จำเป็นต้องขจัดอุปสรรคในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม

อุปสรรคที่ใหญ่ที่สุดในปัจจุบันสำหรับธุรกิจที่ดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมคือขั้นตอนทางกฎหมาย

รายงานของคณะกรรมการบริหารเขตอุตสาหกรรมและแปรรูปส่งออกนครโฮจิมินห์ (Hepza) ระบุว่า กองทุนที่ดินสำหรับการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยและที่พักอาศัยสำหรับคนงานในเขตอุตสาหกรรมมีแผนที่จะตั้งอยู่ในเขตที่พักอาศัยที่อยู่ติดกับเขตอุตสาหกรรม อย่างไรก็ตาม สำหรับเขตอุตสาหกรรมใหม่ที่มีเขตที่พักอาศัยอยู่ติดกันที่วางแผนจะให้บริการแก่เขตอุตสาหกรรมนั้น ความคืบหน้าล่าช้ากว่ากำหนด เนื่องจากปัญหาเรื่องค่าตอบแทนการขออนุญาตที่ดิน ปัญหาทางกฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินและการให้เช่า การอนุมัตินโยบายการลงทุน และการรับรองนักลงทุนในเขตที่พักอาศัยที่อยู่ติดกัน ส่งผลให้นักลงทุนโครงสร้างพื้นฐานในเขตอุตสาหกรรมไม่มีที่ดินสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่...

รายงานของเฮปซาระบุว่า ปัจจุบันความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสำหรับคนงานและผู้ใช้แรงงานในนครโฮจิมินห์มีสูงมาก โดยมีจำนวนคนงานที่ต้องการเช่าที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสูงถึง 51,718 คน/96,517 คน คิดเป็น 53.6% และจำนวนคนงานที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสูงถึง 29,034 คน/96,517 คน คิดเป็น 30.1%... แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสำหรับคนงานและผู้ใช้แรงงานจะมีสูงมาก แต่ความคืบหน้าในการจัดการปัญหาที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังคงล่าช้ามาก

ในทำนองเดียวกัน รายงานของกรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ยังแสดงให้เห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยทั้งหมดในนครโฮจิมินห์ในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573 อยู่ที่ประมาณ 37 ล้านตารางเมตรของพื้นที่ที่อยู่อาศัย โดยความต้องการที่อยู่อาศัยหลักสำหรับผู้มีรายได้น้อยในเขตเมืองอยู่ที่ประมาณ 15 ล้านตารางเมตรของพื้นที่ที่อยู่อาศัย และแรงงานที่ทำงานในเขตอุตสาหกรรม/กลุ่มอุตสาหกรรมในเมืองอยู่ที่ประมาณ 12 ล้านตารางเมตร เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยนี้ กองทุนที่ดินต้องการพื้นที่ 451 เฮกตาร์ โดยมีเงินลงทุนก่อสร้างประมาณ 86,400 พันล้านดอง

อย่างไรก็ตาม นั่นเป็นเพียงความต้องการเท่านั้น ในความเป็นจริง ในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573 คาดการณ์ว่านครโฮจิมินห์จะพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมเพียงประมาณ 6.58 ล้านตารางเมตร หรือเทียบเท่ากับอพาร์ตเมนต์ประมาณ 93,000 ยูนิต ด้วยจำนวนนี้ การพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมสูงสุดของนครโฮจิมินห์ในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573 จะตอบสนองความต้องการของประชาชนได้เพียง 17.8% เท่านั้น ซึ่งประเภทที่พักอาศัยสำหรับคนงานจะตอบสนองความต้องการได้เพียงเกือบ 6% เท่านั้น

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมมีอุปสรรคและความยากลำบากหลายประการ หนึ่งในนั้นคือ กระบวนการทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการอนุมัติพื้นที่ การอนุมัติโครงการ และการออกใบอนุญาตก่อสร้าง ซึ่งยังคงมีความซับซ้อน ทำให้ระยะเวลาในการดำเนินการทางกฎหมายของนักลงทุนยาวนานขึ้นถึงหลายปี ส่งผลให้เป้าหมายการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมล่าช้าลง ภายใต้กฎระเบียบสิทธิพิเศษ โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน แต่ยังต้องประเมินราคาที่ดินก่อนจึงจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียม "0 ดอง" ซึ่งทำให้เกิดความล่าช้าโดยไม่จำเป็น

