อสังหาฯ บั๊กซาง ยัง “ฮอต” อยู่ เหตุใด?

หลังจากมีข่าวการรวมจังหวัดบั๊กซางและบั๊กนิญเข้าเป็นจังหวัดบั๊กนิญใหม่ ศูนย์กลางการปกครองและการเมืองที่ตั้งอยู่ในจังหวัดบั๊กซางก็เริ่มสงบลง อสังหาริมทรัพย์ในหลายพื้นที่ก็ซบเซาลง แต่ราคาที่ดินในบั๊กซางยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี

เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ตั้งแต่ต้นปี ราคาที่ดินในหลายพื้นที่ของ บั๊กซาง มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว คุณเหงียน ถิ ฮวา พนักงานสำนักงานที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในเมือง บั๊กซาง เปิดเผยว่า ราคาที่ดินหลายแปลงทางตอนใต้ของเมืองเพิ่มขึ้น 2-3 พันล้านดองต่อแปลงในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา ในเขตชานเมือง ราคาที่ดินในเขตเตินมีเพิ่มขึ้นประมาณ 30% และในเขตดิญจีเพิ่มขึ้น 15-20% เมื่อเทียบกับเดือนมกราคม

ภาพประกอบภาพถ่าย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินบางแปลงมีราคาพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงเวลาสั้นๆ ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินในโครงการใกล้กับซูเปอร์มาร์เก็ต GO! Bac Giang ขนาด 84 ตารางเมตร ปัจจุบันมีราคาอยู่ที่ประมาณ 8 พันล้านดอง และเคยเพิ่มขึ้นเกือบ 2 พันล้านดองภายในเวลาเพียง 1 สัปดาห์

หรือที่ดินอีกแปลงหนึ่งขนาด 133 ตารางเมตร ราคาประมาณ 17,000 ล้านดอง สูงกว่าสัปดาห์ที่แล้วประมาณ 3,000 ล้านดอง ที่ดินอีกแปลงหนึ่งขนาด 75 ตารางเมตร ราคาประมาณ 7,000 ล้านดอง สูงกว่าสัปดาห์ที่แล้ว 1,700 ล้านดอง ถึงแม้ราคาจะสูง แต่เจ้าของที่ดินก็ยังไม่ได้ขาย เพราะรอให้ราคาเพิ่มขึ้นอีก

ในตัวเมืองเวียดเยนและเขตเอียนดุงเก่า ราคาที่ดินในพื้นที่ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมกวางเจิวและนิคมอุตสาหกรรมซองเค-นอยฮวง ปัจจุบันมีความผันผวนอยู่ระหว่าง 40-70 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 30-40% เมื่อเทียบกับปลายปีที่แล้ว ที่ดินบางแปลงที่มีทำเลสวยงาม ติดถนนใหญ่ มีราคาสูงขึ้นเล็กน้อยที่ 70-80 ล้านตารางเมตร “บางแปลงถึงจุดสูงสุดในปี 2565 แล้ว สูงกว่าราคาสูงสุดเดิมประมาณ 30%” คุณฮวากล่าว

ผลสำรวจล่าสุดโดย PropertyGuru Vietnam ร่วมกับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่น ระบุว่าราคาที่ดินในบั๊กซางเพิ่มขึ้นประมาณ 10-15% เมื่อเทียบกับช่วงปลายปีที่แล้ว โดยบางแห่งมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นถึงประมาณ 20% ในแต่ละพื้นที่ จำนวนธุรกรรมก็เพิ่มขึ้น 20-40% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก

โดยเฉพาะในเมืองบั๊กซาง ที่ดินในตันมี ใกล้ตลาดเมีย เสนอขายในราคา 65-70 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 15 เมื่อเทียบกับเดือนธันวาคม พ.ศ. 2567

ในทำเลที่ไม่ค่อยน่าอยู่ เช่น ดงเซิน ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นจาก 27-30 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 31-36 ล้านดอง/ตร.ม. ภายในเวลาไม่ถึงครึ่งปี ที่ดินบนถนนเถินหนานจุง ในเขตหมี่โดะ ก็เพิ่มขึ้นจาก 65-68 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 72-78 ล้านดอง/ตร.ม. เช่นกัน

ในเมืองเวียดเยน ที่ดินใกล้นิคมอุตสาหกรรมกวางเชา ซึ่งตั้งอยู่ด้านหน้าถนนสายธุรกิจ ก็มีราคาเพิ่มขึ้นเช่นกันจาก 40-43 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 45-52 ล้านดอง/ตร.ม. ที่ดินในเมืองกวางเชาก็มีราคาเพิ่มขึ้นเช่นกันจากประมาณ 30 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 34-37 ล้านดอง/ตร.ม. ที่ดินในเขตนิญแค้ง ติดกับทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1A ในเมืองเนญ ราคาเพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับเดือนพฤศจิกายน 2567 โดยอยู่ที่ 55-58 ล้านดอง/ตร.ม.

ในเมืองเฮียบฮัว ราคาที่ดินเชิงพาณิชย์ติดถนนในเมืองทังเพิ่มขึ้นจาก 70-75 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 80-84 ล้านดอง/ตร.ม. ที่ดินบนทางหลวงหมายเลข 37 ในพื้นที่นี้ก็เพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเทศกาลเต๊ด โดยอยู่ที่ 28-35 ล้านดอง/ตร.ม. ขณะเดียวกัน ที่ดินในเขตที่อยู่อาศัยบั๊กลีก็เพิ่มขึ้นจาก 38-40 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 42-44 ล้านดอง/ตร.ม.

