วิธีการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ไม่สะดวก

โครงการกำลังเปลี่ยนกำไรให้เป็นขาดทุน

ผู้นำบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชื่อดังแห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ปัญหาใหญ่ที่สุดของโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันคือการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (LEF) รวมถึง LEF เพิ่มเติม ก่อนหน้านี้ โครงการต่างๆ มากมายได้รับแรงจูงใจจากทางเมืองในการคำนวณสิทธิการใช้ที่ดินชั่วคราวเพื่อให้ธุรกิจต่างๆ สามารถดำเนินการก่อสร้างและขายได้ บัดนี้เมื่อโครงการส่งมอบบ้านเรือนและมีคนอยู่อาศัยมานานหลายปี สิทธิการใช้ที่ดินจึงนับเป็นเวลาปัจจุบัน ไม่ใช่นับเป็นเวลาจัดสรรที่ดิน เรื่องนี้ทำให้เกิดความเสียหายและความหงุดหงิดอย่างมากไม่เพียงแต่กับธุรกิจเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผู้ซื้อบ้านด้วย

นครโฮจิมินห์ได้ขอให้โครงการเลควิวซิตี้จ่ายค่าใช้ที่ดินเพิ่มเติมกว่า 4,664 พันล้านดอง ทำให้บริษัทตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบากและประสบภาวะขาดทุน

“กฎหมายกำหนดให้ระยะเวลาในการประเมินมูลค่าที่ดินและคำนวณภาษีการใช้ที่ดิน คือ ช่วงเวลาที่มีการตัดสินใจจัดสรรที่ดิน เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หรือจัดสรรที่ดินในแปลงที่ดิน แต่ในความเป็นจริง เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงใดๆ ที่ทำให้การคำนวณภาษีการใช้ที่ดินยืดเยื้อออกไป หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่จะประเมินภาษีการใช้ที่ดินและภาษีการใช้ที่ดิน ณ เวลานั้นใหม่ ปัญหาอีกอย่างหนึ่งคือ ผู้ประกอบการไม่สามารถริเริ่มดำเนินการและจำนวนเงินที่ต้องชำระได้ ผู้ประกอบการไม่มีความชำนาญและไม่สามารถหารือเกี่ยวกับวิธีการคำนวณภาษีการใช้ที่ดินที่สมเหตุสมผลกับหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ได้

ดังนั้น องค์กรจึงต้องจ้างบริษัทประเมินค่าอีกแห่งหนึ่งเพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่สมดุล ปัจจุบันวิสาหกิจยังคงต้องพึ่งการคำนวณของทางการและไม่อาจคัดค้านได้ ในขณะนี้เพื่อความปลอดภัย TSDD ได้รับการคำนวณอย่างเข้มงวดจากเจ้าหน้าที่ของรัฐ โครงการก่อนหน้านี้จำนวนมากมีการคำนวณ TSDD ชั่วคราวที่ตัวเลขหนึ่ง และบริษัทใช้ตัวเลขนั้นเพื่อกำหนดโครงสร้างราคาขายสำหรับลูกค้า ปัจจุบันนี้ หลังจากผ่านมาหลายปี เจ้าหน้าที่ได้คำนวณสิทธิการใช้ที่ดินใหม่ และตัวเลขก็สูงกว่าตัวเลขชั่วคราวหลายเท่า ทำให้หลายโครงการที่มีกำไรต้องประสบภาวะขาดทุนหนักแบบกะทันหัน และถึงขั้นปิดกิจการไม่ได้เลย” เขากล่าว

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ได้เสนอว่า เมื่อมีการตัดสินใจปรับผังรายละเอียด ควรคำนวณสิทธิการใช้ที่ดินใหม่สำหรับโครงการทั้งหมด ณ เวลาที่ตัดสินใจปรับผัง หลังจากส่งเอกสารถึงนายกรัฐมนตรีและกระทรวงการคลังเพื่อแสดงความคิดเห็นต่อร่างดังกล่าวแล้ว จำนวนภาษีการใช้ที่ดินที่วิสาหกิจได้ชำระไว้ก่อนหน้านี้จะถูกคำนวณใหม่ในเวลาที่อนุมัติการวางแผนอีกครั้ง และหักจากภาษีการใช้ที่ดินหลังจากการคำนวณใหม่ จำนวนเงินที่หักออกจะต้องไม่เกินจำนวนภาษีการใช้ที่ดินที่ต้องชำระ

ในกรณีที่วิสาหกิจไม่ได้ชำระภาษีการใช้ที่ดินไว้ก่อนปรับผังรายละเอียดโครงการ วิสาหกิจจะต้องชำระภาษีการใช้ที่ดินในขณะปรับผัง จำนวนภาษีการใช้ที่ดินที่ชำระ (ถ้ามี) จะถูกคำนวณใหม่ในเวลาที่มีการปรับการวางแผน โดยคำนึงถึงปัจจัยความผันผวนของราคา และหักออกจากภาษีการใช้ที่ดินหลังจากการคำนวณใหม่ จำนวนเงินที่หักลดหย่อนได้จะต้องไม่เกินจำนวนเงินที่ TSDD จะต้องชำระ ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการต้องชำระภาษีที่ดินล่าช้าหากมีการแจ้งการชำระภาษีที่ดิน

นายโจวกล่าวถึงโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ในเขต 7 (โฮจิมินห์) ที่สร้างบนที่ดินขนาด 5.2 เฮกตาร์ ซึ่งหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจออกคำสั่งการจัดสรรที่ดินเมื่อเดือนมกราคม 2564 โดยมีค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน 3.05 เท่า ความหนาแน่นของการก่อสร้างสูงสุด 35% รวมถึงอาคารอพาร์ตเมนต์ที่มีความสูงสูงสุด 27 ชั้น จำนวน 903 ยูนิต และพื้นที่ทาวน์เฮาส์ชั้นต่ำ จำนวน 110 ยูนิต ในเดือนมีนาคม 2021 บริษัทได้จ่ายภาษีการใช้ที่ดิน 850 พันล้านดอง หลังจากนั้นนักลงทุนได้ขอปรับรายละเอียดการวางแผนเพื่อเพิ่มค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินเป็น 4.57 เท่า ความหนาแน่นของการก่อสร้างสูงสุดเป็น 40% เพิ่มจำนวนอพาร์ทเมนต์ทั้งหมดเป็น 1,355 ยูนิต ซึ่งได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจในเดือนมีนาคม 2024 ตามร่างพระราชกฤษฎีกา โครงการจะต้องจ่ายภาษีการใช้ที่ดินเพิ่มเติม 425 พันล้านดอง แต่ตามข้อเสนอของนาย Chau บริษัทจะต้องจ่ายภาษีการใช้ที่ดินเพิ่มเติมเพียง 325 พันล้านดองเท่านั้น

“หากบริษัทได้ขายและรับเงินไปแล้ว ตามวิธีการคำนวณของร่างพระราชกฤษฎีกา บริษัทจะต้องจ่ายเงินเอง ทำให้เกิดความเสี่ยงที่จะขาดทุน หากโครงการไม่ได้ถูกขาย สิทธิการใช้ที่ดินจะถูกเพิ่มเข้าไปในราคาขาย ซึ่งจะทำให้ราคาบ้านสูงขึ้น ซึ่งในจุดนี้ผู้ซื้อบ้านจะเป็นผู้แบกรับภาระสุดท้าย” นายโจวคำนวณ

การยกเว้นค่าเช่าที่ดินมีอยู่เพียงกรณีเดียว

ตามร่างพระราชกฤษฎีกาดังกล่าว ปัจจุบันมีกรณีการใช้ที่ดินเพื่อการผลิตและการดำเนินธุรกิจในภาคส่วนส่งเสริมการลงทุนในพื้นที่ส่งเสริมการลงทุนที่ได้รับการยกเว้นค่าเช่าที่ดินเพียงกรณีเดียว ร่างดังกล่าวได้ลดขอบเขตของการยกเว้นค่าเช่าที่ดินลงอย่างมากเมื่อเทียบกับระเบียบข้อบังคับปัจจุบัน หากกฎระเบียบนี้ได้รับการผ่าน หลายคนมีความกังวลว่านักลงทุน รวมถึงนักลงทุนต่างชาติ จะไม่ได้รับสิทธิภายใต้นโยบายยกเว้นค่าเช่าที่ดินอีกต่อไป เนื่องจากพื้นที่เหล่านี้ไม่ถือเป็นพื้นที่ที่ได้รับแรงจูงใจการลงทุน

ไม่เพียงเท่านั้น ตามที่นายเล ฮวง ชาว ระบุ ร่างพระราชกฤษฎีกาไม่ได้กำหนดนโยบายยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในช่วงระยะเวลาโครงการก่อสร้างพื้นฐาน หรือหลังจากช่วงเวลายกเว้นค่าเช่าที่ดินและค่าเช่าผิวน้ำในช่วงระยะเวลาก่อสร้างพื้นฐาน ดังนั้นจึงไม่ได้สืบทอดนโยบายจูงใจการลงทุนปัจจุบันที่ระบุไว้ในพระราชกฤษฎีกา 46 กฎระเบียบใหม่ทำให้นโยบายจูงใจการลงทุนพิเศษที่กำหนดไว้ในกฎหมายการลงทุน 2020 และคำสั่ง 29 ของนายกรัฐมนตรีที่ควบคุมจูงใจการลงทุนพิเศษเป็นโมฆะ ซึ่งอาจส่งผลกระทบเชิงลบต่อนโยบายดึงดูดการลงทุน และลดความน่าดึงดูดใจของสภาพแวดล้อมการลงทุนของเวียดนามในสายตานักลงทุนต่างชาติ

