เตือนนักลงทุนกระแสเงินสดติดลบ ดอกเบี้ยพุ่ง

TPO - หลังจากหยุดชะงักมาเป็นเวลานานเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงและกระแสเงินสดที่ตึงตัว ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้นจากนโยบายสินเชื่อที่ผ่อนคลายลงของระบบธนาคาร ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่านักลงทุนควรระมัดระวังและหลีกเลี่ยงการใช้เลเวอเรจทางการเงินจำนวนมาก เพราะไม่มีการรับประกันว่าอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตได้ตลอดไป

เงินทุนไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์

ล่าสุดได้เปิดตัวแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษมุ่งเป้าไปที่ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกและโครงการบ้านจัดสรร โดยคาดหวังว่าจะกระตุ้นสภาพคล่องให้กับตลาด

ภายในสิ้นปี 2567 ยอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างทั้งหมดจะสูงถึงประมาณ 3.2 ล้านล้านดอง คิดเป็นเกือบ 21% ของยอดสินเชื่อคงค้างทั้งหมดของ เศรษฐกิจ โดยสินเชื่อสำหรับกิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วถึง 18% และสินเชื่อสำหรับความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 6.5%

ที่น่าสังเกตคือ การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ก็เริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวเช่นกัน เฉพาะในช่วงสี่เดือนแรกของปีนี้ FDI ที่จดทะเบียนในภาคอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าสูงถึง 1.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็น 26.9% ของยอด FDI ที่จดทะเบียนทั้งหมดในประเทศ ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติต่อความสามารถในการฟื้นตัวของตลาด

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการใหญ่ของ PropertyGuru Vietnam ประเมินว่าปัจจุบันตลาดมีความคาดหวังสูงต่อนโยบายการผ่อนปรนสินเชื่อเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ จากผลสำรวจในไตรมาสแรกของปี 2568 โดย Batdongsan.com.vn พบว่า 67.1% ของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์คาดหวังใน "การผ่อนปรนสินเชื่อเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์"; 47.9% ของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์คาดหวังใน "การลดภาษีและค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์"; และ 43.4% ของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์คาดหวังใน "การเร่งรัดกระบวนการทางกฎหมาย" คาดว่าการเติบโตของสินเชื่อในปีนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 16% และอัตราดอกเบี้ยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง

ทุนสินเชื่อไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างแข็งแกร่งในช่วงนี้ (ภาพ: Nhu Y)

ดร. คาน แวน ลุค หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ BIDV เน้นย้ำว่าตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงของ "การปรับโครงสร้างอุปสงค์และแหล่งเงินทุน" คุณลุคกล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการอยู่รอดต้องเปลี่ยนแนวทาง โดยพัฒนากลุ่มที่มีอุปสงค์ที่แท้จริง เช่น ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและอพาร์ตเมนต์ระดับกลาง แทนที่จะมุ่งพัฒนาโครงการระดับไฮเอนด์แต่กลับประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อ

การกำหนดเป้าหมายไปที่ผู้ซื้อจริงไม่เพียงแต่ช่วยเพิ่มยอดขายเท่านั้น แต่ยังทำให้การกู้ยืมจากธนาคารง่ายขึ้นอีกด้วย ซึ่งธนาคารมักให้ความสำคัญกับโครงการที่มีมูลค่าการใช้งานจริงและมีความเสี่ยงต่ำ

ระมัดระวังการใช้สินเชื่อ

นักเศรษฐศาสตร์เหงียน ตรี เฮียว กล่าวว่า การใช้เลเวอเรจทางการเงินเป็นเครื่องมือที่ได้รับความนิยมในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ช่วยให้นักลงทุนเพิ่มผลกำไร อย่างไรก็ตาม การใช้เลเวอเรจมากเกินไปก่อให้เกิดความเสี่ยงร้ายแรงหลายประการ

นักลงทุนจำนวนมากกู้ยืมเงินสูงถึง 70-80% หรือมากกว่านั้น โดยคาดหวังว่าจะขายหรือให้เช่าอย่างรวดเร็วเพื่อนำเงินมาชำระดอกเบี้ยเงินกู้ แต่ในความเป็นจริง ตลาดไม่ได้เอื้ออำนวยเสมอไป หากการขายล่าช้า ไม่สามารถปล่อยเช่าได้ หรือต้นทุนสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ นักลงทุนจะประสบปัญหากระแสเงินสดติดลบ แรงกดดันจากดอกเบี้ยเงินกู้จะสะสม และมีความเสี่ยงที่จะล้มเหลวในการวางแผนทางการเงิน

ในยุคที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ เงินกู้จากธนาคารอาจดูเหมือนเป็นทางออกที่ดีที่สุด อย่างไรก็ตาม เมื่ออัตราดอกเบี้ยเริ่มสูงขึ้น (เช่นเดียวกับในหลายประเทศหลังการระบาดของโควิด-19) ต้นทุนการกู้ยืมก็จะเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้กำไรลดลงอย่างมาก สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่เพิ่มขึ้นเพียง 1-2% อาจทำให้ค่าใช้จ่ายรายเดือนเพิ่มขึ้นหลายสิบล้านดอง

“ไม่มีหลักประกันว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเสมอไป ในบางช่วงเวลา โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากตลาดถึงจุดสูงสุด ราคาอาจลดลงหรือลดลงอย่างรวดเร็ว ในเวลานั้น มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองไว้อาจลดลงเมื่อเทียบกับหนี้คงค้าง ส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินติดลบ นักลงทุนไม่เพียงแต่ไม่ได้กำไร แต่ยังมีหนี้สินมากกว่ามูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย” คุณเฮี่ยวกล่าว

คุณเฮี่ยว กล่าวว่า นอกจากปัจจัยตลาดแล้ว นักลงทุนยังเผชิญกับความเสี่ยงจากนโยบายภาครัฐ เช่น การเข้มงวดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงกฎหมายที่ดิน และการจัดเก็บภาษีทรัพย์สิน ปัจจัยเหล่านี้อาจส่งผลกระทบอย่างมากต่อความสามารถในการใช้ประโยชน์และการขายสินทรัพย์ การผ่อนคลายสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ไม่ได้หมายความว่าโอกาสในการลงทุนจะเปิดกว้าง ในบริบทที่ตลาดกำลังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ความระมัดระวังและกลยุทธ์ที่เหมาะสมคือปัจจัยสำคัญสู่ความสำเร็จของทั้งภาคธุรกิจและนักลงทุนรายย่อย

ง็อกไม

ที่มา: https://tienphong.vn/canh-bao-nha-dau-tu-roi-vao-tinh-trang-dong-tien-am-lai-vay-chong-chat-post1743105.tpo