เมื่ออธิบายเหตุผลที่ที่ดินในบั๊กซางเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วตั้งแต่ต้นปี นักลงทุนและนายหน้าหลายรายกล่าวว่า บั๊กซางเป็นตลาดดาวเทียมที่อยู่ติดกับ ฮานอย ซึ่งคึกคักมาหลายปีแล้ว และจนถึงปัจจุบัน แรงดึงดูดก็ยังคงมีมากเนื่องมาจากแรงผลักดันจากโครงสร้างพื้นฐานและการพัฒนาอุตสาหกรรม

ในอนาคตอันใกล้ จังหวัดจะเปิดใช้งานถนนวงแหวนที่ 4, ทางด่วนขยายสายบั๊กซาง-ลางเซิน และวางแผนเส้นทางเชื่อมต่อไปยังไหเซือง, กวางนิญ...

นอกจากนี้ เขตอุตสาหกรรมต่างๆ เช่น กวางเชา วันจุง และฮวาฟู ยังคงดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัย บริการ และที่ดินเพิ่มสูงขึ้น สิ่งนี้สร้างแรงดึงดูดให้กับนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์ระยะยาว นักลงทุนส่วนใหญ่มักพิจารณาปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุนและจับตามองแนวโน้มการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน นั่นคือการพัฒนาอุตสาหกรรมในดินแดนที่มีศักยภาพสูงแห่งนี้

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำอะไรบ้าง?

นายหวู เกือง เกวียต กรรมการผู้จัดการบริษัท ดัต แซ็ง เมียน บั๊ก กล่าวว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ ราคาที่ดินในหลายพื้นที่ รวมถึงบั๊กซาง ผันผวนอย่างมากเนื่องจากข้อมูลเกี่ยวกับการควบรวมจังหวัดและเมือง อย่างไรก็ตาม เขากล่าวว่า ความผิดพลาดที่นักลงทุนชาวเวียดนามมักทำในปัจจุบันคือ ความคิดที่ว่า "ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นเมื่ออยู่ใกล้สำนักงานบริหาร"

คุณ Quyet อธิบายว่า “หลายคนคิดว่าราคาที่ดินใกล้ที่ทำการไปรษณีย์แพง ความจริงแล้ว พื้นที่นี้เป็นเพียงพื้นที่สำหรับข้าราชการและต้องการความเงียบสงบและเคร่งขรึม จึงไม่น่าดึงดูดใจในแง่ของจำนวนประชากรหรือกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ราคาอสังหาริมทรัพย์จะพุ่งสูงขึ้นเฉพาะในพื้นที่ที่มีเศรษฐกิจพัฒนาแล้วและการคมนาคมสะดวกเท่านั้น”

นายเกวียตกล่าวถึงกรณีการรวมจังหวัดห่าเตยและอำเภอเมลิงห์เข้ากับกรุงฮานอยในปี พ.ศ. 2551 ในขณะนั้น หลายคนคาดว่าราคาที่ดินในห่าดง เซินเตย หรือเมลิงห์จะ “พุ่งสูงขึ้น” ทันทีหลังจากการรวมกิจการ อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง ราคาที่ดินใช้เวลา 10-15 ปีจึงจะสูงขึ้น อันเนื่องมาจากโครงสร้างพื้นฐานและการพัฒนาเศรษฐกิจ

ดังนั้น คุณ Quyet จึงแนะนำว่านักลงทุนไม่ควรคาดหวังสูงเกินไปจนรีบซื้อที่ดินแล้วติดขัด ราคาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับเศรษฐกิจและโครงสร้างพื้นฐาน ไม่ใช่ศูนย์กลางการบริหาร

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ PropertyGuru Vietnam ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ให้ความเห็นว่าที่ดินยังคงเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพ แต่นั่นไม่ได้หมายความว่า "การซื้อที่ไหนก็ได้จะชนะ" ประสิทธิภาพในการลงทุนขึ้นอยู่กับแต่ละพื้นที่และแต่ละช่วงเวลา

ในความเป็นจริง นักลงทุนจำนวนมากแห่ลงทุนในหุ้นในช่วงที่ตลาดกำลังเฟื่องฟู แต่กลับประสบปัญหาสภาพคล่อง แม้กระทั่งต้องตัดขาดทุนเมื่อต้องการเงินทุนอย่างเร่งด่วน หากไม่ศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด นักลงทุนอาจเผชิญความเสี่ยงได้อย่างง่ายดาย

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า เมื่อเร็วๆ นี้ บุคคลและองค์กรต่างๆ จำนวนมากได้ใช้ประโยชน์จากข้อมูลเกี่ยวกับการควบรวมกิจการของท้องถิ่นบางแห่ง ซึ่งทำให้เข้าใจจิตวิทยาของผู้บริโภคและนักลงทุน เล่นกับจิตวิทยาของฝูงชน สร้างอาการ FOMO (ความกลัวที่จะพลาดโอกาส) และกระตุ้นความต้องการในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

นายดิงห์เตือนนักลงทุนให้ระมัดระวัง “ไข้เสมือนจริง” พวกเขาจำเป็นต้องศึกษาระดับราคาที่ดินในพื้นที่ที่วางแผนจะลงทุนอย่างละเอียด และทำความเข้าใจความคืบหน้าของการเปลี่ยนแปลงผังเมือง เพื่อประเมินความเสี่ยงและศักยภาพในการเติบโต

ตามข่าว VTC

ที่มา: https://baobacgiang.vn/bat-dong-san-bac-giang-van-sot-nong-vi-sao--postid418199.bbg