อสังหาริมทรัพย์ "ไม่สอดคล้อง" กับอุปทานและอุปสงค์เนื่องจากอุปสรรคในการแปลงการใช้ที่ดิน

(HTV) - ในนครโฮจิมินห์ ต้นทุนที่สูงในการแปลงที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ ส่งผลให้กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแทบจะหายไป และอุปทานก็ลดน้อยลงเรื่อยๆ

Việt Nam•25/09/2025

ภาระจากต้นทุนการแปลงการใช้ที่ดิน

ในการประชุมครั้งแรกของคณะกรรมการกำกับดูแลนโยบายที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ นายกรัฐมนตรี ฝ่าม มินห์ จิ่ง ได้เน้นย้ำว่า “มีผู้คนจำนวนมากที่ต้องการที่อยู่อาศัย แต่เนื่องจากราคาสูงเกินไป พวกเขาจึงไม่สามารถซื้อได้” ความเห็นนี้สะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนถึงปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอย่างรุนแรง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่ๆ อย่างนครโฮจิมินห์

สาเหตุหลักประการหนึ่งคือต้นทุนที่สูงในการแปลงที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์การใช้งาน เป็นที่ทราบกันว่าในบางเขตชานเมือง พื้นที่ เกษตรกรรม จำนวนมากยังไม่สามารถแปลงเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยได้

Bất động sản — ต้นทุนการแปลงการใช้ที่ดินที่สูงทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงแทบจะหายไปในนครโฮจิมินห์

คุณดัง ถิ บา (อาศัยอยู่ในแขวงตังโญนฟู นครโฮจิมินห์) กล่าวว่า "ก่อนหน้านี้ค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์อยู่ที่ประมาณ 3.5 ล้านดองต่อตารางเมตร ปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็น 55 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งต่างจากเดิมถึง 13-14 เท่า ด้วยราคาเพียงเท่านี้ แม้แต่ธุรกิจก็ยังไม่ทำกำไร นับประสาอะไรกับคนที่อยากสร้างบ้านอยู่อาศัย"

นางสาวดัง ทิ บา แสดงความกังวลเกี่ยวกับต้นทุนการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

บันทึกการแปลงการใช้ที่ดินลดลงอย่างรวดเร็ว

อันที่จริง ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2568 ณ คณะกรรมการประชาชนแขวงตังโนนฟู (โฮจิมินห์) มีการยื่นคำร้องขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพียง 4 ฉบับ จากทั้งหมด 88 ฉบับสำหรับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน ขณะเดียวกัน เขตอื่นๆ อีกหลายแห่งก็ประสบปัญหาเดียวกัน โดยมีการยื่นคำร้องแบบกระจายตัว ซึ่งลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้

ยอดการยื่นขอลดลงมากจากเดิม เพราะมีการปรับราคาที่ดินใหม่เพิ่มขึ้น คนจึงรอให้ราคาลดลง

นายฟาน หง็อก ตัน - รองประธานคณะกรรมการประชาชนเขตตั้งโนนภู่

ในเขตเตินเตา (โฮจิมินห์) นายเล มิญ เฮียว รองประธานคณะกรรมการประชาชนประจำเขต กล่าวว่า นับตั้งแต่มีรัฐบาลสองระดับเข้ามาดำเนินการ ท้องถิ่นนี้รับจัดการเพียง 5 คดี ซึ่ง 3 คดีเป็นคดีโอนกรรมสิทธิ์ นายเฮียวเน้นย้ำว่า "ประชาชนคาดหวังค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่สมเหตุสมผลมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับคดีเปลี่ยนวัตถุประสงค์ครั้งแรก ดังนั้นพวกเขาจึงจ่ายเพียง 30-50% ของอัตราภาษีปัจจุบัน"

คณะกรรมการประชาชนของเขตตันเตา (HCMC) ยังบันทึกการลดลงของจำนวนบันทึกการแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินอีกด้วย

ความกังวลเกี่ยวกับความไม่สมดุลของอุปทานที่อยู่อาศัย

ตามพระราชกฤษฎีกา 151/ND-CP ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2568 เจ้าของที่ดินจะต้องชำระเงิน 100% ของมูลค่าที่ดินตามบัญชีราคาที่ดินเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน นโยบายนี้ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยตกอยู่ในภาวะอุปทานไม่สมดุล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคลแทบจะหายไป เพราะต้นทุนการแปลงสภาพที่ดินสูงเกินไป เราต้องส่งเสริมให้ผู้คนสร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัยและทำธุรกิจ แทนที่จะจ่ายค่าเช่าแล้วปล่อยทิ้งไว้เฉยๆ ระดับที่เหมาะสมคือ 20% อยู่ในเกณฑ์ และ 30% อยู่นอกเกณฑ์ เพื่อสร้างแรงผลักดันให้กับตลาด

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Tran Khanh Quang

ความคาดหวังในการบรรเทาจากนโยบายใหม่

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้กระจายการจัดหาจากระดับไฮเอนด์ไปเป็นราคาประหยัดเพื่อหลีกเลี่ยงปรากฏการณ์การขึ้นราคาที่อยู่อาศัยแบบ "เสมือนจริง"

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า เพื่อแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัย จำเป็นต้องกระจายแหล่งจัดหาจากระดับบนไปยังระดับล่าง เพื่อหลีกเลี่ยงการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย "อย่างแท้จริง" ขณะนี้ กระทรวงการคลัง กำลังพิจารณาความเห็นเกี่ยวกับร่างมติว่าด้วยการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าข้อเสนอใหม่นี้จะขจัดอุปสรรค สร้างเงื่อนไขสำหรับการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยรายบุคคล และลดการผูกขาดโครงการที่อยู่อาศัยราคาสูง

>>> โปรดติดตามชมรายการข่าว HTV เวลา 20.00 น. และรายการ 24G World เวลา 20.30 น. ทุกวัน ทางช่อง HTV9