นายเล ฮุว เหงีย กรรมการบริษัท เล แถ่ง เทรดดิ้ง จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทที่เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม กล่าวว่า โครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 1 ล้านยูนิต จะประสบความยากลำบากในการบรรลุเป้าหมาย หากขั้นตอนการบริหารยังคงติดขัดและไม่ได้รับการแก้ไข ในบรรดาปัญหาที่ธุรกิจต่างๆ เผชิญในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม อุปสรรคและความยากลำบากที่เกี่ยวข้องกับขั้นตอนการบริหารคิดเป็น 70% สถานการณ์เช่นนี้ไม่ได้ส่งเสริมหรือขัดขวางการเร่งรัดโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แม้ว่าธุรกิจต่างๆ จะมุ่งมั่นอย่างเต็มที่แล้วก็ตาม

แม้จะมีนโยบายเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยและเงินทุน แต่ความคืบหน้าในการขจัดอุปสรรคและการให้การสนับสนุนทางกฎหมายสำหรับโครงการบ้านจัดสรรสังคมยังคงล่าช้า และยังมีโครงการที่เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมายไม่เพียงพอ แม้ว่าโครงการจะเป็นไปตามข้อกำหนด แต่ธุรกิจต่างๆ ก็ยังเข้าถึงและเบิกจ่ายเงินทุนได้ยาก ปัจจุบันธนาคารบางแห่งกำหนดอัตราดอกเบี้ย 8.2% ต่อปีสำหรับนักลงทุนโครงการ และ 7.7% ต่อปีสำหรับลูกค้าที่กู้ยืมภายใต้โครงการวงเงิน 120,000 พันล้านดอง ซึ่งยังสูงเกินไปเมื่อเทียบกับศักยภาพทางการเงินของผู้มีรายได้น้อย” นายเหงียกล่าว

คุณเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ปัจจุบันมีธุรกิจที่เข้าร่วมโครงการบ้านพักอาศัยสังคมน้อยมาก เนื่องจากผลกำไรต่ำกว่าโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ ขณะที่อุปสรรคและความเสี่ยงมีมากกว่า นอกจากนี้ ยังมีปัญหาหลายประการ ทั้งในด้านขั้นตอนการดำเนินการ การชดเชยค่าที่ดิน สินเชื่อ... ในนครโฮจิมินห์ โครงการบ้านพักอาศัยสังคมส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในรูปแบบเอกสาร ส่งผลให้ความต้องการของตลาดมีจำกัด แต่อุปทานกลับไม่เพียงพอ เป็นที่ทราบกันดีว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีโครงการอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์จำนวนมาก ขณะที่โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์และโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่มีราคาเหมาะสมกับความต้องการและรายได้ของประชาชนกลับมีไม่เพียงพอ

“ปัจจุบัน สิ่งสำคัญที่สุดคือการขจัดอุปสรรคและความยากลำบากในกลไกและนโยบาย การสร้างกองทุนที่ดิน และการสร้างแหล่งสินเชื่อพิเศษเพื่อที่อยู่อาศัยสังคม เพื่อสนับสนุนผู้ซื้อและผู้เช่าที่อยู่อาศัยสังคม ขณะเดียวกัน สินเชื่อพิเศษให้ผู้ซื้อและผู้เช่าที่อยู่อาศัยสังคมกู้ยืมในอัตราดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งปัจจุบันกฎระเบียบกำหนดไว้ที่ 4.8% - 5% ต่อปี และสินเชื่อระยะยาว ซึ่งปัจจุบันกฎระเบียบกำหนดไว้สูงสุด 25 ปี ถือเป็นนโยบายหลักและสำคัญที่สุดในนโยบายที่อยู่อาศัยสังคม” นายเชา วิเคราะห์

แหล่งที่มา