อสังหาฯ บั๊กซาง ยัง “ฮอต” อยู่ เหตุใด?

เพิ่มอย่างรวดเร็ว

ตั้งแต่ต้นปี ราคาที่ดินในหลายพื้นที่ใน บั๊กซาง มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จากการเปิดเผยของนางสาวเหงียน ทิฮวา พนักงานสำนักงานที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ในเมืองบั๊กซาง ระบุว่า ราคาที่ดินหลายแปลงทางตอนใต้ของเมืองเพิ่มขึ้น 2,000 - 3,000 ล้านดองต่อแปลงในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา ในเขตชานเมืองราคาที่ดินในเขตเตินมีเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 30 และในเขตดิญตรีเพิ่มขึ้นร้อยละ 15-20 เมื่อเทียบกับเดือนมกราคม

ภาพประกอบ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งมีแปลงที่ดินที่ราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในระยะเวลาสั้นๆ เช่น ที่ดินเปล่าในโครงการ GO! ซูเปอร์มาร์เก็ต Bac Giang พื้นที่ 84 ตารางเมตร ปัจจุบันมีมูลค่าราว 8 พันล้านดอง และเคยเพิ่มขึ้นเกือบ 2 พันล้านดองภายในเวลาเพียง 1 สัปดาห์

หรือที่ดินอีกแปลงหนึ่งพื้นที่ 133 ตร.ม. ราคาประมาณ 17 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นจากสัปดาห์ที่แล้วประมาณ 3 พันล้านดอง ที่ดินแปลงอื่นขนาด 75 ตร.ม. ราคาประมาณ 7 พันล้านดอง สูงกว่า 1.7 พันล้านดอง ถึงแม้ราคาจะสูงแต่เจ้าของที่ดินก็ยังไม่ขายเพราะรอให้ราคาเพิ่มขึ้นอีก

ในเขตเมืองเวียดเยนและเขตเยนดุงเก่า ราคาที่ดินในบริเวณใกล้นิคมอุตสาหกรรมกวางเชาและนิคมอุตสาหกรรมซองเค-นอยฮวง ปัจจุบันผันผวนอยู่ระหว่าง 40 - 70 ล้าน/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 30 - 40% เมื่อเทียบกับปลายปีที่แล้ว ที่ดินบางแปลงทำเลสวย ติดถนนใหญ่ ราคาจะสูงกว่าเล็กน้อย อยู่ที่ 70 - 80 ล้าน/ตรม. “บางแห่งถึงราคาสูงสุดในปี 2565 แล้ว โดยทะลุจุดสูงสุดเดิมไปแล้วประมาณ 30%” นางฮัว กล่าว

การสำรวจล่าสุดโดย PropertyGuru Vietnam ร่วมกับนายหน้าในพื้นที่ยังระบุด้วยว่าราคาที่ดินใน Bac Giang เพิ่มขึ้นประมาณ 10-15% เมื่อเทียบกับช่วงปลายปีที่แล้ว บางแห่งก็มีการเพิ่มขึ้นที่ดีขึ้นถึงประมาณ 20% ปริมาณธุรกรรมยังเพิ่มขึ้นจาก 20-40% เมื่อเทียบกับครึ่งปีก่อน ขึ้นอยู่กับภูมิภาค

โดยเฉพาะในเมืองบั๊กซาง ที่ดินในเขตตานมี ใกล้ตลาดเมีย เสนอขายในราคา 65-70 ล้านดอง/ตรม. เพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับเดือนธันวาคม พ.ศ. 2567

ในทำเลที่ไม่สวยงามนัก เช่น ด่งซอน ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นจาก 27-30 ล้านดองต่อตรม. เป็น 31-36 ล้านดองต่อตรม. ในเวลาไม่ถึงครึ่งปี ที่ดินบนถนน Than Nhan Trung ในเขต My Do ก็เพิ่มขึ้นจาก 65-68 ล้านดอง/ตรม. เป็น 72-78 ล้านดอง/ตรม.

ในเมืองเวียดเยน ที่ดินใกล้สวนอุตสาหกรรม Quang Chau ซึ่งตั้งอยู่ด้านหน้าถนนธุรกิจ ก็เพิ่มขึ้นจาก 40-43 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 45-52 ล้านดอง/ตร.ม. ราคาที่ดินในกวางเชาเพิ่มขึ้นจากประมาณ 30 ล้านดองต่อตรม. เป็น 34-37 ล้านดองต่อตรม. ที่ดินบริเวณนิญคั้ญ ติดทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1A ในตัวเมืองเนญ ราคาปรับขึ้นร้อยละ 15 เมื่อเทียบกับเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2567 อยู่ที่ 55-58 ล้านดอง/ตร.ม.

ในเมืองเฮียบฮัว ราคาที่ดินเชิงพาณิชย์ด้านหน้าเมืองทังเพิ่มขึ้นจาก 70-75 ล้านดอง/ตรม. เป็น 80-84 ล้านดอง/ตรม. ที่ดินบนทางหลวงหมายเลข 37 ในบริเวณนี้ก็มีราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 10 เมื่อเทียบกับก่อนเทศกาลตรุษจีน โดยอยู่ที่ราคา 28-35 ล้านดอง/ตร.ม. ในขณะเดียวกัน ที่ดินในเขตที่อยู่อาศัยของจังหวัดบั๊กลีก็เพิ่มขึ้นจาก 38-40 ล้านดอง/ตรม. เป็น 42-44 ล้านดอง/ตรม.

