ความไม่สะดวกในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

โครงการนี้กำลังเปลี่ยนจากทำกำไรเป็นขาดทุน

จากข้อมูลของหัวหน้าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชื่อดังแห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์ อุปสรรคที่ใหญ่ที่สุดสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันคือการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน รวมถึงค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติม ก่อนหน้านี้ โครงการหลายโครงการได้รับการปฏิบัติเป็นพิเศษจากทางเทศบาล ทำให้สามารถคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแบบชั่วคราวเพื่อให้ธุรกิจสามารถดำเนินการก่อสร้างและขายได้ แต่ปัจจุบัน หลังจากโครงการเสร็จสมบูรณ์และผู้อยู่อาศัยได้อาศัยอยู่ที่นั่นมาหลายปีแล้ว ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะถูกคำนวณ ณ เวลาปัจจุบัน ไม่ใช่จากเวลาที่จัดสรรที่ดิน ซึ่งก่อให้เกิดความสูญเสียและความไม่พอใจอย่างมากไม่เพียงแต่กับธุรกิจเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผู้ซื้อบ้านด้วย

โครงการเลควิวซิตี้ถูกเทศบาลนครโฮจิมินห์เรียกร้องให้จ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติมกว่า 4,664 พันล้านดอง ทำให้บริษัทประสบปัญหาและขาดทุน

"กฎหมายกำหนดว่า เวลาสำหรับการประเมินราคาที่ดินและการคำนวณสิทธิการใช้ที่ดิน คือ เวลาที่มีการตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน การอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน หรือการจัดสรรที่ดินในพื้นที่ อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง เมื่อใดก็ตามที่มีการเปลี่ยนแปลงใดๆ ที่ทำให้การคำนวณสิทธิการใช้ที่ดินยืดเยื้อออกไป หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะประเมินราคาที่ดินและสิทธิการใช้ที่ดิน ณ เวลาปัจจุบัน อีกปัญหาหนึ่งคือ ภาคธุรกิจไม่สามารถจัดการความคืบหน้าและจำนวนเงินที่ต้องจ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ ภาคธุรกิจขาดความเชี่ยวชาญและไม่มีอำนาจในการหารือกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับวิธีการคำนวณสิทธิการใช้ที่ดินที่เหมาะสม"

ดังนั้น ธุรกิจต่างๆ จึงต้องจ้างบริษัทประเมินราคาอื่นเพื่อหาผลลัพธ์ที่ยุติธรรม ปัจจุบัน ธุรกิจต่างๆ ยังคงต้องพึ่งพาการคำนวณของหน่วยงานราชการและไม่ได้รับอนุญาตให้โต้แย้ง ในขณะเดียวกัน เพื่อความปลอดภัย ภาษีการใช้ที่ดินในปัจจุบันจึงถูกคำนวณโดยเจ้าหน้าที่ของรัฐในอัตราที่สูงมาก โครงการหลายโครงการก่อนหน้านี้ได้รับการคำนวณภาษีการใช้ที่ดินเบื้องต้นไว้ที่ตัวเลขหนึ่ง และธุรกิจต่างๆ ใช้ตัวเลขนั้นในการกำหนดราคาขายให้กับลูกค้า แต่หลังจากผ่านไปหลายปี เมื่อหน่วยงานราชการคำนวณภาษีการใช้ที่ดินใหม่ ตัวเลขกลับสูงกว่าการคำนวณเบื้องต้นหลายเท่า ทำให้โครงการที่เคยทำกำไรได้หลายโครงการต้องประสบกับความสูญเสียอย่างหนัก และบางธุรกิจก็ไม่สามารถจ่ายได้” บุคคลดังกล่าวกล่าว

ในเอกสารที่ส่งถึงนายกรัฐมนตรีและ กระทรวงการคลัง เพื่อให้ข้อเสนอแนะเกี่ยวกับร่างแผน นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ เสนอแนะว่า เมื่อมีการตัดสินใจปรับแผนผังเมืองโดยละเอียด ควรคำนวณภาษีการใช้ที่ดิน (TSD) ใหม่สำหรับโครงการทั้งหมดในขณะที่มีการตัดสินใจปรับแผน จำนวนภาษี TSD ที่บริษัทเคยชำระไปแล้วควรนำมาคำนวณใหม่ในขณะที่มีการอนุมัติแผนใหม่ และหักออกจากภาษี TSD ที่คำนวณใหม่แล้ว โดยจำนวนที่หักต้องไม่เกินภาษี TSD ที่ต้องชำระ

