ที่ดินชานเมืองไม่เหมาะกับนักลงทุนมือใหม่ จุดสว่างในตลาด นายหน้ากลับมาคึกคักอีกครั้ง

ตลาดเริ่มอุ่นเครื่อง มีสัญญาณดีขึ้น สิ่งที่ต้องระวังในการลงทุนที่ดิน บैंडเรียกร้องลงทุนหลายโครงการ กฎเกณฑ์การชดเชยที่ดินกรณีรัฐทวงคืนที่ดินเพื่ออยู่อาศัย... คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

ตลาดอสังหาฯ ตั้งแต่ต้นปี 2566 จนถึงปัจจุบัน มีปริมาณธุรกรรมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง (ที่มา: DT)

สัญญาณแห่งการปรับปรุง

รายงานเรื่อง “การประเมินกระบวนการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 และการคาดการณ์สถานการณ์ตลาดในไตรมาสที่ 4 ปี 2566” โดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (Vnrea) เพิ่งเสร็จสมบูรณ์ โดยระบุชัดเจนว่าสภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาที่ยากลำบากในช่วงปลายปี 2565 และในช่วงหลายเดือนแรกของปี ตลาดเริ่มมี “จุดสว่าง” มากมายในพื้นที่ต่างๆ เช่น ฮานอย ไฮฟอง ลาวไก ดานัง นครโฮจิมินห์... สถานที่ที่ส่งเสริมการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานและการขนส่ง โดยมีแหล่งอุปทานจำนวนมากที่เหมาะสมกับความต้องการ

จากการสำรวจล่าสุดของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) พบว่านักลงทุนมากถึง 60% ที่เข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงลงทุนต่อไปหากอัตราดอกเบี้ยธนาคารยังคงลดลง ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีปริมาณธุรกรรมเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปตั้งแต่ต้นปี หากในไตรมาสที่สองของปี 2566 ตลาดมีธุรกรรม 3,700 รายการ เพิ่มขึ้น 37% เมื่อเทียบกับ 2,700 รายการในไตรมาสแรก ในไตรมาสที่สามมีธุรกรรมเกือบ 6,000 รายการ เพิ่มขึ้น 1.5 เท่าจากไตรมาสที่สอง และสูงกว่าไตรมาสแรกมากกว่าสองเท่า

ตามที่ตัวแทนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ตลาดอพาร์ทเมนท์และที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ๆ ในปัจจุบันเริ่มแสดงสัญญาณการดูดซับที่ดี โดยมุ่งเน้นไปที่กลุ่มราคาต่ำกว่า 1 หมื่นล้านดองในพื้นที่ใจกลางเมือง

เพื่อรักษาวัฏจักรการเติบโตของตลาดในปัจจุบันให้คงอยู่ต่อไป จำเป็นต้องมีกลไกและนโยบายเพื่อแก้ไขปัญหาอุปทานที่ซบเซา นโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมุ่งเป้าไปที่ทุกชนชั้นในสังคม

ดร.เหงียน วัน ดิ่ง รองประธานบริษัท Vnrea ให้ความเห็นว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงกำลังเพิ่มขึ้น และจะเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอนควบคู่ไปกับการเติบโต ทางเศรษฐกิจ และการขยายตัวของเมือง... คาดว่าในงาน Real Estate Forum ในช่วงปลายปี 2566 บริษัท Vnrea จะประกาศดัชนีอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะเป็นพื้นฐานสำหรับผู้พัฒนาโครงการอ้างอิง เพื่อให้เมื่อโครงการก่อตั้งขึ้นแล้ว สามารถตอบสนองความต้องการที่แท้จริงได้ 60-70% จึงมั่นใจได้ว่าจะดึงดูดนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ยังแสดงความเห็นว่าร่างกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย กฎหมายว่าด้วยที่ดิน กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านในสมัยประชุมครั้งที่ 6 ของรัฐสภาชุดที่ 15 ซึ่งนำไปสู่การขจัด "อุปสรรคทางกฎหมาย" แหล่งเงินทุน และความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่กลับคืนสู่ตลาดหลัก... จะเป็นเงื่อนไขสำคัญที่ทำให้ตลาดกลับมาเป็น ปกติ อย่างแท้จริง

ตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 4 ปี 2566 จะเป็นจุดเริ่มต้นการฟื้นตัวของตลาดตั้งแต่ปี 2567 โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ยังมีช่องว่างสำหรับการพัฒนา การวางแผนที่สอดประสานและทันสมัย โครงสร้างพื้นฐานที่เน้นการลงทุน และระดับราคาที่ต่ำ...

ตลาดที่ดินชานเมืองเริ่มคึกคัก

เมื่อไม่นานมานี้ ตลาดที่ดินค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น หลังจากมีการห้ามแบ่งแยกและขายที่ดินอย่างค่อยเป็นค่อยไป ในเขตชานเมืองหลายแห่งของฮานอยหรือจังหวัดใกล้เคียง เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง นิญบิ่ญ... การซื้อขายที่ดินเริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง แม้ว่าจะยังมีจำนวนน้อยก็ตาม

ยกตัวอย่างเช่น ในพื้นที่ตำบลบิ่ญเอียนและเตินซา ในเขตทาชแทต (ฮานอย) ราคาที่ดินจัดสรรติดถนนกว้าง 4-5 เมตร กำลังประกาศขายอยู่ที่ 16-20 ล้านดอง/ตร.ม. ลดลงประมาณ 30% เมื่อเทียบกับช่วง "ไข้ที่ดิน" โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาที่ดินจัดสรรในซอยเพียง 11-12 ล้านดอง/ตร.ม. ลดลง 40-50% เมื่อเทียบกับช่วง "ไข้ที่ดิน"

ที่น่าสังเกตคือ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์หลังจากที่ "หายหน้าหายตา" ออกจากตลาดไประยะหนึ่ง ได้กลับมาดำเนินการขายที่ดินอีกครั้ง ในเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง ข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินสำหรับขายมีราคาตั้งแต่ 600 ล้านดองไปจนถึงกว่า 1 พันล้านดอง

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสที่ 3 ของ VARS ระบุว่า ที่ดินที่มีทะเบียนบ้านและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองมีปริมาณการซื้อขายเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานหรือพื้นที่ที่อยู่ติดกับนิคมอุตสาหกรรม ราคาขายเพิ่มขึ้น 5-7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

นี่เป็นจุดสว่างเพียงจุดเดียวของประเภทที่ดิน เนื่องจากที่ดินมีราคาตั้งแต่ 3 พันล้านดองต่อแปลงขึ้นไป สถานการณ์การทำธุรกรรมยังคงดูมืดมนอยู่มาก

ศักยภาพของที่ดินในเขตชานเมืองยังคงมีอยู่ แต่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่านักลงทุนจำเป็นต้องระมัดระวัง เนื่องจากตลาดปัจจุบันยังคงมีความเสี่ยง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านสภาพคล่อง ยิ่งไปกว่านั้น ตลาดที่ดินที่แบ่งย่อยออกไปบางส่วนยังคงอยู่ภายใต้การควบคุมของ "เจ้าใหญ่"

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Tran Khanh Quang ให้ความเห็นว่าตลาดในปีนี้มีโอกาส แต่โอกาสนั้นริบหรี่มาก โอกาสที่แท้จริงอาจเกิดขึ้นในปี 2567 เท่านั้น ที่ดินยังคงเป็นกลุ่มที่มีความสามารถในการทำกำไรสูง แต่ปัจจุบันยังไม่เป็นที่นิยมสำหรับคนส่วนใหญ่ และจำเป็นต้องมีการคัดเลือกอย่างระมัดระวัง

คุณกวางกล่าวว่า ที่ดินจะเป็นโอกาสสำหรับสองกลุ่ม คือ นักลงทุนมืออาชีพและผู้ซื้อบ้านตัวจริงด้วยเงินสด นักลงทุนมือใหม่ไม่ควร "รีบด่วน" หรือหากต้องการ พวกเขาต้องการกระแสเงินสดระยะยาว โดยมีวิสัยทัศน์ 3-5 ปี

จากสถานการณ์จริง นักลงทุนอาจเสนอส่วนลด 30% จากนั้น 25% และสุดท้ายเหลือ 20% ผู้ซื้อควรเจรจาต่อรองอย่างกล้าหาญ และสามารถปิดการขายด้วยส่วนลด 15-20% ซึ่งถือเป็นส่วนลดที่เป็นไปได้ ช่วงเดือนสุดท้ายของปีนี้และต้นปี 2567 อาจเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดในการวางเงินดาวน์" ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

ในขณะเดียวกัน นักลงทุนมืออาชีพบางรายประเมินว่าที่ดินในเขตเมืองและที่ดินรอบนอกเมืองใหญ่ใกล้จะถึงจุดอิ่มตัวแล้ว อัตราผลตอบแทนจะต่ำลง ขณะเดียวกัน ราคาที่ดินในหลายจังหวัดยังคงค่อนข้างต่ำ ดังนั้นอัตรากำไรที่เพิ่มขึ้นจะสูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม กำไรที่สูงก็มีความเสี่ยงสูงเช่นกัน ดังนั้น เพื่อความปลอดภัยในการลงทุนที่ดินต่างจังหวัด นักลงทุนจำเป็นต้องกำหนดระยะเวลารอคอย ซึ่งอาจใช้เวลานานถึง 3-5 ปี หรือนานกว่านั้น ระยะเวลานี้เหมาะสำหรับกระแสเงินสดที่ไม่ได้ใช้งานเท่านั้น ไม่ควรใช้เลเวอเรจทางการเงิน

บินห์ดิ่ญเรียกร้องให้ลงทุนในหลายสาขาด้วยโครงการมูลค่า 14 พันล้านเหรียญสหรัฐ

พอร์ทัลข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดบิ่ญดิ่ญเพิ่งเผยแพร่รายชื่อโครงการ 151 โครงการที่เรียกร้องให้มีการลงทุนในพื้นที่ในหลายสาขา ภาคอสังหาริมทรัพย์ บริการ การค้า และการท่องเที่ยว มีโครงการมากถึง 80 โครงการ ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนส่วนใหญ่ของรายชื่อโครงการที่เรียกร้องให้ลงทุน

โครงการที่มีเงินลงทุนสูงสุดคือโครงการลงทุนเขตเมืองในเขตย่อยที่ 1 เขตพัฒนาเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวเชิงนิเวศ Nhon Hoi มูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 14,000 ล้านเหรียญสหรัฐ พื้นที่กว่า 57 เฮกตาร์ ต่อไปคือโครงการลงทุนเขตเมืองในเขตย่อยที่ 3 เขตพัฒนาเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวเชิงนิเวศ Nhon Hoi มูลค่าการลงทุน 10,000 ล้านเหรียญสหรัฐ พื้นที่ 36 เฮกตาร์ อีกโครงการหนึ่งคือโครงการโรงแรมสูงระฟ้า ณ จุดที่ 1 เขตพัฒนาเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวทางทะเล Nhon Ly - Cat Tien มูลค่าการลงทุนรวมเกือบ 34 เฮกตาร์ พื้นที่เกือบ 2,000 ล้านเหรียญสหรัฐ

โครงการบางโครงการมีพื้นที่ขนาดใหญ่ เช่น พื้นที่ท่องเที่ยวเชิงนิเวศและฟาร์มตำบลไตฟู (300 เฮกตาร์); พื้นที่พักอาศัย พื้นที่บริการ และเชิงพาณิชย์ริมชายฝั่งเมืองหวายเญิน (300 เฮกตาร์); โครงการท่องเที่ยวเชิงนิเวศลาเวือง (250-300 เฮกตาร์); พื้นที่ท่องเที่ยวเชิงนิเวศและรีสอร์ทระดับสูงไบกง (100 เฮกตาร์); พื้นที่ท่องเที่ยวเขื่อนวันฟอง (70 เฮกตาร์) โดยมีเงินลงทุนขึ้นอยู่กับขนาด

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดบิ่ญดิ่ญยังให้ความสำคัญกับภาคโครงสร้างพื้นฐาน โดยมีโครงการนิคมอุตสาหกรรมและคลัสเตอร์อุตสาหกรรม 30 โครงการ โดยโครงการนิคมอุตสาหกรรมเพียงโครงการเดียวคือ นิคมอุตสาหกรรมบงเซิน มีพื้นที่ 250 เฮกตาร์ ในเขตเดียนคานห์, วันจัง, ลายดึ๊ก, ลายคานห์นาม ส่วนโครงการคลัสเตอร์อุตสาหกรรมที่เหลืออีก 29 โครงการ อยู่ในพื้นที่ต่างๆ ที่มีพื้นที่น้อยกว่า 100 เฮกตาร์

นอกจากนี้ จังหวัดบิ่ญดิ่ญยังเรียกร้องให้มีการลงทุนในโครงการเกษตรกรรมและสัตว์น้ำ 9 โครงการ โครงการด้านการดูแลสุขภาพ 2 โครงการ โครงการอุตสาหกรรมสนับสนุน 8 โครงการ โครงการด้านการรวบรวมและบำบัดน้ำเสียและน้ำใช้ในครัวเรือน 12 โครงการ โครงการก่อสร้างสุสาน 3 โครงการ โครงการด้านพลังงาน 3 โครงการ และโครงการตลาด 4 โครงการ

ข้อมูลล่าสุดจากกรมวางแผนและการลงทุนจังหวัดบิ่ญดิ่ญ ระบุว่า ในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้ จังหวัดบิ่ญดิ่ญดึงดูดโครงการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ใหม่ 6 โครงการ คิดเป็นมูลค่าเงินลงทุนรวม 46.2 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ส่วนการลงทุนภายในประเทศ จังหวัดบิ่ญดิ่ญดึงดูดโครงการลงทุนใหม่ 62 โครงการ คิดเป็นมูลค่าเงินลงทุนรวมเกือบ 13,387 พันล้านดอง

ในช่วง 9 เดือนแรก จังหวัดได้ดึงดูดโครงการใหม่ 68 โครงการ มูลค่ารวม 17,960 พันล้านดอง สูงกว่าแผนประจำปี 13% ในจำนวนนี้ 17 โครงการอยู่ในเขตเศรษฐกิจและนิคมอุตสาหกรรม มูลค่ารวมกว่า 2,431 พันล้านดอง และ 51 โครงการอยู่นอกเขตเศรษฐกิจและนิคมอุตสาหกรรม มูลค่ารวมกว่า 15,529 พันล้านดอง

กฎเกณฑ์การชดเชยที่ดินกรณีรัฐทวงคืนที่ดินที่อยู่อาศัย

มาตรา 79 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ระบุชัดเจนถึงการชดเชยที่ดินเมื่อรัฐทวงคืนที่ดินที่อยู่อาศัย

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

เมื่อรัฐทวงคืนที่ดินที่ติดกับที่อยู่อาศัย ครัวเรือนและบุคคลจะต้องย้ายที่อยู่อาศัยโดยไม่มีสิทธิได้รับค่าชดเชยที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย หากไม่มีที่อยู่อาศัยอื่น รัฐจะขาย เช่า เช่าซื้อ หรือจัดสรรที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยโดยเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (ที่มา: CafeF)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศที่เป็นเจ้าของบ้านที่ติดสิทธิการใช้ที่ดินในเวียดนามและมีสิทธิได้รับค่าชดเชยตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 75 ของกฎหมายนี้ เมื่อรัฐเรียกร้องคืนที่ดิน จะต้องได้รับการชดเชยดังต่อไปนี้:

กรณีในเขตตำบล ตำบล หรือเทศบาลที่เวนคืนที่ดินนั้นไม่มีที่ดินหรือบ้านอยู่อาศัยอื่น ให้ชดเชยเป็นที่ดินหรือบ้านอยู่อาศัย กรณีไม่ต้องชดเชยเป็นที่ดินหรือบ้านอยู่อาศัย รัฐจะชดเชยเป็นเงินให้

ในกรณีที่ยังมีที่ดินหรือบ้านพักอาศัยเหลืออยู่ในเขตเทศบาล ตำบล หรือเทศบาลที่ได้รับที่ดินคืน จะมีการชดเชยเป็นเงินสด สำหรับท้องถิ่นที่มีเงื่อนไขกองทุนที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย จะพิจารณาชดเชยเป็นที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย

เมื่อรัฐเรียกคืนที่ดินที่ติดกับที่อยู่อาศัย ครัวเรือนและบุคคลต้องย้ายที่อยู่อาศัยโดยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขการชดเชยที่ดินที่อยู่อาศัย หากไม่มีที่อยู่อาศัยอื่น รัฐจะขาย เช่า เช่าซื้อ หรือจัดสรรที่ดินที่อยู่อาศัยโดยมีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

องค์กรเศรษฐกิจ ชาวเวียดนามโพ้นทะเล และบริษัทลงทุนจากต่างประเทศที่ใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย เมื่อรัฐทวงคืนที่ดิน หากตรงตามเงื่อนไขการชดเชยที่กำหนดไว้ในมาตรา 75 ของกฎหมายนี้ จะได้รับการชดเชยที่ดิน

รัฐบาลจะระบุรายละเอียดในมาตรานี้ ดังนั้น ในกรณีที่ไม่มีที่ดินหรือที่อยู่อาศัยอื่นใดในตำบล ตำบล หรือเมืองที่ที่ดินถูกเวนคืน ให้จ่ายค่าชดเชยเป็นที่ดินหรือที่อยู่อาศัย ในกรณีที่ไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าชดเชยเป็นที่ดินหรือที่อยู่อาศัย รัฐจะจ่ายค่าชดเชยเป็นเงินสด

ภายใต้มาตรา 66 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 อำนาจในการเรียกคืนที่ดินมีกำหนดไว้ดังนี้

คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดมีมติให้เวนคืนที่ดินในกรณีต่อไปนี้: เวนคืนที่ดินจากองค์กร ศาสนสถาน ชาวเวียดนามที่พำนักอยู่ในต่างประเทศ องค์กรต่างประเทศที่มีบทบาททางการทูต และวิสาหกิจที่ลงทุนโดยต่างชาติ ยกเว้นกรณีที่ระบุไว้ในข้อ ข. วรรค 2 ของมาตรานี้ เวนคืนที่ดินเกษตรกรรมที่อยู่ในกองทุนที่ดินสาธารณะของตำบล แขวง และเมือง

คณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอมีมติให้เวนคืนที่ดินในกรณีต่อไปนี้: เวนคืนที่ดินจากครัวเรือน บุคคล และชุมชนที่อยู่อาศัย เวนคืนที่ดินที่อยู่อาศัยจากชาวเวียดนามโพ้นทะเลที่ได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของบ้านในเวียดนาม

ในกรณีที่พื้นที่ฟื้นฟูที่ดินครอบคลุมทั้งเรื่องตามวรรคหนึ่งและวรรคสองแห่งมาตรานี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะตัดสินใจฟื้นฟูที่ดินหรือมอบอำนาจให้คณะกรรมการประชาชนอำเภอตัดสินใจฟื้นฟูที่ดิน

แหล่งที่มา