การปรับราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด: จะหลีกเลี่ยงการฉวยโอกาสขึ้นราคาได้อย่างไร?

การปรับตารางราคาที่ดินใน ฮานอย และโฮจิมินห์ให้สะท้อนราคาตลาดจะนำมาซึ่งความโปร่งใส แต่จำเป็นต้องควบคุมความเสี่ยงจากการเอารัดเอาเปรียบที่นำไปสู่ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงเกินจริง

ที่ดินแปลงหนึ่งในหมู่บ้านแทงแทง ตำบลแทงเกา อำเภอแทงโอไอ ถูกประมูลได้ในราคาที่สูงกว่าราคาที่ประกาศไว้ถึง 10-15 เท่า - ภาพ: ดี.ที.

ในบริบทของการขาดแคลนที่อยู่อาศัย การควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์และการป้องกันการฉวยโอกาสขึ้นราคาถือเป็นความท้าทายอย่างยิ่งสำหรับหน่วยงานภาครัฐและประชาชน ในขณะที่การปรับราคาต่างๆ มีเป้าหมายเพื่อปกป้องสิทธิของผู้ใช้ที่ดิน การควบคุมการใช้ประโยชน์จากกรอบราคาที่ดินที่สูงขึ้นเพื่อปั่นราคาที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้นอย่างไม่เป็นธรรมนั้นมีความสำคัญอย่างยิ่ง

ที่ดินในใจกลางเมืองมีราคาตั้งแต่ 600-700 ล้านดงต่อตาราง ^เมตร

ตามรายการราคาที่ดินใหม่ที่ประกาศโดยคณะกรรมการประชาชนกรุงฮานอยเมื่อวันที่ 20 ธันวาคม และมีผลบังคับใช้ทันทีจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 ราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยสูงสุดอยู่ที่ประมาณ 695 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร} ซึ่งใช้ได้กับที่ดินที่ติดถนนสายหลักในเขตฮว่านเกี๋ยม เช่น ถนนบาเจียว ถนนดิงห์เทียนฮวาง และถนนไฮบาจุง

ราคานี้ยังใช้กับถนนต่อไปนี้: Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho และ Tran Hung Dao

เมื่อเทียบกับรายการราคาที่ออกโดยเทศบาลนครฮานอยในปี 2019 ราคาที่ดินในถนนหางงางและถนนหางดาวเพิ่มขึ้น 3.7 เท่า

จากรายการราคาใหม่ล่าสุดที่ฮานอยประกาศใช้ ราคาที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการได้ถูกปรับเพิ่มขึ้น 50-100% เมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ โดยราคาที่ดินเพื่อการพาณิชย์ที่สูงที่สุดยังคงอยู่บนถนนในเขตฮว่านเกี๋ยม เช่น ถนนหางคาย หางเงี่ยง และหางดาว ซึ่งมีราคาสูงกว่า 244 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร}

ในขณะเดียวกัน ราคาที่ดิน เพื่อการเกษตร นา ข้าว ที่ดินสำหรับปลูกพืชล้มลุกและพืชยืนต้น และฟาร์มเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำในฮานอยก็เพิ่มขึ้นประมาณ 15% เช่นกัน

จากข้อมูลราคาที่ดินฉบับใหม่ที่ออกโดยนครโฮจิมินห์เมื่อปลายเดือนตุลาคม 2567 ราคาที่ดินสูงสุดในนครโฮจิมินห์ตั้งอยู่บนถนนสามสาย ได้แก่ ถนนดงคอย ถนนเลอลอย และถนนเหงียนเว้ โดยมีราคา 687.2 ล้านดงต่อ ^{ตารางเมตร}

รายการราคาที่ดินฉบับใหม่ที่ออกโดยฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ซึ่งสะท้อนราคาตลาดอย่างใกล้เคียง จะใช้เป็นพื้นฐานในการคำนวณค่าชดเชยและกำหนดราคาที่ดินสำหรับบุคคลและองค์กรที่ได้รับผลกระทบจากการเวนคืนที่ดิน นอกจากนี้ยังจะเป็นพื้นฐานในการคำนวณภาษีการใช้ที่ดิน ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน และค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการใช้และการโอนที่ดิน หรือเมื่อดำเนินการตามขั้นตอนทางปกครองที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน

ถนนเหงียนฮุยเป็นหนึ่งในถนนที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดในนครโฮจิมินห์ - ภาพ: กวาง ดินห์

ราคาใหม่คิดเป็นเพียง 10% ของราคาประมูลที่ชนะเท่านั้น

หนังสือพิมพ์ต๋วยเตรรายงานว่า แม้ว่าฮานอยจะปรับราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น โดยหลายพื้นที่ราคาที่ดินใหม่สูงกว่าราคาเดิมที่ประกาศไว้ในปี 2019 ถึง 3-4 เท่า แต่ก็ยังคงมีช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างราคาที่ดินในการประมูลในหลายพื้นที่

ตัวอย่างเช่น ที่ดินในชนบทของตำบลแทงห์ลัม ซึ่งตั้งอยู่ริมถนนจากหมู่บ้านดึ๊กเฮาไปยังหมู่บ้านแทงห์วัน มีราคา 1.54 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร} ในทำนองเดียวกัน ที่ดินในชนบทตามถนนเชื่อมระหว่างตำบลในตำบลไดทินห์ มีราคาอยู่ในช่วง 1.01 - 1.54 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร} ขณะเดียวกัน ราคาประมูลสูงสุดสำหรับที่ดินในพื้นที่เดียวกันในเขตเมืองแทงห์ลัม-ไดทินห์ ในปี 2024 อยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร}

พื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมหนาแน่น ซึ่งเป็นจุดที่ราคาคอนโดมิเนียมพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในตลาดฮานอยเมื่อเร็วๆ นี้ ปัจจุบันกลับมีราคาที่ดินค่อนข้างต่ำ ในขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมหลายโครงการในตำบลอันคานห์ อำเภอฮว่าดึ๊ก มีราคาตั้งแต่ 60 ถึง 80 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร} แต่ราคาที่ดินที่เพิ่งประกาศออกมา (ราคาที่ดินในบริเวณใกล้ถนนทังลอง ผ่านตำบลอันคานห์) อยู่ที่เพียง 2.3 ถึง 8.6 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร} เท่านั้น

สำหรับพื้นที่เขตเมืองของ LIDECO ในอำเภอฮว่าดึ๊ก ราคาที่ดินสำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์ บริการ และเขตเมือง มีราคาตั้งแต่ 6.5 ถึง 9.3 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร} สำหรับถนนกว้าง 31 เมตร; ตั้งแต่ 5.9 ถึง 8.5 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร} สำหรับถนนกว้าง 24 เมตร; และตั้งแต่ 4.6 ถึง 6.3 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร} สำหรับถนนกว้าง 13.5 เมตร ส่วนในพื้นที่ตามแนวทางหลวงหมายเลข 32 เมืองฝู อำเภอดานฟอง ราคาที่ดินมีราคาตั้งแต่ 2.9 ถึง 9.2 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร}

ในทำนองเดียวกัน ที่ดินในชนบทตามแนวทางหลวงหมายเลข 21B จากเมืองคิมบายไปจนถึงสุดตำบลฮ่องดวง มีราคา 3.5 - 6.1 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร} ที่ดินในเมืองตามแนวถนนจากหมู่บ้านคิมบายไปยังเมืองคิมบาย (ส่วนที่ติดกับทางหลวงหมายเลข 21B) มีราคา 3.4 - 5.7 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร} และที่ดินตามแนวถนนจากหมู่บ้านแคทดงไปยังเมืองคิมบาย (ส่วนที่ติดกับทางหลวงหมายเลข 21B ไปทางคันกั้นน้ำด้านซ้ายของแม่น้ำเดย์) มีราคา 3.4 - 7.5 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร}

ในขณะเดียวกัน ราคาที่ดินที่นำออกประมูลในหมู่บ้านแทงแทง ตำบลแทงเกา อำเภอแทงโอไอ (ติดกับเมืองคิมบาย) เพิ่งพุ่งสูงขึ้นไปกว่า 100 ล้านดงต่อ ^{ตารางเมตร}

ป้องกันการใช้ประโยชน์จากกรอบราคาที่ดินที่สูงขึ้นเพื่อปั่นราคาบ้านให้สูงขึ้นอย่างไม่เป็นธรรม

ในช่วงปีที่ผ่านมา ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้เกิดความกังวลอย่างมากเกี่ยวกับความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญและผู้นำในอุตสาหกรรมได้เตือนว่า หน่วยงานท้องถิ่นจำเป็นต้องใช้มาตรการควบคุมการปรับราคาที่ดินเพื่อปั่นราคาที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้นอย่างผิดปกติ ซึ่งจะทำให้ปัญหาการขาดแคลนอุปทานรุนแรงขึ้น และทำให้ประชาชนจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้น้อยและปานกลาง ต้องถูกขับไล่ออกจากตลาด

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ราคาบ้านที่สูงในปัจจุบันไม่ได้เกิดจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นเพียงอย่างเดียว แต่ยังเกิดจากอุปทานที่ขาดแคลนด้วย ดังนั้น ต้นทุนที่ดินจึงเป็นเพียงปัจจัยหนึ่งในโครงสร้างต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยสำคัญที่กำหนดราคาคืออุปทานบ้านที่ขาดแคลน

หากสามารถหาแนวทางแก้ไขเพื่อเพิ่มอุปทานและกระตุ้นการซื้อขายในตลาดได้ ราคาบ้านก็จะเริ่มลดลง ดังนั้น การเพิ่มการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม จึงเป็นหนึ่งในแนวทางแก้ไขพื้นฐานที่จะช่วยสร้างเสถียรภาพให้กับตลาด

