ผู้เชี่ยวชาญแสดงความคิดเห็นที่น่าแปลกใจเกี่ยวกับภาคที่ดินในปีนี้

(แดน ตรี) – ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าในส่วนของภาคพื้นดิน ปีนี้ปรากฏการณ์ “ไข้แผ่นดิน” จะไม่เกิดขึ้นอย่างกว้างขวาง แต่จะเกิดขึ้นเฉพาะในพื้นที่เท่านั้น

ผู้เชี่ยวชาญ: ตลาดที่ดินกำลังชะลอตัว

รายงานของ กระทรวงการก่อสร้าง ระบุว่า ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 จำนวนการซื้อขายอพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยวมีจำนวนมากกว่า 25,400 ยูนิต ลดลง 33.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และจำนวนการซื้อขายที่ดินสำเร็จมีจำนวน 86,796 แปลง ลดลง 15.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ในปี 2567 จำนวนการซื้อขายอพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยวที่ประสบความสำเร็จจะมากกว่า 125,500 ยูนิต ลดลง 11.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน และจำนวนการซื้อขายที่ดินในปี 2567 จะสูงกว่า 412,400 แปลง/แปลง เพิ่มขึ้น 33.6% เมื่อเทียบกับปี 2566

ในปีที่ผ่านมา นอกจากอพาร์ตเมนต์แล้ว ที่ดินในเขตชานเมือง ฮานอย และพื้นที่ใกล้เคียงบางแห่งยังได้รับการประเมินว่ามีสัญญาณเชิงบวก อย่างไรก็ตาม ในหลายพื้นที่ ที่ดินยังคงประสบปัญหาหรือฟื้นตัวเล็กน้อย

คุณเล ดินห์ ชุง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้ประเมินตลาดที่ดินในช่วงที่ผ่านมาว่า ภาวะตลาดที่ดินเริ่มฟื้นตัวตั้งแต่เดือนเมษายน 2567 โดยปริมาณการซื้อขายเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในเดือนพฤษภาคม แต่กลับลดลงในเดือนกันยายน สาเหตุมาจากผลกระทบโดยรวมของตลาดในฮานอยที่สภาพคล่องชะลอตัว ราคาลดลง และจังหวัดต่างๆ ก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน

หลังจากที่ราคาที่ดินในฮานอยพุ่งสูงขึ้นในช่วงปลายปี 2567 นักลงทุนหลายรายจึงได้ลดราคาขายลง ตลาดที่ดินในฮานอยกลับซบเซา ในจังหวัดชายแดนฮานอย เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง หุ่งเอียน ไห่เซือง ฯลฯ ภาวะขายขาดทุนได้หายไปแล้ว ราคาที่ดินได้ปรับตัวสูงขึ้นอีกครั้งนับตั้งแต่ปี 2567

โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาที่ดินในฮึงเอียนมีการเติบโตที่แข็งแกร่งที่สุด ส่วนบั๊กซางก็ฟื้นตัวกลับมาสู่ระดับราคาเมื่อเทียบกับจุดสูงสุดในปี 2565 สำหรับพื้นที่ตั้งแต่ทั่นฮว้าไปทางทิศใต้ ตลาดยังคงอ่อนแอ โดยราคาต่ำกว่าจุดสูงสุดครั้งก่อน

ที่ดินแปลงหนึ่งในเขตชานเมืองฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

เมื่อพูดถึงศักยภาพการลงทุนในส่วนนี้ในอนาคตอันใกล้นี้ คุณชุงกล่าวว่ายังมีโอกาสอีกมาก แต่ไม่ใช่แค่การซื้อที่ดินในฮานอยเท่านั้นที่นักลงทุนจะชนะ แต่ต้องเลือกพื้นที่ที่มีความเชื่อมโยงด้านโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรและความหนาแน่นของประชากรอย่างระมัดระวัง

ในปัจจุบันนักลงทุนจำนวนมากเลือกพื้นที่ที่มีแนวโน้มการพัฒนาที่ชัดเจนหรือกลายเป็นเมืองหรือชุมชน ดังนั้นราคาพื้นฐานจึงผันผวนอยู่ระหว่าง 3,000-5,000 ล้านดอง

