ข้อเสนอ 7 กรณี หักราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อคำนวณภาษีมูลค่าเพิ่ม

(แดน ตรี) - กระทรวงการคลัง ได้เสนอวิธีการคำนวณภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายวิธี โดยมี 7 กรณีที่มีการหักราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อคำนวณภาษี

กระทรวงการคลังอยู่ระหว่างการร่างพระราชกฤษฎีกากำหนดรายละเอียดการบังคับใช้กฎหมายว่าด้วยภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) (ร่างฉบับที่ 2) หลายมาตรา รวมถึงข้อเสนอจำนวนหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

7 กรณีที่ต้องหักราคาที่ดินเพื่อคำนวณภาษีมูลค่าเพิ่ม

สำหรับกิจกรรมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม หักด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินที่จ่ายเข้างบประมาณแผ่นดิน (หักราคาที่ดินแล้ว) กระทรวงการคลังได้เสนอ 7 กรณีนำราคาที่ดินมาหักภาษีมูลค่าเพิ่ม

กรณีแรก คือ กรณีการจัดสรรที่ดินโดยรัฐ การเช่าที่ดินแบบชำระครั้งเดียวตลอดอายุการเช่าโดยการประมูลหรือไม่ประมูล การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน การปรับมติการจัดสรรที่ดิน การปรับมติการเช่าที่ดิน การปรับผังรายละเอียด การขยายเวลาการใช้ที่ดิน การปรับระยะเวลาการใช้ที่ดิน การเปลี่ยนรูปแบบจากการเช่าที่ดินแบบชำระรายปีเป็นการเช่าที่ดินแบบชำระครั้งเดียวตลอดอายุการเช่า

ราคาที่ดินที่หักในการคำนวณภาษีมูลค่าเพิ่ม จะเป็นค่าใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินที่ชำระเป็นเงินก้อนเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า โดยคำนวณตาม พระราชกฤษฎีกา ค่าธรรมเนียมใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินไม่รวมค่าชดเชย ค่าสนับสนุน และค่าเคลียร์พื้นที่สำหรับที่ดินที่ผู้ใช้ที่ดินได้ชำระไว้ล่วงหน้าแล้ว หากมี

ประการที่สอง กรณีที่สถานประกอบการรับโอนอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสิทธิการใช้ที่ดินขององค์กรหรือบุคคล ราคาที่ดินที่หักมาคำนวณภาษีมูลค่าเพิ่มตอนโอนคือค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินที่จ่ายเข้างบประมาณแผ่นดินของที่ดินหรือแปลงที่ดินที่ได้รับโอน โดยไม่รวมมูลค่าโครงสร้างพื้นฐาน

กระทรวงการคลังเสนอ 7 กรณี หักราคาอสังหาฯ เข้าคำนวณภาษีได้ (ภาพ: Trinh Nguyen)

ประการที่สาม ในกรณีที่สถานประกอบการได้รับเงินลงทุนในรูปแบบสิทธิการใช้ที่ดินจากองค์กรหรือบุคคล ราคาที่ดินที่หักในการคำนวณภาษีมูลค่าเพิ่มคือค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่ชำระเข้างบประมาณแผ่นดิน

ประการที่สี่ กรณีสถานประกอบการทำสัญญาก่อสร้าง-โอนกรรมสิทธิ์ และชำระเงินผ่านกองทุนที่ดิน ราคาที่ดินที่หักภาษีมูลค่าเพิ่ม คือ มูลค่ากองทุนที่ดินที่ชำระตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการลงทุนในรูปแบบร่วมทุนระหว่างรัฐและเอกชน

ประการที่ห้า ในกรณีก่อสร้าง ธุรกิจโครงสร้างพื้นฐาน สร้างบ้านเพื่อขาย โอน หรือให้เช่า ราคาภาษีมูลค่าเพิ่มที่ต้องเสียคือจำนวนเงินที่เรียกเก็บตามความคืบหน้าในการดำเนินโครงการหรือความคืบหน้าในการจัดเก็บตามที่ระบุไว้ในสัญญาลบด้วยราคาที่ดินที่หักลดหย่อนได้ตามกรณีข้างต้น ซึ่งสอดคล้องกับเปอร์เซ็นต์ของจำนวนเงินที่เรียกเก็บต่อมูลค่าสัญญารวม

ประการที่หก กรณีสร้างบ้านหลายชั้นที่มีหลายครัวเรือนหรืออาคารชุดขาย ราคาที่ดินที่หักลดหย่อนได้คิดจากราคาที่ดินที่หักลดหย่อนได้ตามกฎหมาย 1-4 หารด้วยจำนวนตารางเมตรของชั้นก่อสร้าง โดยไม่รวมพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ทางเดิน บันได ชั้นใต้ดิน และงานก่อสร้างใต้ดิน

7. กรณีสถานประกอบการรับโอนอสังหาริมทรัพย์หรือรับเงินสมทบทุนในรูปของสิทธิการใช้ที่ดินจากองค์กรและบุคคลตามที่กำหนดไว้ในกรณีที่ 2 และ 3 และไม่สามารถกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินที่ชำระเข้างบประมาณแผ่นดินได้ มี 2 ทางเลือก

ตัวเลือกที่ 1 คือ หน่วยงานภาษีมีหน้าที่รับผิดชอบในการจัดสรรจำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินหรือค่าเช่าที่ดินที่ชำระเข้างบประมาณแผ่นดินตามฐานข้อมูลการจัดการตามคำขอของสถานประกอบการ

ตัวเลือกที่ 2 เป็นกรณีที่ไม่สามารถกำหนดราคาที่ดินที่หักลดหย่อนได้ ณ เวลาโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้นราคาที่คำนวณภาษีมูลค่าเพิ่มจะเป็นราคาโอนกรรมสิทธิ์

ภาษีมูลค่าเพิ่มจะถูกกำหนดเมื่อใด?

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน การสร้างบ้านเพื่อขาย โอน หรือให้เช่า กระทรวงการคลังเสนอให้กรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการใช้แล้ว ให้กำหนดเวลาในการกำหนดภาษีมูลค่าเพิ่ม คือ เวลาที่โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการใช้สินค้าให้แก่ผู้ซื้อ ไม่ว่าจะได้รับเงินหรือไม่ก็ตาม

กรณียังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์และสิทธิการใช้แต่มีการเรียกเก็บเงินตามความคืบหน้าการดำเนินโครงการหรือความคืบหน้าการชำระเงินตามสัญญา กำหนดเวลาในการกำหนดภาษีมูลค่าเพิ่มคือวันที่เรียกเก็บเงินหรือตามข้อตกลงการชำระเงินในสัญญา

ที่มา: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/de-xuat-7-truong-hop-gia-bat-dong-san-duoc-tru-de-tinh-thue-vat-20250307094933791.htm