ธุรกิจอสังหาฯ เร่งปรับโครงสร้างหนี้พันธบัตร

เฉพาะสัปดาห์แรกของเดือนกรกฎาคม 2567 มีธุรกิจ 9 แห่งประกาศชำระเงินต้น ดอกเบี้ย หรือขยายระยะเวลาการชำระคืนพันธบัตร ซึ่งส่วนใหญ่เป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับแรงกดดันให้ชำระคืนพันธบัตรมูลค่าเกือบ 59,000 พันล้านดอง

เนื่องจากตลาดซบเซา การชำระเงินล่าช้าหรือการผ่อนชำระหนี้จึงมักเกิดขึ้นกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็น หลัก ภาพโดย : ดึ๊ก ถั่น

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งล่าช้าในการชำระหนี้ จึงขอขยายระยะเวลาการชำระหนี้

นับตั้งแต่ต้นปีจนถึงวันที่ประกาศข้อมูล (5 กรกฎาคม) ตลาดมีการออกพันธบัตรภาคเอกชน 133 ฉบับ และพันธบัตรภาครัฐ 10 ฉบับ คิดเป็นมูลค่าการออกพันธบัตรรวมกว่า 140,000 พันล้านดอง โดย 65.6% ของมูลค่าการออกพันธบัตรทั้งหมดเป็นของภาคธนาคาร ขณะที่พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนเพียง 24.6% ของมูลค่าการออกพันธบัตรทั้งหมด หรือคิดเป็นมูลค่ากว่า 34,500 พันล้านดอง

ในเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2567 กิจกรรมการออกพันธบัตรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง ตัวอย่างที่โดดเด่น ได้แก่ การออกพันธบัตรมูลค่า 2,500 พันล้านดองโดย Vinhomes, 1,000 พันล้านดองโดย Sun Group , 800 พันล้านดองโดย Becamex, 600 พันล้านดองโดย Thien Ha - Bang Duong Construction Investment Company Limited และ 550 พันล้านดองโดย Nam Long Real Estate นอกจากนี้ยังมีการออกพันธบัตรจำนวนหนึ่งโดย An Hoa Construction Inspection Joint Stock Company, Trung Minh New Urban Area Company Limited และ Khai Hoan Land Group Joint Stock Company

หากพิจารณาตามมูลค่าสัมบูรณ์ การออกพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่สัดส่วนลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นเกือบ 55% ของมูลค่าการออกพันธบัตรทั้งหมด แต่ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ พันธบัตรเหล่านี้คิดเป็นเพียงเกือบ 25% ของมูลค่าการออกพันธบัตรทั้งหมด

ที่น่าสังเกตคือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับภาระการชำระเงินล่าช้าจำนวนมาก และอัตราการชำระเงินล่าช้าในภาคส่วนนี้ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

เฉพาะสัปดาห์แรกของเดือนกรกฎาคม 2567 มีบริษัท 9 แห่งประกาศชำระเงินต้นและดอกเบี้ยพันธบัตรล่าช้า และเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขและข้อกำหนดของพันธบัตร (ส่วนใหญ่เป็นการขยายระยะเวลาการชำระพันธบัตรออกไป 12-24 เดือน) บริษัทที่ชำระเงินล่าช้าหรือต้องขยายระยะเวลาการชำระหนี้พันธบัตรส่วนใหญ่อยู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไปได้แก่ No Va Real Estate, Gia Duc Real Estate, Vinh Xuan Real Estate และ Ngoc Minh Real Estate

ก่อนหน้านี้ในเดือนมิถุนายน 2567 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งก็ประกาศชำระเงินล่าช้าหรือขอขยายเวลาการชำระหนี้พันธบัตร โดยทั่วไปได้แก่ Cat Lien Hoa Real Estate, Vinh Xuan Real Estate, No Va Real Estate, Big Gain Investment, AQUA City, Hoang Cat Real Estate, Binh Duong Investment and Trading Joint Stock Company...

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 คาดการณ์ว่าจะมีพันธบัตรครบกำหนดชำระหนี้ประมาณ 140,000 พันล้านดอง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ (เกือบ 59,000 พันล้านดอง) คิดเป็น 42% พันธบัตรกลุ่มนี้ยังเป็นกลุ่มที่เผชิญกับแรงกดดันในการชำระหนี้มากที่สุดในปัจจุบัน

จากสถิติของ FiinGroup ณ เดือนพฤษภาคม 2567 อัตราการชำระหนี้ล่าช้าของพันธบัตร (รวมถึงพันธบัตรบริษัทที่ปรับโครงสร้างหนี้และพันธบัตรบริษัทที่เลื่อนชำระ) อยู่ที่เกือบ 18% เมื่อเทียบกับพันธบัตรบริษัทที่ไม่ใช่ธนาคารพาณิชย์เพียงอย่างเดียว อัตราการชำระหนี้ล่าช้าอยู่ที่เกือบ 26% มูลค่าของพันธบัตรบริษัทที่มีปัญหา ณ สิ้นเดือนพฤษภาคม 2567 อยู่ที่ประมาณ 215,000 พันล้านดอง

อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมที่มีปริมาณพันธบัตรที่ค้างชำระมากที่สุด โดยมีอัตราการชำระหนี้ล่าช้าสูงถึง 42.5% อย่างไรก็ตาม ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2567 แม้ว่าอัตราพันธบัตรภาคเอกชนที่มีปัญหาจะยังคงอยู่ในระดับสูง แต่กลับชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปี 2566

คาดการณ์ว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 จะมีพันธบัตรมูลค่าประมาณ 140,000 พันล้านดองครบกำหนด ซึ่งส่วนใหญ่เป็นพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ ภาพ: ดึ๊ก แถ่ง กราฟิก: แดน เหงียน

ธุรกิจอสังหาฯ รับสินเชื่อดอกเบี้ยสูงผ่านช่องทางพันธบัตร

ธุรกิจอสังหาฯ ครึ่งปีแรกทำผลงานดี ระดมทุนพันธบัตรได้ผลตอบแทนเฉลี่ย 9-12%/ปี ส่วนใหญ่มาจากนักลงทุนรายใหญ่แบรนด์ดัง อาทิ Vinhomes, Nam Long, Khang Dien...

อัตราผลตอบแทนพันธบัตรอสังหาฯ ของกลุ่มเสี่ยงสูงที่มีปัญหาทางการเงินอาจสูงถึง 20-30% หรืออาจสูงถึง 50% โดยส่วนใหญ่เกิดขึ้นกับพันธบัตรที่มีสภาพคล่องต่ำ

นับตั้งแต่ต้นปี ตลาดมีการเสนอขายหุ้นกู้แบบเฉพาะเจาะจง (Private Placement) จำนวน 133 ฉบับ และแบบเฉพาะเจาะจงต่อสาธารณะ (Public Placement) จำนวน 10 ฉบับ คิดเป็นมูลค่าการออกหุ้นกู้รวมกว่า 140,000 พันล้านดอง โดย 65.6% ของมูลค่าการออกหุ้นกู้อยู่ในภาคธนาคาร ส่วนพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์คิดเป็น 24.6% ของมูลค่าการออกหุ้นกู้ทั้งหมด หรือคิดเป็นมูลค่ากว่า 34,500 พันล้านดอง

“ตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งประสบปัญหาสภาพคล่อง ส่งผลให้มีการซื้อขายพันธบัตรภาคเอกชนที่ให้ผลตอบแทนสูงถึง 20-25% ซึ่งโดยปกติแล้วธุรกิจเหล่านี้กำลังประสบปัญหาในการดำเนินโครงการต่างๆ ขณะเดียวกัน แรงกดดันทางการเงินค่อนข้างสูงในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า และความสามารถในการรีไฟแนนซ์หรือระดมทุนใหม่กำลังเผชิญกับความท้าทายมากมาย ซึ่งสะท้อนถึงระดับความเสี่ยงที่เหมาะสมของนักลงทุนที่ซื้อหุ้น” นักวิเคราะห์จาก FiinGroup กล่าว

จากมุมมองอื่น การยอมรับการระดมพันธบัตรที่มีดอกเบี้ยสูงยังแสดงให้เห็นอีกด้วยว่าการเข้าถึงสินเชื่อธนาคารสำหรับธุรกิจไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจที่ไม่มีหลักประกันอีกต่อไปและพบว่าเป็นเรื่องยากที่จะพิสูจน์ความสามารถในการชำระหนี้

อย่างไรก็ตาม นายเหงียน ดินห์ ดุย กรรมการและนักวิเคราะห์อาวุโส บริษัท Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company กล่าวว่า การเข้าถึงเงินทุน (รวมถึงสินเชื่อธนาคารและการระดมพันธบัตร) สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะง่ายขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายใหม่ 3 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 จะช่วยนักลงทุนแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาที่ดินและสิทธิการใช้ที่ดิน ซึ่งจะนำไปสู่การเข้าถึงแหล่งเงินทุนสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ การระดมทุนผ่านพันธบัตรฟื้นตัว คาดว่าสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น 16-18% ในปี 2567 นอกจากนี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนหลายแห่งได้ประกาศแผนการเพิ่มทุนในปีนี้ (คาดว่าจะมีการระดมทุนใหม่ประมาณ 26,000 พันล้านดองสำหรับการพัฒนาโครงการหรือเพื่อชำระหนี้ที่ครบกำหนด)

นายดุยกล่าวว่าปัจจัยทั้งหมดนี้จะช่วยให้นักลงทุนลดปัญหาสภาพคล่องอันเนื่องมาจากแรงกดดันจากการครบกำหนดชำระหนี้จำนวนมากในปี 2567 และ 2568

ที่มา: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-don-dap-co-cau-no-trai-phieu-d219966.html