีที่ดินที่ต้องชำระ

ในกรณีที่วิสาหกิจยังไม่ได้ชำระภาษีที่ดินก่อนการปรับปรุงผังโครงการ วิสาหกิจจะต้องชำระภาษีที่ดิน ณ เวลาที่มีการปรับปรุงผังโครงการ ภาษีที่ดินที่ชำระแล้ว (ถ้ามี) จะถูกคำนวณใหม่ ณ เวลาที่มีการปรับปรุงผังโครงการ โดยคำนึงถึงปัจจัยเงินเฟ้อ และหักออกจากภาษีที่ดินหลังการคำนวณใหม่ จำนวนเงินที่หักต้องไม่เกินจำนวนภาษีที่ดินที่ต้องชำระ ขณะเดียวกัน วิสาหกิจจะต้องชำระภาษีที่ดินล่าช้าหากมีการแจ้งการชำระภาษีที่ดิน

นายเชา อ้างถึงโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ในเขต 7 (โฮจิมินห์) ที่สร้างบนที่ดินขนาด 5.2 เฮกตาร์ ซึ่งหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องได้ออกคำสั่งจัดสรรที่ดินตั้งแต่เดือนมกราคม พ.ศ. 2564 โดยมีค่าสัมประสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดิน 3.05 เท่า และมีความหนาแน่นของการก่อสร้างสูงสุด 35% ประกอบด้วยอาคารอพาร์ตเมนต์สูงไม่เกิน 27 ชั้น จำนวน 903 ยูนิต และพื้นที่ทาวน์เฮาส์ต่ำ จำนวน 110 ยูนิต ในเดือนมีนาคม พ.ศ. 2564 บริษัทได้จ่ายภาษีการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นเงิน 850,000 ล้านดอง หลังจากนั้น ผู้ลงทุนได้ขอปรับแก้แบบแปลนรายละเอียดเพื่อเพิ่มค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินเป็น 4.57 เท่า ความหนาแน่นของการก่อสร้างสูงสุด 40% ทำให้จำนวนอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดเป็น 1,355 ยูนิต ซึ่งได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ในเดือนมีนาคม 2567 ตามร่างพระราชกฤษฎีกา โครงการจะต้องจ่ายภาษีการใช้ที่ดินเพิ่มเติม 425 พันล้านดอง แต่ตามข้อเสนอของนาย Chau บริษัทจะต้องจ่ายภาษีการใช้ที่ดินเพิ่มเติมเพียง 325 พันล้านดองเท่านั้น

“หากบริษัทขายและรับเงินแล้ว ตามวิธีการคำนวณตามร่างพระราชกฤษฎีกา บริษัทจะต้องจ่ายเงินเอง ซึ่งนำไปสู่ความเสี่ยงที่จะขาดทุน หากโครงการขายไม่ได้ สิทธิการใช้ที่ดินจะถูกนำไปรวมกับราคาขาย ซึ่งจะทำให้ราคาบ้านสูงขึ้น ซึ่ง ณ จุดนี้ผู้ซื้อบ้านจะเป็นผู้รับภาระสูงสุด” คุณเชาคำนวณ

การยกเว้นค่าเช่าที่ดินมีอยู่เพียงกรณีเดียว

ตามร่างพระราชกฤษฎีกา ปัจจุบันมีเพียงกรณีเดียวเท่านั้นที่บังคับใช้กับการใช้ที่ดินเพื่อการผลิตและธุรกิจในภาคส่วนส่งเสริมการลงทุน ในเขตส่งเสริมการลงทุนที่ได้รับการยกเว้นค่าเช่าที่ดิน ร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ได้ลดจำนวนกรณีการยกเว้นค่าเช่าที่ดินลงอย่างมากเมื่อเทียบกับข้อบังคับปัจจุบัน หากข้อบังคับนี้ผ่าน นักลงทุนจำนวนมาก รวมถึงนักลงทุนต่างชาติ จะไม่ได้รับสิทธิประโยชน์จากนโยบายยกเว้นค่าเช่าที่ดินอีกต่อไป เนื่องจากพื้นที่เหล่านี้ไม่ได้อยู่ในเขตส่งเสริมการลงทุน

ไม่เพียงเท่านั้น นายเล ฮวง เชา ระบุว่า ร่างพระราชกฤษฎีกาไม่ได้กำหนดนโยบายการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในช่วงโครงการก่อสร้างพื้นฐาน หรือหลังจากพ้นระยะเวลายกเว้นค่าเช่าที่ดินและค่าเช่าผิวน้ำในช่วงโครงการก่อสร้างพื้นฐานแล้ว ดังนั้นจึงไม่ได้สืบทอดนโยบายจูงใจการลงทุนตามที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 46 ข้อบังคับฉบับใหม่นี้ได้ยกเลิกนโยบายจูงใจการลงทุนพิเศษที่กำหนดไว้ในกฎหมายการลงทุน พ.ศ. 2563 และมติ นายกรัฐมนตรี ฉบับที่ 29 ว่าด้วยการควบคุมแรงจูงใจการลงทุนพิเศษ ซึ่งอาจส่งผลกระทบทางลบต่อนโยบายการดึงดูดการลงทุน และลดความน่าดึงดูดใจของสภาพแวดล้อมการลงทุนในเวียดนามในสายตาของนักลงทุนต่างชาติ

