ปัจจุบัน ผู้ที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แต่มีทุนน้อย มักซื้อที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม เพื่อรอการแปลงเป็นที่อยู่อาศัย ที่ดินที่อยู่อาศัยเป็นชื่อเรียกทั่วไปของที่ดินที่อยู่อาศัย ซึ่งรวมถึงที่ดินในชนบทและที่ดินในเมือง ที่ดินประเภทนี้ใช้สร้างบ้านและโครงการที่อยู่อาศัย
การแบ่งปันกับ Dan Tri ทนายความ Nguyen Thi Thu Hoai ผู้อำนวยการของ Hanoi Tax and Law LLC ซึ่งอยู่ภายใต้สมาคมทนายความฮานอย กล่าวว่าเธอไม่ปฏิเสธคุณค่าที่มีศักยภาพที่ที่ดินเกษตรกรรมมอบให้
ทรัพยากรที่ดินเพื่อการเกษตรของประเทศเรามีมากมาย ราคาซื้อขายก็ถูก เหมาะสำหรับผู้ที่มีทุนน้อยแต่ต้องการลงทุน ที่ดินเพื่อการเกษตรมีศักยภาพในการทำกำไรค่อนข้างสูงเนื่องจากราคาที่ต่ำ แต่เมื่อนำมาแปรรูปเป็นที่อยู่อาศัยแล้ว ผลตอบแทนที่ได้จะสูงกว่ามูลค่าเริ่มต้นหลายเท่า
อย่างไรก็ตาม นักลงทุนจำเป็นต้องเข้าใจอย่างชัดเจนว่าเมื่อใดที่วัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสามารถเปลี่ยนเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 กำหนดหลักการการใช้ที่ดินให้สอดคล้องกับผังเมือง แผนผัง และวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ดังนั้น ที่ดินทุกประเภทที่ไม่ใช่ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยจึงไม่สามารถนำมาสร้างบ้านได้ หากต้องการสร้างบ้าน จำเป็นต้องดำเนินการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเสียก่อน
การแปลงสภาพที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินไม่ใช่แค่การยื่นคำขอเท่านั้น แต่ยังขึ้นอยู่กับแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินประจำปี แผนการก่อสร้างโดยละเอียด ฯลฯ และได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง กล่าวอีกนัยหนึ่ง การแปลงสภาพที่ดินเป็นกระบวนการหนึ่งและขึ้นอยู่กับปัจจัยทั้งเชิงวัตถุและเชิงอัตวิสัยหลายประการ ดังนั้น ความเสี่ยงทางกฎหมายจึงเป็นประเด็นสำคัญ
ความเสี่ยงทั่วไป
ประการแรก ประชาชนซื้อที่ดินที่ยากต่อการดัดแปลงเป็นที่อยู่อาศัยหรือไม่ได้รับอนุญาตให้ทำการเกษตร ปัจจุบัน รัฐมีนโยบายคุ้มครองที่ดินประเภทต่างๆ เช่น ที่ดินสำหรับทำนาโดยเฉพาะ ที่ดินสำหรับทำนาที่เหลืออยู่ ที่ดินสำหรับทำนาไร่ ที่ดินป่าคุ้มครอง ที่ดินป่าคุ้มครอง ที่ดินป่าเพื่อประโยชน์พิเศษ ที่ดินสำหรับทำนาเกลือ ฯลฯ ซึ่งจะไม่สามารถดัดแปลงเป็นที่อยู่อาศัยได้
ประการที่สอง ผู้ที่มีข้อมูลน้อยจะมีความเสี่ยงในการซื้อที่ดินที่ถูกห้ามทำการค้าตามมาตรา 12 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 การกระทำที่ “ใช้ที่ดิน ทำธุรกรรมเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินโดยไม่จดทะเบียนกับหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง ไม่ปฏิบัติตามหรือไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพัน ทางการเงิน ต่อรัฐอย่างครบถ้วน” จะถูกห้ามทำการค้า
กรณีที่ 3 คือกรณีการซื้อที่ดินที่ไม่มีพื้นที่ขั้นต่ำหลังการแบ่งแปลงที่ดิน ความเสี่ยงคือที่ดินดังกล่าวไม่มีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน เนื่องจากข้อกำหนดเกี่ยวกับพื้นที่ขั้นต่ำสำหรับการแบ่งแปลงที่ดินมีความแตกต่างกันในแต่ละจังหวัดและเมืองทั่วประเทศ หากพื้นที่ขั้นต่ำหลังการแบ่งแปลงที่ดินไม่เพียงพอตามข้อกำหนด จะเกิดปัญหามากมายในการยื่นขอหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน
การซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรมักเผชิญกับความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการแปลงการใช้ที่ดินและการทำธุรกรรม (ภาพ: Tran Khang)
สุดท้ายการซื้อที่ดินพิพาท ที่ดินที่ไม่มีหนังสือรับรอง หรือการซื้อขายโดยใช้เอกสารที่เขียนด้วยลายมือ ไม่ได้รับการรับรองหรือรับรองโดยสำนักงานที่ดิน ทรัพย์สินถูกยึดหรือจำนอง ทำให้เกิดธุรกรรมผิดกฎหมาย ไม่มีการออกหนังสือรับรอง โอนยาก
3 วิธีตรวจสอบข้อมูลการแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน
เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายข้างต้น สิ่งสำคัญอันดับแรกเมื่อตัดสินใจลงทุนในที่ดินคือการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของที่ดินอย่างละเอียด นักลงทุนสามารถติดต่อผู้เชี่ยวชาญ เช่น ทนายความ เพื่อขอคำแนะนำ หรือสามารถดำเนินการด้วยตนเองได้
ปัจจุบันมี 3 วิธีที่ประชาชนสามารถตรวจสอบด้วยตนเองว่าที่ดินสามารถแปลงเป็นที่ดินที่อยู่อาศัยได้หรือไม่
วิธีหนึ่งคือการตรวจสอบข้อมูลในหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (หรือที่เรียกว่าหนังสือปกแดง) ซึ่งจะแสดงส่วนข้อมูลผังเมืองที่มีเส้นประอยู่ถัดจากข้อมูลแปลงที่ดิน แม้ว่าวิธีนี้จะช่วยให้ผู้ใช้ที่ดินประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายได้ แต่ก็มีข้อจำกัดบางประการ เช่น ข้อมูลอาจเก่า ไม่ได้รับการอัปเดต หรือหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินบางฉบับไม่ได้บันทึกส่วนข้อมูลผังเมือง
วิธีที่ 2 คือการส่งคำขอไปยังสำนักงานที่ดินเพื่อตรวจสอบข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับแปลงที่ดิน ตามหนังสือเวียนที่ 34/2557 ของ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ประชาชนมีสิทธิใช้ประโยชน์จากระบบข้อมูลที่ดินที่รัฐจัดให้ผ่านแบบฟอร์มคำขอ
ประการที่สาม สามารถตรวจสอบข้อมูลการวางแผนการใช้ที่ดินได้โดยตรงที่สำนักงานใหญ่คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอหรือตำบล หรือผ่านทางพอร์ทัลข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ของคณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอ
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)