จำเป็นต้องเลือกวิธี 1 – 2 วิธีในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับการนำไปใช้ตามภาคและท้องถิ่น

เมื่อวันที่ 21 มิถุนายน ในระหว่างการพูดในห้องประชุมหารือเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ผู้แทน Tran Chi Cuong รองหัวหน้าคณะผู้แทนรัฐสภาประจำนคร ดานัง ได้เสนอแนะว่ามีความจำเป็นที่จะต้องพิจารณาและเลือกใช้วิธีการเฉพาะ 1 ถึง 2 วิธีในการกำหนดราคาที่ดินสำหรับทุกภาคส่วนและท้องถิ่นเพื่อนำไปใช้ โดยต้องแน่ใจว่ามีความสอดคล้อง มีความเป็นไปได้ และหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายในอนาคต

ผู้แทน Tran Chi Cuong พูดที่ห้องอภิปราย ภาพโดย: VU HUNG

ผู้แทน Tran Chi Cuong เห็นด้วยที่จะแก้ไขกฎหมายที่ดิน และในขณะเดียวกันก็มีส่วนร่วมและเสริมประเด็นสำคัญสองประเด็น

เกี่ยวกับประเด็นการเช่าที่ดินตามมาตรา 120 ของร่างกฎหมาย แม้ว่ามาตรา 2 จะสถาปนาหลักการของพรรคในมติที่ 18-NQ/TW ของคณะกรรมการบริหารกลางชุดที่ 13 เป็นหลัก โดยกำหนดกลุ่มของแปลงที่ดิน ภาคส่วน และที่ดินที่ใช้สำหรับแปลงที่ดินที่ชำระเงินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาการเช่าไว้โดยเฉพาะ แต่ตามที่ผู้แทนกล่าว นี่เป็นประเด็นที่ต้องพิจารณาถึงปัจจัยการพัฒนาที่เฉพาะเจาะจงของแต่ละท้องถิ่น

ในความเป็นจริงมีโครงการที่ได้รับการระบุว่าเป็นแรงผลักดันหลักในการส่งเสริมการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมของท้องถิ่นและนักลงทุนต้องการการชำระเงินครั้งเดียวเพื่อให้สามารถสร้างสมดุลและวางแผนการลงทุนทางการเงินเชิงรุกสำหรับการดำเนินโครงการเพื่อให้มั่นใจถึงเสถียรภาพและหลีกเลี่ยงความผันผวนในระหว่างกระบวนการดำเนินโครงการของนักลงทุน แต่จะไม่ใช้รูปแบบการชำระเงินครั้งเดียว

ดังนั้น ตามที่ผู้แทน Tran Chi Cuong กล่าว มีความจำเป็นต้องพิจารณาเพิ่มเติมในข้อ 2 มาตรา 120 ในกรณีที่โครงการที่มีลักษณะขับเคลื่อนและสำคัญภายในแผนยุทธศาสตร์ การวางแผน และการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของท้องถิ่น สภาประชาชนจังหวัดจะพิจารณาและตัดสินใจเกี่ยวกับการจ่ายค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่า

สิ่งนี้จะช่วยให้บรรลุเป้าหมายการพัฒนาของท้องถิ่นและความปรารถนาที่จะสร้างเสถียรภาพให้กับการลงทุนและการผลิตของบริษัท และทำให้แน่ใจถึงความสมดุลของผลประโยชน์ของรัฐ นักลงทุน และผู้ใช้ที่ดิน

นอกจากนี้ ในข้อ 2 ข้อ 120 ข้อ 2 ระบุว่า “การใช้ที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์เพื่อกิจกรรม การท่องเที่ยว ” เป็นกรณีเช่าที่ดินโดยจ่ายครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่าทั้งหมด ตามที่ผู้แทนกล่าว วลี “กิจกรรมการท่องเที่ยว” จำเป็นต้องได้รับการชี้แจงให้ชัดเจน

ผู้แทนชี้แจงว่า ตามการตีความเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในมาตรา 3 วรรค 3 และหมวด 5 ของพระราชบัญญัติการท่องเที่ยว พ.ศ. 2560 ซึ่งกำหนดกิจกรรมการท่องเที่ยว ประเภทธุรกิจการท่องเที่ยว และกิจกรรมธุรกิจการท่องเที่ยว เช่น การเดินทาง การขนส่ง ที่พัก และบริการการท่องเที่ยวประเภทอื่นๆ เช่น อาหาร การช้อปปิ้ง ความบันเทิง สันทนาการ การดูแลสุขภาพ แสดงให้เห็นว่ากิจกรรมการท่องเที่ยวมีขอบเขตและความหมายค่อนข้างกว้าง จึงจำเป็นต้องชี้แจงและกำหนดแนวคิดของ "กิจกรรมการท่องเที่ยว" ให้ชัดเจน เพื่อความสะดวก ชัดเจน และเหมาะสมเมื่อนำกฎหมายไปใช้ในทางปฏิบัติ

โดยหลักการวิธีการคำนวณราคาที่ดินระบุไว้ในมาตรา 158 และบัญชีราคาที่ดินระบุไว้ในมาตรา 159 ผู้แทนกล่าวว่า แม้มาตรา 158 วรรค 4 จะตัดวิธีส่วนเกินออกจากกฎหมายปัจจุบันแล้วก็ตาม แต่ร่างกฎหมายได้กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ 4 วิธี ได้แก่ "วิธีการเปรียบเทียบโดยตรง วิธีการหักออก วิธีการหารายได้ วิธีการหาค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน"

อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ สำหรับแปลงที่ดินเดียวกัน การใช้ 4 วิธี จะให้ผลลัพธ์ 4 แบบที่แตกต่างกัน และจะมีความแตกต่างกันอย่างมาก ไม่ต้องพูดถึงว่าในวิธีเดียวกัน เช่น วิธีการหารายได้ หากตัวแปรอินพุตเปลี่ยนไป ราคาที่ดินก็จะมีการเปลี่ยนแปลงต่างกันไปด้วย

ทั้งนี้ มาตรา 158 วรรค 5 กำหนดว่า “ให้หน่วยงานกำหนดราคาที่ดินมีอำนาจตัดสินใจกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีประเมินราคาวิธีหนึ่งวิธีใดหรือหลายวิธี ตามที่ได้กำหนดไว้ในมาตรา 4”

โดยปกติแล้วเพื่อความปลอดภัย หน่วยงานของรัฐจะใช้วิธีการต่างๆ มากมาย และเลือกผลลัพธ์จากวิธีที่ให้ราคาสูงที่สุด ซึ่งจะสร้างความลำบากให้กับธุรกิจโดยไม่รู้ตัว

นอกจากนี้ การกำหนด “หน่วยงานที่ตัดสินใจกำหนดราคาที่ดินโดยพิจารณาจากผลการกำหนดราคาที่ดินที่เป็นประโยชน์ต่องบประมาณแผ่นดินมากที่สุด” จำเป็นต้องได้รับการพิจารณา วิเคราะห์ และกำหนดอย่างชัดเจนว่าอะไร “เป็นประโยชน์ต่องบประมาณแผ่นดินมากที่สุด” คือการใช้หลักเกณฑ์ใดจึงจะได้ราคาสูงสุด “เป็นประโยชน์สูงสุด” หรือเป็นเพียงเรื่องราคาที่ดินที่สูงที่สุดเท่านั้น

ตามความเห็นของผู้แทนที่ดินนั้นเป็นเพียงปัจจัยนำเข้าเท่านั้น สิ่งที่สำคัญคือที่ดินจะถูกใช้ไปอย่างไร ผู้ใช้ที่ดินจะใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างไรให้เกิดประโยชน์ มูลค่าเพิ่มจากที่ดินนั้น... จะสำคัญกว่าราคาที่ดินเพียงอย่างเดียว เมื่อนั้นการใช้ที่ดินจึงจะมีประสิทธิผลอย่างครอบคลุมและยาวนาน

ในความเป็นจริง มีบางกรณีที่สามารถกำหนดสัญญาเช่าที่ดินราคาถูกได้ แต่ผลประโยชน์จะสูงขึ้นจากการสร้างงาน รายได้งบประมาณประจำปีที่เพิ่มขึ้นจากภาษี จากการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจ หรือต้นทุนโอกาสอื่นๆ เมื่อดึงดูดนักลงทุนในช่วงแรกให้มาลงทุนในที่ดินทำเลที่ตั้งนั้น

ในทางกลับกัน กฎเกณฑ์ข้างต้น “ที่เป็นประโยชน์สูงสุดต่องบประมาณแผ่นดิน” ก่อให้เกิดความขัดแย้งกับกฎเกณฑ์ในมาตรา 153 วรรคสาม “... ในกรณีที่ค่าเช่าที่ดินรอบหน้าปรับขึ้นจากรอบก่อน ให้ปรับค่าเช่าที่ดินที่ต้องจ่ายให้ปรับขึ้นไม่เกินร้อยละ 15 เมื่อเทียบกับรอบก่อน”

เนื่องจากการกำหนดรอบใหม่จะอิงจากบัญชีราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในปีแรกของรอบ จึงทำให้ราคาที่ดินมักเพิ่มขึ้นสูงมากเมื่อเทียบกับ 5 ปีก่อนหน้า และการพิจารณาว่า "เพิ่มขึ้นไม่เกิน 15%" จำเป็นต้องได้รับการวิเคราะห์เพื่อชี้แจงพื้นฐานสำหรับการกำหนดอัตราดังกล่าว

ผู้แทน Tran Chi Cuong กล่าวว่า จากประเด็นข้างต้น จะเห็นได้ว่าการกำหนดวิธีการกำหนดราคาที่ดิน 4 วิธีจะสร้างความยากลำบากและความยุ่งยากในการดำเนินการ ดังนั้น จึงจำเป็นต้องทบทวนและประเมินใหม่ว่าวิธีใดใน 4 วิธีนั้นมีประโยชน์และสะดวกที่สุดในการตัดสินใจเลือก 1 หรือ 2 วิธีเฉพาะสำหรับทุกภาคส่วนและท้องถิ่นเพื่อนำไปใช้ เพื่อให้เกิดความสอดคล้อง มีความเป็นไปได้ และหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายในอนาคต

นอกจากนี้ มาตรา 159 วรรคหนึ่ง ได้กำหนดให้มีการปรับบัญชีราคาที่ดินเป็นรายปี แต่ไม่ได้กำหนดหลักเกณฑ์ เงื่อนไขในการปรับบัญชีราคาที่ดินไว้ชัดเจน ทำให้การดำเนินการดังกล่าวเกิดความยุ่งยากและอุปสรรคหลายประการ

ดังนั้น เพื่อสร้างฐานทางกฎหมายที่ชัดเจนและหลีกเลี่ยงการบังคับใช้กฎหมายโดยพลการ ผู้แทนจึงเสนอว่า จำเป็นต้องพิจารณาเพิ่มหลักการ เงื่อนไข และเกณฑ์เฉพาะเจาะจงเป็นฐานในการปรับบัญชีราคาที่ดินประจำปี

น.ภู-หวู่หุ่ง