เมื่ออธิบายเหตุผลที่ที่ดิน Bac Giang เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วตั้งแต่ต้นปี นักลงทุนและนายหน้าหลายรายได้กล่าวว่า Bac Giang เป็นตลาดดาวเทียมที่อยู่ติดกับ กรุงฮานอย ซึ่งมีความคึกคักมาหลายปี และจนถึงปัจจุบันก็ยังคงมีความน่าสนใจอย่างมาก เนื่องมาจากแรงผลักดันจากโครงสร้างพื้นฐานและการพัฒนาอุตสาหกรรม

ในอนาคตอันใกล้นี้ จังหวัดจะติดตั้งทางหลวงหมายเลข 4 ขยายทางด่วนสายบั๊กซาง-ลางซอน และวางแผนเชื่อมต่อเส้นทางไปยัง เมืองไหเซือง จังหวัดกว๋างนิญ...

นอกจากนี้ เขตอุตสาหกรรมเช่น Quang Chau, Van Trung, Hoa Phu ยังคงดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ส่งผลให้มีความต้องการที่อยู่อาศัย บริการ และที่ดินเพิ่มมากขึ้น สิ่งนี้ดึงดูดนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์ในระยะยาว คนส่วนใหญ่จะพิจารณาปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุนและติดตามกระแสของโครงสร้างพื้นฐานและการพัฒนาอุตสาหกรรมในดินแดนที่มีศักยภาพอันยิ่งใหญ่

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำอะไรบ้าง?

นายหวู่ เกือง กวีเยต กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท Dat Xanh Mien Bac กล่าวว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ราคาที่ดินในท้องที่หลายแห่ง รวมถึง Bac Giang ผันผวนอย่างมาก เนื่องจากมีข้อมูลเกี่ยวกับการรวมจังหวัดและเมืองเข้าด้วยกัน แต่ตามที่เขาได้กล่าวไว้ ความผิดพลาดทั่วไปที่นักลงทุนชาวเวียดนามกำลังทำอยู่ในปัจจุบันคือมุมมองที่ว่า “ราคาที่ดินใกล้กับที่ทำการฝ่ายบริหารเพิ่มขึ้น”

นาย Quyet อธิบายว่า “หลายคนคิดว่าราคาที่ดินใกล้ที่ทำการรัฐบาลนั้นสูง แต่ที่จริงแล้ว พื้นที่นี้มีไว้สำหรับข้าราชการเท่านั้น และต้องการความเงียบสงบและความเคร่งขรึม จึงไม่น่าดึงดูดใจในแง่ของจำนวนประชากรหรือกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ราคาอสังหาริมทรัพย์จะพุ่งสูงในพื้นที่ที่มีเศรษฐกิจพัฒนาแล้วและการคมนาคมสะดวกเท่านั้น”

นายเกวี๊ยตกล่าวถึงกรณีการรวมจังหวัดห่าเตยและอำเภอเมลินห์เข้ากับกรุงฮานอยในปี 2551 ซึ่งในเวลานั้น หลายคนคาดหวังว่าราคาที่ดินในอำเภอห่าดอง อำเภอเซินเตย หรืออำเภอเมลินห์ จะ "พุ่งสูงขึ้น" ทันทีหลังจากการรวมเข้าด้วยกัน อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้วราคาที่ดินต้องใช้เวลานานถึง 10-15 ปีจึงจะเพิ่มขึ้น เนื่องจากโครงสร้างพื้นฐานและการพัฒนาเศรษฐกิจ

ดังนั้น นาย Quyet แนะนำว่านักลงทุนไม่ควรคาดหวังไว้สูงเกินไปจนรีบซื้อที่ดินแล้วติดขัดในที่สุด ราคาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจและโครงสร้างพื้นฐาน ไม่ใช่ศูนย์กลางการบริหาร

นายเหงียน กัวก์ อันห์ รองกรรมการผู้จัดการทั่วไปของ PropertyGuru Vietnam ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ได้แสดงความคิดเห็นว่า ที่ดินยังคงเป็นกลุ่มตลาดที่มีศักยภาพ แต่ไม่ได้หมายความว่า “การซื้อที่ไหนก็ได้จะชนะ” ประสิทธิภาพการลงทุนขึ้นอยู่กับแต่ละพื้นที่และแต่ละเวลา

ในความเป็นจริง นักลงทุนจำนวนมากแห่ลงทุนในที่ดินในช่วงที่กระแสกำลังมาแรง แต่สุดท้ายก็ประสบปัญหาสภาพคล่อง รวมถึงต้องตัดขาดทุนเมื่อจำเป็นต้องใช้เงินอย่างเร่งด่วน นักลงทุนอาจมีความเสี่ยงหากไม่ได้ทำการวิจัยอย่างรอบคอบ

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS) กล่าวว่า เมื่อไม่นานนี้ บุคคลและองค์กรต่างๆ จำนวนมากได้ใช้ประโยชน์จากข้อมูลเกี่ยวกับการควบรวมกิจการของท้องถิ่นบางแห่ง โดยใช้ประโยชน์จากข้อมูลเกี่ยวกับจิตวิทยาของผู้บริโภคและนักลงทุน เล่นกับจิตวิทยาของคนหมู่มาก สร้างอาการ FOMO (กลัวว่าจะพลาดโอกาส) และกระตุ้นความต้องการในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

นายดิงห์เตือนนักลงทุนให้ระมัดระวังเรื่อง “ไข้เสมือนจริง” จำเป็นต้องศึกษาระดับราคาที่ดินในพื้นที่ที่คุณวางแผนจะลงทุนอย่างรอบคอบและทำความเข้าใจความคืบหน้าของการเปลี่ยนแปลงแผนเพื่อประเมินความเสี่ยงและศักยภาพในการเติบโต

ตามรายงานข่าวจาก VTC News

ที่มา: https://baobacgiang.vn/bat-dong-san-bac-giang-van-sot-nong-vi-sao--postid418199.bbg