หลายคนไม่สามารถซื้อสินค้าใดๆ ในราคานี้ จึงเลือกที่จะลงทุนในจังหวัดใกล้เคียง พื้นที่บางส่วนในแกนเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องกับเขตอุตสาหกรรม เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง หรือ หุ่งเอียน ไฮเซือง ไฮฟอง และกวางนิญ กำลังดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนจำนวนมาก

อย่างไรก็ตาม เมื่อซื้อที่ดิน นักลงทุนจะต้องใส่ใจกับโครงการที่เป็นไปตามเงื่อนไขทางกฎหมาย อย่างน้อยต้องมีสัญญาซื้อขายหรือมีหนังสือปกแดง และในเวลาเดียวกัน ก็ต้องคำนึงถึงความสามารถของนักลงทุนด้วย เลือกทำเลที่ตอบสนองความต้องการและดึงดูดผู้คนให้เข้ามาอยู่อาศัยในอนาคต

นายเหงียน อันห์ เกว ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในฮานอยได้พุ่งสูงสุดในเดือนตุลาคม 2567 สำหรับอพาร์ตเมนต์และที่ดินในฮานอย ราคาได้ทรงตัวและสภาพคล่องลดลง นอกจากนี้ นักลงทุนที่ดินบางรายในเขตชานเมืองกำลังมองหาวิธี "ขายทรัพย์สิน" ของตนออกไป

ปีนี้ “ไข้แผ่นดิน” จะไม่ระบาดหนัก?

ในการประเมินตลาดที่ดินในปีนี้ คุณเล ดิ่ง ชุง ระบุว่าปรากฏการณ์ "ไข้ที่ดิน" จะไม่เกิดขึ้นอย่างกว้างขวาง แต่จะเกิดเฉพาะในพื้นที่เท่านั้น สำหรับจังหวัดต่างๆ ข้างต้น ตั้งแต่จังหวัดแท็งฮวาไปจนถึงภาคใต้ ตลาดยังไม่เป็นไปในเชิงบวกในปีนี้ สำหรับจังหวัดในพื้นที่ท่องเที่ยวอย่างดานังและนาตรัง ปีนี้สัญญาณเชิงบวกมากขึ้นจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่นำไปสู่การเติบโตของการท่องเที่ยว

นักลงทุนยังเริ่มมองหาพื้นที่ที่มีการพัฒนาการท่องเที่ยวที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะญาจางและดานัง ซึ่งมีการฟื้นตัวที่ชัดเจนมากขึ้นในปี 2567

นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงกฎหมายที่ดินจะทำให้โครงการเก่าที่มีสินค้าคงคลังเหลืออยู่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อเป็นอย่างมาก สินค้าราคาต่ำกว่า 3,000-4,000 ล้านดองจะดึงดูดลูกค้าได้มากขึ้น เหตุผลที่โครงการเก่าน่าสนใจกว่าคือโครงการเหล่านี้ดำเนินการก่อนการประกาศใช้รายการราคาที่ดินใหม่ ทำให้ต้นทุนที่ดินลดลง ในขณะเดียวกัน โครงการที่ดำเนินการตามรายการราคาที่ดินใหม่จะมี "ราคาที่สูงเกินจริง"

แม้ว่าที่ดินจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่เจ้าของที่ดินก็ไม่ได้ได้รับประโยชน์ทั้งหมด จิตวิทยาของลูกค้าเปลี่ยนไป พวกเขาเลือกอย่างรอบคอบมากขึ้น ทั้งชื่อเสียงของนักลงทุน ความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ และคุณภาพของผลิตภัณฑ์ ในอดีต นักลงทุนสามารถขายได้ทันทีหลังจากสร้างโครงสร้างพื้นฐานเสร็จ แต่ปัจจุบันพวกเขาต้องเพิ่มภูมิทัศน์และสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อดึงดูดลูกค้า” เขากล่าวเสริม

ที่ดินประมูลในเขตฮว่ายดึ๊ก กรุงฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

สำหรับผลิตภัณฑ์ที่ดินที่นำมาประมูล คุณชุงคาดการณ์ว่าเขตชานเมืองของฮานอยจะยังคงได้รับความสนใจจากนักลงทุนในปีนี้ เนื่องจากอุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดฮานอยในระยะสั้นยังไม่แสดงสัญญาณที่ดีขึ้นเมื่อเทียบกับความต้องการที่แท้จริงของประชาชน

ยิ่งไปกว่านั้น ด้วยราคาที่ดินในเขตเมืองชั้นในที่พุ่งสูงในปัจจุบัน นักลงทุนจึงมักมองหาสินค้าในเขตชานเมือง นักลงทุนยังคงนิยม "ล่า" ที่ดินที่ถูกแบ่งแยกย่อยเพื่อขาย โดยเฉพาะที่ดินที่ประมูลโดยหน่วยงานท้องถิ่น เพื่อความปลอดภัยทางกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม ในอนาคต การประมูลที่ดินในฮานอยหรือจังหวัดใกล้เคียงจะไม่ถูกดันขึ้นราคาแบบฉับพลันเหมือนในช่วงที่ผ่านมา แต่จะเป็นการขึ้นราคาที่เหมาะสมกว่า นักลงทุนจะตื่นตัวมากขึ้น เรียนรู้อย่างรอบคอบก่อนกำหนดราคาที่เหมาะสม หลีกเลี่ยงการทำตามกระแสนิยม หรือถูกกดดันจากแรงเก็งกำไร

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า หลังจากผ่านช่วงขาลงและช่วงพักตัว ตลาดจะเข้าสู่ช่วงฟื้นตัว คาดว่าจะเริ่มตั้งแต่ไตรมาสที่สองถึงสี่ของปีนี้ ณ เวลานี้ นักลงทุนจะไม่ให้ความสำคัญกับราคาขายและปัจจัยทางกฎหมายมากเกินไปเหมือนเมื่อครั้งที่ตลาดซบเซา

ในทางกลับกัน ศักยภาพในการเพิ่มราคากลับเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุน ดังนั้น นักลงทุนจึงให้ความสนใจเป็นพิเศษกับกลุ่มธุรกิจที่ทำกำไรได้ เช่น ที่ดินและโครงการวิลล่า

“ในรอบก่อนๆ เมื่อตลาดเข้าสู่ช่วงพัฒนา การลงทุนอพาร์ตเมนต์ทุกๆ 100 ดอง จะทำรายได้เพียง 136 ดองเท่านั้น แต่ที่ดินจะทำกำไรได้มากถึง 300 ดอง” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

เขากล่าวว่า กฎหมายที่ดินปี 2567 มีผลบังคับใช้ ตลาดที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่หลายอย่าง ตั้งแต่การจัดหาที่ดินไปจนถึงกิจกรรมการทำธุรกรรม ส่วนที่ดินมีการพัฒนาไปในทิศทางที่ดีขึ้น ลดภาวะ "ไข้ที่ดิน" ราคาเสมือน และก่อให้เกิดคลื่นตลาด แต่กลับกลายเป็นวัฏจักรใหม่ โดยส่วนที่ดินมีการพัฒนาอย่างมั่นคง โปร่งใส และยั่งยืนมากขึ้น

ในที่สุด ตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2569 ถึงไตรมาสที่สี่ของปี 2569 จะเป็นช่วงเวลาที่ตลาดเข้าสู่วงโคจรที่มั่นคง ราคาและสภาพคล่องจะเพิ่มขึ้นในหลากหลายรูปแบบ ซึ่งถือเป็นโอกาสที่ดีที่สุดของตลาดหลังจากภาวะซบเซามาเป็นเวลานาน

นายเหงียน อันห์ เกว๋ เห็นด้วยกับความเห็นข้างต้น โดยระบุว่าที่ดินจะเป็นจุดที่สดใสในช่วงปี 2568 ถึง 2570 แต่จะไม่ครองตำแหน่ง “ราชา” เหมือนในช่วงก่อนหน้าอีกต่อไป

“มีสองเหตุผลที่ทำให้ที่ดินไม่น่าสนใจเหมือนปี 2565 อีกต่อไป ประการแรก ในเขตเมืองประเภท 3 ขึ้นไป การก่อสร้างต้องแล้วเสร็จก่อนจึงจะขายได้ ทำให้ต้นทุนการลงทุนสูงขึ้น ประการที่สอง ขั้นตอนการแบ่งแปลงที่ดินทำได้ยากขึ้น แต่แปลงที่ดินก็ยังคงน่าสนใจกว่าส่วนอื่นๆ” เขากล่าวเน้นย้ำ

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm