ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กังวลเกี่ยวกับ 'หมัดที่สอง' ของหนังสือเวียน 06

ในการตอบสนองต่อ ข่าว VTC เกี่ยวกับหนังสือเวียนที่ 06 ของธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม (SBV) นาย Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property) ให้ความเห็นว่าในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงเผชิญกับความยากลำบาก สภาพคล่อง และกระแสเงินสดที่ลดลง หนังสือเวียนที่ 06 ของธนาคาร SBV นั้นเปรียบเสมือน "หมัดสองหมัด" ที่สร้างปัญหาต่างๆ มากมาย

การเพิ่มกรณีที่ไม่สามารถเข้าถึงเงินทุนสินเชื่อได้นั้นจะส่งผลกระทบเชิงลบอย่างแน่นอน เนื่องจากเงินทุนที่ไหลเข้าจากธนาคารมักเป็นทรัพยากรหลักสำหรับผู้ซื้อบ้าน นักลงทุน และผู้พัฒนาโครงการอยู่เสมอ

“ การจำกัดการปล่อยกู้ให้กับบุคคลบางกลุ่มส่งผลกระทบทางลบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขายบ้าน เนื่องจาก รัฐบาล ได้นำกลไกจูงใจเพื่อ “ปลดล็อก” ตลาดอสังหาริมทรัพย์มาใช้ ผู้ประกอบการจะประสบปัญหาอย่างมากในการระดมทุนผ่านความร่วมมือด้านการลงทุนและการปรับโครงสร้างผู้ถือหุ้น อันที่จริง จำนวนผู้ประกอบการที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มีมากกว่าผู้ประกอบการที่ดำเนินธุรกิจในตลาดหลักทรัพย์มาก ” คุณโทอันวิเคราะห์

นอกจากนี้ การจำกัดสินเชื่อเมื่อโครงการ “ไม่มีคุณสมบัติในการดำเนินธุรกิจ” ถือเป็นปริศนาสำหรับธุรกิจอย่างแท้จริง เพราะหากมีคุณสมบัติ ธุรกิจต่างๆ จะมีทางเลือกในการระดมเงินทุนอื่นๆ อีกมากมาย ไม่ต้องพูดถึงว่าโครงการปัจจุบันเกือบ 90% ติดขัดทางกฎหมายและไม่มีคุณสมบัติในการกู้ยืมตามหนังสือเวียนที่ 06

ธุรกิจอสังหาฯ กังวล 'หมัดที่สอง' ของหนังสือเวียน 06-1 — ธุรกิจอสังหาฯ สับสนกับประกาศ 06

สำหรับโครงการ PPP ซึ่งเป็นงานโครงสร้างพื้นฐาน... ซึ่งต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก ในขณะที่รายได้จากการคืนทุนเป็นระยะยาว การระดมทุนที่ถูกต้องตามกฎหมายเพื่อดำเนินโครงการจึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ อย่างไรก็ตาม หนังสือเวียนหมายเลข 06 ได้ปิดกั้นการไหลเวียนของเงินทุนนี้ เนื่องจากไม่อนุญาตให้พันธมิตรของนักลงทุน (บุคคลที่สาม) กู้ยืมเงินทุนผ่านความร่วมมือทางธุรกิจ โดยให้กู้ยืมเฉพาะเมื่อบรรลุเงื่อนไขทางธุรกิจแล้วเท่านั้น ขณะที่ขั้นตอนความต้องการเงินทุนมีจำกัดมากที่สุดในการดำเนินการก่อสร้าง

“ ดังนั้น เนื้อหาเพิ่มเติมใหม่ในหนังสือเวียนที่ 06 จะยิ่งทำให้การขาดแคลนเงินทุนสำหรับธุรกิจและโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่รุนแรงขึ้น ส่งผลให้การเติบโตของสินเชื่อซึ่งอยู่ในระดับต่ำมากอยู่แล้วในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 ลดลง ” นายโตนเน้นย้ำ

สำหรับธุรกิจอย่าง EZ ผลกระทบโดยตรงจาก Circular 06 คือการลดการลงทุนใหม่ ขยายระยะเวลาการลงทุนสำหรับโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ และจำกัดการใช้เลเวอเรจที่ก่อให้เกิดต้นทุนทางการเงินจำนวนมาก เช่น เงินกู้จากธนาคารและการออกพันธบัตร

ในบริบทปัจจุบัน ความร่วมมือด้านการลงทุนเพื่อแบ่งปันผลประโยชน์และความเสี่ยงกับหน่วยงานที่มีศักยภาพทางการเงินถือเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง อย่างไรก็ตาม ร่างกฎหมายหมายเลข 06 กำลังส่งผลกระทบเชิงลบต่อกลยุทธ์นี้ เนื่องจากโครงการทั้งหมดยังอยู่ในขั้นตอนการพัฒนาที่ยังไม่แล้วเสร็จ ยังไม่ได้รับการรับรองให้ประกอบธุรกิจ รวมถึงปัญหาทางกฎหมายที่ยังคงรอการแก้ไขจากหน่วยงานบริหารจัดการ

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานคณะกรรมการบริษัท Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP Invest) ซึ่งมีความเห็นตรงกัน กล่าวว่า ในบริบทที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์กำลังประสบปัญหา รัฐบาลต้องการพัฒนาตลาดที่มั่นคง และการนำกฎระเบียบนี้มาใช้จะทำให้ธุรกิจทั้งหมดมีความเข้มงวดมากขึ้น

ปัจจุบัน ประเด็นทางกฎหมายของโครงการต่างๆ ถูกปิดกั้น และเมื่อพูดถึงการปล่อยกู้ ธนาคารมักใช้วิธีการทางกฎหมายเพื่อกดดันธุรกิจเป็นสองเท่า เมื่อโครงการเข้าสู่ขั้นตอนการก่อสร้าง โครงการจะต้องผ่านอุปสรรคทางกฎหมายมากมาย และธุรกิจต่างๆ ยังต้องเสียเงินหลายแสนล้านดองในการเคลียร์พื้นที่และที่ดิน

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและต้นทุนโครงสร้างพื้นฐานคิดเป็น 60-70% ของเงินลงทุนทั้งหมดของโครงการ และควรได้รับการกู้ยืมตั้งแต่เริ่มต้นโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการที่มีเงินลงทุนสูงถึงหลายพันล้าน - หมื่นล้าน จำเป็นต้องได้รับเงินทุนสนับสนุนตั้งแต่เริ่มต้นโครงการ

“ หากสินเชื่อถูกจำกัดแบบนี้ อสังหาริมทรัพย์จะคาดหวังอะไรจากสินเชื่อได้อีก อสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาได้อย่างไร นี่เป็นกฎระเบียบที่ต้องพิจารณาใหม่ ” นายเฮียปยืนยัน

ผู้บริหารบริษัทอสังหาฯ ยังบอกอีกว่า ช่วงนี้เงื่อนไขสินเชื่อควรจะผ่อนคลายลง เช่น แค่ขออนุมัตินโยบายลงทุนก็เพียงพอแล้ว เกณฑ์การเข้าสู่กลุ่มหนี้ต้องปรับเพื่อรองรับธุรกิจ แต่ธนาคารกลับเข้มงวดขึ้น... ธนาคารก็เหมือนหมอที่ใส่ใจแต่สุขภาพตัวเอง กลัวว่าถ้าดูแลคนไข้มากเกินไปจะได้รับผลกระทบ

นายโว่ ฮ่อง ถัง ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาโครงการและบริการที่ปรึกษา (กลุ่ม DKRA) กล่าวว่า การที่ธนาคารแห่งรัฐออกหนังสือเวียนที่ 06 จะทำให้ทั้งผู้ซื้อบ้านและผู้พัฒนาโครงการมีเงื่อนไขด้านเครดิตและการกู้ยืมที่เข้มงวดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ก่อนหน้านี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ใช้สัญญาความร่วมมือทางธุรกิจเพื่อเข้าถึงเงินทุนและกู้ยืมเงินทุนสำหรับโครงการต่างๆ หากบริษัทฝ่าฝืนกฎหมายหรือใช้เงินทุนไปในทางที่ผิด บริษัทจะต้องรับผิดชอบ กฎระเบียบใหม่นี้ปิดกั้นนักลงทุน

สินเชื่อส่วนบุคคลเพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายทางการเงินก็มีจำกัดเช่นกัน ซึ่งทำให้การเข้าถึงเงินทุนจากธนาคารเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอนาคตเป็นเรื่องยากขึ้นอย่างแน่นอน

ธุรกิจอสังหาฯ กังวล 'หมัดที่สอง' ของหนังสือเวียน 06-2 — หนังสือเวียนธนาคารกลาง ฉบับที่ 06/2566 ระบุความต้องการเงินทุนที่สถาบันการเงินไม่อนุญาตให้ปล่อยกู้ไว้อย่างชัดเจน (ภาพประกอบ: อินเทอร์เน็ต)

ล่าสุด หนังสือเวียน ธ.ก.ส. 06/2566 ระบุชัดเจนถึงความต้องการเงินทุนจำนวนหนึ่งที่สถาบันสินเชื่อไม่สามารถปล่อยกู้ได้ ได้แก่

ไม่อนุญาตให้กู้ยืมเงินเพื่อฝากเงิน ธนาคารแห่งประเทศเวียดนามเชื่อว่าลักษณะของเงินฝากออมทรัพย์และธุรกรรมหลักฐานทางการเงินของลูกค้าต้องเกิดขึ้นจากแหล่งเงินทุนของลูกค้าเอง ไม่ใช่เงินกู้ยืม ดังนั้น หนังสือเวียนฉบับที่ 06 จึงได้เพิ่มเติมข้อบังคับที่ระบุว่าสถาบันสินเชื่อ (CI) ไม่ได้รับอนุญาตให้ปล่อยกู้เงินทุนสำหรับเงินฝาก เพื่อให้มั่นใจว่ามีการควบคุมการใช้เงินทุนที่กู้ยืมเพื่อวัตถุประสงค์ที่ถูกต้องและควบคุมความเสี่ยงด้านสินเชื่อ รวมถึงเพื่อให้มั่นใจว่ามีความสอดคล้องกับลักษณะของเงินฝากออมทรัพย์และลักษณะของธุรกรรมหลักฐานทางการเงิน

ห้ามให้กู้ยืมเพื่อชำระค่าซื้อหุ้นของบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์: ธนาคารแห่งประเทศไทยไม่อนุญาตให้สถาบันการเงินให้กู้ยืมเพื่อชำระค่าลงทุน ซื้อหรือรับโอนเงินลงทุนของบริษัทจำกัดหรือห้างหุ้นส่วนจำกัด บริจาคทุน ซื้อหรือรับโอนหุ้นของบริษัทมหาชนจำกัดที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์หรือไม่ได้จดทะเบียนซื้อขายในระบบซื้อขายของ Upcom

ไม่อนุญาตให้ปล่อยกู้เพื่อสมทบทุนภายใต้สัญญาที่ไม่มีคุณสมบัติ หนังสือเวียนที่ 06 ระบุว่าสถาบันสินเชื่อไม่ได้รับอนุญาตให้ปล่อยกู้เพื่อชำระค่าสมทบทุนภายใต้สัญญาสมทบทุน สัญญาความร่วมมือด้านการลงทุน หรือสัญญาความร่วมมือทางธุรกิจ เพื่อดำเนินโครงการลงทุนที่ไม่มีคุณสมบัติในการดำเนินธุรกิจตามบทบัญญัติของกฎหมาย ณ เวลาที่สถาบันสินเชื่อตัดสินใจปล่อยกู้

สำหรับโครงการลงทุนที่เข้าข่ายสามารถดำเนินธุรกิจได้ตามบทบัญญัติของกฎหมาย สถาบันการเงินยังคงพิจารณาปล่อยกู้ให้ลูกค้าเพื่อชำระเงินสมทบทุนตามสัญญาร่วมลงทุน สัญญาร่วมลงทุน หรือสัญญาร่วมธุรกิจ ตามระเบียบต่อไป

ห้ามให้กู้ยืมเงินเพื่อชดเชยค่าใช้จ่าย: ตามหนังสือเวียนที่ 06 การให้กู้ยืมเงินเพื่อชดเชยค่าใช้จ่าย คือ เมื่อสถาบันสินเชื่อให้ลูกค้ากู้ยืมเงินเพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายที่ได้ชำระไปแล้ว โดยชำระด้วยเงินทุนของลูกค้าเอง เงินทุนที่กู้ยืมจากบุคคล องค์กร (ไม่ใช่สถาบันสินเชื่อ) เพื่อดำเนินการตามแผนธุรกิจ โครงการ หรือแผน โครงการ เพื่อตอบสนองความต้องการในการดำรงชีพ

ธนาคารแห่งรัฐเชื่อว่าการปล่อยกู้ให้กับลูกค้าเพื่อชดเชยการสูญเสียทางการเงินนั้นมีความเสี่ยงในการใช้เงินทุนที่กู้ยืมมา เนื่องจากมีความยากลำบากในการประเมินความเหมาะสมระหว่างความต้องการสินเชื่อกับมูลค่าทางการเงินของสินเชื่อของลูกค้า และความถูกต้องแท้จริงของธุรกรรม

เฉา อันห์

มีประโยชน์
อารมณ์
ความคิดสร้างสรรค์
มีเอกลักษณ์
ความโกรธ