คาดการณ์ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวครึ่งปีหลัง 67
ผู้บริหาร ผู้เชี่ยวชาญ และนักลงทุนคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2567 ด้วยปัจจัยต่างๆ เช่น กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญ 3 ฉบับได้รับการประกาศใช้ อัตราดอกเบี้ยลดลงและคาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับต่ำ โดยยังมีช่องทางในการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลง ความเชื่อมั่นและสภาพคล่องค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น โดยมุ่งเน้นไปที่ตลาดอพาร์ตเมนต์ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานช่วยสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านเงินทุน คาดว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะยังคงลดลงสู่ระดับต่ำต่อไป และนโยบายสินเชื่อพิเศษของธนาคารพาณิชย์สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะช่วยกระตุ้นความต้องการและเพิ่มสภาพคล่องในตลาด นอกจากนี้ การลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคาดว่าจะช่วยลดแรงกดดันทางการเงิน ซึ่งจะช่วยฟื้นฟูกิจกรรมทางธุรกิจของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ยิ่งไปกว่านั้น คาดว่านโยบายทางกฎหมายจะช่วยลดปัญหาต่างๆ ลงได้ รัฐบาล ได้ออกเอกสารและนโยบายมากมายเพื่อแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย เช่น พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 08 ว่าด้วยการเจรจาต่อรองและขยายระยะเวลาพันธบัตร พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10 ว่าด้วยข้อบังคับเพิ่มเติมเกี่ยวกับการออกใบรับรองสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท คอนโดเทล โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 1 ล้านยูนิต...
ในด้านสภาพคล่อง ผู้เชี่ยวชาญและนักลงทุนคาดการณ์ว่าสภาพคล่องจะดีขึ้นในปี 2567 ในกลุ่มอพาร์ทเมนต์ระดับกลางและราคาประหยัด ที่อยู่อาศัยสังคมในใจกลางเมือง และจังหวัดรอบนอกใจกลางเมือง เนื่องจากอุปทานใหม่ยังไม่ดีขึ้น แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงกลับเพิ่มขึ้น นักลงทุนเริ่มซื้อขายอีกครั้งเมื่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง
ในความเป็นจริง การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานคาดว่าจะช่วยสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โครงการเมกะโปรเจกต์สำคัญๆ ได้ถูกดำเนินการควบคู่กันไป เช่น โครงการทางด่วนเหนือ-ใต้ ระยะปี 2564-2568 สนามบินนานาชาติลองแถ่ง ถนนวงแหวนโฮจิมินห์ 3 และถนนวงแหวนฮานอย 4 ซึ่งจะช่วยแก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานในเวียดนามในปัจจุบัน ส่งเสริมการพัฒนาภาคธุรกิจ โครงการทางด่วนจะช่วยเพิ่มการเชื่อมต่อระหว่างภูมิภาค เศรษฐกิจ ดึงดูดเงินลงทุนเข้าสู่เวียดนามมากขึ้น
การเร่งพัฒนาโครงการโครงสร้างพื้นฐานคาดว่าจะช่วยเพิ่มมูลค่าของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ใกล้โครงการลงทุนภาครัฐ Agriseco ประเมินว่าพื้นที่ที่มีศักยภาพในการดึงดูดเงินลงทุนหลังจากเสร็จสิ้นโครงการสำคัญๆ เช่น ทางด่วนสายเหนือ-ใต้ สนามบินลองถั่น ฯลฯ ได้แก่ นครโฮจิมินห์ จังหวัดบ่าเรียะ-หวุงเต่า จังหวัดด่งนาย จังหวัดลอง อาน จังหวัดไฮฟอง จังหวัดกว๋างนิญ จังหวัดหุ่งเอียน และจังหวัดบั๊กนิญ นักลงทุนที่ถือครองกองทุนรวมที่ดินขนาดใหญ่ที่ตั้งอยู่ใกล้โครงการที่ได้รับประโยชน์ ได้แก่ VHM, NLG, KDH, DXG, HDC, VPI, NVL, PDR และ DIG
ความคาดหวังอีกประการหนึ่งคือกลุ่มอพาร์ตเมนต์ที่มีความต้องการจริงในใจกลางเมืองหรือบริเวณรอบนอกใจกลางเมืองที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วจะฟื้นตัวในช่วงต้นปี 2567 เนื่องจาก: ความต้องการที่แท้จริงของประชากรยังคงมีจำนวนมากเมื่ออุปทานและอัตราการดูดซับฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อซื้อบ้านคาดว่าจะลดลง แก้ไขหนังสือเวียนที่ 06 อนุญาตให้ผู้ซื้อบ้านกู้ยืมจากธนาคารเพื่อชำระหนี้ให้กับธนาคารอื่น นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (ลดราคาขาย ขยายกำหนดการชำระเงิน)
