เตือนนักลงทุน กระแสเงินสดติดลบ ดอกเบี้ยทบต้น

เงินทุนไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์

ล่าสุดได้เปิดตัวแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษที่มุ่งเป้าไปที่ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกและโครงการบ้านพักอาศัยสังคม โดยคาดหวังว่าจะกระตุ้นสภาพคล่องให้กับตลาด

ภายในสิ้นปี 2567 มูลค่าสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์คงค้างทั้งหมดจะสูงถึงประมาณ 3.2 ล้านล้านดอง คิดเป็นเกือบ 21% ของมูลค่าสินเชื่อคงค้างทั้งหมด ของระบบเศรษฐกิจ โดยสินเชื่อเพื่อกิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นสูงถึง 18% ส่วนสินเชื่อเพื่อความต้องการด้านที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 6.5%

ที่น่าสังเกตคือ การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) แสดงสัญญาณการกลับมาอีกครั้ง ในช่วงสี่เดือนแรกของปีนี้ การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในภาคอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าถึง 1.5 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ คิดเป็น 26.9% ของทุน FDI ที่จดทะเบียนทั้งหมดในประเทศ ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติต่อความสามารถในการฟื้นตัวของตลาด

นายเหงียน กัวก์ อันห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ PropertyGuru Vietnam ประเมินว่าในปัจจุบันตลาดมีความคาดหวังสูงต่อนโยบายการผ่อนปรนสินเชื่อเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ จากการตอบแบบสำรวจในไตรมาสแรกของปี 2568 โดย Batdongsan.com.vn นายหน้า 67.1% คาดหวังว่า "นโยบายสินเชื่อเพื่ออสังหาริมทรัพย์จะผ่อนคลายลง" 47.9% ของนายหน้าคาดหวังว่า "ค่าธรรมเนียมและภาษีธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จะลดลง" 43.4% ของนายหน้าคาดหวัง “การเร่งความคืบหน้าทางกฎหมาย” ปีนี้คาดการณ์การเติบโตสินเชื่อจะเพิ่มขึ้นเป็น 16% และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อสังหาริมทรัพย์ยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง

ทุนสินเชื่อไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างแข็งแกร่งในช่วงเร็ว ๆ นี้ (ภาพ: Nhu Y)

ต.ส. Can Van Luc หัวหน้าทีมเศรษฐศาสตร์ของธนาคาร BIDV เน้นย้ำว่า ตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงของ "การปรับโครงสร้างอุปสงค์และแหล่งเงินทุน" นายลุค กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการอยู่รอดจะต้องเปลี่ยนแนวทาง โดยพัฒนากลุ่มธุรกิจที่มีความต้องการจริง เช่น บ้านพักสังคมและอพาร์ตเมนต์ระดับกลาง แทนที่จะมุ่งทำโครงการระดับไฮเอนด์ที่เข้าถึงสินเชื่อได้ยาก

การกำหนดเป้าหมายไปที่ผู้ซื้อจริงไม่เพียงแต่ช่วยเพิ่มยอดขายเท่านั้น แต่ยังทำให้การกู้ยืมจากธนาคารง่ายขึ้นอีกด้วย ซึ่งมักให้ความสำคัญกับโครงการที่มีมูลค่าการใช้งานจริงและมีความเสี่ยงต่ำ

ระมัดระวังการใช้สินเชื่อ

นักเศรษฐศาสตร์ Nguyen Tri Hieu กล่าวว่าการใช้เลเวอเรจทางการเงินเป็นเครื่องมือที่นิยมใช้ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ช่วยให้นักลงทุนขยายผลกำไรได้ อย่างไรก็ตาม การใช้เลเวอเรจมากเกินไปอาจมีความเสี่ยงร้ายแรง

นักลงทุนหลายรายกู้ยืมสูงถึง 70-80% หรือสูงกว่านั้น โดยคาดหวังว่าจะขายหรือเช่าอย่างรวดเร็วเพื่อชำระดอกเบี้ยเงินกู้ แต่ในความเป็นจริงแล้วตลาดไม่ได้เป็นใจเสมอไป หากยอดขายชะลอตัว ค่าเช่าไม่สามารถเกิดขึ้นได้ หรือต้นทุนสูงเกินกว่าที่คาดไว้ นักลงทุนจะประสบปัญหาสภาพคล่องทางการเงินติดลบ แรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ย และเผชิญกับความเสี่ยงจากความล้มเหลวของแผนการเงิน

ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ การกู้ยืมจากธนาคารอาจดูเหมือนเป็นทางออกที่ดีที่สุด อย่างไรก็ตาม เมื่ออัตราดอกเบี้ยเริ่มเพิ่มขึ้น (เช่นเดียวกับที่เกิดขึ้นในหลายประเทศในช่วงที่เกิดการระบาดของโควิด-19) ต้นทุนการกู้ยืมก็จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้กำไรลดลงไปโดยสิ้นเชิง หากเป็นสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยลอยตัว การเพิ่มขึ้น 1-2% อาจทำให้ค่าใช้จ่ายรายเดือนเพิ่มขึ้นหลายสิบล้านดอง

“ไม่มีหลักประกันว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเสมอไป ในบางช่วงโดยเฉพาะหลังจากตลาดถึงจุดสูงสุด ราคาอาจลดลงหรือลดลงอย่างรวดเร็ว ในช่วงเวลาดังกล่าว ทรัพย์สินที่จำนองไว้อาจสูญเสียมูลค่าเมื่อเทียบกับหนี้ที่ค้างชำระ ส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินติดลบ นักลงทุนไม่เพียงแต่ไม่ได้รับผลกำไร แต่ยังมีหนี้มากกว่ามูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินอีกด้วย” นายฮิวกล่าว

นายฮิ่ว กล่าวว่า นอกเหนือจากปัจจัยด้านตลาดแล้ว นักลงทุนยังต้องเผชิญกับความเสี่ยงจากนโยบายภาครัฐ เช่น การเข้มงวดสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงกฎหมายที่ดิน และการกำหนดภาษีทรัพย์สิน ปัจจัยเหล่านี้สามารถส่งผลกระทบอย่างมากต่อความสามารถในการใช้ประโยชน์และชำระบัญชีสินทรัพย์ การผ่อนปรนสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้หมายความว่าโอกาสในการลงทุนจะเปิดกว้างมากขึ้น ในบริบทที่ตลาดค่อยๆ ฟื้นตัว ความระมัดระวังและกลยุทธ์ที่ถูกต้องเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับความสำเร็จของทั้งธุรกิจและนักลงทุนรายบุคคล

ง็อกมาย

ที่มา: https://tienphong.vn/canh-bao-nha-dau-tu-roi-vao-tinh-trang-dong-tien-am-lai-vay-chong-chat-post1743105.tpo