“นี่เป็นประเด็นใหญ่ ดังนั้น รัฐบาลและหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่จึงจำเป็นต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษในการพิจารณาก่อนออกพระราชกฤษฎีกาเพื่อสร้างกรอบนโยบายการลงทุนที่ให้สิทธิพิเศษที่เหนือกว่าและมีการแข่งขันสูง โดยรับรองผลประโยชน์ทั้งในระดับประเทศและกลุ่มชาติพันธุ์ในระยะสั้น ระยะกลาง และระยะยาว ในขณะเดียวกันก็รับรองผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของนักลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของการแข่งขันที่รุนแรงระหว่างประเทศเพื่อดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสาขาการเงิน เทคโนโลยีขั้นสูง ชิป และเทคโนโลยีเซมิคอนดักเตอร์ โดยทั่วไปแล้ว แม้แต่สหรัฐอเมริกาก็เพิ่งออกกฎหมายเกี่ยวกับชิปและเทคโนโลยีเซมิคอนดักเตอร์” นาย Chau เสนอแนะ

ทนายความ Tran Minh Cuong (สมาคมทนายความนครโฮจิมินห์) วิเคราะห์ว่า แม้กฎหมายที่ดินจะกำหนดให้มีการเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินรายปีอย่างคงที่เป็นเวลา 5 ปีนับจากเวลาที่รัฐตัดสินใจเช่าที่ดิน แต่กฎหมายดังกล่าวอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนแปลงเป็นรูปแบบการเช่าที่ดินของรัฐด้วยการชำระค่าเช่าที่ดินรายปีได้ อัตราการปรับนั้นกำหนดโดยรัฐบาลในแต่ละช่วงระยะเวลา แต่การปรับขึ้นค่าเช่าที่ดินอาจจะเท่ากับหรือต่ำกว่าอัตราเงินเฟ้อก็ได้ อย่างไรก็ตามร่างพระราชกฤษฎีกาดังกล่าวกำหนดให้อัตราการปรับเพิ่มค่าเช่าที่ดินเท่ากับอัตราเงินเฟ้อ ดังนั้น พระราชกฤษฎีกาควรพิจารณาจำกัดการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าที่ดินในแต่ละรอบ 5 ปี ไม่ให้เกินการเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาผู้บริโภค แต่ไม่เกินร้อยละ 15 สิ่งนี้ช่วยให้ธุรกิจลดความเสี่ยงทางการเงิน พร้อมลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ และคืนทุนได้ตามกาลเวลา

หลังจากปรึกษาหารือกับภาคธุรกิจแล้ว สหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) ยังกล่าวอีกว่า เมื่อเทียบกับนโยบายปัจจุบันในพระราชกฤษฎีกา 46 แล้ว นโยบายยกเว้นในร่างนั้นมีความน่าสนใจน้อยกว่า เพราะตามกฏระเบียบปัจจุบันมีบางกรณีที่บริษัทได้รับการยกเว้นค่าเช่าที่ดินอย่างสมบูรณ์ ไม่ใช่แค่ลดหย่อนเป็นจำนวนปีบางปีเท่านั้น บางกรณีที่ได้รับการยกเว้นค่าเช่าที่ดิน 100% ตลอดอายุการเช่าตามระเบียบปัจจุบัน ได้แก่ โครงการลงทุนในพื้นที่ที่มีแรงจูงใจการลงทุนพิเศษที่ลงทุนในพื้นที่ที่มีปัญหาเศรษฐกิจและสังคมเป็นพิเศษ โครงการใช้ที่ดินสร้างหอพักนักเรียนด้วยเงินงบประมาณแผ่นดิน ซึ่งหน่วยงานที่ได้รับมอบหมายให้บริหารจัดการให้ใช้ให้นักเรียนพักอาศัย ไม่อนุญาตให้นำค่าเช่าที่ดินไปรวมไว้ในค่าเช่าได้ ที่ดินเพื่อการเกษตรสำหรับชนกลุ่มน้อย; ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการป่าอนุรักษ์ โครงการปลูกป่าทดแทนริมทะเล... ดังนั้น พระราชกฤษฎีกาฯ จึงต้องพิจารณาระเบียบปฏิบัติไปในทิศทางขยายกรณียกเว้นค่าเช่าที่ดิน แทนที่จะลดค่าเช่าเพียงอย่างเดียว หากทำสำเร็จได้จะช่วยดึงดูดเงินทุนเข้าสู่พื้นที่ที่ยากลำบากหรือสาขาที่ได้รับสิทธิพิเศษเป็นพิเศษ

ที่มา: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm