ธุรกิจร้องไห้ในวังวนของขั้นตอนต่างๆ

ธุรกิจร้องไห้ในวังวนของกระบวนการ - ตอนที่ 5: อย่าปล่อยให้ธุรกิจและนักลงทุน "ล้มป่วย"

สำหรับปัญหาเร่งด่วนที่หลายโครงการต้องเผชิญ เช่น การกำหนดราคาที่ดินที่ล่าช้า การปรับผังเมือง การรอให้ภาครัฐ "แก้ไข" ข้อผิดพลาดในอดีต ซึ่งบั่นทอน "ความมั่นคง" และความไว้วางใจของภาคธุรกิจและนักลงทุน ทนายความและผู้เชี่ยวชาญจำนวนหนึ่งได้มาร่วมแบ่งปันมุมมองและเสนอแนวทางแก้ไข

โครงการต่างๆ ในภาคกลางหลายแห่งต้อง “หยุดชะงัก” ด้วยเหตุผลหลายประการ โดยส่วนใหญ่มักจะติดอยู่ในส่วนของการปรับผังเมือง โครงสร้าง รูปแบบการใช้ที่ดิน และการกำหนดราคาที่ดิน... ระยะเวลาในการดำเนินการตามขั้นตอนเหล่านี้มีความซับซ้อนและยาวนาน ไม่เพียงแต่ทำให้ธุรกิจต้องหมดแรงทางการเงินเท่านั้น แต่ยัง “กัดกร่อน” ความไว้วางใจที่มีต่อหน่วยงานท้องถิ่นอีกด้วย

นักลงทุนมีสิทธิที่จะร้องเรียนหรือฟ้องร้องเพื่อเรียกร้องสิทธิของตน

- ทนายความ Le Ngoc Doan, เนติบัณฑิตยสภาเมือง ดานัง

การปรับอายุการเช่าที่ดินจาก 70 ปี เป็น 50 ปี ต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่งมาตรา 106 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556

ในกรณีที่มีการแก้ไขระยะเวลาการเช่าที่ดิน แต่ไม่เป็นไปตามบทบัญญัติในมาตรา 106 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 และทำให้ผู้เช่าที่ดินได้รับความเสียหาย ความรับผิดชอบตกอยู่ที่หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ในการจัดการที่ดิน ในกรณีนี้คือ คณะกรรมการประชาชนจังหวัด

สำหรับการเช่าที่ดินที่ไม่เป็นไปตามบทบัญญัติแห่งมาตรา 126 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 และเมื่อการปรับปรุงไม่เป็นไปตามบทบัญญัติแห่งมาตรา 106 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ให้เป็นความรับผิดชอบของหน่วยงานของรัฐที่รับผิดชอบ

ผู้ลงทุนที่ถูกละเมิดสิทธิและผลประโยชน์และได้รับความเสียหายสามารถยื่นคำร้องหรือฟ้องร้องต่อศาลประชาชนที่มีอำนาจเพื่อเรียกร้องสิทธิของตนได้

นักลงทุนจำเป็นต้องนำเสนอหลักฐานที่ชัดเจนเพื่อพิสูจน์ความเสียหาย

- วท.ม. ฟาม โฮ ฮวง ลอง ผู้อำนวยการบริษัท อัน ถั่น คอนซัลติ้ง แอนด์ อินเวสต์เมนต์ จำกัด

ตามมาตรา 126 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 เฉพาะโครงการที่มีเงินลงทุนสูงแต่มีการคืนทุนช้า โครงการลงทุนในพื้นที่ที่มีสภาพ เศรษฐกิจ และสังคมที่ยากลำบาก พื้นที่ที่มีสภาพเศรษฐกิจและ สังคม ที่ยากลำบากเป็นพิเศษซึ่งต้องการระยะเวลาในการจัดสรรที่ดินหรือการเช่าที่ดินจะมีระยะเวลาเกินกว่า 50 ปี แต่ไม่เกิน 70 ปี

ดังนั้น สำหรับโครงการท่องเที่ยวชายฝั่งทะเลที่ทางราชการเช่าที่ดินมา 70 ปี แล้วปรับเป็น 50 ปี ผู้ลงทุนต้องมีหลักฐานชัดเจนเพื่อพิสูจน์ความเสียหายอันเกิดจากการล่าช้าในการรอปรับ การสูญเสียโอกาสในการลงทุน ฯลฯ เพื่อเป็นหลักฐานในการขอรับเงินชดเชยจากหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ

ในส่วนของราคาที่ดิน รัฐบาลเพิ่งออกพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 71/2024/ND-CP ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่พระราชบัญญัติที่ดินเลขที่ 31/2024/QH15 มีผลบังคับใช้ อย่างไรก็ตาม ยังมีประเด็นบางประการที่ยังไม่ได้กำหนดไว้อย่างชัดเจนในพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ เช่น ในส่วนของต้นทุนโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในการประเมินมูลค่าส่วนเกินนั้น การประเมินมูลค่าก่อนการประเมินมูลค่าเป็นเรื่องยากมาก

เมื่อใดก็ตามที่รัฐบาลทำผิดพลาด รัฐบาลก็จะ "แก้ไข" แต่ใครล่ะที่ต้องรับผิดชอบต่อความสูญเสียที่นักลงทุนได้รับ?

- คุณเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม

ในปีที่ผ่านมา โครงการท่องเที่ยวชายฝั่งหลายโครงการแม้จะใช้ที่ดินเพื่อธุรกิจ แต่กลับถูกหน่วยงานของจังหวัดและเมืองต่างๆ ในภาคกลางเช่าที่ดินนานถึง 70 ปี ก่อนจะปรับลดลงเหลือ 50 ปี การปรับเปลี่ยนนี้ใช้เวลานาน ก่อให้เกิดปัญหามากมายแก่ภาคธุรกิจ

แน่นอนว่าในอดีตกฎหมายก็มีบทบัญญัติเกี่ยวกับเรื่องนี้เช่นกัน แต่การแทรกแซงเพื่อป้องกันไม่ได้รุนแรงนัก ยิ่งไปกว่านั้น กฎหมายบางฉบับยังมีช่องโหว่ ความขัดแย้ง และการทับซ้อนอยู่มาก นำไปสู่ความเข้าใจและการบังคับใช้กฎหมายที่ไม่สอดคล้องกัน แต่ละท้องถิ่นก็มีวิธีการดำเนินการที่แตกต่างกัน

ในบางสถานที่ เจ้าหน้าที่ตรวจสอบจะเข้ามาตรวจสอบและตรวจจับการละเมิด ตามด้วยกระบวนการอธิบายและการจัดการ ทำให้เกิดการหยุดนิ่งในการพัฒนาและการดำเนินการตามแผนและกลยุทธ์การพัฒนาเศรษฐกิจในท้องถิ่น

จากสถิติของเรา ปัจจุบันมีโครงการมากกว่า 1,000 โครงการทั่วประเทศที่ถูกระงับการพิจารณา อยู่ระหว่างดำเนินการ หรือรอการแก้ไขกฎระเบียบใหม่ ในบรรดาโครงการเหล่านั้น หลายโครงการแสดงให้เห็นถึงสัญญาณของการบริหารจัดการของรัฐที่หละหลวม

หากรัฐบาลใช้มาตรการนี้อย่างไม่ถูกต้อง รัฐบาลจะต้องรับผิดชอบและอาจถึงขั้นถูกดำเนินคดีอาญา อย่างไรก็ตาม จนถึงขณะนี้ ยังไม่มีคดีใดที่ถูกนำมา "พิจารณา" เพื่อวิเคราะห์อย่างชัดเจนว่าความผิดพลาดของรัฐบาลได้สร้างความเสียหายแก่ธุรกิจและประชาชนอย่างไร

ยกตัวอย่างเช่น ในอดีตที่ผ่านมา บางพื้นที่ได้ออกใบรับรองสำหรับโครงการท่องเที่ยวเชิงรีสอร์ท ลูกค้าใช้ใบรับรองเหล่านี้เป็นพื้นฐานในการตัดสินใจซื้อสินค้า เมื่อเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเข้ามาเกี่ยวข้องและสรุปว่าการออกใบรับรองนั้นขัดต่อกฎระเบียบ เจ้าหน้าที่จึงได้ "แก้ไข" โดยการเพิกถอนหรือปรับเปลี่ยนใบรับรองที่ออกให้

หากรัฐบาลทำผิดพลาด รัฐบาลก็จะ “แก้ไข” แต่ใครล่ะที่ต้องรับผิดชอบต่อความสูญเสียที่นักลงทุนและลูกค้าต้องเผชิญ หากไม่ได้รับการแก้ไข จะนำไปสู่การร้องเรียนและฟ้องร้องนักลงทุนในหลายระดับ ก่อให้เกิดความไม่มั่นคงทางสังคม โดยเฉพาะอย่างยิ่งการสูญเสียความไว้วางใจจากนักลงทุน ประชาชนในระบบกฎหมาย และหน่วยงานภาครัฐ

ในความเห็นของผม ควรมีกฎระเบียบ นอกจากการรับมือกับการละเมิดต่อผู้ที่กระทำผิดแล้ว รัฐบาลยังต้องพร้อมเสมอที่จะเจรจาและหาทางแก้ไข หรือแม้แต่ชดเชยการตัดสินใจที่ผิดพลาด และเพื่อป้องกันการละเมิดซ้ำ สิ่งสำคัญประการหนึ่งคือการพิจารณาและแต่งตั้งเจ้าหน้าที่อย่างรอบคอบ ประเมินและคัดกรองอย่างละเอียดถี่ถ้วน

กฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่ออกใหม่นั้นมีความเหนือกว่า มีความสอดคล้องและเป็นเอกภาพมากขึ้น เราเชื่อว่ากฎระเบียบที่ชัดเจนจะช่วยจำกัดความผิดพลาด ก่อให้เกิด "อุปสรรค" ที่ทำให้เจ้าหน้าที่ไม่สามารถทำผิดพลาดได้

กฎหมายและข้อบังคับต่างๆ จะต้องสอดคล้องกัน

- ทนายความ เล เฉา สำนักงานกฎหมาย FDVN

จากวิธีการทั้งสี่วิธีในการกำหนดราคาที่ดิน วิธีส่วนเกินเป็นวิธีที่ใช้โดยนำรายได้การพัฒนาที่ประมาณการไว้ทั้งหมดลบด้วยต้นทุนการพัฒนาที่ประมาณการไว้ทั้งหมดของแปลงที่ดินหรือพื้นที่ดิน โดยอิงตามการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุดตามแผนการใช้ที่ดินและแผนการก่อสร้างโดยละเอียด

ตามบทบัญญัติของมาตรา 158 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 และแนวทางในมาตรา 6 แห่งพระราชกฤษฎีกาหมายเลข 71/2567/ND-CP โดยพื้นฐานแล้ว การนำรายได้การพัฒนาที่ประมาณการไว้ทั้งหมดลบด้วยต้นทุนการพัฒนาที่ประมาณการไว้ จะทำให้ได้กำไร

แต่ในความเป็นจริงแล้ว ต้นทุนไม่ได้หมายถึงแค่ต้นทุนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือมูลค่าของสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์เท่านั้น หลายฝ่ายมีความกังวลว่า หากกำไรถูกตีความว่าเป็นรายได้รวมจากการพัฒนา ลบด้วยต้นทุนการพัฒนารวม มูลค่าเริ่มต้นของสิทธิการใช้ที่ดินก็จะไม่ถูกคำนวณ แต่จะคำนวณเฉพาะต้นทุนตั้งแต่ขั้นตอนการลงทุนพัฒนาเท่านั้น ไม่ใช่เงินทุนในการซื้อที่ดิน ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ซึ่งนำไปสู่กำไรอย่างเป็นทางการที่สูงมาก ยิ่งกำไรอย่างเป็นทางการมากเท่าไหร่ ภาษีและค่าธรรมเนียมก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น ส่งผลให้กำไรที่แท้จริงต่ำลง หรืออาจถึงขั้นขาดทุนได้ ดังนั้น เพื่อให้ได้กำไร ธุรกิจต่างๆ จึงมักจะดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้น ซึ่งไม่เป็นผลดีต่อผู้ซื้อบ้านและที่ดิน และในขณะเดียวกันก็ทำให้ตลาดผันผวนเพราะราคาไม่สมเหตุสมผล

ในความเห็นของผม ข้อกังวลเหล่านี้น่ากังวลอย่างยิ่ง ด้วยวิธีการคำนวณส่วนเกินตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 6 พระราชกฤษฎีกาเลขที่ 71/2024/ND-CP ซึ่งเพิ่งประกาศใช้ แม้ว่าจะมีข้อกำหนดโดยละเอียดเพื่อแทนที่ข้อกำหนดในมาตรา 8 มาตรา 1 พระราชกฤษฎีกาเลขที่ 12/2024/ND-CP (เพิ่มเติมมาตรา 5d พระราชกฤษฎีกาเลขที่ 44/2014/ND-CP) แต่ก็ยังไม่สามารถแก้ไขปัญหาข้อกำหนดในการทำให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับมูลค่าที่แท้จริงได้ เนื่องจากมูลค่ากำไรถูกดันให้สูงขึ้นจริง ดังที่ผมได้วิเคราะห์ไว้

แม้ว่าจะมีกฎระเบียบเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับการกำหนดราคาที่ดิน แต่ในความเป็นจริงแล้ว ปัญหานี้ยังคงสร้างความสับสนอย่างมาก องค์กรประเมินราคาหลายแห่งยังคงมีแนวคิดที่จะ "หลีกเลี่ยง" การประเมินราคาที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินสาธารณะและที่ดินที่เกี่ยวข้องกับโครงการที่ใช้งบประมาณ เพราะกลัวว่าจะต้องรับผิดชอบหากทำผิดพลาด

ดังนั้น การประเมินราคาที่ดินจึงไม่เพียงแต่เป็นการกำหนดราคาเท่านั้น แต่ยังเป็นการสร้างความโปร่งใสทางกฎหมายให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย เมื่อการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน การชดเชยค่าที่ดิน และการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินของที่ดินเสร็จสิ้นแล้ว ประเด็นทางกฎหมายต่อไปนี้จะดำเนินต่อไป

ด้วยปัญหาที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน ผมคิดว่าควรมีแนวทางแก้ไขที่ชัดเจนดังนี้

ประการแรก นอกเหนือจากพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2024/ND-CP แล้ว ในการร่างพระราชกฤษฎีกาอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ฯลฯ จำเป็นต้องมีการกำหนดกฎระเบียบแนวทางปฏิบัติที่เฉพาะเจาะจงและมีรายละเอียดสอดคล้องกัน เพื่อให้สามารถควบคุมมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ รวมถึงแนวทางการแก้ปัญหาแบบประสานกันเพื่อจัดระบบข้อมูลที่น่าเชื่อถือเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ รวมถึงมูลค่าสิทธิการใช้ที่ดิน การกำหนดราคาที่ดินที่ถูกต้องต้องอาศัยความสอดคล้องกันในบทบัญญัติของเอกสารทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

ประการที่สอง มาตรา 8 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 71/2024/ND-CP กำหนดปัจจัยที่มีผลกระทบต่อราคาที่ดิน ซึ่งเป็นเนื้อหาใหม่ที่สำคัญสำหรับกระบวนการประเมินราคาที่ดินเพื่อกำหนดประเด็นเฉพาะ ประเด็นนี้ถือเป็น "ทางเลือก" เมื่อนำไปปฏิบัติ ดังนั้น กฎระเบียบเฉพาะและกิจกรรมการประเมินราคาที่ดินในแต่ละท้องถิ่นจึงต้องมีความสอดคล้องกันในการพิจารณาเงื่อนไขและข้อมูลมาตรฐาน เพื่อใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินในทางปฏิบัติอย่างเป็นวิทยาศาสตร์และถูกต้องแม่นยำ สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของสิทธิการใช้ที่ดินตามความเป็นจริงของตลาด

ประการที่สาม จำเป็นต้องร่วมมือกันอย่างจริงจังในการบังคับใช้กฎหมายใหม่เกี่ยวกับที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ และที่อยู่อาศัยอย่างเป็นระบบ สอดคล้อง และเด็ดขาด เพื่อให้กฎหมายเหล่านี้สามารถนำไปปฏิบัติได้อย่างมีประสิทธิภาพในทางปฏิบัติ ราคาที่ดินถูกกำหนดและรักษาไว้อย่างเหมาะสม สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของตลาด และไม่ถูกควบคุมโดยกฎหมายที่มีผลต่อการลงทุน การวางแผน เงื่อนไขทางธุรกิจ เงื่อนไขการทำธุรกรรม และกฎหมายอื่นๆ ของเอกสารทางกฎหมายต่างๆ เมื่อกฎหมายเหล่านี้มีผลบังคับใช้อย่างมีประสิทธิภาพ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะดำเนินงานตามกฎเกณฑ์ของตลาด และราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะกลับสู่ความเป็นจริง

นักลงทุนเรียกร้องให้ฟ้องคณะกรรมการประชาชนเมืองดานัง

เมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2567 บริษัท ฮัวบินห์ จำกัด ได้ส่งหนังสือแจ้งไปยังเจ้าของโครงการดานัง โกลเด้น เบย์ (หรือที่รู้จักกันในชื่อโครงการดานัง กรีน พีซ คอมเพล็กซ์ หรือฮัวบินห์ กรีน ดานัง) โดยระบุว่า เมื่อวันที่ 5 มิถุนายน 2567 บริษัทได้ส่งหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการเลขที่ 212-2024/CV-HB ไปยังประธานคณะกรรมการประชาชนเมืองดานัง เพื่อขอคำตอบเกี่ยวกับการออกหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของห้องชุดในโครงการดานัง โกลเด้น เบย์ หากภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2567 คณะกรรมการประชาชนเมืองดานังยังไม่ได้รับคำตอบ บริษัทจะดำเนินการฟ้องร้องต่อไป
ทราบกันว่า ณ วันที่ 3 กรกฎาคม พ.ศ. 2567 คณะกรรมการประชาชนนครดานังยังไม่ได้รับคำตอบอย่างเป็นทางการ และบริษัท Hoa Binh Limited กล่าวว่าพวกเขาจะยื่นฟ้องตามที่ระบุ

ที่มา: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html