ขณะเดียวกัน คาดว่าอุปทานและราคาอพาร์ตเมนต์จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในเมืองใหญ่ทั้งใจกลางเมืองและชานเมืองที่มีทำเลที่ดี คาดว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่ในฮานอยและโฮจิมินห์จะสูงถึง 16,000 ยูนิต เพิ่มขึ้น 55% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และ 9,000 ยูนิต เพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตามลำดับ ในปี 2567 โดยเน้นกลุ่มตลาดระดับกลางและระดับไฮเอนด์ คาดว่าราคาอพาร์ตเมนต์จะยังคงเพิ่มขึ้น 3-8% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เนื่องจากช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ที่สูง
คาดว่าอุปทานโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจะมี 108 โครงการ คิดเป็นเกือบ 48,000 ยูนิตในปี 2567 ซึ่งสูงกว่าปี 2566 ถึงเกือบ 4 เท่า โดยกระจุกตัวอยู่ในจังหวัดด่งนาย ลองอาน บั๊กนิญ ไฮฟอง และกวางนิญ อันเป็นผลมาจากการดำเนินนโยบายอย่างต่อเนื่องของรัฐบาลเพื่อสนับสนุนการเพิ่มขึ้นของอุปทานที่อยู่อาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด คาดว่าช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์จะยังคงมีอยู่ในปี 2567 แต่ด้วยอุปทานที่จำกัด โครงการอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาเหมาะสมและมีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนจะยังคงดึงดูดผู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้
ตลาดที่ดินยังคงเป็นช่องทางดึงดูดกระแสเงินสด
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่ภาพรวมของตลาดโดยรวมก็เป็นเช่นนั้น อย่างไรก็ตาม ในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินยังคงเป็นช่องทางในการดึงดูดกระแสเงินสดและสร้างสภาพคล่องที่สูงมาก นอกจากนี้ ปัจจุบันธนาคารพาณิชย์ได้ลดอัตราดอกเบี้ยลง อุตสาหกรรมต่างๆ จะค่อยๆ ฟื้นตัวในปี 2567 ที่ดินก็เป็นส่วนที่สร้างมูลค่าอย่างยั่งยืนและยั่งยืนในระยะยาว ซึ่งสะสมมาหลายปี ดังนั้นนักลงทุนในภาคส่วนนี้จึงรอคอยมากขึ้น
ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ตลาดที่ดินในทุกกลุ่มตลาดยังคงมีเสถียรภาพ ดึงดูดนักลงทุน และช่องทางการขายที่ดินสร้างมูลค่าระยะยาว จึงได้รับความไว้วางใจ รายงานการวิจัยตลาดของ DKRA ระบุว่า ในปี 2566 ตลาดที่ดินจะมีโครงการเปิดใหม่ 22 โครงการ คิดเป็นประมาณ 1,850 แปลง ลดลง 73% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา การบริโภคอยู่ที่ประมาณ 751 แปลง คิดเป็นประมาณ 41% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด ลดลง 84% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า การซื้อขายส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มสินค้าที่มีราคา 12.9-14.9 ล้านดอง/ตร.ม. และพื้นที่ส่วนกลาง 70-90 ตร.ม.
นอกจากนี้ รัฐสภาเพิ่งผ่านร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี พ.ศ. 2568 เพื่อควบคุมการแบ่งแยกและการขายที่ดินอย่างเข้มงวด ซึ่งแสดงให้เห็นว่ากำลังมีการปรับลดความคลั่งไคล้ที่ดินอย่างค่อยเป็นค่อยไป ด้วยจำนวนการแบ่งแยกและการขายที่ดินในเขตเมืองที่เพิ่มสูงขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การแบ่งแยกและการขายที่ดินอย่างเข้มงวดนี้ส่งผลกระทบต่อตลาดโดยรวมตั้งแต่ภาคเหนือไปจนถึงภาคใต้ และอาจทำให้ความคลั่งไคล้ที่ดินลดลงเช่นเดิม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามมาตรา 31 มาตรา 6 แห่งร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) ไม่อนุญาตให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่บุคคลในเขต อำเภอ และเมืองในเขตเมืองพิเศษ ประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 ขอบเขตการบังคับใช้ได้ขยายออกไปเมื่อเทียบกับกฎระเบียบปัจจุบัน (ในเขตเมืองพิเศษและเขตเมืองประเภทที่ 1 ที่อยู่ภายใต้รัฐบาลกลางโดยตรง)
เมื่อแสดงความเห็นเกี่ยวกับกฎระเบียบดังกล่าว ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่ชี้ให้เห็นว่ากฎระเบียบดังกล่าวน่าจะส่งผลให้มีแรงกดดันต่ออุปทานที่ดินแบ่งย่อยใหม่สู่ตลาดมากขึ้นในอนาคต
ในขณะเดียวกัน นักลงทุนบางส่วนมองว่ากฎหมายอสังหาริมทรัพย์ฉบับปรับปรุงจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยช่วยเพิ่มความโปร่งใสในการซื้อขาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการแบ่งแยกและการขายที่ดิน กฎหมายฉบับนี้ช่วยเสริมสร้างการควบคุมการบริหารจัดการของรัฐเกี่ยวกับการแบ่งแยกและการขายที่ดิน สร้างความสม่ำเสมอในด้านสุนทรียศาสตร์ทางสถาปัตยกรรมและการวางผังเมือง (บ้านต้องสร้างบนที่ดินก่อนขายให้ผู้ซื้อ) สร้างความมั่นใจว่ามีการใช้ประโยชน์อย่างมีเหตุผลและมีประสิทธิภาพเพื่อหลีกเลี่ยงการสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดินของประเทศ เป็นต้น
นอกจากนี้ กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขที่เพิ่งผ่านมาคาดว่าจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของความโปร่งใสที่มากขึ้นในขั้นตอนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
รายงานระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญปัญหาหลายประการในช่วงที่ผ่านมา อันเนื่องมาจากอัตราดอกเบี้ยที่สูง การสูญเสียความเชื่อมั่นของนักลงทุนหลังจากเหตุการณ์ที่เกี่ยวข้องกับพันธบัตรบริษัท ปัญหาทางกฎหมาย และกระแสสินเชื่อที่ตึงตัวเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เมื่อธนาคารกลางลดสัดส่วนเงินทุนระยะสั้นสำหรับสินเชื่อระยะกลางและระยะยาว หรือการออกหนังสือเวียนที่ 06 อย่างไรก็ตาม จากการวิเคราะห์ของผู้เชี่ยวชาญ เหตุผลข้างต้นจะคลี่คลายลงบ้างในปี 2567 ซึ่งจะช่วยสนับสนุนแนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าสถานการณ์ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาร้อนแรงอีกครั้งจะไม่เกิดขึ้นอีกก็ตาม
ยอมรับความท้าทายทางการตลาดในปี 2567
อย่างไรก็ตาม นักวิจัยตลาดยังได้ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายบางประการสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 อีกด้วย
ประการแรก ความต้องการของผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัว แต่ยังคงช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้ ข้อมูลจากธนาคารกลางระบุว่า สินเชื่อคงค้างสำหรับกิจกรรมผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์ (สินเชื่อส่วนบุคคลเพื่อซื้อบ้าน) มีแนวโน้มลดลงทั้งในด้านขนาดและสัดส่วน
ประการที่สอง มูลค่าของพันธบัตรที่ครบกำหนดยังคงสูง ในปี 2567 มูลค่าของพันธบัตรภาคเอกชนที่ครบกำหนดค่อนข้างสูง โดยประเมินไว้ที่ประมาณ 330,000 พันล้านดอง ขนาดของพันธบัตรที่ครบกำหนดสูงกว่าปี 2566 ประมาณ 20% และกระจุกตัวอยู่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 ความเสี่ยงของการขาดสภาพคล่องในปีต่อๆ ไปอาจเพิ่มขึ้น หากธุรกิจยังคงเลื่อนหรือขยายระยะเวลาการชำระหนี้ต่อไป
ประการที่สาม โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการในพื้นที่กำลังประสบปัญหาในการดำเนินการ ในพื้นที่ขนาดใหญ่บางแห่ง โครงการประมาณ 70-80% ถูกระงับชั่วคราว
ประการที่สี่ อุปทานลดลงแต่มาพร้อมกับโครงสร้างผลิตภัณฑ์ที่ไม่สมเหตุสมผล ขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับผู้มีรายได้น้อยในเขตเมือง โดยเฉพาะขาดแคลนที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานและที่อยู่อาศัยทางสังคม
ประการที่ห้า ธุรกิจประสบปัญหาในการเข้าถึงเงินทุน
สัญญาณของเศรษฐกิจมหภาค เศรษฐกิจโลก และเวียดนามกำลังแสดงสัญญาณการฟื้นตัว และคาดการณ์ว่าในปี 2567-2568 จะดีขึ้น นอกจากนี้ ด้วยมาตรการที่เข้มงวดของรัฐบาล กระทรวง ภาคส่วน และท้องถิ่น สัญญาณเชิงบวกจากตลาดจึงค่อยๆ ปรากฏขึ้น ด้วยความท้าทายและความยากลำบากดังกล่าวข้างต้น ตลาดยังคงต้องใช้เวลาในการแก้ไขปัญหาเหล่านี้ให้สำเร็จ
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)