มีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินพิเศษสำหรับการเปลี่ยนพื้นที่สวนเป็นพื้นที่อยู่อาศัยอย่างไรบ้าง?

SKĐS - ครัวเรือนและบุคคลที่เปลี่ยนที่ดินสวนหรือที่ดินเกษตรกรรมภายในแปลงเดียวกันกับที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ให้เป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย อาจมีสิทธิ์ได้รับอัตราค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินพิเศษตามมติเลขที่ 254/2025/QH15 อย่างไรก็ตาม นโยบายนี้สามารถใช้ได้เพียงครั้งเดียวกับแปลงที่ดินที่เลือกไว้เท่านั้น

Báo Sức khỏe Đời sống•25/05/2026

เมื่อสิ้นปี 2025 นายและนางฟาม ฮุง เกือง ( ดง ทับ ) ได้รับที่ดินจำนวน 398 ตารางเมตรเป็นของขวัญจากบิดามารดา โดยเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยในเมือง 200 ตารางเมตร และส่วนที่เหลือเป็นที่ดินสำหรับปลูกพืชยืนต้น ที่ดินแปลงนี้ได้รับใบอนุญาตใช้ที่ดินในปี 2013 แล้ว

ปัจจุบัน ครอบครัวของนายกวงจำเป็นต้องเปลี่ยนพื้นที่ดินเพิ่มเติมอีก 66 ตารางเมตร ซึ่งเดิมใช้ปลูกพืชยืนต้น ให้เป็นที่ดินสำหรับสร้างบ้านพักอาศัยในเขตเมือง เขาจึงสงสัยว่าพื้นที่เปลี่ยนประเภทการใช้ที่ดินนี้เข้าข่ายกรณีที่ได้รับการยกเว้นหรือลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามมติที่ 254/2025/QH15 ของ สภาแห่งชาติ หรือไม่

Chuyển đất vườn sang đất ở được tính tiền sử dụng đất ưu đãi ra sao?- Ảnh 1. — ภาพประกอบ

เพื่อตอบสนองต่อประเด็นนี้ กรมสรรพากรจังหวัดดงทับได้ชี้แจงว่า การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อเปลี่ยนการใช้ที่ดินจากที่ดิน เกษตรกรรม เป็นที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยนั้น ปัจจุบันดำเนินการตามระเบียบข้อ ค วรรค 2 มาตรา 10 ของมติที่ 254/2025/QH15 และพระราชกฤษฎีกาที่ 50/2026/ND-CP

ตามระเบียบข้อบังคับ ในกรณีที่ที่ดินสวน ที่ดินสระน้ำ หรือที่ดินเกษตรกรรมตั้งอยู่ภายในแปลงเดียวกันกับที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยตามที่กำหนดไว้ในกระบวนการรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน จะมีการคิดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในอัตราพิเศษเมื่อมีการเปลี่ยนที่ดินเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สำหรับพื้นที่ที่เปลี่ยนประเภทการใช้ที่ดินซึ่งอยู่ภายในขอบเขตการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยของท้องถิ่น ผู้ใช้ที่ดินจะต้องจ่ายเพียง 30% ของส่วนต่างระหว่างค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่คำนวณจากราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่คำนวณจากราคาที่ดินเกษตรกรรม

สำหรับพื้นที่ที่เกินกว่าขีดจำกัดการจัดสรรที่ดิน แต่ไม่เกินหนึ่งเท่าของขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ค่าธรรมเนียมจะอยู่ที่ 50% ของส่วนต่าง หากพื้นที่เกินกว่าหนึ่งเท่าของขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย จะต้องชำระค่าธรรมเนียม 100% ของส่วนต่างตามระเบียบ

อย่างไรก็ตาม นโยบายให้สิทธิพิเศษนี้จะใช้ได้เพียงครั้งเดียวต่อครัวเรือนหรือบุคคล และคำนวณจากที่ดินแปลงเดียวที่ผู้ใช้ที่ดินเลือกไว้

พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 50/2026/ND-CP กำหนดไว้อย่างชัดเจนว่า หากครัวเรือนหรือบุคคลใดเป็นเจ้าของที่ดินหลายแปลงในพื้นที่ต่างกันตั้งแต่หนึ่งแห่งขึ้นไป ซึ่งได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินได้ พวกเขาจะสามารถเลือกได้เพียงแปลงเดียวเท่านั้นที่จะใช้สิทธิลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ผู้ใช้ที่ดินต้องให้คำมั่นสัญญานี้ในคำขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน และต้องรับผิดชอบตามกฎหมายต่อคำมั่นสัญญานั้น

หากเจ้าหน้าที่พบว่าผู้ใช้ที่ดินได้รับสิทธิพิเศษไปแล้ว แต่ยังคงยื่นขอสิทธิพิเศษดังกล่าวสำหรับที่ดินแปลงอื่น เจ้าหน้าที่สรรพากรจะคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินใหม่ในอัตรา 100% ของส่วนต่างระหว่างราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและราคาที่ดินเพื่อการเกษตร นอกจากนี้ ผู้ใช้ที่ดินจะต้องชำระค่าปรับล่าช้าตามที่กฎหมายว่าด้วยการจัดการภาษีกำหนดไว้ด้วย

นอกจากนี้ พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 50/2026/ND-CP ยังกำหนดไว้ว่า การคำนวณจำนวนครั้งที่มีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การกำหนดขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย และการคัดเลือกแปลงที่ดินเพื่อใช้มาตรการพิเศษ จะเริ่มคำนวณตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป

ในกรณีที่หน่วยงานของรัฐอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินระหว่างวันที่ 1 สิงหาคม 2567 ถึงก่อนวันที่ 1 มกราคม 2569 แต่ยังไม่ได้ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือชำระไม่ครบถ้วน ประชาชนสามารถยื่นคำร้องต่อหน่วยงานจัดเก็บภาษีเพื่อขอคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินใหม่ตามนโยบายใหม่ได้ ผู้ใช้ที่ดินต้องยื่นคำร้องเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อขอคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินใหม่ก่อนวันที่ 1 มกราคม 2560 หลังจากวันที่นี้ นโยบายพิเศษภายใต้ระเบียบการเปลี่ยนผ่านจะไม่มีผลบังคับใช้อีกต่อไป

ตามข้อมูลจากกรมสรรพากรจังหวัดดงทับ หากกรณีของนายฟาม ฮุง เกือง เป็นไปตามเงื่อนไขทั้งหมดภายใต้มติที่ 254/2025/QH15 และพระราชกฤษฎีกาที่ 50/2026/ND-CP เขาจะได้รับการพิจารณาให้ใช้อัตราค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินพิเศษเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

หลังจากได้รับเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดจากคณะกรรมการประชาชนระดับตำบลแล้ว หน่วยงานสรรพากรจะคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและออกใบแจ้งชำระเงินตามระเบียบปัจจุบัน

ที่มา: https://suckhoedoisong.vn/chuyen-dat-vuon-sang-dat-o-duoc-tinh-tien-su-dung-dat-uu-dai-ra-sao-169260525143227061.htm