หากสถานประกอบการยังไม่ได้ชำระภาษีการใช้ที่ดินก่อนการปรับแผนผังโครงการโดยละเอียด สถานประกอบการจะต้องชำระภาษีการใช้ที่ดินในขณะที่มีการปรับแผนผัง ภาษีการใช้ที่ดินที่ชำระไปแล้ว (ถ้ามี) จะถูกคำนวณใหม่ในขณะที่มีการปรับแผนผัง โดยคำนึงถึงอัตราเงินเฟ้อ และจะถูกหักออกจากภาษีการใช้ที่ดินที่คำนวณใหม่ จำนวนเงินที่หักจะต้องไม่เกินจำนวนภาษีการใช้ที่ดินที่ค้างชำระ ในขณะเดียวกัน สถานประกอบการจะต้องชำระค่าปรับสำหรับการชำระภาษีการใช้ที่ดินล่าช้า หากได้รับหนังสือแจ้งให้ชำระภาษีการใช้ที่ดิน

นายเชาได้ยกตัวอย่างโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในเขต 7 (นครโฮจิมินห์) ซึ่งสร้างบนที่ดินขนาด 5.2 เฮกตาร์ โดยหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องได้ออกคำตัดสินการจัดสรรที่ดินในเดือนมกราคม 2564 โดยกำหนดสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินไว้ที่ 3.05 เท่า และความหนาแน่นของการก่อสร้างสูงสุดที่ 35% โครงการนี้ประกอบด้วยอาคารอพาร์ตเมนต์สูงสูงสุด 27 ชั้น จำนวน 903 ยูนิต และพื้นที่ทาวน์เฮาส์แบบโลว์ไรส์จำนวน 110 หลัง ในเดือนมีนาคม 2564 บริษัทได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำนวน 850,000 ล้านดอง ต่อมานักลงทุนได้ขอปรับแผนรายละเอียด โดยเพิ่มสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินเป็น 4.57 เท่า ความหนาแน่นของการก่อสร้างสูงสุดเป็น 40% และเพิ่มจำนวนอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดเป็น 1,355 ยูนิต เรื่องนี้ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องในเดือนมีนาคม พ.ศ. 2567 ตามร่างพระราชกฤษฎีกา โครงการจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติมจำนวน 425,000 ล้านดอง แต่ตามข้อเสนอของนายเชา บริษัทจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติมเพียง 325,000 ล้านดองเท่านั้น

นายชอว์คำนวณว่า "หากธุรกิจได้ขายอสังหาริมทรัพย์และได้รับเงินไปแล้ว ตามวิธีการคำนวณในร่างพระราชกฤษฎีกา ธุรกิจจะต้องใช้เงินของตนเองเพื่อชดเชย ซึ่งนำไปสู่ความเสี่ยงที่จะขาดทุน หากโครงการยังขายไม่หมด ภาษีการใช้ที่ดินจะถูกบวกเพิ่มเข้าไปในราคาขาย ทำให้ราคาบ้านสูงขึ้น และในที่สุด ผู้ซื้อบ้านจะเป็นผู้รับภาระ"

เหลือเพียงกรณีเดียวเท่านั้นที่ยังคงมีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นค่าเช่าที่ดิน

ตามร่างพระราชกฤษฎีกา ปัจจุบันมีเพียงกรณีเดียวของการใช้ที่ดินเพื่อการผลิตและธุรกิจในภาคส่วนส่งเสริมการลงทุนภายในพื้นที่ส่งเสริมการลงทุนเท่านั้นที่ได้รับการยกเว้นค่าเช่าที่ดิน ร่างพระราชกฤษฎีกานี้ได้จำกัดขอบเขตของกรณีที่เข้าเกณฑ์การยกเว้นค่าเช่าที่ดินอย่างมากเมื่อเทียบกับระเบียบปัจจุบัน หากระเบียบนี้ได้รับการอนุมัติ มีความกังวลว่านักลงทุน รวมถึงนักลงทุนต่างชาติ จะไม่ได้รับประโยชน์จากนโยบายการยกเว้นค่าเช่าที่ดินอีกต่อไป เนื่องจากพื้นที่เหล่านั้นไม่ถือว่าเป็นพื้นที่ส่งเสริมการลงทุน

นอกจากนี้ ตามที่นายเลอ ฮว่าง เชา กล่าว ร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ไม่ได้กำหนดนโยบายยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในช่วงระยะเวลาก่อสร้างขั้นพื้นฐานของโครงการ หรือหลังจากสิ้นสุดระยะเวลายกเว้นค่าเช่าที่ดินและผิวน้ำในช่วงระยะเวลาก่อสร้างขั้นพื้นฐานอีกต่อไป ดังนั้น จึงไม่สืบทอดนโยบายส่งเสริมการลงทุนฉบับปัจจุบันที่กำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 46 กฎระเบียบใหม่นี้ทำให้มาตรการส่งเสริมการลงทุนพิเศษที่กำหนดไว้ในกฎหมายการลงทุนปี 2020 และมติของ นายกรัฐมนตรี ฉบับที่ 29 ว่าด้วยมาตรการส่งเสริมการลงทุนพิเศษนั้นไร้ผล ซึ่งอาจส่งผลกระทบในเชิงลบต่อนโยบายดึงดูดการลงทุน และลดความน่าสนใจของสภาพแวดล้อมการลงทุนของเวียดนามสำหรับนักลงทุนต่างชาติ

