ธุรกิจร้องไห้ในวังวนของขั้นตอนต่างๆ

ธุรกิจร้องไห้ในวังวนของขั้นตอน - ตอนที่ 5: อย่าปล่อยให้ธุรกิจและนักลงทุน "ล้มป่วย"

สำหรับปัญหาสำคัญที่หลายโครงการต้องเผชิญ เช่น การกำหนดราคาที่ดินที่ล่าช้า การปรับผังเมือง การรอให้ภาครัฐ “แก้ไข” ข้อผิดพลาดเดิมๆ ที่บั่นทอน “สุขภาพ” และความไว้วางใจของภาคธุรกิจและนักลงทุน ทนายความและผู้เชี่ยวชาญจำนวนหนึ่งได้มาร่วมแบ่งปันมุมมองและเสนอแนวทางแก้ไข

โครงการต่างๆ ในภาคกลางหลายแห่งต้อง “หยุดชะงัก” ไปด้วยหลายสาเหตุ ส่วนใหญ่มักติดขัดในเรื่องการปรับผังเมือง โครงสร้าง รูปแบบการใช้ที่ดิน และการกำหนดราคาที่ดิน... ระยะเวลาในการดำเนินการตามขั้นตอนเหล่านี้มีความซับซ้อนและยาวนาน ไม่เพียงแต่ทำให้ธุรกิจต้องหมดตัวทางการเงินเท่านั้น แต่ยังทำให้ความไว้วางใจที่มีต่อหน่วยงานท้องถิ่น “ลดน้อยลง” อีกด้วย

นักลงทุนมีสิทธิที่จะร้องเรียนหรือฟ้องร้องเพื่อเรียกร้องสิทธิของตน

- ทนายความ Le Ngoc Doan, เนติบัณฑิตยสภาเมือง ดานัง

การปรับระยะเวลาการเช่าที่ดินจาก 70 ปี เป็น 50 ปี จะต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติในมาตรา 106 วรรค 3 พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556

กรณีมีการปรับระยะเวลาการเช่าที่ดินแต่ไม่เป็นไปตามบทบัญญัติในมาตรา 106 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 และทำให้ผู้เช่าที่ดินได้รับความเสียหาย ความรับผิดชอบตกอยู่ที่หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ในการจัดการที่ดิน ในกรณีนี้คือ คณะกรรมการประชาชนจังหวัด

สำหรับการเช่าที่ดินที่ไม่เป็นไปตามบทบัญญัติในมาตรา 126 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 และเมื่อการปรับแก้ไม่เป็นไปตามบทบัญญัติในมาตรา 106 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ให้หน่วยงานของรัฐผู้รับผิดชอบรับผิดชอบ

ผู้ลงทุนที่ถูกละเมิดสิทธิและผลประโยชน์และได้รับความเสียหายสามารถยื่นคำร้องหรือฟ้องร้องต่อศาลประชาชนที่มีอำนาจเพื่อเรียกร้องสิทธิของตนได้

นักลงทุนจำเป็นต้องนำเสนอหลักฐานที่ชัดเจนเพื่อพิสูจน์ความเสียหาย

- ปริญญาโท Pham Ho Hoang Long กรรมการบริษัท An Thanh Consulting and Investment Company Limited

ตามมาตรา 126 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 เฉพาะโครงการที่ใช้เงินลงทุนจำนวนมากแต่คืนทุนช้า โครงการลงทุนในพื้นที่ที่มีสภาพ เศรษฐกิจ และสังคมลำบาก พื้นที่ที่มีสภาพเศรษฐกิจและสังคมลำบากเป็นพิเศษซึ่งต้องใช้ระยะเวลาในการจัดสรรที่ดินหรือเช่าที่ดินจะมีระยะเวลามากกว่า 50 ปี แต่ไม่เกิน 70 ปี

ดังนั้น สำหรับโครงการ ท่องเที่ยว ชายฝั่งทะเลที่รัฐเช่าที่ดินมา 70 ปี แล้วปรับเป็น 50 ปี ผู้ลงทุนต้องมีหลักฐานชัดเจนเพื่อพิสูจน์ความเสียหายอันเกิดจากการล่าช้าในการรอปรับ การสูญเสียโอกาสในการลงทุน ฯลฯ เพื่อเป็นหลักฐานในการขอรับค่าชดเชยจากหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ

ในส่วนของราคาที่ดิน รัฐบาลเพิ่งออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2024/ND-CP ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่พระราชบัญญัติที่ดินฉบับที่ 31/2024/QH15 มีผลบังคับใช้ อย่างไรก็ตาม ยังมีประเด็นบางประเด็นที่ยังไม่ได้มีการระบุไว้อย่างชัดเจนในพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ เช่น ในส่วนของต้นทุนโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในการประเมินมูลค่าส่วนเกินนั้น การประเมินมูลค่าก่อนการประเมินมูลค่าเป็นเรื่องยากมาก

เมื่อใดก็ตามที่รัฐบาลทำผิดพลาด รัฐบาลก็จะ “แก้ไข” แต่ใครคือผู้รับผิดชอบต่อความสูญเสียที่นักลงทุนได้รับ?

- นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม

ในปีที่ผ่านมา โครงการท่องเที่ยวชายฝั่งทะเลจำนวนมากแม้จะใช้ที่ดินเพื่อธุรกิจ แต่ทางการของจังหวัดและเมืองต่างๆ ในภาคกลางได้ให้สิทธิเช่าที่ดินนานถึง 70 ปี จากนั้นจึงปรับลดเหลือ 50 ปี การปรับลดนี้ใช้เวลานานมาก ส่งผลให้ธุรกิจประสบปัญหาต่างๆ มากมาย

แน่นอนว่าในอดีตกฎหมายก็มีบทบัญญัติเกี่ยวกับเรื่องนี้เช่นกัน แต่การแทรกแซงเพื่อป้องกันปัญหาไม่ได้รุนแรงมากนัก นอกจากนี้ กฎหมายบางฉบับยังมีช่องโหว่ ขัดแย้ง และทับซ้อนอยู่มาก ทำให้ความเข้าใจและการบังคับใช้กฎหมายไม่สอดคล้องกัน แต่ละท้องถิ่นก็มีวิธีการดำเนินการที่แตกต่างกัน

ในบางสถานที่ เจ้าหน้าที่ตรวจสอบจะเข้ามาตรวจสอบและตรวจจับการละเมิด ตามด้วยขั้นตอนการอธิบายและการจัดการ ทำให้เกิดการหยุดนิ่งในการพัฒนาและการดำเนินการตามแผนและกลยุทธ์การพัฒนาเศรษฐกิจในท้องถิ่น

ตามสถิติของเรา ในปัจจุบันมีโครงการมากกว่า 1,000 โครงการทั่วประเทศที่ถูกระงับการพิจารณา อยู่ระหว่างดำเนินการ หรืออยู่ระหว่างรอการแก้ไขกฎระเบียบใหม่ โดยหลายโครงการแสดงให้เห็นถึงสัญญาณของการบริหารจัดการของรัฐที่หละหลวม

หากรัฐบาลใช้ไม่ถูกต้อง รัฐบาลจะต้องรับผิดชอบและอาจถึงขั้นถูกดำเนินคดีอาญา อย่างไรก็ตาม จนถึงขณะนี้ยังไม่มีการหยิบยกกรณีดังกล่าวขึ้นมาเพื่อ “ทบทวน” เพื่อวิเคราะห์ให้ชัดเจนว่าข้อผิดพลาดของรัฐบาลก่อให้เกิดความเสียหายต่อธุรกิจและประชาชนอย่างไร

ตัวอย่างเช่น ในอดีตที่ผ่านมา ท้องถิ่นบางแห่งได้ออกใบรับรองสำหรับโครงการท่องเที่ยวรีสอร์ท ลูกค้าใช้ใบรับรองเป็นพื้นฐานในการตัดสินใจซื้อผลิตภัณฑ์ เมื่อเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเข้ามาเกี่ยวข้องและสรุปว่าการออกใบรับรองนั้นขัดต่อกฎระเบียบ เจ้าหน้าที่จึง “แก้ไข” ใบรับรองที่ออกให้โดยเพิกถอนหรือปรับเปลี่ยน

หากรัฐบาลทำผิดพลาดก็ “แก้ไข” แต่ใครล่ะที่ต้องรับผิดชอบต่อความสูญเสียที่นักลงทุนและลูกค้าต้องเผชิญ หากไม่แก้ไขก็จะส่งผลให้ประชาชนยื่นเรื่องร้องเรียนและฟ้องร้องนักลงทุนในหลายระดับ ส่งผลให้เกิดความไม่มั่นคงทางสังคม โดยเฉพาะการสูญเสียความไว้วางใจจากนักลงทุนและประชาชนในระบบกฎหมายและหน่วยงานของรัฐ

ในความเห็นของฉัน ควรมีกฎระเบียบ นอกจากการรับมือกับการละเมิดต่อผู้ที่กระทำความผิดแล้ว รัฐบาลยังต้องพร้อมที่จะเจรจาและหาทางแก้ไข แม้กระทั่งชดเชยการตัดสินใจที่ผิดพลาด และเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการละเมิดซ้ำอีก สิ่งสำคัญอย่างหนึ่งคือการพิจารณาและแต่งตั้งเจ้าหน้าที่อย่างรอบคอบ ประเมินและคัดกรองอย่างละเอียดถี่ถ้วน

กฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่ออกใหม่นั้นดีกว่า สอดคล้องและเป็นเนื้อเดียวกันมากขึ้น เราเชื่อว่ากฎระเบียบที่ชัดเจนจะจำกัดความผิดพลาด สร้าง "อุปสรรค" ที่ทำให้เจ้าหน้าที่ไม่สามารถทำผิดพลาดได้

กฎหมายและข้อบังคับต่างๆ จะต้องสอดคล้องกัน

- ทนายความ เล เฉา สำนักงานกฎหมาย FDVN

จากวิธีการทั้งสี่วิธีในการกำหนดราคาที่ดิน วิธีส่วนเกินเป็นวิธีที่นำไปปฏิบัติโดยการนำรายได้รวมจากการพัฒนาที่ประมาณการไว้ลบด้วยต้นทุนการพัฒนาที่ประมาณการไว้ทั้งหมดของแปลงที่ดินหรือพื้นที่ดิน โดยอ้างอิงจากการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิผลสูงสุดตามแผนการใช้ที่ดินและแผนการก่อสร้างโดยละเอียด

ตามบทบัญญัติของมาตรา 158 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 และแนวทางในมาตรา 6 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2567/ND-CP โดยพื้นฐานแล้ว การนำรายได้รวมที่ประมาณการไว้ในการพัฒนาลบด้วยค่าใช้จ่ายในการพัฒนาที่ประมาณการไว้ จะทำให้ได้กำไร

แต่ในความเป็นจริงแล้ว ต้นทุนไม่ได้หมายความถึงแค่ต้นทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือมูลค่าของการสร้างสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์เท่านั้น หลายคนมีความคิดเห็นว่า หากกำไรถูกเข้าใจว่าเป็นรายได้การพัฒนาทั้งหมดลบด้วยต้นทุนการพัฒนาทั้งหมด มูลค่าดั้งเดิมของการสร้างสิทธิการใช้ที่ดินก็จะไม่ถูกคำนวณ แต่จะคำนวณเฉพาะต้นทุนที่เริ่มต้นจากขั้นตอนการลงทุนในการพัฒนาเท่านั้น ไม่ใช่ทุนในการซื้อที่ดิน ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่จะต้องจ่าย ซึ่งจะทำให้ได้กำไรอย่างเป็นทางการจำนวนมาก ยิ่งกำไรอย่างเป็นทางการมากเท่าไร ภาษีและค่าธรรมเนียมก็จะยิ่งสูงขึ้น ส่งผลให้กำไรจริงต่ำลง หรืออาจถึงขั้นขาดทุนได้ ดังนั้น เพื่อให้แน่ใจว่าจะได้กำไร ธุรกิจต่างๆ จะขึ้นราคาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งไม่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อบ้านและที่ดิน และในขณะเดียวกันก็ผลักดันให้ตลาดเข้าสู่วังวนแห่งความไม่มั่นคง เนื่องจากราคาไม่สมจริง

ความกังวลเหล่านี้ในความเห็นของฉันนั้นน่ากังวลมาก โดยวิธีการคำนวณส่วนเกินซึ่งกำหนดไว้ในมาตรา 6 พระราชกฤษฎีกาหมายเลข 71/2024/ND-CP ซึ่งเพิ่งประกาศใช้ไป แม้ว่าจะมีข้อกำหนดโดยละเอียดเพื่อแทนที่ข้อกำหนดในมาตรา 8 มาตรา 1 พระราชกฤษฎีกาหมายเลข 12/2024/ND-CP (เสริมมาตรา 5d พระราชกฤษฎีกาหมายเลข 44/2014/ND-CP) แต่ก็ยังไม่สามารถแก้ไขข้อกำหนดในการทำให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับมูลค่าที่แท้จริงได้ เนื่องจากมูลค่ากำไรถูกดันให้สูงขึ้นจริงตามที่ฉันได้วิเคราะห์ไป

แม้ว่าจะมีข้อกำหนดเฉพาะเจาะจงมากในการกำหนดราคาที่ดิน แต่ในความเป็นจริงแล้ว ปัญหานี้ยังคงสร้างความสับสนอย่างมาก องค์กรประเมินราคาหลายแห่งยังคงมีแนวคิดที่จะ "หลีกเลี่ยง" การประเมินราคาที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินของรัฐและที่ดินที่เกี่ยวข้องกับโครงการโดยใช้งบประมาณ เนื่องจากกลัวว่าจะต้องรับผิดชอบหากทำผิดพลาด

ดังนั้นการประเมินราคาที่ดินจึงไม่ใช่แค่การกำหนดราคาเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการเคลียร์กระบวนการทางกฎหมายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วย เมื่อการออกใบรับรองการใช้ที่ดิน การชดเชยการเคลียร์พื้นที่ และการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินเสร็จสิ้นแล้ว ปัญหาทางกฎหมายต่อไปนี้จะดำเนินต่อไป

ด้วยปัญหาในปัจจุบันนี้ ผมคิดว่าควรมีแนวทางแก้ไขที่ชัดเจนดังนี้

ประการแรก นอกเหนือจากพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2024/ND-CP เมื่อร่างพระราชกฤษฎีกาอื่นๆ ที่ใช้กำกับกฎหมายที่ดินปี 2024 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 เป็นต้น จำเป็นต้องรวมข้อบังคับแนวทางที่เฉพาะเจาะจงและละเอียดถี่ถ้วนด้วยความสอดคล้องกันเพื่อให้สามารถควบคุมมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ รวมถึงโซลูชันที่ซิงโครไนซ์เพื่อจัดระบบข้อมูลที่ซื่อสัตย์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ รวมถึงมูลค่าสิทธิการใช้ที่ดิน การกำหนดราคาที่ดินที่ถูกต้องต้องมีความสอดคล้องกันในบทบัญญัติของเอกสารทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

ประการที่สอง มาตรา 8 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71/2024/ND-CP กำหนดปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาที่ดิน ซึ่งเป็นเนื้อหาใหม่ที่สำคัญสำหรับกระบวนการประเมินราคาที่ดินเพื่อพิจารณาประเด็นเฉพาะ ประเด็นนี้ถือเป็น "ทางเลือก" เมื่อนำไปปฏิบัติ ดังนั้น กฎระเบียบเฉพาะและกิจกรรมประเมินราคาที่ดินในท้องถิ่นต้องมีความสอดคล้องกันในการพิจารณาเงื่อนไขและข้อมูลมาตรฐานเพื่อใช้แนวทางในการกำหนดราคาที่ดินในทางปฏิบัติอย่างเป็นวิทยาศาสตร์และถูกต้องแม่นยำ ซึ่งสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของสิทธิการใช้ที่ดินตามความเป็นจริงของตลาด

ประการที่สาม จำเป็นต้องพยายามอย่างจริงจังในการบังคับใช้กฎหมายใหม่เกี่ยวกับที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ และที่อยู่อาศัยในลักษณะที่เป็นระบบ สอดคล้อง และเข้มงวด เพื่อให้กฎหมายเหล่านี้สามารถนำไปปฏิบัติได้อย่างมีประสิทธิผลในทางปฏิบัติ ราคาที่ดินถูกกำหนดและรักษาไว้อย่างเหมาะสม สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของตลาด และไม่ตกอยู่ภายใต้อิทธิพลของกฎหมายเกี่ยวกับการลงทุน การวางแผน เงื่อนไขทางธุรกิจ เงื่อนไขการทำธุรกรรม และกฎหมายอื่นๆ ของเอกสารกฎหมายต่างๆ เมื่อกฎหมายเหล่านี้ถูกนำไปปฏิบัติอย่างมีประสิทธิผล ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดำเนินการตามกฎของตลาด และราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะกลับมาเป็นปกติ

นักลงทุนเรียกร้องให้ฟ้องคณะกรรมการประชาชนเมืองดานัง

เมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2024 บริษัท Hoa Binh จำกัด ได้ส่งหนังสือแจ้งไปยังเจ้าของโครงการ Da Nang Golden Bay (หรือเรียกอีกอย่างว่าโครงการ Da Nang Green Peace Complex หรือ Hoa Binh Green Da Nang) โดยระบุว่าเมื่อวันที่ 5 มิถุนายน 2024 บริษัทได้ส่งหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการหมายเลข 212-2024/CV-HB ไปยังประธานคณะกรรมการประชาชนเมืองดานัง เพื่อขอคำตอบเกี่ยวกับการออกหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ในโครงการ Da Nang Golden Bay หากภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2024 คณะกรรมการประชาชนเมืองดานังไม่มีคำตอบ บริษัทจะยื่นฟ้อง
ทราบมาว่า ณ วันที่ 3 กรกฎาคม 2567 คณะกรรมการประชาชนนครดานังยังไม่ได้รับคำตอบอย่างเป็นทางการ และบริษัท ฮัวบินห์ จำกัด กล่าวว่าพวกเขาจะยื่นฟ้องตามที่ระบุไว้

ที่มา: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html