อสังหาฯ 2025: โอกาสพลิกโฉมยุคใหม่

อสังหาริมทรัพย์

ใน ฮานอย ปัญหาที่อยู่อาศัยกำลังกลายเป็นหนึ่งในปัญหาใหญ่ที่สุดสำหรับผู้คน โดยเฉพาะผู้มีรายได้ปานกลาง แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองหลวงจะเติบโต แต่การมีบ้านเป็นของตัวเองยังคงเป็นเรื่องที่หลายครอบครัวไม่สามารถเอื้อมถึง

คุณเจิ่น ไม ฮวา (อายุ 34 ปี จาก ฟู้โถ ) ปัจจุบันทำงานที่บริษัทสื่อแห่งหนึ่งในฮานอย แม้ว่าเงินเดือนเฉลี่ยของเธอจะอยู่ที่ประมาณ 15-20 ล้านดองต่อเดือน แต่คุณฮวากล่าวว่าแม้จะคำนวณอย่างรอบคอบแล้ว เธอก็ยังไม่ทราบว่าจะสามารถเป็นเจ้าของบ้านในฮานอยได้เมื่อใด

ค่าครองชีพในฮานอยมีความหลากหลายมาก แทบทุกครั้งที่ต้องออกไปไหนมาไหน ฉันต้องเสียเงินตลอด ถึงแม้จะพยายามประหยัดที่สุดเท่าที่จะทำได้ แต่ก็ประหยัดได้เพียงเดือนละ 6-7 ล้านดอง หรือเกือบ 100 ล้านดองต่อปีเท่านั้น ขณะเดียวกัน ด้วยเงิน 3 พันล้านดองในปัจจุบัน การซื้ออพาร์ตเมนต์ในใจกลางเมืองฮานอยก็ยังไม่ใช่เรื่องง่ายเลย” เธอเล่า

ไม่เพียงแต่คุณฮวาเท่านั้น ครอบครัวหนุ่มสาวจำนวนมากในฮานอยก็กำลังประสบปัญหา "การตั้งถิ่นฐาน" ท่ามกลางราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง คุณบุ่ย มินห์ ดึ๊ก (อายุ 29 ปี จาก ไทเหงียน ) พร้อมภรรยาและลูกๆ กำลังเช่าอพาร์ตเมนต์เล็กๆ แห่งหนึ่งในฮานอย

เมื่อเริ่มมองหาบ้าน คุณดึ๊กและภรรยารู้สึกสับสน เพราะแม้รายได้จะคงที่มาหลายปี แต่ราคาบ้านในฮานอยกลับพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว คุณดึ๊กกล่าวว่า ด้วยจำนวนเงินที่พวกเขาเก็บออมได้ในแต่ละเดือนหลังหักค่าครองชีพแล้ว การซื้อบ้านจึงเป็นเรื่องยากมาก แม้แต่ในเขตชานเมืองก็ตาม

อสังหาริมทรัพย์

ผลการศึกษาล่าสุดจาก Batdongsan แสดงให้เห็นว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยในเวียดนามนั้นสูงกว่ารายได้อย่างมาก และแรงงานทุกวัยต่างก็ประสบปัญหาในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อัตราการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยในเวียดนามในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาสูงถึง 59% โดยราคาบ้านเฉลี่ยในฮานอยอยู่ที่ 61 ล้านดองต่อตารางเมตร และในโฮจิมินห์อยู่ที่ 57 ล้านดองต่อตารางเมตร รายได้เฉลี่ยของแรงงานชาวเวียดนามต่อเดือนอยู่ที่ประมาณ 7.5 ล้านดอง เพิ่มขึ้น 7% ต่อปี

ตามข้อมูลของ Batdongsan หากเปรียบเทียบเงินเดือนโดยเฉลี่ยกับราคาบ้านแล้ว คนวัยทำงานอายุ 30 ปี จะใช้รายได้ประมาณ 25.8 ปีในการซื้ออพาร์ทเมนท์ (60 ตารางเมตร) ในราคาประมาณ 3 พันล้านดอง ภายใต้เงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยระดมเงิน 4.5%

อสังหาริมทรัพย์

นายเหงียน วัน ดิ่ญ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ปี 2567 ถือเป็นปีที่สำคัญอย่างยิ่งที่จะสร้างรากฐานเพื่อกระตุ้นให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปี 2568 ก้าวเข้าสู่ยุคใหม่

อสังหาริมทรัพย์

ในไตรมาสแรกของปี 2567 ตลาดจะต้อนรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่กลับมา "บริหาร" ตลาดอีกครั้ง เมื่อนักลงทุนเริ่มดำเนินการโครงการต่างๆ ที่มีขนาดใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ โครงการที่มีความคืบหน้าในการดำเนินการที่ดีบางโครงการได้รับเงินมัดจำอย่างเป็นทางการแล้ว โครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ ทั้งอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดิน ทาวน์เฮาส์ วิลล่า อพาร์ตเมนต์ ฯลฯ ล้วนมีอัตราการเติบโตที่ดีทั้งในด้านดอกเบี้ย ธุรกรรม และราคาขายทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง

ในไตรมาสที่สองของปี 2567 แรงกระตุ้นการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงรักษาไว้ได้ โดยปริมาณอุปทานและธุรกรรมในไตรมาสนี้เติบโตอย่างแข็งแกร่ง สูงขึ้น 3 และเกือบ 4 เท่าตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อมูลเกี่ยวกับกฎหมายที่ดินปี 2567 กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 และข้อ 2 มาตรา 209 ของกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ จะมีผลบังคับใช้เร็วขึ้น 5 เดือน ส่งผลให้ผู้ประกอบการที่ดำเนินธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมั่นมากขึ้นว่า "พร้อมที่จะกลับเข้าสู่เกมอีกครั้ง"

ภายในไตรมาสที่สามของปี 2567 กฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจที่อยู่อาศัย ที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ได้รับการ "กดดัน" ให้มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ส่งผลให้ตลาดโดยรวมเลิกพฤติกรรม "ก่อนเวลา G" ตลาดเริ่มส่งสัญญาณ "ร้อนแรง" ขึ้น จากการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอยที่ "ร้อนแรง" กว่าที่เคย ความร้อนแรงของตลาดยังนำโดยตลาดอพาร์ตเมนต์ ซึ่งราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สร้างระดับใหม่ทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง

อสังหาริมทรัพย์

ในไตรมาสสุดท้ายของปี เนื่องจากตลาด "เริ่มอุ่นขึ้น" นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงเปลี่ยนแผน "เปิดตัว" ผลิตภัณฑ์เร็วกว่าที่คาดไว้ พร้อมด้วยนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษมากมาย ช่วยให้อุปทานที่อยู่อาศัย "เกิน" การคาดการณ์

ในการประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในปี 2568 รองศาสตราจารย์ ดร. Tran Kim Chung อดีตรองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและการจัดการเศรษฐกิจกลาง ยืนยันว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจะเผชิญกับความเสี่ยงหลัก 5 ประการ ได้แก่ ความเสี่ยงระหว่างประเทศ ความเสี่ยงมหภาค ความเสี่ยงด้านนโยบายและกลไก ความเสี่ยงด้านตลาด และความเสี่ยงของพันธมิตร อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงเหล่านี้จะลดลง

ในบริบทนั้น ผู้เชี่ยวชาญได้ให้ 3 สถานการณ์สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้

ดังนั้น สถานการณ์ที่เป็นกลาง ซึ่งตลาดแสดงสัญญาณของการฟื้นตัวแต่ไม่รุนแรง ถือเป็นสถานการณ์ที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดและชัดเจนที่สุดในบริบทของช่วงปลายปี 2567

อสังหาริมทรัพย์

สถานการณ์เชิงบวก ตลาดเฟื่องฟู ทุกกลุ่มเติบโตอย่างแข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม สถานการณ์นี้ไม่น่าจะเกิดขึ้นได้

สถานการณ์เลวร้ายที่สุดที่ไม่มีใครอยากให้เกิดขึ้นและมีโอกาสเกิดขึ้นน้อยที่สุดคือตลาดหมี อย่างไรก็ตาม สถานการณ์นี้ยังสามารถเกิดขึ้นได้หากมีปัจจัยภายนอกเข้ามาเกี่ยวข้องในระบบเศรษฐกิจ

เมื่อเผชิญกับผลกระทบเชิงลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ รองศาสตราจารย์ ดร. ทราน คิม ชุง แนะนำให้ส่งเสริมการสถาบันในประเด็นต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะเครื่องมือทางภาษีและตราสารทางการเงินที่เป็นอนุพันธ์

พร้อมกันนี้ ให้เร่งรัดการผ่านกฎหมายภาษีอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ จะต้องตระหนักและดำเนินการตามกลไกต่างๆ เช่น การเวนคืนที่ดินที่อยู่ติดกับโครงการโครงสร้างพื้นฐานเพื่อนำออกประมูล และการก่อสร้างตามแผนเพื่อสร้างทุนสำหรับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ประสานการวางแผนในจังหวัดและเมืองที่เป็นศูนย์กลาง สิ่งสำคัญที่สุดคือการประสานการวางแผนและวางไว้บนแผนที่แปลงที่ดิน...

อสังหาริมทรัพย์

คาดว่าปี 2568 จะเป็นปีที่สำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์

คุณ Do Thi Thu Hang ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายที่ปรึกษาและวิจัย Savills Hanoi ให้สัมภาษณ์กับ Lao Dong ว่า เมื่อเข้าสู่ปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีกรอบกฎหมายพื้นฐาน ได้แก่ กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 เอกสารแนะนำ และรายการราคาที่ดินที่ออกและบังคับใช้สำหรับปี 2568 สำหรับเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและนครโฮจิมินห์

อสังหาริมทรัพย์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จะเข้าสู่วัฏจักรการพัฒนาใหม่ ในตลาดฮานอย ตลาดอพาร์ตเมนต์จะยังคงเป็นผู้นำตลาด คาดว่าราคาขายในตลาดแรกจะเพิ่มขึ้นอีกในช่วงครึ่งปีแรก เนื่องจากตลาดระดับกลาง-บนยังคงเป็นตลาดหลัก นอกจากนี้ ตลาดรองจะมีราคาที่ชะลอตัวลง

นายทราน วัน บิ่ญ รองประธานและเลขาธิการสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปี 2568 พัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืน นักลงทุนจำเป็นต้องมั่นใจว่าราคาเหมาะสมกับกำลังซื้อของตลาด แทนที่จะเน้นผลกำไรในระยะสั้น

นายบิ่ญ ย้ำว่า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยจะยังคงเป็นแกนนำในการฟื้นตัวในปี 2568 แต่ยังคงมีปัจจัยลบหลายประการ เช่น อุปทานภายในประเทศที่อ่อนแอ ราคาขายในเมืองใหญ่โดยเฉพาะฮานอยที่พุ่งขึ้นแตะระดับสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่อง การขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาประหยัดอย่างรุนแรง... อุปทานของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังไม่สามารถ "ทะลุเป้า" ได้ในระยะสั้น แต่ข้อมูลเชิงบวกเกี่ยวกับกลุ่มนี้ช่วยเพิ่มความมั่นใจให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2568 ได้บ้าง

ตามที่รองประธานและเลขาธิการสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามกล่าว ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะรักษาการเติบโตที่มั่นคงในปี 2568 โดยได้รับการสนับสนุนที่สำคัญจากความต้องการเงินทุนการลงทุนจากต่างประเทศที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในทิศทางที่คัดเลือก

อสังหาริมทรัพย์

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ถึงไตรมาสที่ 2 ปี 2568 เป็นช่วงที่ตลาดเข้าสู่ช่วงปรับตัว นักลงทุนมีความมั่นใจมากขึ้นกับแนวโน้มการพัฒนาของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันตลาดอพาร์ตเมนต์จะสูญเสียตำแหน่งสำคัญให้กับบ้านส่วนตัวและทาวน์เฮาส์

หลังจากช่วงเวลานี้ ตลาดจะเข้าสู่ช่วงฟื้นตัว คาดว่าจะเริ่มตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2568 ถึงไตรมาสที่สี่ของปี 2568 ณ เวลานี้ นักลงทุนจะไม่ให้ความสำคัญกับราคาขายและปัจจัยทางกฎหมายมากเกินไปเหมือนช่วงที่ตลาดซบเซาอีกต่อไป แต่ศักยภาพในการปรับขึ้นราคาจะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุน ดังนั้น นักลงทุนจึงให้ความสนใจเป็นพิเศษกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้ เช่น ที่ดินและโครงการวิลล่า

นาย Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการบริษัท EZ Vietnam Real Estate Investment and Development JSC ให้ความเห็นว่า ไม่เคยมีมาก่อนที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีมุมมองเชิงบวกและความเชื่อมั่นที่แข็งแกร่งในตลาดเท่ากับในปี 2568

นายโตน กล่าวว่า ความมุ่งมั่นในการกำกับดูแลการพัฒนาเศรษฐกิจจากระดับสูงสุด ควบคู่ไปกับการออกมติและกฤษฎีกาต่างๆ เพื่อส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะและเศรษฐกิจโดยรวม ได้สร้างเงื่อนไขเชิงบวกต่อการพัฒนาอย่างยั่งยืนของภาคส่วนนี้

อสังหาริมทรัพย์