ภาคธุรกิจกำลังประสบปัญหาจากขั้นตอนทางราชการที่ยุ่งยากซับซ้อน

ธุรกิจต่างๆ กำลังประสบปัญหาในวังวนของขั้นตอนทางราชการ - ตอนที่ 5: อย่าปล่อยให้ธุรกิจและนักลงทุน "ล้มป่วย"

ท่ามกลางปัญหาเร่งด่วนมากมายที่โครงการต่างๆ กำลังเผชิญอยู่ เช่น ความล่าช้าในการประเมินราคาที่ดิน การปรับปรุงแผนผังเมือง และการรอให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องแก้ไขข้อผิดพลาดในอดีต ซึ่งบั่นทอนสุขภาพและความเชื่อมั่นของธุรกิจและนักลงทุน ทนายความและผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้แบ่งปันมุมมองและเสนอแนวทางแก้ไข

โครงการจำนวนมากในภาคกลางของเวียดนามต้องหยุดชะงักลงเนื่องจากสาเหตุต่างๆ มากมาย โดยส่วนใหญ่เกิดจากอุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับการปรับผังเมือง โครงสร้างและรูปแบบการใช้ที่ดิน และการประเมินราคาที่ดิน ขั้นตอนเหล่านี้ใช้เวลานานและซับซ้อน ไม่เพียงแต่ทำให้ธุรกิจเสียหายทางการเงินเท่านั้น แต่ยังบั่นทอนความเชื่อมั่นต่อหน่วยงานท้องถิ่นอีกด้วย

นักลงทุนมีสิทธิ์ยื่นเรื่องร้องเรียนหรือฟ้องร้องเพื่อเรียกร้องสิทธิ์ของตน

- ทนายความ Le Ngoc Doan, เนติบัณฑิตยสภาเมือง ดานัง

การปรับระยะเวลาเช่าที่ดินจาก 70 ปีเหลือ 50 ปี ต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของวรรค 3 มาตรา 106 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556

ในกรณีที่การปรับเปลี่ยนระยะเวลาการเช่าที่ดินไม่เป็นไปตามข้อกำหนดของวรรค 3 มาตรา 106 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 และก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้เช่าที่ดิน ความรับผิดชอบจะตกอยู่กับหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ด้านการจัดการที่ดิน ซึ่งในกรณีนี้คือคณะกรรมการประชาชนจังหวัด

ในส่วนของสัญญาเช่าที่ดินที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดในวรรค 3 มาตรา 126 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 และการปรับปรุงแก้ไขที่ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดในวรรค 3 มาตรา 106 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องจะเป็นผู้รับผิดชอบ

นักลงทุนที่สิทธิและผลประโยชน์ถูกละเมิดและได้รับความเสียหาย สามารถยื่นคำร้องหรือฟ้องร้องต่อศาลประชาชนที่มีอำนาจเพื่อเรียกร้องสิทธิของตนได้

นักลงทุนจำเป็นต้องแสดงหลักฐานที่เฉพาะเจาะจงเพื่อพิสูจน์ความสูญเสีย

- นายฟาม โฮ ฮว่าง ลอง, M.Sc., กรรมการบริษัท อัน แทง คอนซัลติ้ง แอนด์ อินเวสต์เมนต์ จำกัด

ตามมาตรา 126 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 โครงการที่มีเงินลงทุนจำนวนมากแต่ได้ผลตอบแทนช้า โครงการลงทุนในพื้นที่ที่มีสภาพ เศรษฐกิจ และสังคมยากลำบาก หรือพื้นที่ที่มีสภาพเศรษฐกิจและสังคมยากลำบากเป็นพิเศษซึ่งต้องใช้ระยะเวลานานกว่านั้นเท่านั้น จึงจะมีระยะเวลาการจัดสรรหรือเช่าที่ดินเกิน 50 ปี แต่ไม่เกิน 70 ปี

ดังนั้น สำหรับโครงการ ท่องเที่ยว ชายฝั่งที่รัฐบาลให้สัมปทานเช่าที่ดิน 70 ปี แล้วต่อมาปรับลดเหลือ 50 ปี นักลงทุนจำเป็นต้องแสดงหลักฐานที่เป็นรูปธรรมเพื่อพิสูจน์ความเสียหายอันเนื่องมาจากระยะเวลารอคอยการปรับลดที่ยาวนาน โอกาสในการลงทุนที่สูญเสียไป ฯลฯ เพื่อให้มีเหตุผลในการเรียกร้องค่าชดเชยจากหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ

ในส่วนของราคาที่ดิน รัฐบาลได้ออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2024/ND-CP เมื่อเร็วๆ นี้ ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่กฎหมายที่ดินฉบับที่ 31/2024/QH15 มีผลบังคับใช้ อย่างไรก็ตาม พระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ยังมีประเด็นบางอย่างที่ยังไม่ได้กำหนดไว้อย่างชัดเจน ตัวอย่างเช่น ในส่วนของค่าใช้จ่ายด้านโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในการประเมินมูลค่าส่วนเกินนั้น การประเมินค่าประมาณก่อนการประเมินมูลค่าทำได้ยากมาก

รัฐบาลทำผิดพลาดซ้ำแล้วซ้ำเล่า แล้วก็ "แก้ไข" แต่ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบเมื่อนักลงทุนประสบความสูญเสีย?

