นายเล ฮวง ชาว ได้เสนอกลไกพิเศษหลายประการเพื่อช่วยให้นครโฮจิมินห์เติบโตได้
-คุณคิดว่ากลไกเหล่านั้นคืออะไร?
*ประการแรก สัญญา BOT ไม่ควรนำมาใช้กับโครงการลงทุนเพื่อยกระดับ ขยาย และปรับปรุงถนนที่มีอยู่เดิมในนครโฮจิมินห์ เพื่อหลีกเลี่ยงความขัดแย้งทางผลประโยชน์ระหว่างผู้ลงทุนโครงการและผู้ที่ใช้ถนน BOT ซึ่งต้องเสียค่าธรรมเนียม ซึ่งอาจก่อให้เกิดจุดเชื่อมต่อทางสังคมได้ อย่างไรก็ตาม โครงการลงทุนเพื่อยกระดับ ขยาย และปรับปรุงถนนที่มีอยู่เดิมควรดำเนินการภายใต้สัญญา BT โดยใช้งบประมาณของเมืองเพื่อจ่ายให้แก่ผู้ลงทุน
นอกจากนี้ จำเป็นต้องพิจารณาอนุญาตให้นครโฮจิมินห์เริ่มโครงการลงทุนก่อสร้างใหม่อีกครั้งในรูปแบบสัญญา BT โดยใช้เงินทุนงบประมาณของรัฐเพื่อจ่ายให้แก่นักลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งไม่ใช่การจ่ายด้วยกองทุนที่ดินเพื่อให้นักลงทุนดำเนินโครงการอื่นๆ ขณะเดียวกัน รัฐยังสร้างเงินทุนงบประมาณผ่านกิจกรรมการลงทุนในการพัฒนากองทุนที่ดิน กองทุนพัฒนาที่ดิน องค์กรพัฒนากองทุนที่ดิน การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) เพื่อระดมทรัพยากรจากภาคเอกชนไปลงทุนในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในเมือง งานจราจร และอื่นๆ
-เกี่ยวกับปัญหาคอขวดในตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบัน มีข้อเสนอแนะอย่างไรในการแก้ไขและสร้างความก้าวหน้าให้กับการพัฒนานครโฮจิมินห์?
*ปัจจุบัน ปัญหาใหญ่ที่สุดเกี่ยวข้องกับประเด็นทางกฎหมาย โดยเฉพาะการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน โครงการส่วนใหญ่ไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากไม่สามารถชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินด้วยวิธีการคำนวณในปัจจุบัน ดังนั้นจึงมีข้อเสนอให้โครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) และนำเสนอต่อสภาประชาชนนครโฮจิมินห์เพื่ออนุมัติให้นำค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินไปใช้กับที่ดินทุกแปลง (โดยไม่คำนึงถึงมูลค่าที่คำนวณตามบัญชีราคาที่ดิน)
เนื่องจากปัจจุบันวิธีการประเมินราคาที่ดินส่วนเกินนิยมใช้ในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะสำหรับการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ อาคารพาณิชย์ และเขตเมือง อย่างไรก็ตาม วิธีการนี้ไม่ได้ให้ผลการประเมินราคาที่ดินที่เชื่อถือได้ จากการคำนวณของผู้เชี่ยวชาญ พบว่าในโครงการอสังหาริมทรัพย์เดียวกัน หากบริษัทประเมินราคาเพียงแห่งเดียวใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินสองวิธีที่แตกต่างกัน จะให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันสองวิธี โดยมีมูลค่าแตกต่างกันประมาณ 17% หากโครงการอสังหาริมทรัพย์เดียวกันดำเนินการโดยบริษัทประเมินราคาสองแห่งที่แตกต่างกัน วิธีการประเมินราคาที่ดินเดียวกันก็จะให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันสองวิธีเช่นกัน โดยมีมูลค่าแตกต่างกันประมาณ 17% ดังนั้น การประยุกต์ใช้วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์อาคารพาณิชย์จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง
-การใช้ค่าสัมประสิทธิ์ K มีประโยชน์อย่างไรบ้างครับ?
*เท่าที่ทราบ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกเอกสารขออนุญาตใช้ค่าสัมประสิทธิ์ K ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ทุกโครงการ ไม่ว่าโครงการนั้นจะมีมูลค่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสูงกว่าหรือต่ำกว่า 30,000 ล้านดองหรือไม่ แทนที่จะจ้างหน่วยงานที่ปรึกษาประเมินราคาที่ดินตามกรณีปัจจุบัน หากใช้ค่าสัมประสิทธิ์ K ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ระยะเวลาที่กำหนดต้องไม่เกิน 6 เดือน เพื่อให้แน่ใจว่ามีการเรียกเก็บงบประมาณแผ่นดินอย่างครบถ้วน ถูกต้อง และตรงเวลา พร้อมทั้งรับประกันสิทธิของนักลงทุนโครงการ
หลายโครงการไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากไม่สามารถชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้
พร้อมกันนี้ หากนำไปใช้ตามข้อเสนอของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ จะทำให้การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และเขตเมืองเป็นทางการ โดยให้มีความโปร่งใส เพื่อให้ทั้งรัฐและวิสาหกิจสามารถคาดการณ์จำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่ต้องชำระให้กับงบประมาณแผ่นดินได้
การแก้ไขปัญหาค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในปัจจุบันยังไม่ชัดเจน ทั้งเพื่อลดความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับข้าราชการ ข้าราชการ และลูกจ้างของรัฐในการปฏิบัติหน้าที่ราชการและผู้ที่เกี่ยวข้อง ขณะเดียวกันก็ให้หน่วยงานของรัฐมีอำนาจเต็มในการกำหนดจำนวนเงินค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่จะจ่ายเข้างบประมาณแผ่นดิน (โดยให้สิทธิในการกำหนดค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K4) รายปี หรือเมื่อตลาดมีความผันผวน และสอดคล้องกับแต่ละประเภทโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ พื้นที่ในเมือง ให้รัฐทำหน้าที่เป็นผู้นำตลาด ไม่ใช่รัฐเป็นผู้ตามตลาด) ขณะเดียวกันก็ให้รัฐจัดเก็บงบประมาณแผ่นดินได้อย่างเพียงพอ ถูกต้อง และตรงเวลา พร้อมทั้งให้สิทธิแก่ผู้ลงทุนโครงการ
ปัญหาที่ธุรกิจต่างๆ กำลังเผชิญอยู่ในขณะนี้คือขั้นตอนการอนุมัตินโยบายการลงทุนและการอนุมัตินักลงทุน นี่เป็นสองขั้นตอนแรกของการดำเนินโครงการ คุณมีคำแนะนำอะไรบ้างในการแก้ไขปัญหาเหล่านี้
*เราตระหนักดีว่าขั้นตอนการอนุมัตินโยบายการลงทุนควบคู่ไปกับการอนุมัตินักลงทุนนั้นเป็นเพียงขั้นตอนเริ่มต้นของ "ห่วงโซ่" การลงทุนและการก่อสร้างสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ดังนั้น "การปิดกั้น" ของขั้นตอนนี้จึงนำไปสู่ "การปิดกั้น" ของโครงการบ้านจัดสรรและโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในอดีต ดังนั้น จึงจำเป็นต้องขจัดอุปสรรคนี้ ไม่เพียงแต่สำหรับนครโฮจิมินห์เท่านั้น แต่สำหรับทั้งประเทศด้วย
นอกจากนี้ ปัญหาปัจจุบันคือการปรับผังเมือง 1/2000 สำหรับโครงการบ้านจัดสรรสังคม ซึ่งหลายโครงการไม่สามารถดำเนินการได้ เนื่องจากโครงการบ้านจัดสรรสังคมส่วนใหญ่ถูกดัดแปลงจากที่ดินของอาคารพาณิชย์ หากสร้างบ้านจัดสรรสังคม ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดินจะเพิ่มขึ้น 1.5 เท่า ซึ่งหมายความว่าจะต้องปรับผังเมือง 1/2000 แบบเดิมให้สอดคล้องกัน
การปรับผังเมืองมาตราส่วน 1/2000 อยู่ภายใต้ความรับผิดชอบและอำนาจของหน่วยงานภาครัฐ และมีการปรับผังเมือง “เป็นระยะ” ตามกฎหมายว่าด้วยการวางผังเมืองและการก่อสร้าง แต่ไม่ได้กำหนดว่า “ผังเมืองและผังรายละเอียดต้องได้รับการอนุมัติหรืออนุมัติให้ปรับผังเมืองตามกฎหมายก่อนจัดทำรายงานการศึกษาความเป็นไปได้สำหรับการลงทุนก่อสร้างและดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปของโครงการ” ดังนั้น นักลงทุนในโครงการบ้านจัดสรรสังคมจึงต้องรอโดยไม่ทราบว่าต้องรอนานแค่ไหน แม้ว่าโครงการบ้านจัดสรรสังคมจะไม่ได้เพิ่มจำนวนประชากรในจังหวัดก็ตาม เนื่องจากผู้ซื้อบ้านจัดสรรสังคมจะต้องเป็นผู้พำนักอาศัยถาวรหรือชั่วคราวอย่างน้อย 6 เดือน และมีประกันสังคม ซึ่งเพียงแต่เพิ่มจำนวนประชากรในพื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่เท่านั้น
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)