“นี่เป็นประเด็นสำคัญมาก ดังนั้น รัฐบาล และหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องจึงจำเป็นต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษในการพิจารณาก่อนออกพระราชกฤษฎีกาเพื่อสร้างกรอบนโยบายการลงทุนที่ให้สิทธิพิเศษที่เหนือกว่าและมีการแข่งขันสูง โดยคำนึงถึงผลประโยชน์ทั้งระดับชาติและชาติพันธุ์ในระยะสั้น ระยะกลาง และระยะยาว ควบคู่ไปกับการรักษาผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของนักลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของการแข่งขันที่รุนแรงระหว่างประเทศต่างๆ เพื่อดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสาขาการเงิน เทคโนโลยีขั้นสูง ชิป และเทคโนโลยีเซมิคอนดักเตอร์ ซึ่งโดยทั่วไปแล้ว แม้แต่สหรัฐอเมริกาก็เพิ่งออกกฎหมายเกี่ยวกับชิปและเทคโนโลยีเซมิคอนดักเตอร์” นายเชา กล่าว

ทนายความ Tran Minh Cuong (สมาคมทนายความนครโฮจิมินห์) วิเคราะห์ว่า แม้กฎหมายที่ดินจะกำหนดให้ค่าเช่าที่ดินรายปีคงที่เป็นระยะเวลา 5 ปี นับจากวันที่รัฐตัดสินใจเช่าที่ดิน แต่อนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนผ่านไปสู่รูปแบบการเช่าที่ดินของรัฐด้วยการชำระค่าเช่าที่ดินรายปีได้ อัตราการปรับค่าเช่าจะถูกควบคุมโดยรัฐบาลในแต่ละช่วงเวลา แต่การเพิ่มขึ้นของค่าเช่าที่ดินอาจเท่ากับหรือต่ำกว่าอัตราเงินเฟ้อ อย่างไรก็ตาม ร่างพระราชกฤษฎีกากำหนดให้อัตราการปรับค่าเช่าที่ดินเท่ากับอัตราเงินเฟ้อ ดังนั้น พระราชกฤษฎีกาจึงจำเป็นต้องพิจารณาจำกัดการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าที่ดินในแต่ละรอบ 5 ปี ไม่ให้เกินอัตราเงินเฟ้อของดัชนีราคาผู้บริโภค (CPI) แต่ไม่เกิน 15% วิธีนี้ช่วยให้ธุรกิจลดความเสี่ยงทางการเงิน เตรียมพร้อมสำหรับการลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ และฟื้นฟูเงินทุนในระยะยาว

หลังจากปรึกษาหารือกับผู้ประกอบการแล้ว หอการค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) ระบุว่า เมื่อเทียบกับนโยบายปัจจุบันในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 46 นโยบายการยกเว้นและลดหย่อนภาษีในร่างกฎหมายฉบับนี้มีความน่าสนใจน้อยกว่า เนื่องจากตามกฎระเบียบปัจจุบัน มีบางกรณีที่ผู้ประกอบการได้รับการยกเว้นภาษีอย่างสมบูรณ์ ไม่ใช่แค่ลดค่าเช่าที่ดินเป็นระยะเวลาหนึ่ง บางกรณีที่ได้รับการยกเว้นค่าเช่าที่ดิน 100% ตลอดระยะเวลาเช่าตามกฎระเบียบปัจจุบัน ได้แก่ โครงการลงทุนในด้านสิทธิประโยชน์พิเศษที่ลงทุนในพื้นที่ที่มีปัญหาทางเศรษฐกิจและสังคมเป็นพิเศษ โครงการที่ใช้ที่ดินสร้างหอพักนักศึกษาโดยใช้งบประมาณแผ่นดิน ซึ่งหน่วยงานที่ได้รับมอบหมายให้บริหารจัดการและใช้ประโยชน์ที่ดินสำหรับนักศึกษาไม่ได้รับอนุญาตให้รวมค่าเช่าที่ดินไว้ในค่าเช่า ที่ดินเพื่อการเกษตรสำหรับชนกลุ่มน้อย ที่ดินสำหรับดำเนินโครงการปลูกป่าอนุรักษ์ โครงการปลูกป่าทดแทน เป็นต้น ดังนั้น พระราชกฤษฎีกาจึงจำเป็นต้องพิจารณากฎระเบียบในทิศทางของการขยายขอบเขตการยกเว้นค่าเช่าที่ดิน แทนที่จะลดค่าเช่าเพียงอย่างเดียว หากสามารถทำได้ จะเป็นการดึงดูดเงินลงทุนไปยังพื้นที่ที่มีปัญหาหรือพื้นที่ที่ได้รับสิทธิพิเศษเป็นพิเศษ

ที่มา: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm