ธุรกิจอสังหาฯ เร่งปรับโครงสร้างหนี้พันธบัตร

ในสัปดาห์แรกของเดือนกรกฎาคม 2567 เพียงสัปดาห์เดียว มีธุรกิจ 9 แห่งที่ประกาศชำระเงินต้น ดอกเบี้ย หรือขยายระยะเวลาการชำระคืนพันธบัตร โดยส่วนใหญ่เป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับแรงกดดันในการชำระคืนพันธบัตรมูลค่าเกือบ 59,000 พันล้านดอง

เนื่องจากตลาดซบเซา การชำระหนี้ล่าช้าหรือการขยายเวลาชำระหนี้ส่วนใหญ่เกิดขึ้นกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภาพ โดย: Duc Thanh

ธุรกิจอสังหาฯ หลายแห่งชำระหนี้ช้า ขอขยายเวลาผ่อนผัน

ตั้งแต่ต้นปีจนถึงวันที่ประกาศข้อมูล (5 กรกฎาคม) ตลาดมีการบันทึกการออกพันธบัตรของเอกชน 133 ฉบับและการออกพันธบัตรของภาครัฐ 10 ฉบับ มูลค่าการออกพันธบัตรรวมกว่า 140,000 พันล้านดอง โดย 65.6% ของมูลค่าการออกพันธบัตรทั้งหมดเป็นของภาคธนาคาร พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นเพียง 24.6% ของมูลค่าทั้งหมด ซึ่งคิดเป็นมูลค่ากว่า 34,500 พันล้านดอง

ในเดือนมิถุนายน 2024 กิจกรรมการออกพันธบัตรของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง ตัวอย่าง ได้แก่ Vinhomes ออกพันธบัตรมูลค่า 2,500 พันล้านดอง, Sun Group ออกพันธบัตรมูลค่า 1,000 พันล้านดอง, Becamex ออกพันธบัตรมูลค่า 800 พันล้านดอง, Thien Ha - Bang Duong Construction Investment Company Limited ออกพันธบัตรมูลค่า 600 พันล้านดอง, Nam Long Real Estate ออกพันธบัตรมูลค่า 550 พันล้านดอง นอกจากนี้ยังมีการออกพันธบัตรอีกหลายฉบับโดย An Hoa Construction Inspection Joint Stock Company, Trung Minh New Urban Area Company Limited และ Khai Hoan Land Group Joint Stock Company

หากพิจารณาตามมูลค่าสัมบูรณ์ การออกพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่สัดส่วนลดลงอย่างมาก โดยในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นเกือบ 55% ของมูลค่าการออกพันธบัตร แต่ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ พันธบัตรเหล่านี้คิดเป็นเพียงเกือบ 25% ของมูลค่าการออกพันธบัตรเท่านั้น

ที่น่าสังเกตคือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับภาระการชำระเงินล่าช้าจำนวนมากและอัตราการชำระเงินล่าช้าในภาคส่วนนี้ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ภายในสัปดาห์แรกของเดือนกรกฎาคม 2567 เพียงสัปดาห์เดียว มีบริษัท 9 แห่งที่ประกาศชำระเงินต้นและดอกเบี้ยพันธบัตรล่าช้า และเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขและข้อกำหนดของพันธบัตร (โดยหลักแล้วคือขยายระยะเวลาของพันธบัตรออกไป 12-24 เดือน) บริษัทที่ชำระเงินล่าช้าหรือต้องขยายระยะเวลาของพันธบัตรส่วนใหญ่อยู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไปได้แก่ No Va Real Estate, Gia Duc Real Estate, Vinh Xuan Real Estate, Ngoc Minh Real Estate

ก่อนหน้านี้ในเดือนมิถุนายน 2024 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งก็ประกาศชำระล่าช้าหรือขอขยายเวลาหนี้พันธบัตร โดยทั่วไปจะเป็น Cat Lien Hoa Real Estate, Vinh Xuan Real Estate, No Va Real Estate, Big Gain Investment, AQUA City, Hoang Cat Real Estate, Binh Duong Investment and Trading Joint Stock Company...

คาดว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 จะมีพันธบัตรครบกำหนดชำระหนี้ประมาณ 140,000 ล้านดอง โดยส่วนใหญ่เป็นพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ (เกือบ 59,000 ล้านดอง) คิดเป็น 42% ซึ่งเป็นกลุ่มพันธบัตรที่เผชิญแรงกดดันในการชำระหนี้มากที่สุดในปัจจุบัน

ตามสถิติของ FiinGroup ณ เดือนพฤษภาคม 2024 อัตราการชำระเงินล่าช้าของพันธบัตร (รวมถึงพันธบัตรของบริษัทที่ปรับโครงสร้างและเลื่อนชำระ) อยู่ที่เกือบ 18% สำหรับพันธบัตรของบริษัทที่ไม่ใช่ธนาคารเพียงอย่างเดียว อัตราการชำระเงินล่าช้าอยู่ที่เกือบ 26% มูลค่าของพันธบัตรของบริษัทที่มีปัญหาอยู่ที่ประมาณ 215,000 พันล้านดอง ณ สิ้นเดือนพฤษภาคม 2024

อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมที่มีปริมาณพันธบัตรที่ครบกำหนดชำระมากที่สุด โดยมีอัตราการชำระล่าช้าสูงถึง 42.5% โชคดีที่ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2024 แม้ว่าอัตราพันธบัตรขององค์กรที่มีปัญหาจะยังคงสูงอยู่ แต่ก็ชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปี 2023

คาดว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 2024 จะมีพันธบัตรมูลค่าประมาณ 140,000 พันล้านดองครบกำหนด ซึ่งส่วนใหญ่เป็นพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ ภาพ: Duc Thanh ภาพกราฟิก: Dan Nguyen

ธุรกิจอสังหาฯ รับสินเชื่อดอกเบี้ยสูงผ่านช่องทางพันธบัตร

ในช่วงครึ่งปีแรก ธุรกิจอสังหาฯ ดำเนินไปได้ดี โดยระดมทุนพันธบัตรที่ให้ผลตอบแทนเฉลี่ย 9-12% ต่อปี ส่วนใหญ่มาจากนักลงทุนรายใหญ่ที่มีแบรนด์และชื่อเสียงที่ดี เช่น Vinhomes, Nam Long, Khang Dien...

อัตราผลตอบแทนพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มเสี่ยงสูงที่มีปัญหาทางการเงินอาจสูงถึง 20-30% หรืออาจสูงถึง 50% โดยส่วนใหญ่เกิดขึ้นกับพันธบัตรที่มีสภาพคล่องต่ำ

ตั้งแต่ต้นปี ตลาดได้บันทึกการออกหุ้นกู้แบบส่วนบุคคล 133 หุ้น และการออกหุ้นกู้แบบสาธารณะ 10 หุ้น โดยมีมูลค่าการออกหุ้นกู้รวมกว่า 140,000 พันล้านดอง ซึ่ง 65.6% ของมูลค่าการออกหุ้นกู้อยู่ในภาคธนาคาร พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์คิดเป็น 24.6% ของมูลค่าการออกหุ้นกู้ทั้งหมด คิดเป็นมูลค่ากว่า 34,500 พันล้านดอง

“ตั้งแต่ช่วงครึ่งปีหลังของปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งประสบปัญหาสภาพคล่อง จึงมีการซื้อขายพันธบัตรของบริษัทต่างๆ ที่ให้ผลตอบแทนสูงถึง 20-25% ซึ่งโดยปกติแล้วธุรกิจเหล่านี้มักประสบปัญหาในการดำเนินโครงการ ในขณะเดียวกัน แรงกดดันทางการเงินของพวกเขาค่อนข้างมากในช่วง 12-18 เดือนข้างหน้า และความสามารถในการรีไฟแนนซ์หรือระดมทุนใหม่กำลังเผชิญกับความท้าทายมากมาย ซึ่งสะท้อนถึงการยอมรับความเสี่ยงที่เหมาะสมของนักลงทุนที่ซื้อหุ้นเข้ามาด้วย” นักวิเคราะห์ของ FiinGroup กล่าว

จากมุมมองอื่น การยอมรับการระดมพันธบัตรที่มีดอกเบี้ยสูงยังแสดงให้เห็นอีกด้วยว่าการเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารเพื่อธุรกิจไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจที่ไม่มีหลักประกันอีกต่อไป และพบว่ายากที่จะพิสูจน์ความสามารถในการชำระหนี้

อย่างไรก็ตาม นายเหงียน ดินห์ ดุย กรรมการและนักวิเคราะห์อาวุโส บริษัท Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company กล่าวว่า การเข้าถึงเงินทุน (รวมถึงสินเชื่อจากธนาคารและการระดมพันธบัตร) สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะง่ายขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง

โดยเฉพาะกฎหมายใหม่ 3 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 จะช่วยให้นักลงทุนสามารถแก้ปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่าที่ดินและสิทธิการใช้ที่ดินได้ โดยสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ได้ การระดมทุนพันธบัตรฟื้นตัว คาดว่าสินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น 16-18% ในปี 2024 นอกจากนี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์หลายแห่งได้ประกาศแผนการเพิ่มทุนจากการขายหุ้นในปีนี้ (คาดว่าจะมีการระดมทุนจากการขายหุ้นใหม่ประมาณ 26,000 พันล้านดองสำหรับการพัฒนาโครงการหรือชำระหนี้ที่ครบกำหนด)

นายดูย กล่าวว่าปัจจัยทั้งหมดนี้จะช่วยให้นักลงทุนลดปัญหาสภาพคล่องอันเนื่องมาจากแรงกดดันการครบกำหนดชำระหนี้จำนวนมากในปี 2567 และ 2568 ได้

ที่มา: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-don-dap-co-cau-no-trai-phieu-d219966.html