อย่างไรก็ตาม ในสถานการณ์ปัจจุบันที่เมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้กำลังประสบปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัย การปรับราคาที่ดินให้สอดคล้องกับราคาตลาดอาจเป็นปัจจัยที่ผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นไปอีก นายเชาเตือนว่า นอกจากการปรับราคาที่ดินแล้ว อัตราค่าเช่าที่ดินในเมืองใหญ่ๆ ก็มีแนวโน้มสูงขึ้นเช่นกัน ซึ่งจะยิ่งเพิ่มแรงกดดันต่อราคาอสังหาริมทรัพย์

นายเหงียน จี๋ ทันห์ รองประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เชื่อว่าการปรับตารางราคาที่ดินให้สะท้อนราคาตลาดอย่างใกล้ชิดเป็นสิ่งที่ถูกต้องตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน

วัตถุประสงค์ของการดำเนินการนี้คือเพื่อให้ตลาดมีความโปร่งใสมากขึ้นและเพื่อรับรองสิทธิของประชาชนในการคำนวณค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน ค่าธรรมเนียมการโอน หรือค่าธรรมเนียมการเปลี่ยนแปลงสิทธิการใช้ที่ดิน แม้ว่ารายการราคาที่ดินใหม่ในพื้นที่ใจกลางเมืองฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้จะแสดงราคาสูงถึง 600-700 ล้านดง/ตารางเมตร แต่ก็ยังต่ำกว่าราคาตลาดจริง การดำเนินการนี้จะส่งเสริมให้ประชาชนทำธุรกรรมอย่างโปร่งใสมากขึ้นและช่วยให้หน่วยงานบริหารจัดการลดภาวะเงินเฟ้อของราคาที่ดินได้

นายธันห์ยังเน้นย้ำว่า รายการราคาที่ดินฉบับใหม่ได้รับการปรับปรุงเพื่อให้สะท้อนถึงมูลค่าที่แท้จริงของพื้นที่ที่มีการพัฒนาอย่างมั่นคงมาหลายปีแล้ว อย่างไรก็ตาม สำหรับพื้นที่ใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นที่ที่กำลังเปลี่ยนสถานะที่ดินเพื่อโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย ยังไม่มีรายการราคาที่ดินอย่างเป็นทางการ ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่า ราคาที่ดินในพื้นที่ใหม่เหล่านี้จะสามารถกำหนดได้ก็ต่อเมื่อโครงการได้ดำเนินการและใช้งานแล้วเท่านั้น ซึ่งในขณะนั้นจะสามารถกำหนดราคาอ้างอิงที่เหมาะสมได้

สุดท้ายนี้ ผู้เชี่ยวชาญยังยืนยันว่าจุดประสงค์ของการปรับตารางราคาที่ดินไม่ใช่เพื่อสร้างความตกใจด้านราคา แต่เพื่อส่งเสริมตลาดที่โปร่งใส ลดการเก็งกำไร และป้องกันราคาที่ดินสูงเกินจริงในพื้นที่ที่กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็ว

การกำหนดราคาที่ดินโดยพิจารณาจากปัจจัยเชิงปฏิบัติ เช่น ค่าชดเชย การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน และผลกำไรทางธุรกิจ จะช่วยให้ตลาดที่ดินมีความสมเหตุสมผลมากขึ้น และหลีกเลี่ยงการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินที่ผิดปกติ ซึ่งส่งผลเสียต่อการพัฒนาอย่างยั่งยืนของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าใช้จ่ายในการเวนคืนที่ดินคิดเป็นเพียง 7-20% เท่านั้น และการนำรายการราคาที่ดินใหม่ที่สะท้อนราคาตลาดอย่างใกล้ชิดมาใช้ในอนาคตอันใกล้นี้ จะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 15-20% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า ( กระทรวงการก่อสร้าง )

* ทนายความ เหงียน วัน ดินห์ (ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่ดิน):

ทนายความ เหงียน วัน ดินห์ (ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่ดิน)

การปรับราคาที่ดินให้สะท้อนสภาวะตลาดอาจกลายเป็นข้ออ้างให้นักเก็งกำไรปั่นราคาให้สูงขึ้นอย่างผิดปกติ ส่งผลให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นในปี 2025 ดังนั้น ผู้ซื้อบ้านจึงต้องระมัดระวังเมื่อทำการซื้อ แม้ว่าราคาที่ดินที่สูงขึ้นอาจเพิ่มต้นทุนในการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัย แต่สิ่งสำคัญคือต้องตระหนักว่านี่ไม่ใช่ปัจจัยหลักที่ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ปัจจัยหลักยังคงเป็นกฎของอุปสงค์และอุปทาน ดังนั้นหน่วยงานภาครัฐและรัฐบาลท้องถิ่นจึงจำเป็นต้องดำเนินนโยบายที่เหมาะสมเพื่อควบคุมและลดราคาที่อยู่อาศัย

ที่มา: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm