อสังหาฯ 2025: โอกาสพลิกโฉมในยุคใหม่

คาดว่าปี 2025 จะเป็นก้าวสำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม เนื่องจากตลาดดังกล่าวมีเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยหลายประการ ได้แก่ กรอบกฎหมายที่สอดประสานกัน เศรษฐกิจมหภาคที่มั่นคง และนโยบายสนับสนุนที่แข็งแกร่ง เมื่อความเชื่อมั่นของตลาดกลับมา อุปทานและอุปสงค์ก็เพิ่มขึ้น ทำให้เกิดโอกาสสำหรับวัฏจักรการเติบโตครั้งใหม่ที่จะขยายออกไปจนถึงปี 2030

ใน ฮานอย ที่อยู่อาศัยกลายเป็นปัญหาใหญ่ที่สุดสำหรับผู้คน โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้ปานกลาง แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองหลวงจะเติบโต แต่การเป็นเจ้าของบ้านยังคงเกินเอื้อมสำหรับครอบครัวจำนวนมาก

ปัจจุบัน นางสาวทราน ไม โฮ (อายุ 34 ปี จาก ฟู้โถ ) ทำงานอยู่ในบริษัทสื่อแห่งหนึ่งในฮานอย แม้ว่าเงินเดือนเฉลี่ยของเธอจะอยู่ที่ประมาณ 15 - 20 ล้านดองต่อเดือน แต่นางสาวโฮกล่าวว่าแม้จะคำนวณอย่างรอบคอบแล้ว เธอก็ยังไม่ทราบว่าจะสามารถเป็นเจ้าของบ้านในฮานอยได้เมื่อใด

“ค่าครองชีพในฮานอยมีความหลากหลายมาก แทบทุกครั้งที่ต้องออกไปข้างนอก ฉันต้องเสียเงินทุกครั้ง แม้จะประหยัดได้มากที่สุด แต่ก็ประหยัดได้เพียง 6-7 ล้านดองต่อเดือน หรือเกือบ 100 ล้านดองต่อปีเท่านั้น ในขณะเดียวกัน ด้วยเงิน 3,000 ล้านดองในปัจจุบัน การซื้ออพาร์ตเมนต์ในใจกลางเมืองฮานอยก็ยังไม่ใช่เรื่องง่าย” เธอเล่า

ไม่เพียงแต่คุณ Hoa เท่านั้น ครอบครัวหนุ่มสาวจำนวนมากในฮานอยยังประสบปัญหาเรื่อง "การตั้งรกราก" ในบริบทที่ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง คุณ Bui Minh Duc (อายุ 29 ปี จาก Thai Nguyen ) พร้อมภรรยาและลูก ๆ กำลังเช่าอพาร์ทเมนท์เล็ก ๆ ในฮานอยอยู่

เมื่อทั้งคู่เริ่มมองหาบ้านที่จะซื้อ คุณดึ๊กและภรรยาก็รู้สึกสับสน เพราะแม้ว่ารายได้ของพวกเขาจะไม่เปลี่ยนแปลงมาหลายปีแล้ว แต่ราคาบ้านในฮานอยกลับพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงเวลาสั้นๆ คุณดึ๊กกล่าวว่าด้วยจำนวนเงินที่พวกเขาเก็บออมได้ในแต่ละเดือนหลังหักค่าครองชีพแล้ว การซื้อบ้านเป็นเรื่องยากมากสำหรับพวกเขา แม้จะอยู่ในเขตชานเมืองก็ตาม

ผลการศึกษาล่าสุดจาก Batdongsan แสดงให้เห็นว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยในเวียดนามนั้นสูงเกินกว่ารายได้ และคนงานไม่ว่าจะมีอายุเท่าใดก็ประสบปัญหาในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งอัตราการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยในเวียดนามในช่วง 5 ปีที่ผ่านมานั้นสูงถึง 59% โดยราคาบ้านเฉลี่ยในฮานอยอยู่ที่ 61 ล้านดองต่อตารางเมตร และในโฮจิมินห์อยู่ที่ 57 ล้านดองต่อตารางเมตร รายได้เฉลี่ยของคนงานชาวเวียดนามต่อเดือนอยู่ที่ประมาณ 7.5 ล้านดอง เพิ่มขึ้น 7% ต่อปี

ตามข้อมูลของ Batdongsan หากเปรียบเทียบเงินเดือนโดยเฉลี่ยกับราคาบ้านแล้ว คนทำงานวัย 30 ปีจะใช้รายได้ประมาณ 25.8 ปีในการซื้ออพาร์ทเมนท์ (60 ตารางเมตร) ในราคาประมาณ 3 พันล้านดอง ภายใต้เงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยระดมเงินที่ 4.5%

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ปี 2567 จะเป็นปีที่สำคัญอย่างยิ่งที่จะสร้างรากฐานเพื่อกระตุ้นให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปี 2568 ก้าวเข้าสู่ยุคใหม่

ในไตรมาสแรกของปี 2567 ตลาดได้ต้อนรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่กลับมา "ดำเนินการ" ตลาดอีกครั้ง เมื่อนักลงทุนเริ่มเปิดใช้งานโครงการชุดหนึ่งที่มีขนาดเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โครงการบางโครงการที่มีความคืบหน้าในการดำเนินการที่ดีได้รับเงินฝากอย่างเป็นทางการแล้ว โครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ เช่น ผลิตภัณฑ์ที่ดิน ทาวน์เฮาส์ วิลล่า อพาร์ตเมนต์ ฯลฯ ล้วนบันทึกการเติบโตที่ดีในด้านดอกเบี้ย ธุรกรรม และราคาขายทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง

ในไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยปริมาณอุปทานและธุรกรรมในไตรมาสดังกล่าวเติบโตอย่างแข็งแกร่ง สูงกว่าช่วงเดียวกันของปี 2566 ถึง 3 เท่า และเกือบ 4 เท่าตามลำดับ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อมูลเกี่ยวกับ พ.ร.บ. ที่ดิน พ.ศ. 2567 พ.ร.บ. ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และมาตรา 2 มาตรา 209 แห่ง พ.ร.บ. สถาบันสินเชื่อ จะมีผลบังคับใช้เร็วขึ้น 5 เดือน ส่งผลให้ผู้ประกอบการที่ดำเนินธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมั่นมากขึ้นว่า "พร้อมที่จะกลับเข้าสู่เกมอีกครั้ง"

ภายในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 กฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจที่อยู่อาศัย ที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ได้รับการ "กดดัน" ให้มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ โดยขจัดความคิดแบบ "ก่อนชั่วโมง G" ของตลาดทั้งหมด นอกจากนี้ ตลาดยังเริ่มมีสัญญาณของ "ความร้อนแรง" โดยเรื่องราวของการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอย "ร้อนแรง" มากกว่าที่เคย ความร้อนแรงของตลาดยังนำโดยกลุ่มอพาร์ตเมนต์ โดยราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สร้างระดับใหม่ทั้งในตลาดหลักและตลาดรอง

ในไตรมาสสุดท้ายของปี เนื่องมาจากตลาด "ร้อนขึ้น" นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงเปลี่ยนแผน "เปิดตัว" ผลิตภัณฑ์เร็วกว่าที่คาดไว้ โดยมีนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษมากมาย ช่วยให้อุปทานที่อยู่อาศัย "เกิน" ที่คาดการณ์ไว้

ในการประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในปี 2568 รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน คิม จุง อดีตรองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและการจัดการเศรษฐกิจกลาง ยืนยันว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจะเผชิญกับความเสี่ยงหลัก 5 ประการ ได้แก่ ความเสี่ยงระหว่างประเทศ ความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจมหภาค ความเสี่ยงด้านนโยบายและกลไก ความเสี่ยงด้านตลาด และความเสี่ยงด้านคู่ค้า อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงเหล่านี้จะลดลง

ในบริบทนั้น ผู้เชี่ยวชาญให้ 3 สถานการณ์สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้

ดังนั้น สถานการณ์เป็นกลาง ซึ่งตลาดแสดงสัญญาณว่าจะร้อนขึ้นแต่ไม่รุนแรงมาก ถือเป็นสถานการณ์ที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดและชัดเจนที่สุดในบริบทช่วงปลายปี 2567

สถานการณ์ในเชิงบวก ตลาดขยายตัว ทุกกลุ่มเติบโตอย่างแข็งแกร่ง - อย่างไรก็ตาม สถานการณ์นี้มีโอกาสเกิดขึ้นน้อยมาก

สถานการณ์เลวร้ายที่สุดที่ไม่มีใครอยากให้เกิดขึ้นและไม่น่าจะเกิดขึ้นคือตลาดหมี อย่างไรก็ตาม สถานการณ์นี้ยังสามารถเกิดขึ้นได้หากมีปัจจัยภายนอกเข้ามากระทบในระบบเศรษฐกิจ

เมื่อเผชิญกับผลกระทบเชิงลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน คิม จุง แนะนำให้ส่งเสริมการสถาบันประเด็นต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเครื่องมือทางภาษีและตราสารทางการเงินที่เป็นอนุพันธ์

พร้อมกันนี้ให้เร่งผ่านร่าง พ.ร.บ.ภาษีอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ ให้ตระหนักและดำเนินการกลไกต่างๆ เช่น การเวนคืนที่ดินที่อยู่ติดกับโครงการโครงสร้างพื้นฐานเพื่อประมูล การก่อสร้างตามแผนงานเพื่อสร้างทุนสำหรับพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ประสานการวางแผนในจังหวัดและเมืองที่บริหารโดยส่วนกลาง สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการประสานการวางแผนและวางลงในแผนที่แปลงที่ดิน...

คาดว่าปี 2568 จะเป็นปีที่สำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์

คุณ Do Thi Thu Hang ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกที่ปรึกษาและวิจัย Savills Hanoi ให้สัมภาษณ์กับ Lao Dong ว่าเมื่อเข้าสู่ปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีกรอบกฎหมายพื้นฐาน ได้แก่ กฎหมายที่ดินปี 2567 กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2566 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 เอกสารแนะนำ และรายการราคาที่ดินที่ได้รับการออกและนำไปใช้สำหรับปี 2568 สำหรับเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์

ตลาดอสังหาฯ ปี 2568 จะเข้าสู่วัฏจักรการพัฒนารอบใหม่ ในตลาดฮานอย กลุ่มอพาร์ตเมนต์ขายจะยังคงเป็นผู้นำตลาด ราคาขายในตลาดหลักคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีกในช่วงครึ่งปีแรก เนื่องจากกลุ่มระดับกลางถึงบนยังคงมีสัดส่วนส่วนใหญ่ของตลาดนี้ นอกจากนี้ ตลาดรองจะมีราคาชะลอตัว

นายทราน วัน บิ่ญ รองประธานและเลขาธิการสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปี 2568 พัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน นักลงทุนจำเป็นต้องมั่นใจว่าราคาเหมาะสมกับกำลังซื้อของตลาด แทนที่จะเน้นผลกำไรในระยะสั้น

นายบิ่ญห์เน้นย้ำว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยจะยังคงเป็นแกนนำในกระบวนการฟื้นตัวในปี 2568 แต่ยังคงมีปัจจัยลบหลายประการ เช่น อุปทานในท้องถิ่นที่อ่อนแอ ราคาขายในเมืองใหญ่โดยเฉพาะฮานอยที่ทำสถิติใหม่อย่างต่อเนื่อง การขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอย่างรุนแรง... อุปทานที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอาจไม่สามารถ "ทะลุเป้า" ได้ในระยะสั้น แต่ข้อมูลเชิงบวกเกี่ยวกับกลุ่มนี้ช่วยเพิ่มความมั่นใจให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2568 ได้บ้าง

ตามที่รองประธานและเลขาธิการสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามกล่าวไว้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะรักษาการเติบโตที่มั่นคงในปี 2568 โดยได้รับการสนับสนุนอย่างสำคัญจากความต้องการเงินทุนการลงทุนจากต่างชาติ ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในทิศทางที่เลือกสรร

นายเหงียน ก๊วก อันห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ของปี 2567 จนถึงไตรมาสที่ 2 ของปี 2568 จะเป็นช่วงที่ตลาดเข้าสู่ช่วงฟื้นตัว นักลงทุนมีความมั่นใจมากขึ้นเรื่อยๆ ในแนวโน้มการพัฒนาของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันกลุ่มอพาร์ตเมนต์จะเลิกให้ความสำคัญกับบ้านส่วนตัวและทาวน์เฮาส์อีกต่อไป

หลังจากนี้ตลาดจะเข้าสู่ช่วงฟื้นตัว คาดว่าจะเริ่มตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2568 ถึงไตรมาส 4 ปี 2568 ในเวลานี้ นักลงทุนจะไม่ให้ความสำคัญกับราคาขายและปัจจัยทางกฎหมายมากเกินไปเหมือนเมื่อตลาดซบเซาอีกต่อไป แต่ศักยภาพในการปรับราคากลับเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจใช้เงิน ดังนั้น กลุ่มที่มีกำไร เช่น ที่ดินและวิลล่าโครงการ จึงได้รับความสนใจจากนักลงทุนเป็นพิเศษ

คุณ Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการบริษัท EZ Vietnam Real Estate Investment and Development JSC ให้ความเห็นว่า ไม่เคยมีมาก่อนที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีมุมมองเชิงบวกและความเชื่อมั่นที่แข็งแกร่งในตลาดเท่ากับปี 2568

นายโตน กล่าวว่า ความมุ่งมั่นในการกำกับดูแลการพัฒนาเศรษฐกิจจากระดับสูงสุด ควบคู่ไปกับการออกมติและคำสั่งต่างๆ เพื่อส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะและเศรษฐกิจโดยรวม ได้สร้างเงื่อนไขเชิงบวกต่อการพัฒนาที่ยั่งยืนของภาคส่วนนี้

ลาวดอง.vn

ที่มา: https://laodong.vn/emagazine/bat-dong-san-2025-co-hoi-but-pha-trong-ky-nguyen-moi-1447959.ldo