- นายเหงียน วัน ดินห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โครงการท่องเที่ยวชายฝั่งหลายโครงการ แม้จะใช้ที่ดินที่กำหนดไว้สำหรับใช้ในเชิงพาณิชย์และบริการ แต่ก็ได้รับการเช่าที่ดินนานถึง 70 ปีจากหน่วยงานของบางจังหวัดและเมืองในภาคกลางของเวียดนาม ซึ่งต่อมาได้มีการปรับลดลงเหลือ 50 ปี กระบวนการปรับเปลี่ยนนี้ใช้เวลานาน ทำให้ธุรกิจต่างๆ ประสบปัญหาอย่างมาก

แน่นอนว่า ปัญหาดังกล่าวมีอยู่แล้วในทางกฎหมาย แต่ความพยายามในการป้องกันยังไม่เด็ดขาดเพียงพอ นอกจากนี้ กฎหมายบางข้อมีช่องโหว่ ความขัดแย้ง และความซ้ำซ้อน ทำให้เกิดการตีความและการบังคับใช้ที่ไม่สอดคล้องกัน โดยแต่ละท้องถิ่นใช้วิธีการที่แตกต่างกันไป

ในบางพื้นที่ ผู้ตรวจสอบจะทำการตรวจสอบ พบการละเมิด ตามด้วยกระบวนการชี้แจงและจัดการ ซึ่งส่งผลให้การพัฒนาและการดำเนินงานตามแผนและกลยุทธ์การพัฒนาเศรษฐกิจท้องถิ่นหยุดชะงัก

จากสถิติของเรา พบว่าปัจจุบันมีโครงการมากกว่า 1,000 โครงการทั่วประเทศที่ถูกระงับไว้เพื่อการตรวจสอบ รอการแก้ไข หรือรอระเบียบข้อบังคับใหม่เพื่อแก้ไขปัญหา โครงการเหล่านี้หลายโครงการแสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการของภาครัฐที่หละหลวม

หน่วยงานภาครัฐที่กระทำผิดพลาดต้องรับผิดชอบ และอาจถูกดำเนินคดีอาญาได้ อย่างไรก็ตาม จนถึงขณะนี้ ยังไม่มีการนำคดีใดๆ เข้ามา "ตรวจสอบ" เพื่อวิเคราะห์อย่างชัดเจนว่าความผิดพลาดของหน่วยงานเหล่านั้นส่งผลกระทบต่อธุรกิจและประชาชนอย่างไร

ตัวอย่างเช่น เมื่อไม่นานมานี้ บางพื้นที่ได้ออกใบอนุญาตการใช้ที่ดินสำหรับโครงการท่องเที่ยวและรีสอร์ท ลูกค้าใช้ใบอนุญาตเหล่านี้เป็นพื้นฐานในการตัดสินใจซื้อสินค้า เมื่อเจ้าหน้าที่ตรวจสอบและสรุปว่าการออกใบอนุญาตดังกล่าวขัดต่อระเบียบข้อบังคับ หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจึง "แก้ไข" สถานการณ์โดยการเพิกถอนหรือปรับเปลี่ยนใบอนุญาตที่ออกไปแล้ว

หน่วยงานภาครัฐทำผิดพลาดซ้ำแล้วซ้ำเล่า แล้วก็ "แก้ไข" แต่ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบเมื่อนักลงทุนและลูกค้าได้รับความเสียหาย? หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข จะนำไปสู่การร้องเรียนและฟ้องร้องผู้พัฒนาโครงการในหลายระดับ ก่อให้เกิดความไม่มั่นคงทางสังคม และโดยเฉพาะอย่างยิ่งจะกัดกร่อนความเชื่อมั่นของนักลงทุนและประชาชนที่มีต่อระบบกฎหมายและหน่วยงานภาครัฐ

ในความคิดของผม กฎระเบียบเป็นสิ่งจำเป็น นอกจากลงโทษผู้ที่กระทำผิดแล้ว รัฐบาลต้องพร้อมที่จะเจรจาและหาทางออกอยู่เสมอ รวมถึงการชดเชยสำหรับความผิดพลาดในการตัดสินใจ และเพื่อป้องกันการกระทำผิดเพิ่มเติม สิ่งที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่งคือการพิจารณาและแต่งตั้งเจ้าหน้าที่อย่างรอบคอบ โดยทำการประเมินและตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วน

ระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับที่ดินที่ออกใหม่นี้ดีกว่า สอดคล้องกันมากกว่า และเป็นไปในทิศทางเดียวกันมากกว่า เราเชื่อว่าระเบียบข้อบังคับที่ชัดเจนจะช่วยลดข้อผิดพลาดและสร้างอุปสรรคที่ป้องกันไม่ให้เจ้าหน้าที่กระทำผิดพลาด

กฎระเบียบทางกฎหมายต้องมีความสอดคล้องกัน

- ทนายความ เลอ เฉา, สำนักงานกฎหมาย FDVN

ในบรรดาวิธีการทั้งสี่ในการกำหนดมูลค่าที่ดิน วิธีการส่วนเกินจะถูกนำมาใช้โดยการหักต้นทุนการพัฒนาโดยประมาณทั้งหมดของที่ดินหรือพื้นที่นั้นออกจากรายได้จากการพัฒนาโดยประมาณทั้งหมด โดยอิงจากการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุดตามแผนการใช้ที่ดินและแผนการก่อสร้างโดยละเอียด

ตามมาตรา 158 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และตามแนวทางของมาตรา 6 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 71/2024/ND-CP กำไรจะคำนวณโดยการหักต้นทุนการพัฒนาที่ประเมินไว้จากรายได้รวมจากการพัฒนาที่ประเมินไว้

อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง ต้นทุนไม่ได้หมายถึงเพียงแค่ต้นทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือมูลค่าของสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์นั้นเอง หลายคนกังวลว่า หากกำไรถูกคำนวณจากรายได้จากการพัฒนาทั้งหมดลบด้วยต้นทุนการพัฒนาทั้งหมด มูลค่าเดิมของสิทธิการใช้ที่ดินจะไม่ถูกนำมาพิจารณาด้วย จะพิจารณาเฉพาะต้นทุนที่เกิดขึ้นจากการลงทุนและการพัฒนาในระยะเริ่มต้นเท่านั้น ไม่รวมเงินทุนที่ลงทุนไปซื้อที่ดินหรือค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ต้องจ่าย ซึ่งจะทำให้กำไรที่ปรากฏดูสูงมาก กำไรที่ปรากฏสูงมากก็จะนำไปสู่ภาษีและค่าธรรมเนียมจำนวนมาก ส่งผลให้กำไรที่แท้จริงต่ำ หรืออาจขาดทุนด้วยซ้ำ ดังนั้น เพื่อให้ได้กำไร ธุรกิจต่างๆ จึงมักผลักดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้น ซึ่งเป็นผลเสียต่อผู้ซื้อบ้าน และในขณะเดียวกันก็ผลักดันตลาดเข้าสู่ภาวะที่ไม่มั่นคง เพราะราคาไม่สะท้อนความเป็นจริง

ในความเห็นของผม ข้อกังวลเหล่านั้นมีความสำคัญมาก ด้วยวิธีการคำนวณส่วนเกินที่กำหนดไว้ในมาตรา 6 ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2024/ND-CP ที่เพิ่งออกใหม่ แม้ว่าจะมีระเบียบรายละเอียดเพื่อแทนที่บทบัญญัติในวรรค 8 มาตรา 1 ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 12/2024/ND-CP (เพิ่มเติมมาตรา 5d ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP) ก็ยังไม่สามารถแก้ไขความต้องการให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับมูลค่าที่แท้จริงได้ เพราะมูลค่ากำไรนั้นสูงเกินจริงอย่างไม่เป็นธรรมชาติ ดังที่ผมได้วิเคราะห์ไปแล้ว

แม้ว่าจะมีกฎระเบียบที่ค่อนข้างเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าที่ดิน แต่ในทางปฏิบัติแล้ว ปัญหานี้ยังคงมีความซับซ้อนมาก องค์กรประเมินมูลค่าหลายแห่งลังเลที่จะประเมินทรัพย์สินสาธารณะและที่ดินที่เกี่ยวข้องกับโครงการที่ใช้เงินทุนสาธารณะ เนื่องจากเกรงว่าจะต้องรับผิดชอบต่อความผิดพลาดใดๆ ที่เกิดขึ้น

ดังนั้น การประเมินมูลค่าที่ดินจึงไม่ใช่แค่การกำหนดราคาเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวกับการอำนวยความสะดวกในกระบวนการทางกฎหมายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วย เมื่อมีการออกใบอนุญาตใช้ที่ดิน จ่ายค่าชดเชยการเวนคืนที่ดิน และชำระภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินแล้ว กระบวนการทางกฎหมายอื่นๆ ก็สามารถดำเนินการต่อไปได้

จากข้อบกพร่องในปัจจุบัน ผมเชื่อว่าจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขเฉพาะดังต่อไปนี้:

ประการแรก นอกเหนือจากพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2024/ND-CP แล้ว ในการร่างพระราชกฤษฎีกาอื่นๆ ที่เป็นแนวทางสำหรับกฎหมายที่ดินปี 2024 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 เป็นต้น จำเป็นต้องรวมระเบียบที่เฉพาะเจาะจงและละเอียดด้วยแนวทางที่เป็นเอกภาพเพื่อควบคุมมูลค่าที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรวมถึงการประสานแนวทางแก้ไขเพื่อจัดระบบข้อมูลและสารสนเทศที่ถูกต้องเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ รวมถึงมูลค่าสิทธิการใช้ที่ดิน การประเมินมูลค่าที่ดินที่ถูกต้องต้องอาศัยความสอดคล้องในระเบียบของกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง

ประการที่สอง มาตรา 8 ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2024/ND-CP กำหนดปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดิน ซึ่งเป็นเนื้อหาใหม่ที่สำคัญที่กำหนดให้กระบวนการประเมินราคาที่ดินต้องระบุประเด็นเฉพาะ ประเด็นนี้ขึ้นอยู่กับดุลพินิจในการนำไปปฏิบัติ ดังนั้นระเบียบข้อบังคับเฉพาะและกิจกรรมการประเมินราคาที่ดินในแต่ละท้องถิ่นต้องสอดคล้องกัน โดยคำนึงถึงเงื่อนไขมาตรฐานและข้อมูล เพื่อนำวิธีการประเมินราคาที่ดินไปใช้ในทางปฏิบัติอย่างเป็นวิทยาศาสตร์และถูกต้องแม่นยำ สะท้อนถึงมูลค่าตลาดที่แท้จริงของสิทธิการใช้ที่ดิน

ประการที่สาม จำเป็นต้องมีการบังคับใช้กฎหมายใหม่เกี่ยวกับที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ และที่อยู่อาศัยอย่างครอบคลุม เป็นระบบ สอดคล้อง และเด็ดขาด เพื่อให้มั่นใจได้ว่ากฎหมายเหล่านั้นจะถูกนำไปใช้อย่างมีประสิทธิภาพในทางปฏิบัติ ราคาที่ดินควรได้รับการกำหนดและรักษาไว้อย่างเหมาะสม สะท้อนถึงมูลค่าตลาดที่แท้จริง และไม่ควรได้รับอิทธิพลจากกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน การวางแผน เงื่อนไขทางธุรกิจ เงื่อนไขการทำธุรกรรม และข้อกำหนดอื่นๆ ในเอกสารทางกฎหมายต่างๆ เมื่อกฎระเบียบเหล่านี้ได้รับการบังคับใช้อย่างมีประสิทธิภาพ และตลาดอสังหาริมทรัพย์ดำเนินงานตามหลักการตลาด ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะสะท้อนถึงมูลค่าที่แท้จริง

นักลงทุนขู่ฟ้องคณะกรรมการประชาชนเมืองดานัง

เมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2567 บริษัท ฮวาบินห์ จำกัด ได้ส่งหนังสือแจ้งไปยังเจ้าของห้องชุดในโครงการดานัง โกลเด้นเบย์ (หรือที่รู้จักกันในชื่อโครงการฮวาบินห์ กรีน ดานัง คอมเพล็กซ์) โดยระบุว่า เมื่อวันที่ 5 มิถุนายน 2567 บริษัทได้ส่งหนังสือราชการเลขที่ 212-2024/CV-HB ถึงประธานคณะกรรมการประชาชนเมืองดานัง เพื่อขอคำตอบเกี่ยวกับการออกโฉนดที่ดินสำหรับห้องชุดในโครงการดานัง โกลเด้นเบย์ หากคณะกรรมการประชาชนเมืองดานังไม่ให้คำตอบภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2567 บริษัทจะดำเนินการฟ้องร้องดำเนินคดี
มีรายงานว่า ณ วันที่ 3 กรกฎาคม 2567 คณะกรรมการประชาชนเมืองดานังยังไม่ได้ให้คำตอบอย่างเป็นทางการ และบริษัท ฮวาบินห์ จำกัด ระบุว่าจะยื่นฟ้องร้องตามที่กล่าวไว้ข้างต้น

แหล่งที่มา: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html