“นี่เป็นประเด็นสำคัญมาก ดังนั้น รัฐบาล และหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องให้ความสนใจเป็นพิเศษก่อนที่จะออกพระราชกฤษฎีกาเพื่อสร้างกรอบนโยบายส่งเสริมการลงทุนที่เหนือกว่าและแข่งขันได้สูง ซึ่งจะช่วยรักษาผลประโยชน์ของชาติและกลุ่มชาติพันธุ์ทั้งในระยะสั้น ระยะกลาง และระยะยาว พร้อมทั้งรับประกันผลประโยชน์ที่ชอบธรรมของนักลงทุนด้วย เรื่องนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในบริบทของการแข่งขันที่ดุเดือดระหว่างประเทศต่างๆ เพื่อดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคการเงิน เทคโนโลยีขั้นสูง ชิป และเซมิคอนดักเตอร์ ตัวอย่างเช่น แม้แต่สหรัฐอเมริกาก็เพิ่งออกกฎหมายเกี่ยวกับเทคโนโลยีชิปและเซมิคอนดักเตอร์” นายชอว์กล่าว

ทนายความ ตรัน มินห์ ควง (สมาคมทนายความนครโฮจิมินห์) วิเคราะห์ว่า แม้ว่ากฎหมายที่ดินจะกำหนดให้ค่าเช่าที่ดินรายปีคงที่ในรอบ 5 ปี นับตั้งแต่รัฐตัดสินใจให้เช่าที่ดิน โดยอนุญาตให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินที่เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนรูปแบบการเช่าที่ดินของรัฐโดยมีการชำระค่าเช่ารายปี แต่รัฐบาลจะเป็นผู้กำหนดอัตราการปรับค่าเช่าในแต่ละรอบ โดยการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าที่ดินอาจเท่ากับหรือต่ำกว่าอัตราเงินเฟ้อ อย่างไรก็ตาม ร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้กำหนดให้อัตราการปรับค่าเช่าที่ดินเพิ่มขึ้นเท่ากับอัตราเงินเฟ้อ ดังนั้น พระราชกฤษฎีกาจึงจำเป็นต้องพิจารณาจำกัดการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าที่ดินในแต่ละรอบ 5 ปี ไม่ให้เกินอัตราเงินเฟ้อ แต่ไม่เกิน 15% ซึ่งจะช่วยให้ธุรกิจลดความเสี่ยงทางการเงินและพร้อมที่จะลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ที่มีระยะเวลาคืนทุนยาวนาน

หลังจากปรึกษาหารือกับภาคธุรกิจแล้ว หอการค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) ก็เชื่อว่า เมื่อเปรียบเทียบกับนโยบายปัจจุบันในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 46 นโยบายการยกเว้นและการลดค่าเช่าในร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้มีความน่าสนใจน้อยกว่า ตามระเบียบปัจจุบัน มีบางกรณีที่ธุรกิจได้รับการยกเว้นค่าเช่าที่ดินทั้งหมด ไม่ใช่เพียงแค่ลดค่าเช่าเป็นระยะเวลาหนึ่ง กรณีที่ได้รับการยกเว้นค่าเช่าที่ดิน 100% ตลอดระยะเวลาการเช่าตามระเบียบปัจจุบัน ได้แก่ โครงการลงทุนในภาคการลงทุนที่ได้รับความสำคัญเป็นพิเศษในพื้นที่ที่มีสภาพเศรษฐกิจและสังคมยากลำบากเป็นพิเศษ โครงการที่ใช้ที่ดินสร้างหอพักนักศึกษาโดยใช้งบประมาณของรัฐ โดยหน่วยงานที่ได้รับมอบหมายให้บริหารจัดการและใช้ที่ดินเพื่อที่พักนักศึกษาไม่ได้รับอนุญาตให้รวมค่าเช่าที่ดินไว้ในราคาเช่า ที่ดินเกษตรกรรมสำหรับชนกลุ่มน้อย ที่ดินสำหรับโครงการปลูกป่าอนุรักษ์ โครงการถมทะเล ฯลฯ ดังนั้น พระราชกฤษฎีกาจึงควรพิจารณาขยายขอบเขตกรณีที่มีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นค่าเช่าที่ดิน แทนที่จะลดค่าเช่าเพียงอย่างเดียว หากทำได้เช่นนี้ จะดึงดูดการลงทุนไปยังพื้นที่หรือภาคส่วนที่ด้อยโอกาสด้วยแรงจูงใจพิเศษ

ที่มา: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm