นครโฮจิมินห์ต้องการอะไรบ้างจึงจะประสบความสำเร็จอย่างก้าวกระโดด?

นายเลอ ฮว่าง เชา ได้เสนอแนวทางเฉพาะหลายประการเพื่อช่วยให้เมืองโฮจิมินห์พัฒนาได้อย่างรวดเร็ว

-คุณคิดว่ากลไกเหล่านั้นคืออะไร?

*ประการแรก สัญญาแบบ BOT (Build-Operate-Transfer) ไม่ควรนำมาใช้กับโครงการลงทุนเพื่อยกระดับ ขยาย และปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานถนนที่มีอยู่แล้วในนครโฮจิมินห์ เพื่อหลีกเลี่ยงความขัดแย้งทางผลประโยชน์ระหว่างผู้ลงทุนโครงการและประชาชนที่ใช้ถนน BOT ซึ่งต้องจ่ายค่าผ่านทาง ซึ่งอาจนำไปสู่ความไม่สงบในสังคม แต่โครงการลงทุนเพื่อยกระดับ ขยาย และปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานถนนที่มีอยู่แล้ว ควรดำเนินการภายใต้สัญญาแบบ BT (Build-Transfer) โดยใช้งบประมาณของเมืองในการจ่ายให้แก่ผู้ลงทุน

นอกจากนี้ จำเป็นต้องพิจารณาอนุญาตให้นครโฮจิมินห์เริ่มโครงการลงทุนก่อสร้างใหม่ภายใต้รูปแบบสัญญา BT โดยใช้งบประมาณของรัฐจ่ายให้กับนักลงทุน โดยไม่ควรใช้เงินทุนจากโครงการที่ดินเพื่อให้นักลงทุนดำเนินโครงการอื่น ๆ อย่างเด็ดขาด ในขณะเดียวกัน รัฐควรจัดสรรงบประมาณผ่านการลงทุนในการพัฒนาที่ดิน กองทุนพัฒนาที่ดิน องค์กรพัฒนาที่ดิน และการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินตามที่ระบุไว้ในร่างแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดิน เพื่อระดมทุนจากภาคเอกชนสำหรับการลงทุนในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในเมือง โครงการคมนาคมขนส่ง ฯลฯ

-เกี่ยวกับอุปสรรคในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน คุณมีข้อเสนอแนะอะไรบ้างที่จะช่วยแก้ไขปัญหาและสร้างความก้าวหน้าให้กับการพัฒนาของเมืองโฮจิมินห์?

ปัจจุบัน อุปสรรคที่ใหญ่ที่สุดเกี่ยวข้องกับประเด็นทางกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน โครงการส่วนใหญ่ไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากไม่สามารถชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินโดยใช้วิธีการคำนวณในปัจจุบัน ดังนั้น เราจึงเสนอให้โครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์สามารถใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) และเสนอต่อสภาประชาชนนครโฮจิมินห์เพื่อขออนุมัติในการนำไปใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับที่ดินทุกแปลง (โดยไม่คำนึงถึงมูลค่าตามตารางราคาที่ดิน)

ปัจจุบัน วิธีการคิดส่วนเกิน (surplus method) ถูกนำมาใช้กันอย่างแพร่หลายในการประเมินราคาที่ดิน เพื่อกำหนดราคาที่ดินเฉพาะสำหรับการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ อาคารพาณิชย์ และพื้นที่ในเมือง อย่างไรก็ตาม วิธีนี้ไม่ได้ให้ผลการประเมินราคาที่ดินที่น่าเชื่อถืออย่างแท้จริง ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์เดียวกัน หากบริษัทประเมินราคาเพียงแห่งเดียวใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินที่แตกต่างกันสองวิธี จะได้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันสองแบบ โดยมีส่วนต่างประมาณ 17% หากโครงการอสังหาริมทรัพย์เดียวกันได้รับการประเมินราคาโดยบริษัทประเมินราคาที่แตกต่างกันสองแห่งโดยใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินเดียวกัน ก็จะได้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันสองแบบ โดยมีส่วนต่างประมาณ 17% เช่นกัน ดังนั้น การใช้วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์และอาคารพาณิชย์จึงเป็นสิ่งจำเป็น

-ข้อดีของการใช้ค่าสัมประสิทธิ์ K คืออะไรครับ/คะ?

เท่าที่ผมทราบ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เคยออกเอกสารเสนอให้ใช้ค่าสัมประสิทธิ์ K ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์และอาคารพาณิชย์ทั้งหมด โดยไม่คำนึงถึงว่ามูลค่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะสูงหรือต่ำกว่า 30,000 ล้านดอง แทนการจ้างบริษัทที่ปรึกษามาประเมินมูลค่าที่ดินอย่างที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน หากใช้ค่าสัมประสิทธิ์ K ในการกำหนดค่าใช้ที่ดิน กระบวนการดังกล่าวจะใช้เวลาไม่เกิน 6 เดือน ซึ่งจะช่วยให้รัฐสามารถจัดเก็บรายได้ได้อย่างเพียงพอ ถูกต้อง และทันเวลา พร้อมทั้งปกป้องสิทธิของผู้ลงทุนในโครงการด้วย

โครงการหลายโครงการไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากไม่สามารถชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้

ในขณะเดียวกัน หากนำไปปฏิบัติตามข้อเสนอของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ จะเป็นการกำหนดมาตรฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ อาคารพาณิชย์ และพื้นที่เมือง ทำให้เกิดความโปร่งใส และช่วยให้ทั้งภาครัฐและภาคธุรกิจสามารถคาดการณ์จำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่จะต้องชำระเข้าสู่บัญงบประมาณของรัฐได้

การแก้ไขสถานการณ์ปัจจุบันที่ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินยังไม่ได้รับการกำหนด จะช่วยหลีกเลี่ยงความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับเจ้าหน้าที่และพนักงานของรัฐในการปฏิบัติหน้าที่และผู้ที่เกี่ยวข้อง และจะทำให้หน่วยงานของรัฐมีอำนาจเต็มที่ในการกำหนดจำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่จะต้องจ่ายเข้าสู่บัญชีงบประมาณของรัฐ (โดยมีสิทธิ์ในการกำหนดค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K4) รายปีหรือเมื่อตลาดผันผวน และสอดคล้องกับโครงการอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ พื้นที่เมือง ซึ่งจะช่วยให้รัฐมีบทบาทในการนำตลาดมากกว่าการตามตลาด) ในขณะเดียวกัน จะทำให้มั่นใจได้ว่าการจัดเก็บภาษีเข้าสู่บัญชีงบประมาณของรัฐนั้นเพียงพอ ถูกต้อง และทันเวลา พร้อมทั้งปกป้องสิทธิของผู้ลงทุนในโครงการด้วย

-ปัญหาคอขวดอย่างหนึ่งสำหรับธุรกิจในปัจจุบันคือขั้นตอนการอนุมัตินโยบายการลงทุนและการอนุมัตินักลงทุน ซึ่งเป็นสองขั้นตอนแรกในการดำเนินโครงการ คุณมีข้อเสนอแนะอะไรบ้างในการแก้ไขปัญหานี้?

*เราสังเกตเห็นว่า ขั้นตอนการอนุมัตินโยบายการลงทุนพร้อมกับการอนุมัตินักลงทุนนั้น เป็นเพียงขั้นตอนเริ่มต้นใน "ห่วงโซ่" ของกระบวนการลงทุนและการก่อสร้างสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์และอาคารพาณิชย์ ดังนั้น "ปัญหาคอขวด" ในขั้นตอนดังกล่าวจึงนำไปสู่ ​​"ปัญหาคอขวด" ในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและโครงการอาคารพาณิชย์ในช่วงที่ผ่านมา ผลที่ตามมาคือ อุปสรรคนี้จำเป็นต้องได้รับการแก้ไขไม่เพียงแต่ในนครโฮจิมินห์เท่านั้น แต่รวมถึงทั่วทั้งประเทศด้วย*

นอกจากนี้ อุปสรรคในปัจจุบันคือการปรับแผนผังมาตราส่วน 1/2000 สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม โครงการจำนวนมากไม่สามารถดำเนินการได้ เนื่องจากโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมส่วนใหญ่ตั้งอยู่บนที่ดินที่เคยถูกกำหนดให้เป็นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์มาก่อนแล้ว หากมีการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมบนที่ดินนี้ ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินจะเพิ่มขึ้น 1.5 เท่า ซึ่งหมายความว่าแผนผังมาตราส่วน 1/2000 เดิมจะต้องได้รับการปรับเปลี่ยนให้เหมาะสม

การปรับแผนผังเขตพื้นที่มาตราส่วน 1/2000 เป็นความรับผิดชอบและอำนาจของหน่วยงานภาครัฐ และจะมีการปรับปรุง "เป็นระยะ" ตามกฎหมายว่าด้วยการวางผังเมืองและการก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม ไม่มีกฎระเบียบใดระบุว่า "แผนผังเขตพื้นที่และแผนผังรายละเอียดต้องได้รับการอนุมัติหรือปรับปรุงตามกฎหมายก่อนที่จะจัดทำรายงานการศึกษาความเป็นไปได้สำหรับการลงทุนและการก่อสร้าง และดำเนินการขั้นตอนต่อไปของโครงการ" ดังนั้น นักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมจึงต้องรอโดยไม่ทราบว่าจะต้องรอนานแค่ไหน แม้ว่าโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมจะไม่เพิ่มขนาดประชากรของจังหวัดก็ตาม ทั้งนี้เนื่องจากผู้ซื้อบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมต้องมีที่อยู่อาศัยถาวรหรือชั่วคราวอย่างน้อย 6 เดือนและมีประกันสังคม และโครงการดังกล่าวจะเพิ่มขนาดประชากรเฉพาะในพื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่เท่านั้น

ลิงก์แหล่งที่มา: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm